Sentencia CIVIL Nº 16/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 651/2017 de 17 de Enero de 2019

Encabezamiento

Sección nº 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 934867115
EMAIL:aps19.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0816942120168073094
Recurso de apelación 651/2017 -A
Materia: Juicio verbal
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de El Prat de
Llobregat (UPSD)
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 113/2016
Parte recurrente/Solicitante: Casiano
Procurador/a: JUAN ALVARO FERRER PONS
Abogado/a: Andres Imbernon Pimentel
Parte recurrida: Manuela
Procurador/a: ANTONIO URBEA ANEIROS
Abogado/a: Cristina Vallejo Ros
SENTENCIA Nº 16/2019
En Barcelona, a 17 de enero de dos mil diecinueve .
La Sección 19ª de la Audiencia Provincial de Barcelona constituida por el Magistrado Ilma. Sra. Rebeca
Gonzalez Morajudo , en aplicación del artículo 82.2, 1º de la L.O.P.J , ha visto en grado de apelación el
procedimiento verbal nº 651/17 seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº4 del Prat de Llobregat a
instancia de Casiano contra Manuela los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de
apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia dictada en los mismos el dia 27.3.17 por la Sra.
Magistrada del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución apelada es del tenor literal siguiente: ' QueDESESTIMO la demanda interpuesta por Casiano contra Manuela , en consecuencia, ABSUELVO a este último de los pedimentos de la demanda, condenando a la parte actora al pago de las costas procesales.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria y elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.



TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 17 de enero de 2019 .



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de la representación de Casiano se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada el día 27.3.17 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 del Prat de Llobregat.

La sentencia desestima la demanda interpuesta por Casiano en ejercicio de la acción de reclamación de la comisión devengada con ocasión de la venta de la finca propiedad de la demandada y en la que prestó su intermediación. En síntesis, los argumentos de la resolución de primera instancia son: que no ha quedado acreditado que se pactara que el devengo de los honorarios se produjera desde la firma del contrato de arras, que dicho contrato de arras no constituye un contrato de compraventa perfecto sino precontrato y, finalmente, oscuridad de la clausula tercera del contrato que establece el devengo de honorarios desde la fecha de recepción de la paga y señal.

Frente a dicho pronunciamiento se alza la recurrente, parte actora, interesando, la revocación en base a: 1º.- Infracción del art.1281 del código civil porque el contrato de arras es claro y supuso la perfección de la compraventa que daba lugar al devengo de la comisión pactada.

2º. Cumplimiento del encargo por el actor en su condición de mediador al alcanzar la perfección del contrato de compraventa mediante la firma del documento de arras penitenciales aportado a los autos.

La parte contraria presentó escrito de oposición solicitando la confirmación de la sentencia alegando que el contrato de arras firmado con intermediación de la actora no era un contrato de compraventa perfecto, que la venta del piso propiedad de la parte demandada se produjo con intermediación de otra inmobiliaria, que los compradores que presentó el actor desistieron de la compra con pérdida de las arras penitenciales en su dia entregadas

SEGUNDO.- Revisadas las actuaciones en esta alzada y a fin de solventar las distintas cuestiones que se plantean, asi tanto la naturaleza del contrato de arras firmado en fecha 4.11.15 suscrito entre la parte demandada con intermediación de la actora; el pacto de devengo de los honorarios del vendedor, es necesario hacer constar los hechos acreditados y que son relevantes para resolver los que siguen: En fecha 17.9.15 la demandada encarga sin exclusiva a la demandada la venta de un inmueble de su propiedad ( doc.1 de la demanda) y en virtud de dicho encargo, la actora inserta anuncio publicitario de la venta del indicado piso en varias páginas web( doc.3 a 13 de la demanda).

La actora pone en contacto a la demandada con los compradores, Sres. Florencio y Genaro , formalizándose en fecha 4.11.15 el documento de arras aportado como doc.14 de la demanda y 3 de la contestación. En dicho documento, firmado por los litigantes asi como por la parte compradora, consta identificado el inmueble objeto de venta asi como el precio , 123.000 euros, de los que se entregan a cuenta el importe de 5000 euros que se reciben en concepto de arras penitenciales sujetos a lo dispuesto en el art.1454 cc. Asimismo se establece que el precio restante se entregará a la firma de la escritura pública que como máximo será llevada a cabo antes del dia 31 de marzo de 2016.

El mismo día 4.11.15 se firma entre las partes hoy litigantes documento de autorización de venta, en el cual resulta de interés que se hace constar que la demandada encarga a la actora la venta del piso de su propiedad y ello por un plazo de 5 meses, se autoriza a la agencia para que pueda suscribir paga y señal y se pacta, cito literal: SEGUNDA: .....' una vez formalizada y recibida ésta será puesta a disposición de la parte vendedora que se obliga a formalizar la compraventa en las condiciones pactadas por la agencia, siguiendo las indicaciones del vendedor'.

TERCERA: ' La agencia tendrá derecho a percibirlos honorarios pactados por haber cumplido el encargo, desde el momento en que recibida la paga y señal del comprador , la pone a disposición de la parte vendedora , habiendo respetado las condiciones de la compraventa pactadas en el presente documento.' Que en fecha 5.11.15 la actora solicito el certificado energético y cedula de habitabilidad en relación a la venta de la finca de autos, asi como certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de los recibos comunitarios. (doc.15 a 20 de la demanda).

En fecha 19.2.16 los compradores firmantes del documento de arras de fecha 4.11.15 comunican que desisten del contrato con perdida de las arras entregadas en su día ( 5000 euros) , doc.4 de la contestación.

En fecha 7.4.16 los demandados suscriben documento de arras con la intermediación de otra inmobiliaria en relación con el mismo piso y diferentes compradores que los anteriores, con quienes finalmente elevan a publico el contrato de compraventa sobre su inmueble en fecha 21.4.16 ( doc. 5 y 6 de la contestación)

TERCERO: Del devengo de los honorarios en el contrato de mediación o corretaje.- De la perfección y consumación en el contrato de compraventa.- Esta sala ya se pronunció SAP, Civil sección 19 del 17 de mayo de 2005 ( ROJ: SAP B 14282/2005 - ECLI:ES:APB:2005:14282 ) indicando que el contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado 'facio ut des' principal, consensual y bilateral, por el que una de las partes, el corredor, se compromete a indicar a otra, el comitente, la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de retribución. Por tanto, parece evidente, conforme a la normativa general de las obligaciones y contratos que el derecho del agente al cobro de los honorarios ha de nacer desde el momento en que queda cumplida o agotada la actividad mediadora o sea, desde que por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, desde que el vendedor y el comprador mediante el correspondiente contrato se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio aunque ni una ni el otro se hayan entregado ( Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de Diciembre de 1.992 ).

En idéntico sentido, SAP, Civil sección 11 del 20 de febrero de 2017 ROJ: SAP M 2612/2017 - ECLI:ES:APM:2017:2612 , : ' 13. Por regla general, la comisión se devenga con la perfección y no con la consumación. Las disquisiciones sobre la distinción entre perfección y consumación tienen sentido en aquellos casos en los que, una vez perfeccionado el contrato buscado, con posterioridad las partes del contrato buscado desisten de consumarlo o cuando el contrato deviene ineficaz por causas ajenas al mediador. En este sentido, 'entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato' (entre otras, SSTS 1ª 591/2006, 30.6 y 348/2007, 30.3 ). Pero el momento de la consumación cobra sentido cuando se pacta que la comisión se retrasa a la consumación o cuando, como sucede con consumidores vendedores, estos entienden que no están obligados a pagar al mediador si no reciben el precio de la venta (o, simétricamente, que los compradores no están obligados a pagar al mediador si no se les entrega la finca).

Finalmente, nuestro Tribunal Supremo STS, Civil sección 1 del 30 de marzo de 2007 ( ROJ: STS 2263/2007 - ECLI:ES:TS:2007:226 : A) En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros contratantes sobre un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio ( STS de 2 de octubre de 1999 )....

En consonancia con ello, esta Sala tiene declarado que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( SSTS de 26 de marzo de 1991 , 19 de octubre de 1993 , 30 de noviembre de 1993 , 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 1996 , 30 de abril de 1998 y 21 de octubre de 2000 , 5 de noviembre de 2004 y 13 de junio de 2006 ). De esta suerte, los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación siempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes, ya que este contrato no tiene carácter indefinido ( STS de 21 de mayo de 1992 ).

De acuerdo con esta doctrina, entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable ( STS de 7 de noviembre de 2004 , citada). Así ocurre, a título de ejemplo, cuando el comprador desiste de la compra por disconformidad respecto del abono de la retribución al propio mediador (caso contemplado en la STS de 20 de mayo de 2004 ), o cuando la venta se resuelve por las cargas que afectan al inmueble desconocidas por el comprador (caso contemplado en la STS de 10 de octubre de 2001 ).

La STS 1032/2004, de 5 noviembre , expresa esta misma idea diciendo que los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor. Desde el momento en que ambos conciertan el negocio, que efectivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se halle consumada ( SSTS de 22 de diciembre de 1992 , 4 de julio de 1994 y 4 de noviembre de 1996 ).'

CUARTO: De la resolución del recurso de apelación y su estimación .- En este contexto, no puede este Tribunal asumir los razonamientos del Juzgador de instancia, en cuanto discrepa de la valoración de la prueba y aplicación del derecho en la forma verificada.

Para que se produzca el devengo de los honorarios del intermediario es necesario que su labor concluya en alcanzar la perfección del contrato objeto de intermediación y para que ello ocurra , en caso de la compraventa, es necesario que ésta quede perfeccionada, que no consumada y , dicha perfección, se alcanza cuando acontece lo dispuesto en el art.1450 del código civil, por el concurso de la oferta y la aceptación aunque ni lo uno ni lo otro se hubieran entregado. Dicha circunstancia acontece en el caso de autos cuando se firma el documento de arras de fecha 4.11.15 con la intermediación no negada para ello, de la parte actora. No puede negarse que concurrió conformidad en el precio, 123.000 euros y en la cosa, el inmueble propiedad de la parte actora. Es más, el pacto de arras penitenciales confirma dicha perfección del contrato en tanto que dicho pacto no es sino el modo de desligarse del mismo entre las partes contratantes estableciendo las consecuencias de dicho desistimiento y, no puede desistirse de lo que no se ha celebrado.

En consecuencia no nos hallamos, tal y como afirma el Juzgador de instancia ante un precontrato, sino ante una compraventa plenamente perfeccionada en atención a los artículos 1.261 y siguientes del Código Civil, pues se identifican las partes como compradores y vendedora , se establece el precio de la venta y su forma de pago, y se pactan arras penitenciales para el supuesto de desistimiento unilateral por cualquiera de las partes contratantes.

Otra cosa es la consumación, que tiene lugar cuando, en la compraventa, se produce la entrega reciproca de las prestaciones, el precio y el inmueble en este caso, lo que se difirió para el dia de elevación a publico del contrato de compraventa pero no constando que fuera en este momento que se hubiera pactado se produciria el devengo de los honorarios del actor, antes al contrario, es claro y no ' oscuro' el pacto en tal sentido contenido en el documento de autorización de venta.

Por ello, el desistimiento unilateral de la compradora en modo alguno le exime a la actora de su obligación de pago de los honorarios devengados, al haber desplegado la inmobiliaria todas las gestiones encomendadas y perfeccionarse el contrato de compraventa por la labor desarrollada.

Por todo ello debe concluirse la procedencia de los honorarios reclamados en la suma de 3630 Euros e intereses legales del art. 1.110 y 1.101 desde la interpelación judicial.



QUINTO: La estimación del recurso de apelación y de la demanda conlleva no se haga expresa imposición de las costas de la alzada a la recurrente y se impongan las de la instancia a la parte demandada - arts. 398.2 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Casiano contra la Sentencia dictada en fecha 27 de marzo de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº4 del Prat de Llobregat en los autos de los que el presente rollo dimana, DEBO REVOCAR y REVOCO íntegramente la misma, y con estimación de la demanda interpuesta por Casiano frente a Manuela DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada Manuela al pago de la suma de 3630 Euros e intereses legales desde la interpelación judicial; con expresa imposición de las costas originadas en la instancia a la demandada y sin hacer expresa declaración sobre las causadas en esta alzada procedimental.

Contra esta sentencia se podrá interponer recurso de casación si se cumplen los requisitos legalmente establecidos Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta mi sentencia, de la cual se unirá certificación al rollo, la pronuncio, mando y firmo .