Sentencia CIVIL Nº 163/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 591/2017 de 09 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933922
37007740
N.I.G.: 28.065.00.2-2016/0006919
Recurso de Apelación 591/2017
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 02 de Getafe
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 711/2016
DEMANDANTE: MABERE SLU
PROCURADORA Dña. MARIA EUGENIA CARMONA ALONSO
APELADO: D. Alfonso
PROCURADOR D. PEDRO EMILIO SERRADILLA SERRANO
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA
Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA
D. JESÚS MIGUEL ALEMANY EGUIDAZU
En Madrid, a nueve de mayo de dos mil dieciocho.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio verbal (Desahucio falta
pago - 250.1.1) 711/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Getafe a instancia
de MABERE SLU como parte apelante, representada por la Procuradora Dña. MARIA EUGENIA CARMONA
ALONSO contra D. Alfonso como parte apelada, representado por el Procurador D. PEDRO EMILIO
SERRADILLA SERRANO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada
por el mencionado Juzgado, de fecha 16/05/2017 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JESÚS MIGUEL ALEMANY EGUIDAZU.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Getafe se dictó Sentencia de fecha 16/05/2017 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por Mabere SLU contra D. Alfonso debo absolver y absuelvo a la parte demandada, con imposición de las costas correspondientes a la parte actora.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de MABERE SLU, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Siglario de esta sentencia: ' CC ', Código Civil; ' LAU ', Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; ' LEC ', Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil; ' SAP ', sentencia de la Audiencia Provincial, sección y ' STS 1ª ', sentencia del Tribunal Supremo de España, Sala Primera.

Fundamentos

I OBJETO DE APELACIÓN 1. A) Demanda .- El 1/8/2014, D.ª Flora arrendó a D. Alfonso una vivienda sita en Getafe en la CALLE000 (en adelante, ' Vivienda '). La demandante es la sociedad Mabere, S.L.U., dueña de la Vivienda, que es titularidad de y está administrada por D.ª Flora . La sociedad demandante sustenta su pretensión en una acción de desahucio por impago de renta y en una acción de cumplimiento contractual de reclamación de rentas y cantidades análogas, suplicando el pago de las rentas de agosto a diciembre de 2016 (2600 €) más intereses legales desde la demanda y las que se devenguen hasta la puesta a disposición del Local, así como las costas.

2. B) Contestación . - D. Alfonso resistió la pretensión con las siguientes defensas : (¬a) falta de legitimación activa de la mercantil demandante por ser la arrendadora D.ª Flora ; (¬b) nulidad del contrato de arrendamiento; (¬c) condición de precarista del demandado, habiendo resuelto el contrato la demandante con fecha 31/8/2016, luego no proceden las rentas reclamadas; (¬d) simulación de contrato para no consignar las rentas a favor de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (' AEAT ').

3. C) Sentencia recurrida .

- En primera instancia, se desestimó la demanda. La Sentencia recurrida apreció una falta de legitimación activa de Mabere, S.L.U.

4. D) Apelación de Mabere, S.L.U. .

- La apelante interpone el recurso que sustanciamos, basándose en que la Sentencia recurrida habría apreciado de oficio la falta de legitimación activa, porque D. Alfonso aceptaría la legitimación de la sociedad demandante. Mantiene que la arrendadora real es Mabere, S.L.U., puesto que no se afirma que D.ª Flora interviene en el contrato en su propio nombre y derecho o como dueña del inmueble. Advierte que D.ª Flora es la única socia y administradora de Mabere, S.L.U. y está legitimada para firmar el contrato ex artículo 1259 del Código Civil . Defiende que el arrendamiento es válido. Alega que el demandado falta a la buena fe, no habiendo querido subsanar el contrato y disfruta de la Vivienda sin pagar merced. Así, el demandado conocía todas las circunstancias señaladas y reconoció la validez del contrato de arrendamiento. En todo caso, el contrato de arrendamiento fue ratificado por la sociedad demandante mediante burofax ( doc. nº 6 de la demanda ). Además, la legitimación de la actora estaría amparada en el ordinal 1º del artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , aunque fuera un tercero el que hubiera suscrito el contrato, en realidad por cuenta de la sociedad. Añade que no existe precario sino que subsiste la relación locativa porque resolución unilateral fue aceptada por el arrendatario.

5. E) Oposición a la apelación de D. Alfonso .- El apelado combate el recurso reiterando la excepción de falta de legitimación activa al no coincidir la persona de la arrendataria con la de la sociedad demandante, adhiriéndose a los razonamientos de la Sentencia recurrida. El arrendatario entendía que la situación no era subsanable mediante anexo y solicitó un nuevo contrato, lo que no le fue aceptado. Insiste en la mala fe de la apelante al simular un contrato, presentando la Vivienda una hipoteca a favor de la AEAT. Aduce que la arrendadora carecía de título para arrendar y no es posible la ratificación del contrato. Además, no se habría dado cumplimiento al artículo 16.1 de la Ley de Sociedades de Capital relativo a los contratos entre el socio único y la sociedad. Concluye que la resolución de 2016 no está amparada en causa legal ni contractual alguna.

II LEGITIMACIÓN ACTIVA 6. «El juicio verbal de reclamación de rentas , al que se acumule la recuperación de la posesión ( art.

250.1-1º LEC ), es un juicio especial -por razón de la materia- y, además, es un juicio sumario (v. LEC Exposición de Motivos XII, párr. últ.) -con limitaciones del juicio en cuanto a las alegaciones, tema de prueba, medios de prueba y cognición judicial, por lo que no produce cosa juzgada material ( art. 447.2 LEC )-. Cuando no se acumula la pretensión de desahucio es un juicio especial por razón de la materia, plenario, con algunas especialidades procedimentales» ( SAP Madrid 11ª 286/2017, 24.7 ).

En efecto, el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone: «Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación». En consecuencia, más allá de la discusión sobre presupuestos procesales, el pago o la enervación, los demás argumentos podrá emplearlos el arrendatario en juicio ordinario, si a su derecho conviene.

7. Pues bien, el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil « Condición de parte procesal legítima », establece en su párrafo I que «serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso». Como supuestos de legitimación extraordinaria, añade en su párrafo II que «se exceptúan los casos en que por ley se atribuya legitimación a persona distinta del titular».

8. Ciertamente, «la acción de reclamación de rentas es una acción personal de cumplimiento contractual, así el título o causa de pedir en que se funda la pretensión reside en el contrato de arrendamiento» ( SAP Madrid 11ª 162/2017, 3.5 y juris. cit.).

9. Mas nada la oposición del arrendatario debe sucumbir toda vez que en el contrato de arrendamiento litigioso debe tenerse por arrendadora a la sociedad dueña de la Vivienda. Esto porque el posible exceso de D.ª Flora fue ratificado y, además, si bien no actuó como representante voluntario de la sociedad en representación directa -en nombre y por cuenta de la sociedad- lo hizo con representación indirecta -en su propio nombre pero por cuenta de la sociedad que administra-. En la representación indirecta, la eficacia del negocio de arrendamiento recae en la sociedad demandante por tratarse de «cosas propias del mandante» ( art. 1717 II in fine CC ). Nos hallamos en el caso especial de actuación proprio nomine heteroeficaz.

10. «La jurisprudencia declara, en aplicación del artículo 1727.2 CC , que el mandante puede ratificar de manera expresa los actos en que el mandatario se ha excedido ( rati [ enim ] habitio mandato comparatur [la ratificación se equipara al mandato]: Ulpiano [Dig. 46.3.12.4]), y también puede hacerlo de manera tácita mediante actos inequívocos o cuando acepta en su provecho los efectos de lo ejecutado sin su autorización ( non tantum verbis ratum haberi potest, sed etiam actu [no sólo con palabras se puede ratificar, sino también con un acto]: Scévola) [...], supuestos a los que cabe añadir, en atención a lo previsto en el art. 1717 II CC , aquel en que, aun actuando el mandatario en su propio nombre, se trate de cosas propias del mandante , pues surge entonces una contemplatio dominitacita [contemplación tácita del dueño] y se genera un poder ex facti circunstantiis sive ex re [de las circunstancias del hecho o del objeto] ( STS 1ª 1272/2006, 18.12 y juris.

cit.). «Tratarse 'de cosas propias del mandante', lo que se ha de entender como asuntos o negocios, más allá de una acepción ceñida a la expresión 'cosas' como bienes tangibles» ( STS 1ª 1026/2006, 3.1 ).

11. Esta comunicabilidad, que es una excepción al principio de relatividad de los contratos (v. STS 1ª 524/1973, 28.11 ), favorece la acción del tercero contra el mandante ( not . SSTS 1ª 711/1959, 17.12 y 427/1966, 8.6 ; cf. sobre la legitimación pasiva del mandatario, STS 1ª 251/2005, 22.4 ) pero no está pensada para que el tercero deudor excuse circunstancias propias de la relación interna entre mandante y mandatario .

12. Además, en cuanto a la acción de desahucio , el artículo 250.1 ordinal 1º de la Ley de ritos confiere legitimación a «el dueño , usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer».

III RENTAS 13. El artículo 17.1 LAU declara: «La renta será la que libremente estipulen las partes». Así lo estipularon en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento de la Vivienda. En el supuesto enjuiciado, el importe adeudado en concepto de rentas es el reseñado en la demanda y no discutido.

14. «En las pretensiones de cumplimiento para el pago de rentas locativas, suele acreditarse el impago mediante la aportación del contrato unido a que la parte demandada no acredita el hecho extintivo del pago ( art. 217.3 LEC )» ( SAP Madrid 11ª 289/2017, 24.7 ).

IV DESAHUCIO 15. El artículo 27.2 a) LAU declara: «Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario». El impago ha quedado probado, sin que la parte arrendataria haya enervado el desahucio (se lo permitía el art. 22.4 LEC ).

V COSTAS 16. Las costas de esta alzada no han de imponerse a ninguno de los litigantes por estimación del recurso ( art. 398.2 LEC ).

17. Las costas de la primera instancia procede imponerlas a la parte demandada por consecuencia devolutiva de la estimación del recurso y del principio del vencimiento objetivo, sin dudas de hecho o de derecho ( art. 394.2 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que debemos estimar y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por Mabere, S.L.U. contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Getafe nº 100/2017, de 16 de mayo; procediendo su REVOCACIÓN, y en su virtud dictar los siguientes pronunciamientos: Primero.- Estimar la demanda, declarando la resolución del arrendamiento de la Finca ( CALLE000 núm. NUM000 , piso NUM001 puerta NUM002 , de Getafe).

Segundo.- Condenar a Alfonso a entregar la posesión de la Finca a Mabere, S.L.U., dejándola libre, vacua y expedita, con apercibimiento de que si no lo verifica se procederá a su lanzamiento en la fecha señalada por la oficina judicial.

Tercero.- Condenar a Alfonso a pagar a Mabere, S.L.U. la suma de DOS MIL SEISCIENTOS EUROS ( 2600 € ) hasta diciembre de 2016 inclusive. Esta cantidad lo es sin perjuicio de la compensación por prolongación indebida del uso posesorio, equivalente a las rentas o cantidades asimiladas, que pudiera devengarse hasta el momento del lanzamiento o de entrega de la posesión.

Cuarto.- Las costas de la primera instancia se imponen a la parte demandada; sin costas en esta alzada.

Conforme al artículo 94.3 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria , líbrese oficio a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria poniendo en su conocimiento que la vivienda de la CALLE000 núm. NUM000 , piso NUM001 puerta NUM002 , de Getafe, hipotecada a favor de esa Agencia, ha estado arrendada por la mercantil Mabere, S.L.U. desde el 1/8/2014.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido , de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0591-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe