Sentencia Civil Nº 159/1997, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 194/1997 de 20 de Noviembre de 1997

Encabezamiento

APELACION CIVIL

Rollo de Sala n° 0194/97

Autos n° 0033/97

Juzgado 1ª. Ins e Instr. 2 Soria

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

D. José Ruiz Ramo

MAGISTRADOS

D. Miguel Angel de la Torre Aparicio

D. Eugenio López López

S E N T E N C I A N° 159/97

Soria, a 20 de noviembre de 1997

Esta Audiencia Provincial de Soria ha visto el recurso de apelación civil n° 0194/97 dimanante de

los autos de juicio n° 0033/97 contra Sentencia 1-9-97 seguidos en dl Juzgado 1ª. Ins e Instr. 2 Soria, siendo partes como demandado-apelante, D. Andrés , asistido de la

Letrado Sra. Martínez Asensio; y como demandante-apelada, Maribel , representado

por la Procuradora Sra. Alcalde Ruiz y asistido del Letrado Sr. Gallego Baigorri.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado 1ª. Ins e Instr. 2 Soria, so dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando como estimo la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Alcalde Ruiz, en nombre y representación de Dª. Maribel contra D. Andrés , debo declarar y declaro que la renta aplicable a la referida vivienda es de DIEZ MIL CUATROCIENTAS SESENTA Y OCHO PESETAS (10.468 PTAS.), con efectos desde el mes de septiembre de 1996, condenando al inquilino a estar y pasar por esta declaración e igualmente condenándole al pago de las costas de este juicio".

SEGUNDO.- Dicha sentencia, se recurrió en apelación por la parte demandada, dándose traslado al demandante, quien impugnó el recurso de apelación, remitiéndose las actuaciones a esta Audiencia Provincial de Soria, donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 0194/97, y no habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en segunda instancia y no estimándose necesaria la celebración de vista oral, quedaron los autos conclusos, en virtud de lo preceptuado en el art. 736 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para dictar sentencia.

TERCERO.- Es. Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Eugenio López López.

Fundamentos

PRIMERO.- A.) El actor, en su demanda, insta la actualización de la renta del contrato de arrendamiento de vivienda de 26-7-1971 por la merced de 2.100 pesetas mensuales; al efecto, expone que: 1.- En 17-8-95 requirió al demandado por telegrama, cumpliendo lo establecido en la Disposición Transitoria SEGUNDA, D), apartado 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 , y señaló como índice de julio-1971 el de 9,573 (B.O.E. 31-12.94) y como Indice de julio-1995 el de 115,1 (Instituto Estadística, por lo que la renta actualizada era la de 25.249 pesetas ) renta a pagar 5.049 (20 por ciento), y se decía que, de no aceptarse revisión, el contrato se resolvía en plazo señalado en regla 6ª de indicado precepto, así como que, en plazo de 30 días, comunicase -el inquilino posibles causas de no actualización y justificantes. Dicho telegrama fue reclamado y entregado en ventanilla de Telégrafos el día 6-9-95, a las 12,20 horas (v folios 4 y 5); y, 2.- en 20-8- 96 cursó carta con acuse de recibo al demandado participándole que; a partir del expresado mes, la rentó actualizada era de 10.468 pesetas, explicándose en aludida misiva la operación -matemática realizada "ad hoc" (v folios 6 y 7); consta, al dorso del acuse de recibo., que Fátima , HIJA, con D.N.I. n° NUM000 , recibió la carta en 21-8-96.

B) El demandado, por su parte, en carta de 13-9-96 dirigida a la demandante, informa a ésta, como contestación a su carta de 20-8-96, que no le puede aplicar la Disposición Transitoria SEGUNDA, D) 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 , puesto que, para ello, debería de ganar 3 veces el importe total del salario mínimo interprofesional (v.-.folio 8, aportado como documento 4 de la demanda).

C) Hay, amén de la correspondencia referenciada, que evidencia un desacuerdo "ínter partes", 2 cartas más de la demandante al demandador una, de 16-9-96 qué es la contestación de la actora a la carta de fecha 13-9-96 del demandado, en la que se informa a éste que la renta del piso se deriva de la notificación cursada al inquilino el 17-8-95 (telegrama),a la que el demandado -dicése no opuso objeción y, por ello, la carta del demandado de 13-9-96, el demandante la considera extemporánea, porque no formular reparos es aceptar, como es confirmar haber pagado durante 1996 a razón de 5.049. pesetas, la suma figurada en el telegrama de 17-8-95 (5.049 pesetas -20 por ciento-). El acuse de recibo de la carta que se referencia, es suscrito, a su dorso, por Ana (hija) con D.N.I. NUM001 , en 17-9-96; y, otra de 11-11-96, en la que, la demandante, participa al demandado, que ha observado que sigue ingresando 5049 pesetas como renta mensual del piso NUM002 (en PLAZA000 NUM003 Soria) y le recuerda que esa cantidad resultó de aplicación en 17-8-95; pero, a partir de septiembre de 1996, la cantidad a ingresar mensualmente es la de 10.468 pesetas (notificada en escrito de 20-8-96, con acuse de recibo), y se añade: una vez más pongo en su conocimiento que, a partir de 1-12-96, tiene usted que ingresar 10.468 pesetas al mes, y en ese mes, ingresará usted las diferencias correspondientes a los meses de septiembre y octubre, o sea 10.838 pesetas más ("sic"). Si en 1-12-96 usted reo ingresa las 10.468 pesetas de renta, me veré obligado a tomar las medidas legales oportunas.

El demandado ingresó, en cuenta de la demandante, en octubre, noviembre y diciembre de 1996, así como en enero de 1997, la cantidad -mensual de 5050 pesetas (según justificantes a los folios 13 a 16) -documentos 2, 3, 4 y 5 de la demanda-).

D) El demandado, en el acto del juicio -16-5-97(v. folio 35), se opuso (según "instructa" a folios 30 a 34) a la demanda, por no proceder la actualización de la renta, por así establecerlo la Disposición Transitoria SEGUNDA, D), apartado 11, regla 7ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24-11-1994 , ya que: 1, En 1995, obtuvo unos ingresos de 1.401.821 pesetas (según acredita con certificación de su declaración del impuesto de la Renta de las Personas Físicas; 2, en la vivienda, conviven con él, 2 hijas - Fátima y Ana -, quienes no obtuvieron ingresos en 1995; 3, los ingresos no superaron 3 veces el importe del salario mínimo interprofesional (877.800 pesetas año X 3= 2.633.400 pesetas; según Real Decreto 2548/94, de 29 de diciembre , que fija el salario mínimo expresado para 1995). Aclara el demandado -en " Instructa" aludida que no está haciendo uso de la alternativa de OPTAR por no actualizar la renta y extinguir el contrato en 8 años; y, entiende que, a lo expuesto no obsta que, en 1995 haya satisfecho el 20 por ciento de renta actualizada; pues, si el arrendador tiene obligación de notificar la actualización anual (Disposición Transitoria Segunda), también se debe de dar al arrendatario la posibilidad de oponerse a la actualización en cada una de esas notificaciones.

E) En periodo probatorio, el demandado acredita: a) que su hija Fátima , en 1995, no presentó declaración por el. Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (folio 455, y otro tanto, respecto de su hija Ana , (v folio 46); b) que Fátima no había sido ALTA en 1995 en ninguno de los regímenes del sistema de la Seguridad Social., y que Ana (con D.N.I. NUM001 y N.A.F. NUM004 aparecía de ALTA en 1995 durante el periodo de 8-marzo a 3- abril, al servicio del C.C.C. 42/16.853/42 "Ministerio de Educación y Ciencia" [certificación Sección Afiliación Tesorería General de la Seguridad Social -Soria), y c) que, consultado el Padrón Municipal de Habitantes, del Ayuntamiento de Soria -término municipal-, en Plaza del Rosrio, 4-2°, están empadronados: D. Andrés y Dª. Fátima , Dª. Ana y D. Estíbaliz ; y,

F)En confesión judicial bajo juramento indecisorio, D. Andrés , absolvió que, entre actora y él fue concertado el arrendamiento de la vivienda en PLAZA000 NUM003 -2°, en 26-7-71 por 2100 pesetas mensuales (posición 1ª); que, en 17-8-95 la actora le dirigió requerimiento sobre revalorización de renta, determinándose como nueva renta la de 5049 pesetas mes, y que lo aceptó pero no tenia que haberlo hecho (posición 2ª) que ha venido satisfaciendo la nueva renta actualizada (posición 4ª) que, en 20-8-96, se le dirigió nuevo requerimiento con la nueva renta de 10.468 pesetas y que el confesante no la aceptó (posición 5ª); que a esta segunda notificación si ha contestado, manifestando su oposición a la actualización (posición 6ª); que río ha remitido a la actora documento en que consten sus ingresos y los de las personas que con él conviven (posición 7ª).

SEGUNDO.- Derecho aplicable: La situación fáctica que se explícita en el Fundamento Jurídico I de esta sentencia es subsumible en la normativa que, a continuación, se determina, conforme ulteriormente -al glosarla se concretara.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (B.O.E. n° 282, de 25 de noviembre de 1994), entró en vigor el día 1 de enero de 1995 (Disposición Final SEGUNDA -entrada en vigor-).

La Disposición Transitoria SEGUNDA. Contratos de arrendamientos de VIVIENDAS celebrados antes del 9-5-1985 (Decreto BOYER), establece:

A) En orden al "régimen normativo aplicable", que continuaran rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , salvo las modificaciones que concreta (la propia Disposición Transitoria SEGUNDA.).

En su apartado 11, dicha Disposición Transitoria, en lo que al punto controvertido afecta, prescribe:

D) Actualización de la renta..

11. La renta del contrató podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario.

Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la Ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.

Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada.

La actualización se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas (sólo recensionamos las estrictamente aplicables):

1ª.- La renta pactada... en el contrato... deberá mantener, durante cada... anualidad de actualización, con la renta actualizada, la misma proporción que el: .. I.P.C. (indice de precios al consumo) del mes anterior a la fecha del contrato (junio de 1.971) con respecto al Indice del mes anterior a la actualización.

2ª De la renta actualizada que corresponda a cada periodo anual calculada con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior o en la regla 5ª, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientes siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

3ª. La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.

4ª. A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.

6ª. El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que viniera abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

Los contratos de arrendamiento respecto de los que el inquilino ejercite la opción a que se refiere esta regla quedarán extinguidos en un plazo de ocho años, aun cuando se produzca una subrogación, contándose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.

7ª. No procederá la actualización de renta prevista en este apartado cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no excedan de los limites siguientes:

1 Si conviven en vivienda 1 ó 2 personas y los ingresos no exceden del importe 2 veces y media del salario mínimo interprofesional; 2 si conviven 3 ó 4 y los ingresos no superan 3 veces el importe del indicado salarió, y 3 si conviven más de 4 personas y los ingresos no exceden el importe de 3 veces y media al del repetido salario).

Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta.

En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida.

8ª En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese abonando el inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentada por el Indice General de. Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

La actualización de renta cuando proceda, se realizará en los plazos siguientes:

a) En diez años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los siguientes:

Un 10 por ciento cada año; o sea, el primer año, el 10 por ciento; el segundo año, otro 10 por ciento, o sea, el 20 por ciento, y así, sucesivamente, hasta aplicar, en el décimo año, el 100 por ciento).

b) En cinco años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada, serán el doble de los indicados en la letra al anterior.

(Es decir, el primer año se aplicará un 20 por ciento; en el segundo, otro 20 por ciento, y así se alcanza un 40 por ciento; al tercer año, otro 20 por ciento, alcanzando un 60. por ciento de actualización; el cuarto año, otro 20 por ciento = 80 por ciento de actualización, y el quinto año, el restante 20 por ciento, con lo que se habrá actualizado el 100 por ciento).

10ª Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda en los números 1 y 4 del articulo 100 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

La Disposición Transitoria SEXTA, Procesos Judiciales, preceptúa, en su punto 1, que él Titulo V de la Ley será aplicable a los litigios relativos a los contratos de arrendamiento que subsistan a la fecha de su entrada en vigor.

Y, en el articulo 39 -integrado en el aludido Titulo V , en su punto 4, la Ley de Arrendamientos Urbanos -1994, prescribe : "Cuando exclusivamente se ejerciten acciones para determinar rentas o importes qué, de conformidad con esta Ley corresponda abonar al arrendatario, se decidirá en procedimiento verbal, cualquiera que sea la cuantía litigiosa".

Por último, la Disposición final CUARTA, establece:

Compensaciones por vía fiscal.- El Gobierno procederá, transcurrido un año a contar desde la entrada: en vigor de la ley, a presentar a las Cortes Generales un proyecto de Ley mediante el que arbitre un sistema de beneficios fiscales para -compensar a los arrendadores, en contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la Ley, mientras el contrato siga en vigor, cuando tales arrendadores no disfruten del derecho a la revisión de la renta del contrato por aplicación de la regla 7ª del apartado 11 de la disposición transitoria segunda de esta Ley.

TERCERO.- En función de lo prescrito en la normativa que se deja expuesta, procede verificar por qué la situación fáctica referenciada (en el F.J.I.) es subsumible en el "Derecho aplicable" (que se concreta en el F.J.II) y, al efecto, se debe de examinar si el telegrama de 17-8-95 de la arrendadora- demandante, al inquilino-demandado, fié cursado en tiempo legalmente oportuno, por un lado; y, de otra parte, ver si la carta de 20-8-96, se ajustaba a las directrices de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 , concretando -en último término qué resolución procede adoptar.

A) Telegrama de 17-8-95 cursado por la demandante-arrendadora al inquilino-demandado: si el contrato de arrendamiento de la vivienda de autos es de fecha 26-7-1971, como la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 entró en vigor el día 1-1-95 Disposición final 2ª), el REQUERIMIENTO de ACTUALIZACIÓN de la RENTA debió de realizarse a partir del día 26-7-96, porque la Disposición Transitoria SEGUNDO. D), apartado 11, párrafo 2°, previene que el requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la Ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato", y en lo referente al cómputo del año, es obvio, rige lo prescrito en el articulo 5° -1 del Código Civil (los plazos fijados por meses o años se computaran de fecha a fecha); por consiguiente, si el requerimiento se hizo en 17-8-95, es incuestionable que se efectuó extemporáneamente, fuera de plazo, puesto que se adelantó su realización.

B). Carta-requerimiento de 10-8-96 dirigida por la arrendadora-demandante al inquilino-demandado: fue cursada en tiempo oportuno (v argumentación plasmada en orden al telegrama aplicable a la carta, "mutatis mutandi") y fue recibida en 21-8-96 (v dorso del acuse de recibo; lo suscribe Fátima , hija del demandado D. Andrés -arrendatario-, con D. N. I. n° NUM000 ).

Tenia el inquilino-demandado plazo hábil para oponerse hasta el día 21-9-96 (v y cfr. Disposición Transitoria SEGUNDA D) 11, regla 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1994 ; concede un plazo de 30 días naturales siguientes a la recepción del requerimiento) y, como contestó en carta de 13- 9-96, fecha a la que la demandante no pone reparo (puede que, por entender que el requerimiento se hizo en telegrama -de 17-8-95- y se confirmó por carta de 10-8-96; al menos ésta es su tesis, según lo actuado), procede tenerle por opuesto -en tiempo hábil-; pues, la citada regla 6ª, literalmente, dice que "El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de 30 días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste", plazo que, según es visto -reiteramos-, finalizaba el 21-9-96, y se opuso en 13-9-96, siendo obvio, pues, que lo hizo dentro del plazo legal.

CUARTO.- A lo expuesto, no obsta que, en la regla 7ª, párrafo 3° del apartado 11 de la Disposición Transitoria SEGUNDA D) de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1994 , se disponga que, "En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida; porque este juicio verbal -exclusivamente tiene por objeto "determinar rentas e importes que, de conformidad con esta Ley corresponda abonar -pagar al arrendatario -y se decidirá en procedimiento verbal, cualquiera que sea la cuantía litigiosa"; y, según se ha visto, el telegrama de 17-8-95 fue, en realidad, una precipitación que, no obstante, dio lugar a que el inquilino, indudablemente sorprendido y contreñido -asustado (porque se le conminaba diciendo que " de no aceptarse revisión, el contrato se resuelve en plazo determinado en articulo citado ("sic"), regla 5ª. Igualmente en plazo de 30 días, comunicará posibles causas de no actualización, y justificantes -v. folio 4, documento 2 demanda-) y, por eso, inició el pago de una actualización que, en función del tiempo , era -al menos inoportuna, y que, por la forma de consumarla, era -no cabe duda- improcedente; pues, sin más, se decide que la actualización procede y se considera subsumible en el párrafo b) de la regla 9ª. (del apartado 11 de la Disposición Transitoria SEGUNDA de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 ), dando por seguro que, el inquilino y las hijas suyas que con él conviven en la vivienda arrendada, tenían unos ingresos de igual o superior importe a 5,5 veces el importe del salario mínimo interprofesional, y par eso, se le cobra el 20 por ciento de la pretendida actualización, en 1995, cuando -ulteriormente en el acto del Juicio, se demuestra (mediante certificación de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria -Jefe de Gestión Tributaria, obrante a los folios 31 y 32) que el demandado, según declaración del Impuesto de la Renta de las Personas físicas, tuvo, en 1995, unos ingresos cuyo importe es la base imponible del expresado impuesto y asciende a 1.401.821 pesetas, y los ingresos integros suman 1.579.512 pesetas.

QUINTO.- Verifiquemos, "in eventur", los pertinentes cálculos, para obviar dudas:

El salario mínimo interprofesional, en 1995 -el aplicable en las actualizaciones de 1996 era, para personas mayores de 18 años: Al día, de 2090 pesetas; al mes -30 días de 62.700 pesetas, y al año -de 14 meses-, de 877.800 pesetas.

1) Las cuentas respecto del requerimiento por telegrama de 17-8-1995, no proceden puesto que, dicho requerimiento, en razón a haber sido extemporáneo -por precipitada anticipación (cfr. Disposición Transitoria 2 D), apartado 11, párrafo 2° de la Ley de Arrendamientos Urbanos-1994 ) es ineficaz.

2) La cuenta respecto del requerimiento por carta de 20-8-1996 (recibida por el inquilino en 21-8-96 y contestada por él en 13-9-96, o sea dentro del plazo legal -cfr regla 6ª del apartado 11 de la letra D) de la Disposición Transitoria SEGUNDA de la Ley de Arrendamientos Urbanos-1994 ) seria la siguiente:

Si la base imponible del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas de 1995 del demandado asciende a 1.401.821 pesetas y el contrato de alquiler de su vivienda es de fecha 26-7-1971, por 2100 pesetas de renta contractual mensual, o 25200 pesetas por año, como IPC de julio de 1996 es de 119,300/IPC de julio 1971 era de 9,753 X 2100 pesetas renta mensual contractual (según demanda, no comprobada)= 12.462 X 2100 = 26.170 pesetas mes.

Pero, según regla 7ª (apartado 11, letra D) -actualización renta de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos-1994 ), no procede la actualización dela renta si los ingresos de 3 personas que conviven en la vivienda no superan el importe de 3 veces el salario mínimo, o sea, si 877.800 salario mínimo X 3 2.633.400 pesetas.

Y tampoco es posible aplicar la tabla (subida en 5 años, 20 por ciento al año) de la regla 9 b), porque los ingresos totales (1.401.802 base imponible Impuesto de la Renta de las Personas Físicas o 1.579.512 importe ingresos íntegros) no son iguales ni superiores a 5,5 veces el importe del salario mínimo interprofesional (y 877.800 salario mínimo anual X 5,5 = 4.837.790 pesetas abaño), ni la tabla [subida en 10 años, 10 por ciento cada año) de la regla 9ª) porque los ingresos totales no exceden 5,5 veces el importe de dicho salario mínimo.

Lo que si puede el arrendador, en los casos que no procede la actualización, es incrementar la renta, y las cantidades asimiladas a ellas, a tenor del Indice de Precios de Consumo de los 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de la subida (v y cfr regla 8ª).

O sea, no cabe, aplicando la regla 9 a), pagar en 10 años, a razón del 10 por ciento cada año o 2617 pesetas al mes; ni en 5 años, a razón del 20 por ciento cada año o 5234 pesetas al mes. El demandante, según sus cuentas de la carta de 20-8-96 (v folio 8), pretende cobrar, en 5 años, 5234 pesetas de actualización (según regla 9 b)-) más 2100 de renta contractual = 7334 pesetas, más 3134 (¿asimilado a la renta?), o sea, en total 10468 pesetas, y ello es improcedente, según toda norma vigente.

SEXTO.- En suma, en el presente caso, no procede la actualización de la renta, porque el inquilino se ha opuesto en tiempo hábil y tampoco procede que su contrato se extinga en el plazo de 8 años (cfr regla 6ª) porque la actualización, si no procede, no es en virtud de su mera voluntad al respecto, si que por razón de que los ingresos de las 3 personas que conviven en la vivienda arrendada, no excedan de 3 veces el importe del salario mínimo interprofesional, y lo que si procede es incrementar la renta (de la vivienda en cuestión) anualmente, a tenor de la variación del Impuesto de Precios de Consumo en los 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada subida (v y cfr repetida regla 8ª) .

SEPTIMO.- La presunción de la Disposición Transitoria segunda D), apartado 11, regla 7ª, párrafo 3°, de la Ley 29/1994 , es " iuris tantum " y, en las actuaciones, hay prueba suficiente en contrario de ella; no está completamente acreditado el hecho de que ha de deducirse (hecho base) y, en consecuencia no es admisible, por expresa " voluntas legislatoris" (v y cfr art°. 1249 Código Civil ) - prueba subsidiaria-; pero, además, no hay necesidad de acudir a olla cuando el hecho dudoso tiene demostraciones eficaces que se derivan de los demás medios de prueba del articulo 1215 del Código Civil , y además, es una prueba indirecta, en cuanto el hecho que se trata de probar se deduce de otro hecho probado (Santos Briz) .

El articulo 1250 del Código Civil desplaza la prueba de las presunciones " iuris tantum", del demandante al demandado (las presunciones que la Ley establece dispensan de toda prueba a los favorecidos por ollas" - articulo 1250 Código Civil -) y, en el caso a que se contrae esta sentencia, el demandado ha probado "in facie iuditio", según se deja referenciado, y, por eso, el p. 1° del articulo 1251 del. Código Civil , prescribe que "las presunciones establecidas por la Ley pueden destruirse por la prueba en contrario, excepto en los casos en que aquélla expresamente lo prohiba".

OCTAVO.- En virtud, pues, de cuanto se deja motivado, es visto procede estimar la apelación interpuesta por el apelante-demandado, D. Andrés contra la sentencia de fecha 1 de septiembre de 1997, dictada en su juicio verbal civil nª 33/97 (sobre actualización de la renta de la vivienda arrendada por el nombrado Sr.) por el Juzgado de Primera Instancia n° 2 de Soria, promovido en pertinente demanda por la representación procesal de Doña Maribel y en su virtud, se revoca íntegramente y deja sin efecto el Fallo de la expresada sentencia, y se absuelve al demandado de todos los pedimentos de la demanda, con expresa imposición a la demandante-apelada de las costas de la instancia, conforme previene el párrafo 1° del articulo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y sin hacer pronunciamiento expreso sobre las costas de ésta alzada (cfr articulo 736, párrafo 1° de la Ley de Enjuiciamiento civil ).

Vistos los preceptos citados, el 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Se estima la apelación interpuesta por el demandado D. Andrés contra la sentencia de 1 de septiembre de 1997, dictada en su juicio verbal civil n° 33/97 (rollo de Sala 194/97) por el Juzgado de Primera Instancia n° 2 de Soria , promovido en pertinente demanda por la representación procesal de Doña Maribel y, en su virtud se revoca íntegramente y se deja sin efecto el fallo de la expresada sentencia, y se absuelve al demandado de todos los pedimentos de la demanda, con expresa imposición a la demandante-apelada de las costas de la instancia, conforme previene el párrafo 1° del articulo 523 de la Ley de Enjuiciamiento civil , y sin hacer pronunciamiento expreso sobre las costas de esta alzada

Así por esta sentencia, que será notificada a las partes haciéndoles saber que la misma es firme por no caber contra ella recurso ordinario alguno, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.