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07/10/2021
Sentencia CIVIL Nº 159/2021, Audiencia Provincial de Leon, Sección 2, Rec 234/2020 de 04 de Junio de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 04 de Junio de 2021
Tribunal: AP - Leon
Ponente: MUÑIZ DIEZ, ANTONIO
Nº de sentencia: 159/2021
Núm. Cendoj: 24089370022021100171
Núm. Ecli: ES:APLE:2021:950
Núm. Roj: SAP LE 950:2021
Encabezamiento
Modelo: N10250
C., EL CID, 20
Equipo/usuario: APS
Recurrente: LEONESA ASTUR DE PIENSOS-LESA S.A.
Procurador: MARIA LOURDES CRESPO TORAL
Abogado: BEATRIZ GARCÍA RODRÍGUEZ
Recurrido: AGRIFEED S.L., AGRUPACION AGRICOLA SANTANA S.L.
Procurador: ANTONIO ALAEZ GUTIERREZ, ANA TERESA MARTINEZ GARCIA
Abogado: ADOLFO LUÍS DÍAZ GONZÁLEZ-COBOS, JAVIER SAN MARTIN RODRIGUEZ
En LEON, a cuatro de junio de dos mil veintiuno.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 2ª, de la Audiencia Provincial de LEON, los Autos de JUICIO VERBAL (DESAHUCIO PRECARIO) 180/2019, procedentes del JDO.1A.INST. N.2 de ASTORGA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 234/2020, en los que aparece como parte apelante, LEONESA ASTUR DE PIENSOS-LESA S.A., representada por la Procuradora de los tribunales, Dª MARIA LOURDES CRESPO TORAL, asistida por la Abogada Dª. BEATRIZ GARCÍA RODRÍGUEZ, y como parte apelada, AGRIFEED S.L. y AGRUPACION AGRICOLA SANTANA S.L. , representadas respectivamente por los Procuradores de los tribunales, D. ANTONIO ALAEZ GUTIERREZ, y Dª ANA TERESA MARTINEZ GARCIA , asistidas respectivamente por los Abogados D. ADOLFO LUÍS DÍAZ GONZÁLEZ-COBOS y D. JAVIER SAN MARTIN RODRIGUEZ , sobre juicio verbal de desahucio por precario, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.
Antecedentes
Se deja sin efecto el lanzamiento acordado para el día 27 de Marzo de 2020 a las 11.00 horas. '
Fundamentos
Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda de juicio verbal de desahucio por precario que se interpuso por la representación procesal de la Mercantil 'LEONESA ASTUR DE PIENSOS- LESA, S.A.' contra 'AGRUPACIÓN AGRÍCOLA SANTANA, S.L.' y contra 'AGRIFEED, S.L.', ocupantes del inmueble que se encuentra en San Martín del Camino (Santa Marina del Rey 24393 León), camino de La Alcoba, s/n, es la parcela 6 del polígono 1, de la que la actora es dueña por haberla adquirido por adjudicación en subasta acordada por la AEAT en procedimiento de apremio seguido por ésta contra la propietaria original del inmueble 'GONZALEZ SANMARTÍN, S.L.' y con fundamento en que los demandados vienen ocupando de manera ilegítima dicha finca sin pago de precio ni merced de clase alguna.
La demandada, 'AGRUPACIÓN AGRÍCOLA SANTANA, S.L.', se opuso a la demanda alegando que no existía ninguna situación de precario y que estaba en posesión del inmueble como arrendatario del mismo por cuanto antes de que la ahora demandante adquiriera la mentada finca arrendó dichas instalaciones a la sociedad 'González San Martin, S.L.', por contrato de fecha 3 de febrero de 2017, y adquirió el crédito hipotecario que gravaba la misma.
La demandada, 'AGRIFEED, S.L.', se opuso a la demanda alegando que no existía ninguna situación de precario y que estaba en posesión del inmueble en virtud contrato de subarriendo suscrito con fecha 18 de octubre de 2017 con 'AGRUPACIÓN AGRÍCOLA SANTANA, S.L.'.
Segui do el juicio por sus trámites, en fecha 7 de febrero de 2020 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Astorga que desestima la demanda, con expresa imposición de costas a la actora.
Contr a dicha resolución recurre en apelación 'LEONESA ASTUR DE PIENSOS-LESA, S.A.' en el que interesan su revocación y se sustituya por otra acorde con sus pretensiones.
Las demandadas se oponen al recurso e interesa la integra confirmación de la sentencia recurrida.
Por la parte actora, ahora recurrente, y como motivos del recurso se invocan: error en la apreciación y valoración de la prueba, e incorrecta interpretación de la normativa y jurisprudencia que resulta de aplicación al presente caso, en cuanto que entiende acreditada la condición de precaristas de las demandadas.
La STS de 28 de mayo de 2015 declara que: «La jurisprudencia ha considerado el precario en un sentido muy amplio, sin entrar en conceptuaciones dogmáticas. Lo considera en todo caso de
En este sentido, la sentencia de 26 diciembre 2005 dice:
Y en parecidos términos se expresa la STS de 28 de febrero de 2017 al declarar que: '
Son presupuestos, por tanto, para que prospere la acción de desahucio por precario:
- Que el actor tenga un título en concepto de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho al disfrute de la finca.
- La condición de precarista del demandado, es decir, la ocupación del inmueble sin título alguno; ausencia que ha de entenderse en un sentido amplio, comprendiendo tanto la ocupación sin título como en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez, lo que supone, en definitiva, una ocupación por mera tolerancia o condescendencia y,
- La identificación de la finca (para que la recuperación posesoria que se solicite y, en su caso, pueda obtenerse, llegue a hacerse efectiva, sin dificultad alguna).
Y, en el presente caso, la legitimación activa viene dada por la propiedad que la actora ostenta sobre el inmueble que se encuentra en San Martín del Camino (Santa Marina del Rey 24393 León), camino de La Alcoba, s/n, parcela 6 del polígono 1, al haberla adquirido por título adjudicación en subasta número NUM000 acordada por la Delegación Especial de Castilla y León de la Agencia Estatal Tributaria y celebrada en fecha 7 de junio de 2.018, y a cuyo nombre figura inscrito en el Registro de la Propiedad de Astorga al tomo 1926, Libro 90, Folio 183, Finca 4371 de Santa Marina del Rey (doc. nº 1 de la demanda). También, por ello, la finca está plenamente identificada.
Por tanto, la controversia se centra en determinar si las demandadas, 'AGRUPACIÓN AGRÍCOLA SANTANA, S.L.' y 'AGRIFEED, S.L.' ostentan la condición de precaristas que se le atribuye en la demanda, lo que es negado por aquellas en su contestación alegando que ocupan el inmueble, la primera, en virtud de contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre 'GONZÁLEZ SAN MARTÍN, S.L.' y 'AGRUPACIÓN AGRÍCOLA SANTANA, S.L.', y fechado el 3 de febrero de 2.017, y, la segunda, en virtud de 'Contrato de subarrendamiento de industria y colaboración comercial', suscrito entre 'AGRUPACIÓN AGRÍCOLA SANTANA, S.L.' y 'AGRIFEED, S.L.'
En relación con la simulación absoluta, la STS de 28 de abril de 1993, dice que
Y la STS de 31 de diciembre de 1.999 , viene a establecer '
También señala dicha resolución que:
Por otra parte, y como también dice, entre otras, la STS de 6 de junio de 2008
Las razones que llevan a la parte actora a sostener la inexistencia de contrato alguno y que los 'supuestos' contratos de arrendamiento con opción de compra, de 3 de febrero de 2017 (doc. nº 1 de la contestación de 'Agrupación Agrícola Santana, S.L.', acontecimiento 25), y subarrendamiento de industria y colaboración comercial, de 18 de octubre de 2017 (doc. nº 3 de la contestación de 'Agrupación Agrícola Santana, S.L.', acontecimiento 27, y docs. nº 4 y 5 de la contestación de 'Agrifeed, S.L.', acontecimiento 35), son una mera apariencia creada por las partes a su exclusiva conveniencia, sin causa que los justifique, serian, según expone en su demanda, las siguientes:
1º.- Que el «contrato de arrendamiento con opción de compra de naves industriales y maquinaria», suscrito entre 'GONZÁLEZ SAN MARTÍN, S.L.' y 'AGRUPACIÓN AGRÍCOLA SANTANA, S.L.', y fechado el 3 de febrero de 2.017, apa rece firmado por una persona que no ostenta representación legal de la empresa que aparece en el mismo como propietaria arrendadora.
2º.- Que los 'supuestos' contratos, de arrendamiento y subarrendamiento, no han tenido acceso al Registro de la Propiedad.
3º.- Que no se ha depositado la correspondiente fianza en la Comunidad Autónoma, o registrado en la Cámara de la Propiedad, a pesar de la previsión existente en el propio contrato de arrendamiento.
4º.- Que la arrendataria, hoy demandada Agrícola Santana, S.L. es titular de un crédito con garantía hipotecaria sobre el mismo inmueble del que se quiere dar la apariencia de un arrendamiento.
5º.- Que las cláusulas incluidas en el contrato de arrendamiento no pueden considerarse usuales en este tipo de contratos, y así se establece un plazo inicial de duración de 20 años, ampliable a 30 años; y se pacta una renta baja, 700,00 euros mensuales, estableciendo además un plazo de carencia de 4 años durante los que el supuesto arrendatario no paga renta alguna, cuestión ésta absolutamente contraria a la esencia de cualquier contrato de arrendamiento.
Pues bien, aplicando la doctrina anteriormente expuesta al presente supuesto, hemos de convenir con la juzgadora de instancia que la alegada simulación absoluta de los contratos de arrendamiento y subarriendo no aparece probada. En efecto, una renovada valoración probatoria permite afirmar que no se ha conseguido probar su inexistencia ni la falsedad de la causa por quien tenía la obligación de su probanza de conformidad con lo dispuesto en el artículo 217LEC en relación con el artículo 1277CC según el cual, aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario.
En primer lugar, y respecto a la alegación de que el contrato de arrendamiento con opción de compra, de 3 de febrero de 2017, aparece firmado por una persona que no ostenta la representación legal de la empresa que aparece en el mismo como propietaria arrendadora, la sociedad 'González San Martín, S.L.', es de señalar que consta acreditado por la copia de la escritura de declaración de cambio de socio único y elevación a público de decisiones de socio único, otorgada con fecha 4 de julio de 2016, ante la notario de Illescas Doña María Luisa Lozano Segura, con numero de protocolo 779 (doc. 2 de la contestación de 'Agrupación Agrícola Santana, S.L.', acontecimiento 24), que Don Bienvenido devino titular de la totalidad de las participaciones sociales de 'González San Martín, S.L.', por compra a Don Candido, por escritura autorizada ante la citada notario el anterior 1 de julio, y que el mismo paso a ser administrador único de la sociedad al cesar la anterior administradora única Doña Bibiana. Es cierto que no consta en el Registro Mercantil el cese de esta última ni de los anteriores administradores de 'González San Martin, S.L.' (acontecimiento 141), pero la inscripción del cese no es constitutiva, y es claro que al momento de concertarse el contrato de arrendamiento con opción de compra, de fecha 3 de febrero de 2017, entre 'González San Martín, S.L.', y 'Agrupación Agrícola Santana, S.L.', el Sr. Bienvenido, que interviene en representación de aquella, era en todo caso el administrador social, siendo además una sociedad unipersonal en la que el Sr. Bienvenido era titular del 100% del capital.
El testigo Don Dimas, manifestó en el acto del juicio que trabajó muchos años con Don Eloy y Don Eutimio, antiguos propietarios y administradores de 'González San Martin, S.L.', y que también conoció a Don Bienvenido, cuando se lo presentaron a todos los trabajadores como el nuevo propietario de 'González San Martin, S.L.'.
En segundo lugar, y en cuanto a que no constaba registralmente la existencia del arrendamiento suscrito entre 'González San Martin, S.L.' y 'Agrupación Agrícola Santana, S.L.', es de señalar que en el art. 1.549 del C. Civil se establece: 'Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad'; y en el art. 1.571 se establece: 'El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria '. Por su parte el art. 34 L.H establece: '
En tercer lugar, y en cuanto a la prestación de fianza, es de señalar que, en el contrato de arrendamiento con opción de compra, de fecha 3 de febrero de 2017 (doc. nº 1 de la contestación de 'Agrupación Agrícola Santana, S.L', acontecimiento 25), se prevé, en su estipulación, 'QUINTA. - DE LA FIANZA. 1.- Como garantía del cumplimiento de las obligaciones, incluidas las indemnizatorias y de restitución, que de la suscripción, ejecución y resolución de este contrato derivan para el ARRENDATARIO, este hace entrega de dos mensualidades en el presente acto, es decir, MIL CUATROCIENTOS EUROS (1.400 €) en concepto de fianza, importe que responderá de cualquier concepto que deba atenderse por el ARRENDATARIO. 2.- La fianza, que no devengará interés, se devolverá 45 días después de la terminación del contrato, salvo que se ejecute la opcion a compra que se detallará en la estipulación decimotercera, comprometiendose el ARRENDADOR a su devolución tras detraer en su caso de dicha fianza, las cantidades a cuyo pago venga obligado el ARRENDATARIO por motivo los pactos contenidos en el presente contrato. 3.- El importe de la fianza no podrá ser utilizado por el ARRENDATARIO como pretexto para la demora o incumplimiento de obligación alguna de las pactadas en este contrato, sin perjuicio del destino que en su caso pueda darle el ARRENDADOR al termino del presente contrato o ante el incumpllmiento del ARRENDATARIO de las obligaciones que en este contrato asume libremente'. Asi pues, en el propio contrato se reconoce la entrega de dos mensualidades en el momento de su celebración, es decir, MIL CUATROCIENTOS EUROS (1.400 €) en concepto de fianza. En cualquier caso es de señalar que es esta cuestión que afecta exclusivamente a las relaciones entre las partes y que, por otra parte, al encontrarnos ante un arrendamiento de industria regido por el Código Civil no resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en cuanto a la prestación de fianza, ni lo dispuesto en el articulo 37 de la Ley 9/2010, de 30 de Agosto, de la Comunidad Autónoma de Castilla y León, en cuanto al depósito de la fianza de alquiler.
En cuarto lugar, y en cuanto a ser la arrendataria, hoy demandada 'Agrupación Agrícola Santana, S.L.' titular de un crédito con garantía hipotecaria sobre el mismo inmueble arrendado, es de señalar que la adquisición de aquel fue posterior a la suscripción del contrato de arrendamiento con opción de compra, concretamente lo fue por escritura de cesión de crédito otorgada con fecha 19 de junio de 2017, ante el notario de León Don Lorenzo Población Rodríguez, con numero de protocolo 1051 (acontecimiento 201), siendo el precio de cesión de 330.000,00 euros, lo que justificaría el hecho de que la opción de compra que en aquel se pacta lo fuera por precio de cuatro euros.
En quinto lugar, y por lo que hace al plazo de duración pactado en el contrato de arrendamiento, es de señalar que siendo el destino del objeto de arrendamiento la actividad de comercialización y almacenamiento de productos agrarios en general y secado de cereales y complementarias de esta, lo cual exigía desarrollar una actuación comercial previa de captación de clientela entre los agricultores de la zona, lo que, como señaló el testigo Sr. Anton, que ostentó el cargo de administrador único de 'Agrupación Agrícola Santana, S.L.', ofrecía, en este caso, como dificultad añadida la mala imagen por impagos que había dejado la anterior sociedad que había ocupado las instalaciones, 'González San Martín, S.L.', y que en el mismo contrato, en su clausula tercera 5, se recoge que 'será EL ARRENDATARIO el que correrá con el mantenimiento de las instalaciones, y que las mismas se encuentran cerradas en la actualidad con necesidad de arreglos', todo ello justificaría el plazo de duración pactado, necesario para, una vez conseguida la implantación en la zona, obtener el debido rendimiento tanto de las instalaciones, y mejoras realizadas en las mismas, como de la propia actividad comercial desarrollada. En cualquier caso, ninguna prueba se ha aportado por la actora en orden a acreditar que el plazo de duración pactado, en atención al objeto del arrendamiento, sea excesivo en relación a las duraciones usuales de los contratos de arrendamientos de industria en la zona. En cuanto a la renta, tampoco se ha aportado prueba alguna sobre los precios de los contratos de arrendamientos en la zona, de la que pudiera desprenderse que la renta pactada resulte muy inferior a los precios de mercado y, en cuanto al periodo de carencia (exención total del pago de renta), se justifica por los arreglos que la arrendataria habría de acometer dado el mal estado de las instalaciones, habiendo manifestado el Sr. Anton que aquello más parecía un palomar, que el piso estaba lleno de agua y que no había luz, habiéndose acreditado que por parte de 'Agrupación Agrícola Santana, S.L.', se realizaron obras de impermeabilización de canalones y de chapa galvanizada, por importe de 15.246,00€ (doc. 7 de la contestación de 'Agrupación Agrícola Santana, S.L.', acontecimiento 31), y obras en la báscula, por importe de 16.166,23 euros, en los sanitarios, por importe de 701,80 euros, en ajustes en las barreras de seguridad, por importe de 951,66 euros, y que, con fecha de alta 2017-03-03, contrató con 'Unión Fenosa', el suministro de la luz, (acontecimiento 124). Además, en la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento se prevé la actualización anual de la renta conforme a la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo.
Finalmente consta documentalmente acreditado, por las facturas y recibos bancarios de transferencias, y extracto de movimientos de la cuenta abierta en Banco Popular, de la que es titular 'Agrupación Agrícola Santana, S.L.', que, por parte de la codemandada, 'Agrifeed, S.L.' se ha pagado efectivamente a la subarrendadora la renta pactada (doc. nº 8 de la contestación de 'Agrifeed, S.L.', acontecimiento 35, y acontecimientos 124, 132 y 242-243).
A la vista de lo hasta aquí razonado no se aprecia indicio alguno de simulación en el contrato de arrendamiento celebrado entre 'González San Martín, S.L' y 'Agrupación Agrícola Santana, S.L.', ni en el de subarriendo celebrado entre 'Agrupación Agrícola Santana, S.L.' y 'Agrifeed, S.L', existiendo una normal y correcta relación arrendaticia.
En consecuencia, en el presente caso, en relación con lo único que es objeto del pleito, que es la acción de desahucio por precario, se hace preciso concluir que las demandadas ostentan título legitimo para continuar en la ocupación del inmueble litigioso, procediendo, en definitiva, la desestimación de la demanda y, por consiguiente, la desestimación del recurso de apelación de la parte actora.
Por la desestimación del recurso de apelación, la parte apelante ha de ser condenada al pago de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil
Fallo
Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña María Lourdes Crespo Toral, en nombre y representación de la Mercantil 'LEONESA ASTUR DE PIENSOS-LESA, S.A.' contra la sentencia dictada, con fecha 7 de febrero de 2020, por la Ilma. Sra. Juez del Juzgado de Primera instancia número Dos de Astorga, en autos de Desahucio por Precario núm. 180/2019 , de los que este rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos aquella en su integridad, con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.
Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.
La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil
Notifíquese esta resolución a las partes y llévese el original al libro correspondiente y testimonio al presente rollo de apelación y remítase todo ello al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para su ulterior sustanciación.
Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.