Sentencia CIVIL Nº 148/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 536/2017 de 17 de Abril de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933872/73,3872
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0203389
Recurso de Apelación 536/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 1168/2016
APELANTE: FIDERE VIVIENDA SLU
PROCURADOR D./Dña. RAFAEL SANCHEZ IZQUIERDO NIETO
APELADO: D./Dña. Fausto
PROCURADOR D./Dña. ROBERTO PRIMITIVO GRANIZO PALOMEQUE
CR
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos Sres.:
D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL
D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ
D. JUAN JOSÉ SÁNCHEZ SÁNCHEZ
En Madrid, a diecisiete de abril de dos mil dieciocho. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia
Provincial de Madrid compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de
apelación los autos de Juicio Verbal número 1168/2016 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número
43 de Madrid seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante FIDERE VIVIENDA S.L.U. , y de
otra, como Apelado-Demandado DON Fausto .
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JUAN JOSÉ SÁNCHEZ SÁNCHEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 43 de Madrid, en fecha 27 de abril de 2017 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimo la demanda interpuesta por la representación procesal de la mercantil FIDERE VIVIENDA, S.L. contra D. Fausto , absolviendo al demandado de las pretensiones ejercitadas de contrario. Las costas del presente procedimiento se imponen al demandante.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del que se dio traslado a la parte demandada quien se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección de fecha 2 de marzo de 2018 se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 16 de abril de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de FIDERE VIVIENDA S.L. se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada con fecha 27 de abril de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Madrid , la cual desestima la demanda de desahucio por expiración del término presentada por la citada representación contra D. Fausto , interesando que se revoque la sentencia dictada, y en su lugar que se declare haber lugar al desahucio de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 NUM001 de Madrid, por expiración del plazo legal.

Para la sentencia de instancia ' el art. 3 del Decreto 100/86 , antes citado, establece una duración de dos años, en todos los contratos de arrendamiento de viviendas de Promoción Pública, y una prórroga, por periodos bianuales sucesivos, en caso de que los arrendatarios continúen reuniendo el requisito exigido en art. 1 del Decreto. El citado sistema de prórroga ha de ponerse en relación con lo establecido en art. 6.1 del Decreto en virtud del cual transcurridos quince años de vigencia de los contratos de arrendamiento, el organismo titular las ofrecerá a la venta a los inquilinos. Así pues se establece una prórroga legal, obligatoria para el arrendador, por un plazo de quince años, siempre y cuando el inquilino reúna las condiciones exigidas por el art. 1 de del Decreto '. Añade la sentencia de instancia que ' el citado régimen normativo no resulta de aplicación a todas las viviendas de Protección Oficial, sino, únicamente, a las de Promoción Pública, es decir, aquellas en las que la administración interviene en el proceso constructivo como promotor, art. 1 del Decreto, cualidad, que como se hace constar en el encabezamiento del contrato objeto del litigio concurre en el supuesto que se analiza, pues lo que pretende la normativa en cuestión, Exposición de Motivos, es el acceso de los inquilinos a la propiedad. Lo expuesto conlleva necesariamente la desestimación de la demanda pues la acción que se ejercita en el presente contrato es, exclusivamente, la regulada en el art. 1569.1 del CC en relación con el art. 10 de la LAU , cuando el contrato de arrendamiento está sometido a una normativa especial, al tratarse de una vivienda de Protección Oficial promovida por la Administración en el ámbito de la Comunidad de Madrid '.



SEGUNDO.- Constituyen hechos no controvertidos en el proceso que con fecha 10 de noviembre de 2006, la EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA Y SUELO DE MADRID S.A., en calidad de arrendador, y D. Fausto , en calidad de arrendatario, suscribieron un 'contrato de arrendamiento de vivienda con protección pública de la promoción de viviendas denominada ' CALLE000 NUM000 c/v DIRECCION000 NUM002 ' - número de contrato NUM003 -, que tenía por objeto la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 NUM001 de Madrid, la cual está calificada definitivamente por la Comunidad de Madrid como Vivienda con Protección Pública por expediente núm. NUM004 de fecha 25 de septiembre de 2006. El citado expediente fue iniciado al amparo del Decreto 11/2001 de 25 de enero, modificado por el Decreto 45/2002 de 14 de marzo, y demás disposiciones que lo desarrollan, habiendo obtenido las construcciones la Calificación Provisional de Viviendas con Protección Pública el día 30 de abril de 2004. El régimen de uso fijado en el anexo 1 de la Calificación Definitiva es el de arrendamiento y el plazo de amortización de 10 años.

Y en consonancia con el 'plazo de amortización' de 10 años fijado en la Calificación Definitiva como Vivienda con Protección Pública, la Estipulación 2ª del contrato de arrendamiento celebrado está redactada conforme al siguiente tenor literal - documento nº 3 acompañado al escrito de demanda-: '2ª El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento es de DOS AÑOS, contados a partir del día de la firma del mismo. Llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración de 10 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, la voluntad de no renovarlo'.

Igualmente, la Estipulación 21ª, presenta el siguiente tenor literal: 'El contrato se celebra al amparo de Ley de Arrendamientos Urbanos, y se somete al régimen jurídico previsto en la misma, con la sola excepción de las especificaciones derivadas del propio régimen de protección pública de la vivienda. En todo lo no regulado, será de aplicación el Reglamento de adjudicación de Viviendas con Protección Pública afectas al Plan Primera Vivienda, que ha servido de base a la presente adjudicación y subsidiariamente el Código civil' Efectivamente, siguiendo la SAP de Madrid, Sección 11ª, núm. 220/2016 de 9 mayo (JUR 2016155098), respecto del marco legal aplicable al alquiler litigioso, no se puede desconocer que la vivienda objeto de este procedimiento es una Vivienda de Protección Pública. En efecto, se ha de precisar que conforme a la Disposición Adicional Primera, apartado 8, de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, el arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares. En el marco de la política activa, por parte de la Administración Pública, promoviendo, de manera directa o indirecta, el acceso de las clases sociales con escasos recursos económicos, a una vivienda en la que poder residir, mediante la adquisición de su propiedad o la obtención de su uso y disfrute como arrendatario, se publicó el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Viviendas de Protección Oficial, que fue desarrollado por el Real Decreto-Ley 3148/1978, de 10 de noviembre.

Por otro lado, el artículo 9.1 de la LAU , en su redacción vigente en la fecha de celebración del contrato -10 de noviembre de 2006-, a la cual se hace expresa referencia en la estipulación controvertida, establecía que 'La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo...' . Añade el artículo 10 del mismo texto legal , bajo la rúbrica ' Prórroga del contrato ', que ' Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato... ' Ya respecto a los arrendamientos de las viviendas de protección oficial de promoción pública que se encuentren ubicadas en el ámbito territorial de la Comunidad de Madrid, mediante la Ley 6/1997, de 8 de enero, de protección pública a la vivienda de la Comunidad de Madrid, se crea la figura de la Vivienda con Protección Pública, distinta de la vivienda de protección oficial en cuanto permitía satisfacer necesidades específicas ajustadas a la realidad social de la Comunidad de Madrid. Igualmente, atendiendo a que el expediente administrativo para la obtención de la Calificación Definitiva como Vivienda con protección Pública fue iniciado al amparo del Decreto 11/2001 de 25 de enero, modificado por el Decreto 45/2002 de 14 de marzo, y demás disposiciones que lo desarrollan, habiendo obtenido las construcciones la Calificación Provisional de Viviendas con Protección Pública el día 30 de abril de 2004; el artículo 26.2 del Decreto 11/2001, de 25 enero, de la Consejería de Obras Públicas , Urbanismo y Transportes sobre Financiación cualificada a actuaciones protegidas en materia de vivienda y su régimen jurídico para el período 2001-2004 -al que se refiere el EXPONEN III del contrato celebrado-, expresa que 'Los contratos de arrendamiento se celebrarán por períodos determinados conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos' ; estableciendo el Decreto 11/2005, de 27 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid -al que específicamente se refiere también el contrato controvertido-, en su artículo 15 -'Contrato'-, que ' los contratos de compraventa o adjudicación y arrendamiento y, en su caso, las escrituras públicas de declaración de obra nueva para el supuesto de promoción individual para uso propio de las Viviendas con Protección Pública, deberán incluir las siguientes cláusulas: ...C ) Con carácter específico para los contratos de arrendamiento: a) Que el contrato se celebra al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se somete al régimen jurídico previsto en la misma, con la sola excepción de las especificaciones derivadas del propio régimen de protección pública de la vivienda...'.

De esta forma, el contrato celebrado debe ser considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; y no puede desligarse de su normativa reguladora, no pudiéndose entender que la voluntad de las partes fuera establecer un régimen de prórroga forzosa o una duración indefinida de la vigencia del contrato, mientras que el inquilino continúe reuniendo los requisitos exigibles -como parece sostener la parte demandada-, ni someter al contrato a un plazo de duración distinto del consignado en el mismo -como aprecia las sentencia de instancia-; no pudiendo esta Sala estimar de aplicación al caso de autos, a la vista del tenor literal de la estipulación 2ª del contrato, del Decreto 100/1986, de 22 de octubre, que 'regula la cesión en arrendamiento de las viviendas de promoción pública', cuyo artículo 3 dispone que 'la duración de los contratos de arrendamiento de las viviendas de Promoción Pública será de dos años, y se prorrogará por períodos bianuales sucesivos, en el caso de que los arrendatarios continúen reuniendo el requisito exigido en el artículo 1 del presente Decreto y no sean titulares o posean otra vivienda por compraventa, arrendamiento o cualquier otro título, dentro del ámbito de la Comunidad de Madrid'.

Y es que efectivamente la duración del régimen legal de protección de las Viviendas con Protección Pública calificadas al amparo del Decreto 11/2001, de 25 enero, con destino a arrendamiento, y con préstamo cualificado con plazo de amortización a 10 años, es de DIEZ AÑOS, sin posibilidad alguna de descalificación voluntaria -' cuando se haya obtenido financiación cualificada y ésta se refiera al préstamo cualificado, la vinculación al régimen de protección Pública será por el mismo plazo que el plazo inicial de amortización del préstamo, a contar desde la fecha de calificación definitiva. Transcurrido el plazo que corresponda, se extinguirán las limitaciones de uso y precio establecidas ' ( artículo 7.3 del Decreto 11/2001, de 25 de enero )-. Añade el artículo 26.1 párrafo 1º del Decreto 11/2001, de 25 de enero que 'cuando se hubiese obtenido financiación cualificada y ésta se refiera al préstamo cualificado, deberán destinarse al régimen de arrendamiento durante diez años o veinticinco años, según el plazo inicial de amortización del préstamo, a contar desde la fecha de la calificación definitiva. Transcurrido ese período el destino y el precio de las viviendas será libre'.

Por último, esta Sala no entiende de aplicación al caso la doctrina sentada por la STS núm. 290/2017 de 12 mayo (RJ 20172052) -se formula igualmente demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del término contra los arrendatarios, con fundamento en el artículo 1.569 del Código Civil , que establece como requisito del desahucio «haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los contratos en los artículos 1.577 y 1.581-, dado que el propio contrato que se examina por el Alto Tribunal se somete expresamente al Decreto 100/86 de 22 de octubre -se establece que la duración del contrato se determina por un tiempo de dos años y que la duración del contrato será establecido en el Decreto 100/86, de 22 de octubre, regulador del Arrendamiento de viviendas de Protección Pública-, y en consecuencia, se prorrogará por periodos bianuales, en el caso de que el arrendatario continúe reuniendo el requisito exigido en el Art. 1 del citado Decreto , y no sea titular o posea otra vivienda por compraventa, arrendamiento o cualquier otro título dentro del ámbito de la Comunidad de Madrid.



TERCERO.- Expuesto lo anterior, sostiene la parte demandada apelada que concurre falta de notificación en plazo de la extinción del derecho a seguir ocupando la vivienda, dado que el contrato expiraría el día 9 de noviembre de 2016.

Efectivamente, en el caso de autos, trascurrido el plazo máximo de DIEZ AÑOS, debemos entender que, ante la falta de una regulación específica de la tácita reconducción una vez finalizado el período de prórrogas establecido en el contrato, la misma viene regulada por la normativa contenida en el Código Civil (en concreto, en sus arts. 1.566 y 1.581 del CC ).

Ahora bien, también es cierto que la actora hoy apelante remitió al demandado una comunicación por burofax poniendo en su conocimiento su 'voluntad de no prorrogar el citado contrato de arrendamiento, debiendo proceder el día 11 de noviembre de 2016 a poner a nuestra disposición el citado inmueble...', depositándose y admitiéndose en el servicio de correos con fecha 10 de octubre de 2016, el cual fue recogido con fecha 14 de octubre de 2016. En consecuencia, se hizo el requerimiento y dado que solo cabría la tácita reconducción si llegada la fecha del vencimiento, 10 de noviembre de 2016, se hubiera consentido la ocupación y disfrute de la vivienda -el artículo 1.566 del CC dispone que ' si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando 15 días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento '-; es evidente que ello no ha ocurrido, sino todo lo contrario, no habiéndose producido la reconducción del contrato.



CUARTO .- Se sostiene igualmente por la parte demandada apelada que la parte actora vulnera la doctrina de los actos propios por cuanto con fecha 19 de diciembre de 2016 comunica y notifica al demandado la revisión de la renta del contrato para el año 2017, fijando el importe de la renta para los recibos que se girarán dicho año.

Como dijimos en la SAP de Madrid, Sección 21ª, de 16 de enero de 2018 ROJ: SAP M 1030/2018 - ECLI:ES:APM:2018:1030, la doctrina de los actos propios tiene su fundamento, y así lo razona el Tribunal Supremo en sentencia de 6 de octubre de 2016 , en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe que impone 'un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables - SSTS 545/2010, de 9 de diciembre ; 147/2012, de 9 de marzo y 547/2012, de 25 de febrero -. No obstante, el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podría ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla - STS 788/2010, de 7 de diciembre -; de tal forma que dicha doctrina impone 'un comportamiento - STS de 5 de mayo de 2016 - futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia - STS 1/2009, de 8 de enero -.

Para que sea aplicable es preciso que exista contradicción entre la conducta anterior y la pretensión posterior, debiéndose valorar objetivamente tanto una conducta como otra. En definitiva se trata de no crear situaciones de confianza y de que el accionante sea coherente.

Atendiendo a esta doctrina la actora no ha sido incoherente en ningún momento porque, como ya hemos expresado, remitió al demandado una comunicación por burofax poniendo en su conocimiento su 'voluntad de no prorrogar el citado contrato de arrendamiento, debiendo proceder el día 11 de noviembre de 2016 a poner a nuestra disposición el citado inmueble...', depositándose y admitiéndose en el servicio de correos con fecha 10 de octubre de 2016; y posteriormente corroboró esta voluntad, presentando con fecha 5 de diciembre de 2016, la demanda judicial, al no haber abandonado el arrendatario la vivienda controvertida, siendo evidente que el hecho de actualizar el importe de las rentas, con posterioridad a la presentación de la demanda judicial -19 de diciembre de 2016-, no supone un cambio en la voluntad de dar por finalizado el contrato de arrendamiento sino una consecuencia de la falta de abandono de la vivienda por parte del arrendatario.



QUINTO.- Por último, se sostiene por la parte demandada apelada que la cuestión controvertida excede notablemente de un simple caso de normal denegación de la prórroga de un contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo, al tratarse de una vivienda protegida con incidencia de la legislación administrativa.

Ahora bien, la excepción de la inadecuación del procedimiento por la llamada cuestión compleja (de tradicional aplicación al anterior juicio sumario de desahucio por falta de pago de las rentas) debe excluirse cuando se trata de un juicio verbal para la recuperación de la finca por expiración del plazo contractual que se sigue, sin ningún tipo de limitación, por el juicio ordinario verbal, y en el mismo se podrán plantear y resolver cuantas cuestiones se susciten relacionadas con la pretensión que es objeto del mismo. Es decir, la complejidad de la cuestión afecta a la pretensión entablada y se relaciona con ella, siendo el procedimiento legalmente establecido para su tramitación el juicio verbal (no el anterior de desahucio, aunque en el mismo se ejercite una pretensión para la recuperación y el desahucio o lanzamiento del arrendatario de la finca), de manera que no puede entenderse que el procedimiento sea inadecuado por el hecho de las alegaciones opuestas -en este sentido, SAP de Santa Cruz de Tenerife, Sección 4ª, núm. 135/2007 de 18 abril (JUR 2007171247); siendo evidente además en el caso de autos la cuestión compleja que se esgrime no es otra que la calificación del contrato controvertido y el plazo de duración del mismo, cuestión que es la propia del proceso y que excluye la excepción de la inadecuación del procedimiento entablado, naturalmente sin perjuicio de lo ya decidido sobre esta supuesta cuestión compleja.



SEXTO .- Procede imponer a la parte demandada el abono de las costas procesales de la instancia.

La estimación del recurso de apelación conlleva que no proceda hacer expresa imposición de las costas causadas por el mismo.

SÉPTIMO.- Igualmente, procede la devolución del depósito constituido para el recurso de apelación, de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la representación de FIDERE VIVIENDA S.L., contra la sentencia dictada con fecha 27 de abril de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Madrid , debemos acordar y acordamos REVOCAR la referida resolución, y en su lugar, estimando la demanda formulada por la representación de FIDERE VIVIENDA S.L. contra D. Fausto , debemos declarar haber lugar al desahucio de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 NUM001 de Madrid, por expiración del plazo legal; condenando a la parte demandada al abono de las costas procesales de la instancia.

La estimación del recurso de apelación conlleva que no proceda hacer expresa imposición de las costas causadas por el mismo.

MODO DE IMPUGNACION DE ESTA RESOLUCIÓN: Contra esta sentencia cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.