Sentencia Civil Nº 148/2012, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 380/2011 de 22 de Marzo de 2012

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 148

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.JOAQUIN DELGADO BAENA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

Dª MARIA JOSE TORRES CUELLAR

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº2 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 380/2011

JUICIO Nº 1159/2010

En la Ciudad de Málaga a veintidós de marzo de dos mil doce.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Juicio Verbal (Desahucio Precario -250.1.2) seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso PERSEO DOS, S.L. que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. M. DEL CARMEN GONZALEZ PEREZ. Es parte recurrida MERCADOS CENTRALES DE ABASTECIMIENTOS DE MALAGA, S.A. que está representado por el Procurador D. JOSE DOMINGO CORPAS y defendido por el Letrado D. ORTEGA LUPIAÑEZ, MARIA PALMA, que en la instancia ha litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 6-10-10, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: " Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la representación de la parte actora, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que tiene como objeto el siguiente inmueble: LOCAL, DESTINADO A CAFETERIA, EN EL PABELLON DE PESCADOS DE LA UNIDAD ALIMENTICIA SITA EN AVDA ORTEGA Y GASSET NUM. 553, MALAGA, MOLUDO 28, así mismo declaro haber lugar al desahucio de la parte demandada ENTIDAD PERSEO DOS S.L, condenándola a que lo deje libre, vacío y expedito y a disposición de la parte actora MERCAMALAGA S.A, bajo apercibimiento de ser lanzada si no se verifica en el plazo legal, ello con expresa condena de las costas a la parte demandada.

Se ha señalado, tal como figura en el procedimiento, para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento el día 14-1-2011, a las 9.30 horas."

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 15-2-12quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia que, estimando la demanda interpuesta por la actora de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio por expiración del término contractual, se alza la demandada-recurrente, alegando: a) inadecuación de procedimiento por existencia de cuestión jurídica compleja; b) error de derecho, por cuanto no es correcto que la normativa aplicable al caso sea la pactada de mutuo acuerdo, sino las imperativas recogidas en el Reglamento de Mercados aprobado por el Ayuntamiento de Málaga, por cuanto estamos en presencia, no de un contrato de arrendamiento de local de negocio, sino de una concesión administrativa.

La parte apelada se opuso al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- . No comparte esta Sala los argumentos alegados por la recurrente como base para la posible apreciación de la existencia de una cuestión compleja. Como indica la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (sección novena) de 16 de Marzo de 2.006 "como ha señalado esta misma Sección en sentencia de fecha 19 de septiembre de 2001 en el rollo de apelación n º 197/99 y en la sentencia de 18-7-2002, rollo de apelación 238/200 es reiterada y uniforme la jurisprudencia al señalar, que el juicio de desahucio al ser un juicio especial y sumario no cabe en el planteamiento y resolución de cuestiones complejas, debiendo limitarse al examen del contrato de arrendamiento y si concurre la causa de resolución alegada, bien sea por falta de pago de la renta o bien por expiración del plazo contractual, siendo presupuesto básico para que proceda dicho procedimiento que no existan cuestiones complejas tales como la validez y eficacia del titulo que se plantea por el actor como base de su pretensión". Sin embargo, la S.T.S. 14-11-1988 , declaró que, aunque en principio el juicio de desahucio, por su carácter sumario, no permite que en él se discutan y declaren derechos más o menos controvertibles, ello no obsta a que se puedan debatir en él aquellas cuestiones que, relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca, o del arrendatario para oponerse al desahucio, están tan íntimamente unidas con el arrendamiento de que se trata que constituyen supuesto indeclinable de la resolución a que puede haber lugar; no pudiendo olvidar, de otro lado, que la complejidad que impide la decisión en el procedimiento de desahucio es la que surge de la propia naturaleza de las relaciones controvertidas no la que pretendan introducir con argumentos más o menos confusos los propios litigantes ; en este mismo sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 18 de enero de 1999 : " .... procede únicamente el desahucio cuando entre las partes no tienen relación alguna que justifique la posesión de la finca por la parte demandada ( S.T.S. 4 diciembre 1992 ), así como que tal vía procesal puede utilizarse cuando entre las partes no existen más vínculos jurídicos que los derivados del contrato de arrendamiento o de la situación de precario, de modo que cuando existen otros o son de tal naturaleza o tan especiales o tan complejas las relaciones que ligan a las mismas que no es racionalmente posible apreciar su finalidad y trascendencia en el juicio de desahucio, dado su carácter sumario, no procede la utilización de éste porque entonces se convertía el procedimiento sumario un medio de obtener, con cierta violencia la resolución de dicha relación sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos - SS. del T.S. 14 abril 1992 ; 10 de mayo 1993 , que cita otras muchas, entre ellas 9 diciembre 1972 y 12 marzo 1985-, sin olvidar que efectivamente la complejidad incompatible con los estrictos trámites del proceso de desahucio no es la que crean los litigantes con argumentos meramente defensivos sino la que surge de la naturaleza del título invocado " - SS. del T.S. 23 junio 1970 ; 26 marzo 1979 y 10 junio 1986 -.

Y también tiene declarado el Tribunal Supremo que dicho cauce procesal "sólo puede utilizarse cuando entre las partes no existen más vínculos jurídicos que los derivados del contrato de arrendamiento o de la situación de precario, pero cuando existen otros o son de tal naturaleza o tan especiales o tan complejas las relaciones que ligan a las partes que no es racionalmente posible apreciar su finalidad y trascendencia en el juicio de desahucio, dado su carácter sumario, no procede la utilización del mismo, porque entonces se convertiría este procedimiento sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información (sic) que ofrecen los juicios declarativos" - SS. del T.S. 14 abril 1992 ; que cita en el mismo sentido los SS. del T.S. 18 diciembre 1953 ; y 17 marzo 1969 ; también con la misma doctrina la S.T.S. 14 mayo 1990 )-. Por su parte, la S .T.S. 10 mayo 1985 proclama que procede "denegar el desahucio si del título invocado por el demandado resulta, a primera vista, cuando menos dudoso el derecho del actor a obtener la efectividad de su derecho a poseer, sin perjuicio de su discusión en el juicio declarativo correspondiente, por cuanto las cuestiones complejas afectantes al titulo salen del ámbito de este juicio sumario". Para que exista cuestión compleja es necesario que se encuentre indeterminado bien el título en que el actor funde su derecho real o bien cuando se encuentre en dicha circunstancia el titulo en que el demandado pretenda apoyar su posesión, pero no cuando dicha pretensión sólo trate de obscurecer una situación jurídica o no se aporten pruebas suficientes para llevar el animo del juzgador que la oposición no es abusiva o carente de todo tipo de razón ".

En el presente caso no es predicable la existencia de una cuestión compleja, pues las posibles peculiaridades concurrentes en el contrato de autos no hacen, sin más, de su resolución, una cuestión compleja que exija ventilar el litigio por los trámites del juicio ordinario, sino que pueden, en el ámbito del juicio verbal, resolverse sin menoscabar derechos ni provocar indefensión.

Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1997, núm. 408/1997, rec. 1836/1993 ( Pte: O'Callaghan Muñoz, Xavier) "La interpretación del contrato -o de cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de volunta de las partes contratantes. El Código civil da una serie de normas de interpretación a partir del art. 1281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del art. 1281 si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. La jurisprudencia de esta Sala ha sido reiteradísima en este sentido: dice S 13 noviembre 1985 que por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del art. 1281,1 CC y añade S 7 julio 1986 que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, lo que plasma el texto de Paulo: "quam in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio (Digesto, 37,1)" y concluye S 29 marzo 1994 "las normas o reglas interpretativas contenidas en arts. 1281 a 1289 ambos inclusive del CC , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre si, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al pfo. 1° del art. 128 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dada sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinarlas respecto de la que preconiza la interpretación literal ". S 10 febrero 1997 dice que no se tiene en cuenta que, como ha dicho reiteradamente esta Sala, arts. 1281 y ss. CC forman un conjunto armónico y subordinados entre sí de modo que la aplicación del art. 1281 pfo. 1º, excluye la de las normas contenidas en arts siguientes... La jurisprudencia de esta Sala ha sido constante y reiterada en la doctrina de que la función de interpretación del contrato corresponde a los Tribunales de instancia, a no ser que haya sido ilógica, arbitraria o contraria a la ley, especialmente a las normas sobre interpretación. Dicen SS 8 mayo 1991 , 5 julio 1994 , 7 julio 1994 , 9 julio 1994 y 13 julio 1994 "la interpretación de los contratos es función propia del Tribunal de instancia, cuyo resultado hermenéutico ha de ser mantenido y respetado en casación, a no ser que el mismo sea ilógico o contrario al buen sentido o a la ley o haya incidido en manifiesta equivocación". En el mismo sentido, precisan SS 25 enero 1995 , 4 febrero 1995 y 10 abril 1995 "la interpretación de los contratos está atribuida a los órganos de instancia, cuyo criterio sólo puede ser modificado en casación cuando se acredite que es ilógico o contrario a la ley" lo que resume la citada anteriormente, S 29 marzo 1994: Tiene declarado con reiteración esta Sala que la interpretación de los contratos es función privativa de los Tribunales de instancia cuyo resultado ha de ser respetado en casación a no ser que el mismo se muestre ilógico, contrario o contradictorio con alguna de las normas legales de hermenéutica establecidas en arts 1281 a 1289 CC ,; y lo reiteran SS 31 enero 1997 y 11 febrero 1997 : "la interpretación es facultad de la instancia, que sólo puede combatirse en casación demostrando que es ilógica o vulneradora de preceptos legales".

Pues bien, del contrato suscrito entre las partes, resultan las siguientes consideraciones extraídas del sentido literal de sus cláusulas: a) el contrato se califica en su encabezamiento como "contrato de arrendamiento de local para servicio de Bar- Cafetería", sin que se hable de concesión administrativa ni de contrato administrativo; b) el objeto del arrendamiento es un local destinado a Bar-Cafetería; c) son reiteradas las referencias a la LAU contenidas en el contrato.

Aún cuando la arrendadora sea una empresa semipública (no siendo administración pública), es lo cierto que la calificación jurídica del contrato es la de contrato privado de arrendamiento de local de negocio, como así se desprende de su contenido.

Dice el artículo 20 de la Ley 30/2007, de 30 de Octubre, de Contratos del Sector Público que "1. Tendrán la consideración de contratos privados los celebrados por los entes, organismos y entidades del sector público que no reúnan la condición de Administraciones Públicas . Igualmente, son contratos privados los celebrados por una Administración Pública que tengan por objeto servicios comprendidos en la categoría 6 del Anexo II, la creación e interpretación artística y literaria o espectáculos comprendidos en la categoría 26 del mismo Anexo, y la suscripción a revistas, publicaciones periódicas y bases de datos, así como cualesquiera otros contratos distintos de los contemplados en el apartado 1 del artículo anterior. 2. Los contratos privados se regirán, en cuanto a su preparación y adjudicación, en defecto de normas específicas, por la presente Ley y sus disposiciones de desarrollo, aplicándose supletoriamente las restantes normas de derecho administrativo o, en su caso, las normas de derecho privado, según corresponda por razón del sujeto o entidad contratante. En cuanto a sus efectos y extinción, estos contratos se regirán por el derecho privado ."

Y el artículo 21.2 de dicha Ley establece que "El orden jurisdiccional civil será el competente para resolver las controversias que surjan entre las partes en relación con los efectos, cumplimiento y extinción de los contratos privados. Este orden jurisdiccional será igualmente competente para conocer de cuantas cuestiones litigiosas afecten a la preparación y adjudicación de los contratos privados que se celebren por los entes y entidades sometidos a esta Ley que no tengan el carácter de Administración Pública, siempre que estos contratos no estén sujetos a una regulación armonizada".

En consecuencia, aún cuando la preparación y adjudicación de dichos contratos se rijan por las normas de la Ley 30/2007, de 30 de Octubre, sus efectos y extinción se rigen por las normas de derecho privado.

TERCERO.- Que, no obstante las alegaciones de la recurrente, las obras llevadas a cabo en el local estaban autorizadas en el contrato, conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato. Y la actividad desarrollada en dicho local es el de un negocio de Bar-Cafetería, es decir, una actividad de índole privada, debiendo rechazarse, por falta de la debida acreditación, que el local arrendado no fuera un auténtico local de negocio, ni que la actividad desarrollada en él no fuera de esta índole, y las obras de adaptación realizadas por el recurrente estaban previstas en el contrato, de modo que, tanto del contrato suscrito, como del resto de documental obrante en las actuaciones, debe concluirse, sin duda alguna, que el objeto del contrato no fue un módulo o espacio destinado a los mayoristas, sino un local destinado a la explotación del negocio de Bar-Cafetería.

Que, no obstante las alegaciones de la recurrente, no existen indicios que acrediten que el contrato fue redactado en fraude de Ley, y siempre le hubiera correspondido a dicha parte la prueba de tal fraude. Que ni las peculiaridades relativas al pago de una cantidad en concepto derechos de ocupación, ni la forma de pago anual, ni el hecho de que la actualización de las tarifas tengan un origen municipal privan al contrato de su naturaleza privada, como ya se ha dicho anteriormente.

CUARTO.- Dispone la LAU de 1.994 en su Exposición de Motivos que "al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes".

Y el artículo 4.3 de la LAU de 1.994 establece que "Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el tít. III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil ".

Antes de la entrada en vigor de la Ley 29/1.994, el régimen de la prórroga forzosa del arrendamiento de fincas urbanas sólo era aplicable a los contratos anteriores al Real Decreto Ley 2/1.985 y a los posteriores en los que las partes contratantes, expresa o implícitamente, pero de modo concluyente, así lo hayan convenido ( sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 9 de Octubre de 2.009 (sección 8 ª). Después de la entrada en vigor de dicha Ley, los arrendamientos distintos al de vivienda (como es el del presente caso) se rige, en primer lugar, como hemos visto ( artículo 4.3 de la LAU ), por la voluntad de las partes, y subsidiariamente, por lo dispuesto en la LAU y en el Código Civil.

El contrato de autos no se rige, en cuanto a la capacidad de las partes, elementos esenciales (consentimiento, objeto y causa), efectos y extinción, por normas imperativas provenientes del derecho administrativo sino por las normas del derecho privado antes citadas.

QUINTO.- Que al ser desestimado el recurso y confirmarse la sentencia recurrida, procede imponer las costas de esta alzada al apelante, conforme a lo establecido en el artículo 398.1 de la LEC .

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de PERSEO DOS S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Málaga, con fecha de 6 de Octubre de 2.010 , en los autos de procedimiento verbal 1.159/10, debíamos confirmar y confirmábamos íntegramente la referida sentencia, imponiendo al apelante el pago de las costas causadas en esta alzada.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.