Acerca de operadores lógicos
Última revisión
03/06/2021
Sentencia CIVIL Nº 154/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 597/2020 de 09 de Marzo de 2021
GPT Iberley IA
Copiloto jurídico
Relacionados:
Tiempo de lectura: 25 min
Orden: Civil
Fecha: 09 de Marzo de 2021
Tribunal: AP - Barcelona
Ponente: VIDAL FONTCUBERTA, ESTER
Nº de sentencia: 154/2021
Núm. Cendoj: 08019370042021100142
Núm. Ecli: ES:APB:2021:2565
Núm. Roj: SAP B 2565:2021
Encabezamiento
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0816942120188220119
Materia: Juicio Ordinario
Entidad bancaria BANCO SANTANDER:
Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012059720
Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.
Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Concepto: 0650000012059720
Parte recurrente/Solicitante: EMPIRE REAL STATE SPAIN, S.L.U.
Procurador/a: Ignacio De Anzizu Pigem
Abogado/a: Itziar Diaz Soloaga
Parte recurrida: María Angeles , Oscar
Procurador/a: Maria Luisa Montero Correal
Abogado/a: Maria Alegria Cuevas Murillo
Vicente Conca Perez Jordi Lluís Forgas Folch Ester Vidal Fontcuberta
Barcelona, 9 de marzo de 2021
Antecedentes
''ESTIMAR la demanda formulada por Dª María Angeles y D. Oscar contra Empire Real State Spain S.L. y:
-Condenar a Empire Real State Spain S.L a elevar a escritura pública el ejercicio de la opción de compra prevista en contrato de arrendamiento de 1 de noviembre de 2010 y ejercitada el 10 de noviembre de 2015.
-Declarar que el precio de adquisición de la vivienda debe ser de 101.630,44 euros más el interés legal desde el 10 de noviembre de 2015.'
El 21 de mayo de 2020 se dictó
'- Declarar ejercitada la opción de compra en fecha
- Condenar a Empire Real State Spain SL a elevar a escritura pública la compraventa del
- Declarar que el precio de adquisición de la vivienda debe ser de 101.630,44 euros más el interes legal desde el 10 de noviembre de 2015.
- Declarar que el importe de las rentas abonadas con posterioridad al
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 11/02/2021.
Se designó ponente a la Magistrada Ester Vidal Fontcuberta .
Fundamentos
La pretensión de la demanda es la de que se condene a la demandada a la elevación a pública de la compraventa, teniendo por ejercitada la opción de compra, fijándose un precio de 101.630,44€, subsidiariamente de 122.154,51€, y se reconozca que los importes abonados por los inquilinos con posterioridad al 1-11-15 deben ser detraídos del precio.
Son hechos conformes entre las dos partes que en fecha 1 de noviembre de 2010 se firmó un contrato de arrendamiento con opción de compra entre los demandantes y Caja de ahorros del mediterráneo. La duración del contrato era de siete años.
La cláusula 9.2 regulaba el plazo y forma de ejercicio de la opción de compra, fijándose el plazo en cinco años y seis meses, pudiendo el optante ejercitar la opción una vez transcurridos los primeros 18 meses de vigencia del contrato, hasta su finalización, según lo previsto en la estipulación segunda o, instada la resolución, según lo establecido en la estipulación 10ª del contrato. El optante debía poner en conocimiento del arrendador concedente, de forma fehaciente, su voluntad de ejercitar la opción de compra antes de la fecha de vencimiento del contrato.
En la cláusula 9.3 se establecía que el precio de la vivienda será de 168.400 €, y que se revisaría el precio del inmueble según el último dato disponible de variación interanual del precio de la vivienda, publicado por el Instituto nacional de estadística. Asimismo se estableció que en el supuesto de que la opción se ejercitara en las cinco primeras anualidades de vigencia del presente arrendamiento, a contar desde los 18 primeros meses, dichos precios se verían reducidos, además, en una cantidad equivalente a:
-la totalidad de las rentas satisfechas hasta el momento del otorgamiento de la escritura, si ésta se otorga el último semestre de la segunda anualidad de arrendamiento.
-En la cantidad equivalente al 80% de dicha renta si se otorga ante de finalizar la tercera anualidad.
-El 70% si se otorgara antes de finalizar la cuarta anualidad.
-El 60% si se otorgara antes de finalizar la quinta anualidad.
Si la opción se ejercitase durante las anualidades sexta o séptima, el precio de venta deberá ser abonada íntegramente, sin que corresponda la aplicación de reducción alguna.
El 1 de noviembre de 2015 se terminaba la quinta anualidad del contrato.
Ha quedado acreditado, por medio de la prueba documental, lo siguiente: El 18 de agosto de 2015 Solvia comunicó a los demandantes, en nombre de Banco de Sabadell, un precio de compraventa de 122.154,51 € (documento nº 3 de la demanda). Esta comunicación contenía una deducción de los pagos que, por rentas o por fianza, habían hecho los demandantes desde el inicio del contrato hasta el 1 de agosto de 2015, que ascendía a 32.224,89 €, estableciendo la cantidad en la que el precio debía ser reducido en la de 19.884,93 € (un 60% de lo pagado).
El 19 de octubre de 2015 los demandantes hacen una oferta a Solvia por 55.000€.
Desde el día 20 de octubre de 2015, la señora Enriqueta de la agencia GH Casas estaba pidiendo a Solvia, a través de Pedro Francisco, el precio de venta estipulado en el contrato.
En fecha 30 de octubre de 2015, antes de recibir la respuesta sobre el precio, la señora Enriqueta comunica a Solvia que los demandantes han hecho una oferta por 105.000 €, enviada por el aplicativo.
El 4 de noviembre de 2015, Solvia comunica a la agencia GH Casas, que el precio de venta del piso es de 101. 275,68 €.
El 10 de noviembre de 2015, la señora Enriqueta (de GH Casas) comunica a Solvia que los demandantes han lanzado una nueva oferta por 101.275,68 € subida correctamente. El 16 -11-15, la Sra. Enriqueta pregunta a Pedro Francisco (Solvia) sobre el estado de la oferta, puesto que los clientes dicen que han recibido la devolución de los 500€ de la oferta.
Meses después, el 29 de junio de 2016 el señor Oscar recibe una notificación electrónica, contestando una solicitud de la liquidación de macro NUM002, 'ya que el cliente quiere ejercer la opción de compra', y que se adjunta una liquidación actualizado junto con el cuadro del cálculo del precio de compra de compraventa. El precio es de 127.651, 46 €.
El 6 de septiembre de 2016, Solvia comunicó a los demandantes el cambio de arrendador, debido a la adquisición del inmueble a Banco Sabadell SA, por parte de Empire real state Spain, S.L.U.
El 20 de octubre de 2016, Solvia remite una carta a los demandantes donde, en nombre de la parte demandada, Empire Real State Spain S.L, informa de que el precio de compraventa es 127.651,46 euros. (documento número siete de la demanda).
El 1 de agosto de 2017, la parte demandada envió un burofax a los actores comunicándoles el vencimiento del contrato el siguiente 31 de octubre de 2017.
El 18 de septiembre de 2017, los demandantes remiten a la demandada un burofax comunicándole que ya habían puesto en su conocimiento, de manera fehaciente, su voluntad de ejercitar la opción de compra, emplazando a la demandada para comparecer ante una notaría el siguiente día 16 de octubre de 2017 a fin de otorgar escritura de compraventa. La parte demandada no compareció.
En fecha 3 de mayo de 2018, (ya interpuesta la demanda) la demandada remite burofax a los actores reconociéndoles el derecho a la opción de compra, e informándoles que el precio es de 132.935,06€ (doc. nº 6 de la contestación)
La jurisprudencia de la sala primera del Tribunal Supremo, expresada entre otras, en la sentencia nº 571/2012, establece que, como excepción a la norma general que exige que la incongruencia se manifieste por una discordancia entre el fallo o parte dispositiva de la sentencia y lo pedido en el suplico de la demanda, permite apreciar incongruencia también en los casos en que existe contradicción entre la fundamentación de la sentencia y su parte dispositiva ( Sentencias 148/2000, de 23 de febrero, y 61/2005, de 15 de febrero ). Esta denominada 'incongruencia interna ' puede tener lugar 'por contradicción entre los pronunciamientos de un fallo, o bien entre la conclusión sentada en la fundamentación jurídica como consecuencia de la argumentación decisiva -' ratio decidendi '- y el fallo, o con alguno de sus pronunciamientos. Para que se produzca esta segunda modalidad de incongruencia interna será preciso que la contradicción sea clara e incuestionable, pues en otro caso, prevalece el fallo, sin perjuicio de que la oscuridad en el razonamiento pueda servir de sustento a otro vicio de la sentencia distinto de la incongruencia' ( Sentencias 1185/2003, de 18 de diciembre y 61/2005, de 15 de febrero ).
En este caso, la incongruencia denunciada lo es entre la fijación del día en que se ejercitó la opción de compra en los fundamentos de derecho, el 10 de noviembre y la fecha que se fijó en el fallo de la sentencia, el día 18 de agosto, después del auto de aclaración. La sentencia, antes del dictado del auto de aclaración, fijó, en el fallo, la fecha de la opción de compra en el 10 de noviembre de 2015.
A pesar de que estaba fijado, la parte demandada pidió aclaración de la sentencia en el sentido de que se fijara con claridad la fecha del ejercicio de la opción.
Y, la juez de instancia aclaró el fallo de la sentencia, pero no en el sentido pedido por la demandada ( y ya determinado por la sentencia), sino en el de la adhesión a la rectificación que formuló la parte actora, para que se fijara en fecha 18 de agosto. Realmente, como ha quedado ahora la sentencia, al haber rectificado el fallo, sin modificar los fundamentos de derecho, existe incongruencia interna en la demanda, ya que en el fundamento jurídico primero se dice 'Por lo tanto, la documentación aportada por los demandantes se desprende lo expuesto en su demanda: que el 10 de noviembre de 2015 ejercitaron la opción de compra por un importe concretado por ambas partes en 101.275€.' y en el fundamento segundo, 'habiéndose reconocido como ejercitada la opción de compra en fecha 10 de noviembre de 2015, el importe de las rentas abonadas con posterioridad...'. Por lo tanto, es cierto que existe cierta incongruencia interna en la sentencia apelada, al no coincidir la fecha del ejercicio de la opción de compra que se establece en los fundamentos de derecho con la que se establece en el fallo de la sentencia.
Sin embargo, la juez a quo explica, en los fundamentos del auto de aclaración, que debe tenerse en cuenta que existen diversas fechas relevantes en el presente caso: la del ejercicio de opción de compra (15 de agosto de 2018), la de la percepción de la opción de compra (10 de noviembre de 2015), en que coinciden formalmente oferta y aceptación del precio, y la de consumación, que se producirá con la elevación a Escritura pública y pago del precio.
Entendemos que con esta explicación queda salvada la congruencia de la sentencia, ya que está complementando los fundamentos jurídicos de la sentencia, aunque después no lo traslade a la parte dispositiva del auto de aclaración.
Con independencia de la versión de la LAU vigente en ese momento (tema discutido en el recurso), lo cierto es que la parte demandada asumió su subrogación en el contrato de autos. De acuerdo con el documento número dos de la demanda, el 6 de septiembre de 2016, Solvia comunica a los demandantes el cambio de arrendador, por la adquisición del inmueble por parte de Empire Real State, diciendo que 'ésta ha quedado subrogada en los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento.' Por lo tanto, no hay duda de que se subrogó, y así lo reconoce, expresamente, en el escrito de contestación a la demanda, y en el documento nº 6 de la contestación, donde reconoce a los demandantes su derecho de opción de compra, pero por el precio de 132.935,06 €.
Ahora bien, la parte demandada sostiene que no puede ser traída al procedimiento en calidad de obligada por una supuesta compraventa acontecida previa a su adquisición, porque supondría que estamos ante una doble venta o venta de cosa ajena, en la que ella carecería de legitimación pasiva, y que la actora debió demandar a la mercantil con la que contrató, Caja de Ahorros del Mediterráneo.
Para responder a esta cuestión, hemos de decir que, si consideramos que la opción de compra fue ejercitada correctamente antes de la transmisión del inmueble a Empire Real State Spain, (en lo que entraremos más adelante con detalle), lo que se habría producido es la perfección de la compraventa, pero no la adquisición de la propiedad por parte de los demandantes, al faltar el otorgamiento de la escritura pública. El contrato se ha perfeccionado, y existe una obligación del vendedor de otorgar la escritura. Pero el dominio no se ha transmitido, pues existiría el título (ejercicio de la opción, de acuerdo con el contrato), pero faltaría el modo (entrega).
Al existir sólo título, habrá únicamente una relación jurídica obligatoria, de la que nace la acción de cumplimiento del contrato, pero que por sí misma es insuficiente para transmitir la propiedad.
En este caso, la posesión que ostentaban los actores lo era en razón del arrendamiento, y, por ello, falta una entrega en razón de la compraventa, que sólo puede tener lugar por el otorgamiento de la escritura pública.
La escritura, sin embargo, no se otorgó antes de la nueva transmisión de la finca.
Al subrogarse la demandada en la condición de arrendador y en todas las obligaciones dimanantes de ese contrato (doc. 2 de la demanda), se subroga también en la obligación del otorgamiento de la escritura pública. (cláusula 9.2 , tercer párrafo del contrato).
Por ello, la parte demandada está legitimada para soportar la acción que se ejercita, al haber asumido las obligaciones dimanantes del contrato.
La parte demandada argumenta, también, que ella es un tercero de buena fe, que adquirió del titular registral, Caja de Ahorros del Mediterráneo. Pues bien, al no haber existido la transmisión del dominio de la finca a los demandantes, por la falta de consumación de la compraventa (otorgamiento de la escritura), no es aplicable ni el artículo 1473 CC ni el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Sin embargo, no puede dejar de destacarse que la aludida buena fe de la demandada, es decir, su ignorancia de la situación de los demandantes y de su relación con Banco de Sabadell, a través de Solvia, tampoco podría hacerse valer.
En primer lugar, la demandante no adquirió de la CAM, según los propios documentos que ella misma aporta. Es un hecho acreditado que el propietario en el año 2015 era Banco de Sabadell, según del documento nº 3 de la demanda, y es un hecho notorio que en el año 2012 se produjo la fusión por absorción de la CAM por el Banco de Sabadell.
Pero, además, contrariamente a lo que dice la página 1 de la contestación, Empire no adquirió por compraventa de la CAM, sino por escritura de ampliación de capital, en la que Tenedora de Inversiones y participaciones, S.L, aportó esta finca y otras muchas a Empire Real State, de acuerdo con el contenido de la nota simple registral aportada por la propia parte demandada.
Es decir, en todo caso, de quien adquiere es de Tenedora de Inversiones y Participaciones, S.L, y no del titular registral, Caja de Ahorros del mediterráneo.
Además, dentro de la prueba documental de la parte actora, no impugnada por la parte demandada, se incluyen una comunicación de Solvia a los actores, informando del precio de venta del inmueble, de 20 de octubre de 2016, un mes y medio después de la adquisición de la demandada, y dice que' Empire Real State Spain, S.L informa sobre la siguiente situación del contrato de arrendamiento con opción de compra con macro. NUM002....'.
Y, en la carta que dirige Solvia a los demandantes en septiembre de 2016, además de la subrogación de Empire Real State en el contrato, les manifiesta que sigue siendo la administradora que la propiedad tiene designada.
Por lo tanto, la demandada conocía o podía conocer, empleando una mínima diligencia, todos los avatares del contrato de los actores, pues al aceptar la aportación de la finca como pago del precio de las acciones, pudo conocer de Solvia, no sólo que existía una opción de compra, sino que esta había sido ejercitada.
La STS Pleno de 17-09-2010, establece que el ejercicio del derecho de opción constituye una declaración de voluntad unilateral recepticia , que se perfecciona con su emisión, aunque el concedente tenga conocimiento posterior del mismo, siendo la finalidad de la declaración de voluntad del optante la perfección del contrato optado que, si por un lado constituye una declaración unilateral, por otro no es más que la aceptación de lo ofrecido de forma irrevocable durante el plazo fijado.
Es indiscutible, como manifiesta en el recurso de apelación que el documento número 3 de la demanda no es una comunicación de los arrendatarios a la arrendadora, sino una carta que Solvia envía a los demandantes.
Por otro lado, está claro que los demandantes se habían interesado por el precio actualizado de la compraventa en agosto de 2015, pues Solvia les remite una comunicación con la cuantificación del precio de compraventa, el importe de las rentas abonadas y el porcentaje de estas rentas que se les rebajaría. Por las comunicaciones entre GHCasas y Solvia sabemos que los demandantes, intentaron, en primer lugar, negociar un precio mucho más bajo que el estipulado en la cláusula de opción de su contrato de arrendamiento. El 19 de octubre de 2015 ( después de recibir la carta mencionada de Solvia, fechada en agosto, doc. 3 de la demanda), hacen una oferta a Solvia por 55.000€. En este caso, no se trataba del ejercicio de la opción, sino de un intento de compra a un precio distinto.
Una vez que se les rechaza esta oferta, inician otra estrategia, dirigida a comprar la vivienda por el precio del contrato, y es cuando GHCasas inicia sus comunicaciones con Pedro Francisco para que le dé una determinación actual del precio. Recordemos que el precio estaba ya fijado en el contrato, pero había que hacer la actualización, según el índice de precios de la vivienda, y determinar la reducción por las rentas pagadas. Por ello, era lógica esta consulta a Solvia, administradora de la propiedad, por parte de GH Casas, comercializadora del inmueble.
El Sr. Pedro Francisco en ningún momento manifiesta que Solvia no sea el interlocutor válido con la propiedad, sino todo lo contrario, asume este papel, según se desprende del contenido de las misivas. El Sr. Pedro Francisco, en su declaración como testigo, afirma que Solvia gestionaba la venta de los inmuebles de Banco de Sabadell
Por la prueba documental, también consta que Solvia gestionaba todo lo relativo al presente contrato de arrendamiento en concreto, y que fue la encargada de determinar el precio de venta, de acuerdo con lo pactado en la opción de compra.
De los correos electrónicos presentados con la demanda, no impugnados por la demandada, donde constan las comunicaciones con Solvia, se desprende que los demandantes habían hecho una oferta de 105.000€ (correo de 30 de octubre), ya dentro del ejercicio de la opción. Así estaríamos ante una opción ejercitada dentro de las cinco primeras anualidades del contrato.
Posteriormente, en el correo de 4 de noviembre de 2015 Solvia informa a GH Casas del precio de venta en ese momento es de 101.275,68€. razón por la que se rechaza la oferta comunicada por el correo de 30 de octubre, al ser superior al precio calculado. De acuerdo con el correo de GHCasas a Pedro Francisco (de Solvia), el 10 de noviembre lanzan nueva oferta por el aplicativo por el precio indicado de 101.275,68€. El 17 de noviembre GH Casas pregunta a Solvia porque se le ha devuelto al cliente los 500€ del ingreso de la oferta. No consta la respuesta a esta comunicación.
Y, después, el 20 de junio de 2016 y el 20 de octubre de 2016 , existen documentos de Solvia estableciendo el precio de venta en 127.651, 46 euros y 127.101,46 euros, respectivamente.
Pues bien, tal como ya se ha dicho, el 18 de agosto no se ha acreditado ninguna comunicación de los demandantes ejercitando la opción de compra. Pero, en fecha posterior a ese 18 de agosto, sí consta su voluntad clara de ejercer el derecho de opción de compra, pues así lo dice, sin lugar a dudas, el correo de Enriqueta de GHCasas de 30 de octubre, que comunica a Solvia que acaba de lanzar la oferta por el aplicativo.
En consecuencia, debe fijarse, como fecha de ejercicio de la opción, el 30 de octubre de 2015, todavía dentro de la quinta anualidad.
Como hemos dicho, Solvia era la interlocutora de la propiedad con los demandantes, y, en consecuencia, la comunicación a Solvia, ha de tenerse por correcta comunicación a la arrendadora y propietaria, en el marco de las relaciones de este contrato. Se desestiman las alegaciones de la parte apelante de que no hubo una comunicación fehaciente, pues la existencia de la comunicación ha sido probada.
La oferta hecha el 30 de octubre por el aplicativo es el ejercicicio válido de la opcion. Y si el precio fue ligeramente superior, fue porque Solvia no había contestado aun, por cuestiones de organización interna entre distintos departamentos, cual era el precio aplicable en ese momento, de acuerdo con la variación del índice de precios de la vivienda, y del descuento de las cantidades ya pagadas. La organización interna de Solvia, y el funcionamiento de su aplicativo, al que se hace referencia en los correos, hizo que esta tuviera que rechazar la oferta de los demandantes por ser más elevada que el precio finalmente calculado, y que los demandantes hicieran una nueva oferta el 10 de noviembre, con el precio que les indicaron, tal como Solvia les pidió que hicieran. Pero ello, no implica que no fuera válida la comunicación del 30 de octubre, aunque el precio ofrecido fuera superior.
De acuerdo con la naturaleza del contrato de opción de compra, en ese momento, la parte concedente ya no debía manifestar su consentimiento ni su aceptación, sino que sólo debía tener conocimiento de la voluntad del optante de ejercitar la opción
En esa fecha, la parte demandante había manifestado de forma clara su voluntad de compra, y esta manifestación había llegado a la propiedad.
Determinado que la opción se ejercitó correctamente, procede confirmar la sentencia de primera instancia en todos sus pronunciamientos.
El precio de la compraventa ha de ser el que la propia Solvia fijó en noviembre de 2015, de 101.275,68 €, y que era el correspondiente al cálculo del precio en la fecha del ejercicio de la opción, según lo establecido en la cláusula 9 del contrato.
Este precio contempla, el descuento del 60% de las rentas abonadas hasta ese momento.
Dado que los demandantes siguieron pagando rentas, resulta procedente, confirmar, también, el pronunciamiento respecto al descuento de las rentas pagadas, a realizar en el precio de la compraventa, ya que, desde el día 30 de octubre de 2015, al haberse perfeccionado la compraventa, los demandantes no estaban obligados a pagar renta alguna. A esta pretensión no se opuso la demandada en el escrito de contestación. Y, en el recurso de apelación, se manifiesta su disconformidad, solamente, en relación a la congruencia, mencionando únicamente que, en este punto, la juez a quo reconoce más de lo interesado por la parte actora, lo cual es incierto, ya que la petición se incluye expresamente en el suplico de la demanda.
Fallo
Desestimamos íntegramente el recurso de apelación interpuesto por el/la Procurador/a Sr. De Anzizu Pigem, en nombre y representación de EMPIRE REAL STATE SPAIN, S.L.U., y, en consecuencia,
Se acuerda reintegrar a la parte recurrente el depósito constituido, devolver las actuaciones al órgano judicial de instancia y archivar el presente procedimiento.
También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.
El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de
Lo acordamos y firmamos.
Los Magistrados :
Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.
Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).