Sentencia Civil Nº 153/2013, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2, Rec 379/2011 de 07 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

TOLEDO

SENTENCIA: 00153/2013

Rollo Núm. ............. 379/2011.-

Juzg. 1ª Inst. Núm.... 4 de Talavera de la Reina.-

J. Ordinario Núm.......... 492/2010.-

SENTENCIA NÚM. 153

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION SEGUNDA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. RAFAEL CANCER LOMA

D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS

En la Ciudad de Toledo, a siete de junio de dos mil trece.

Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NO MBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 379 de 2011, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 4 de Talavera de la Reina, en el juicio Ordinario núm. 492 de 2010, en el que han actuado, como apelante Carlos Francisco , representado por el Procurador de los Tribunales Sra. María Dolores Costa Pérez y defendido por el Letrado Sr Juan A. Rollán Corrochano; y como apelad Raquel .

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. RAFAEL CANCER LOMA, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 4 de Talavera de la Reina, con fecha 2 de mayo de 2011, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: 'Que DESESTIMANDO la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Costa Pérez, en nombre y representación de D Carlos Francisco , contra Dª. Raquel , representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Corrochano Vallejo, debo absolver y absuelvo a la misma de las pretensiones formuladas en su contra, declarando de cargo de la actora el pago de las costas del presente procedimiento'.

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por Carlos Francisco , dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.

SE REVOCAN los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto no se entienden ajustados a derecho y en todo lo que contradigan a la presente resolución, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Antes de abordar el examen específico de los motivos de impugnación alegados en el recurso, juzgamos oportuno apuntar algunas consideraciones previas que adquieren especial interés para le recta solución de la controversia planteada en el caso concreto que nos ocupa.

Aunque puedan tildarse como nociones obvias, conocidas y aceptadas por las partes, debe recordarse que la obligación básica que sustenta todo contrato de compraventa, dada su naturaleza traslativa del dominio, es la de lograr la transmisión de la propiedad de la misma a favor del comprador (como fin que debe cumplir este contrato).

El vendedor está obligado a la entrega de la cosa comprada, siendo esta el instrumento idóneo para que el comprador adquiera el dominio sobre ella. La entrega de la cosa vendida puede llevarse a término mediante el otorgamiento de la escritura pública, la cual equivaldría a la entrega de la cosa objeto del contrato si de la misma no resultare o se dedujere claramente lo contrario.

Cuando, como acontece en el caso que nos ocupa, el objeto del contrato está representado por una edificación construida es una parcela que no ha teniendo acceso al Registro de la Propiedad, aunque expresamente no haya sido estipulado en el mismo, representa una exigencia que se deriva de forma razonable de aquél, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil , que el vendedor se encuentra compelido a llevar a cabo el otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva de la edificación construida sobre la misma, pues únicamente cuando dicha declaración de obra nueva haya tenido acceso al Registro de la Propiedad podrá, más tarde, inscribirse los títulos traslativos del dominio del inmueble o derechos reales constituidos sobre aquél como representa el derecho real de hipoteca en garantía de un préstamo solicitado y concedido para financiar su adquisición.

Es razonable que el comprador pueda requerir al vendedor (haya o no sido expresamente pactado) para que lleve a cabo la declaración de obra nueva e inscriba posteriormente la misma en el Registro de la Propiedad para permitir, más tarde, la consolidación documental del título de adquisición, alcanzando así el grado de seguridad jurídica exigible conforme a la buena fe, al uso y a la Ley.

En este sentido, la obra nueva debe necesariamente declararse en escritura pública otorgada ante Notaria como requisito imprescindible para su inscripción registral ( artículo 3 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 208 del mismo texto legal 308 del Reglamento Hipotecario ).

Es necesario que dicha escritura esté firmada con carácter previo a la elevación a público del préstamo con garantía hipotecaria necesario en la mayoría de los casos para la financiación total o parcial de al vivienda (ya que la garantía que se ofrece para la devolución del préstamo es la constitución de un derecho real de hipoteca a favor de la entidad financiera sobre la nueva finca resultante).

SEGUNDO: Atendiendo a esta primera exigencia simple y razonable con arreglo a los principios de buena fe y justa reciprocidad y equilibrio entre la posición de una y otra parte, la Sala no comparte la apreciación que refleja la Juzgadora de instancia en su resolución cuando asevera que no considera condición sine qua non para la consumación de la venta celebrada la previa declaración de obra nueva en escritura pública e inscripción de la misma.

Constituye un dato objetivo, que se desprende de la propia escritura de declaración de obra nueva incorporada al procedimiento como documento núm. 1 junto a la contestación a la demanda, que la misma fue otorgada el día 30 de septiembre de 2008 y causó la inscripción en el Registro de la Propiedad el día 28 de octubre de 2008, según se desprende de la información registral acompañada a la demanda.

De lo hasta aquí expuesto puede concluirse que solo a partir del 28 de octubre de 2008, comprador y vendedor estarías en condiciones de compelerse recíprocamente a otorgar la escritura de compraventa prevista para el día 31 de agosto de 2008, según el anexo al contrato firmado por las partes, compradora y vendedora, el día 27 de junio de 2008.

Nuevamente esta Sala expresa su falta de acuerdo con la resolución dictada por la Juzgadora de Instancia, pues, cuando Dª. Raquel requirió por primera vez al demandante para que le hiciera saber la fecha y hora concreta para la elevación a público del contrato de compraventa el día 31 de agosto o día hábil siguiente (requerimiento realizado el día 27 de agosto de 2009) aún no había sigo otorgada la escritura de obra nueva.

Asimismo, cuando se lleva a cabo el segundo requerimiento fehaciente (fechado el 6 de octubre de 2008), para que comparezca el día 16 del mes de octubre del año 2008, a las 13:00 horas, en la notaría de D. Juan Enrique Prieto Oizanco, la escritura de obra nueva no había aún causado inscripción en el Registro de la Propiedad, que tuvo lugar solo el día 28 de octubre de 2008. Por tanto, el día 16 de octubre de 2008, aunque el comprador hubiera dispuesto de la financiación adecuada para hacer efectivo el pago del resto del precio pactado, no se habría podido otorgar la escritura de constitución del préstamo con garantía hipotecaria sobre el inmueble objeto de la venta.

Por ello juzgamos razonables las reticencias planteadas por la parte compradora en su comunicación de fecha 27 de octubre de 2008 (documento 10 de la demanda) cuando, un día antes de causar inscripción en el Registro de la Propiedad la declaración de obra nueva, le manifiesta la imposibilidad de comprobar la veracidad de la declaración de obra nueva, pues, según nota registral la misma no aparecía inscrita.

Por último, consideramos que no es justa, ni legítima la resolución del contrato que, de forma unilateral, comunica la representación legal de Dª. Raquel y menos aún hacer suya la suma de 100.000 euros recibida hasta ese momento a cuenta del precio pactado de 224.392,72 euros.

Así, la posibilidad de resolución del contrato de compraventa por la parte vendedora de la finca, motivada por la falta del pago del precio en la fecha límite pactada por las partes, se encuentra sometida por el legislador a unas normas específicas que necesariamente deben cumplirse, establecidas en garantía de la posición de una y otra parte. En este sentido el artículo 1.504 del Código Civil dispone que en la venta de bienes inmuebles, cuando se hubiese estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial.

Según reiterada doctrina jurisprudencial, de la que pueden citarse entre otras muchas, las SSTS de 9 de junio de 1992 (RJ 1992/5176 ), 17 diciembre de 1992 (RJ 1992/10505 ), 24 de febrero de 1993 (RJ 1993/1250), serán requisitos necesarios para su aplicabilidad los siguientes:

1º) Que se trate de un contrato de compraventa de bienes inmuebles. Es necesario en primer lugar, que el contrato sea propiamente de compraventa y no una modalidad contractual cercana al mismo, como puede ser la promesa de venta o la opción de comprar, el cual además debe hallarse perfeccionado, aunque no consumado por la entrega de la cosa y del precio total pactado.

2º) Es indiferente que en el contrato de compraventa de bienes inmuebles medie o no pacto comisorio, ya que aunque el precepto del artículo 1504 prevé expresamente la posibilidad de que se hubiese estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato -lo que equivale al llamado 'pacto comisorio'-, no cabe duda que, en las mismas condiciones, será aplicable dicho precepto aun cuando no mediase tal pacto.

3º) Que concurran las circunstancias de aplicabilidad del artículo 1124 del Código Civil , esto es:

a) Que tenga lugar un verdadero y propio incumplimiento de la prestación principal del comprador de pagar el precio convenido.

b) Que este incumplimiento sea imputable al comprador, lo que requiere no un simple retraso en el cumplimiento obligacional asumido, sino que es preciso que se patentice de forma indubitada la existencia de una voluntad manifiestamente deliberada y obstativa al cumplimiento, de manera que el hecho incumplidor ha de ser de tal entidad que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte ( STS de 10 octubre de 1994 ), aun cuando no sea precisa una voluntad dolosa o maliciosa en torno al incumplimiento ( SSTS de 31 de diciembre de 1993 (RJ 1993/9925 ) y de 17 mayo de 1994 ).

c) Que, por su parte, el vendedor no haya incurrido en incumplimiento anterior de sus obligaciones, lo que le privaría de acción para reclamar con base en los artículos 1124 y 1504 del Código Civil .

4) Finalmente, es necesario que se haya requerido judicialmente o por acta notarial al comprador. La doctrina científica y la jurisprudencia han precisado que no se trata de un requerimiento de pago, lo que no tendría razón de ser, puesto que, una vez requerido el comprador, no tiene la posibilidad de pagar, sino, contrariamente, de un acto de comunicación o declaración de voluntad del vendedor dirigida al comprador por el que se le notifica, de manera formal, la decisión de aquél de tener por resuelto el contrato de compraventa, requerimiento que ha de ser practicado judicialmente (acto de conciliación) o en forma notarial, bien personalmente por el notario, bien mediante la entrega de cédula a un vecino o bien por carta certificada con acuse de recibo, pero siempre que se acredite que el mismo llegó a su destinatario SS.TS de 17 de diciembre de 1992 ) o que no conste su falta de recepción ( STS de 24 de febrero de 1993 ).

De este modo, si en algún momento la parte vendedora consideró que la compradora incumplió su compromiso esencial de satisfacerle resto del precio pactado en el plazo convenido, entendiendo que esa circunstancia implicaba la frustración del fin del contrato o de las expectativas que le impulsaron a su celebración, afectando a la utilidad económica pretendida, aquella no podía dar por resuelto el contrato sin previamente requerir judicialmente o por acta notarial al comprador, comunicándole de manera formal su decisión de tener por resuelto el contrato de compraventa, pues en tanto el vendedor no haya sido requerido en los términos establecidos en el citado artículo 1504 del Código Civil el comprador podía pagar, aun después de expirado el término.

Incluso admitiendo como hipótesis un incumplimiento imputable al comprador y no un simple retraso provocado por una reticencia (a nuestro juicio legítima), la parte vendedora no podía resolver lícitamente el contrato sino es por el cauce legal previsto en los artículos 1124 y 1504 del Código Civil .

Disiente la Sala por ello de la apreciación que refleja la Juzgadora de Instancia cuando asevera que la parte compradora incumplió el contrato y en consecuencia procede desestimar su pretensión.

Reiteramos una vez más, la resolución unilateralmente decidida e impuesta al comprador vulneró una norma de derecho necesario que se impone en todo caso por encima de la autonomía de la voluntad de las partes.

La consecuencia o efecto jurídico que en circunstancias normales determinaría esta apreciación se traduce en declarar la plena vigencia y vinculación de las partes a respetar el contrato celebrado, estando legitimado el comprador para compeler al vendedor a llenar la forma convenida (elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa), o bien, como hizo al presentar su demanda, a instar a su vez la resolución del contrato fundada en el incumplimiento por la vendedora de sus obligaciones y a la devolución de la suma recibida por aquella de 100.000 euros.

No deber olvidarse la máxima jurídica de que nadie puede pretender imponer unilateralmente, al margen de cauce legal, una resolución del contrato con fundamento en un presunto incumplimiento de la otra parte sobrevenido e incluso provocado por aquella. De este modo, se afirma que no tiene derecho a pedir la resolución del contratante quien incumple sus obligaciones y no es menos cierto que el que las incumple como consecuencia de un incumplimiento precedente del otro, conserva su derecho, pues la conducta del que incumplió primero le libera desde ese momento de sus obligaciones. ( S.TS, 28 de octubre de 1978 ).

En atención a cuanto hemos expuesto el recurso debe ser estimado, como igualmente debe serlo la demanda deducida, declarando resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes el día 20 de febrero de 2008, condenando a la demandada a que proceda a devolver la suma de cien mil euros (100.000 €) recibida a cuenta del precio fijado en el contrato.

TERCERO: La estimación de la demanda determina la imposición a la demandada de las costas generadas en la primera instancia en aplicación del principio general de vencimiento ( art. 394.1 LEC ), sin expresa condena respecto de las generadas en la apelación ( art. 398.2 LEC ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Acogiendo el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Carlos Francisco frente a la resolución, dictada con fecha 2 de mayo de 2011, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Talavera de la Reina, en el Juicio Ordinario núm. 492/10, debemos revocar y revocamos la misma y, en su lugar, estimando la demanda deducida por la representación procesal de D. Carlos Francisco , declaramos resuelto el contrato de compraventa suscrito por las partes el día 20 de febrero de 2008, condenado igualmente a la demanda Dª Raquel a devolver a la actora la suma de cien mil euros recibida a cuenta del precio pactado, así como al abono de las costas de la primera instancia, sin expresa imposición respecto de las generadas en la alzada.

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional décimo quinta L.O. 1/09 se hace saber a las partes que no se admitirá a trámite ningún recurso, sino se justifica la constitución previa del deposito para recurrir en la cuenta de depósitos, lo que deberá ser acreditado.

Nº de c/c 4328 0000 + clave + nº de procedimiento y año.

Claves:

00 (reposición) (25 euros).

01 (revisión resolución secretario) (25 euros).

02 (apelación) (50 euros).

03 (queja) (30 euros).

04 (infracción procesal) (50 euros).

05 (revisión de sentencia) (50 euros).

06 (casación) (50 euros).

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. RAFAEL CANCER LOMA, en audiencia pública. Doy fe.