Sentencia CIVIL Nº 163/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 686/2019 de 03 de Junio de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimoctava

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035

Tfno.: 914933898

37007740

N.I.G.:28.148.00.2-2017/0005584

Recurso de Apelación 686/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz

Autos de Procedimiento Ordinario 731/2017

APELANTE:D. Gregorio

PROCURADOR Dña. SUSANA HERNÁNDEZ DEL MURO

APELADO:FIDERE VIVIENDA 3 SLU

PROCURADOR Dña. MARÍA DEL CARMEN OTERO GARCÍA

SENTENCIA Nº 163/2020

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMA SRA. PRESIDENTE:

Dña. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

ILMOS SRES. MAGISTRADOS:

Dña. MARÍA DE LOS ÁNGELES GARCÍA MEDINA

D. JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO

En Madrid, a tres de junio de dos mil veinte.

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre derecho al otorgamiento de escritura de compraventa, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante D. Gregorio representada por la Procuradora Sra. Hernández del Muro y de otra, como apelada demandada FIDERE VIVIENDA 3 SLU representada por la Procuradora Sra. OTERO GARCÍA, seguidos por el trámite de procedimiento ordinario.

Visto, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dña. MARÍA DE LOS ÁNGELES GARCÍA MEDINA.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz, en fecha 27 de junio de 2019, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: DESESTIMAR la demanda interpuesta por D. Gregorio, representado por la Procuradora Dña. Susana Hernández del Muro, contra la mercantil FIDERE VIVIENDA 3, S.L.U., representada por la Procuradora Dña. María del Carmen Otero García, y en consecuencia, Absuelvo a dicha parte demandada de las pretensiones formuladas en su contra. Todo ello sin condena de las costas procesales causadas en esta instancia, debiendo cada parte satisfacer las suyas y las comunes por mitad.'.

SEGUNDO.-Por la parte demandante se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.-Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 2 de junio de 2020.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Por el juzgado de instancia es dictada sentencia por la que es desestimada la demanda presentada por don Gregorio frente a Fidere Vivienda 3 SLU mediante la que en relación al contrato de arrendamiento de vivienda con protección pública en régimen de arrendamiento con opción de compra de fecha 21 de septiembre de 2015 se solicita que: 1) Se declare su sometimiento a las normas imperativas vigentes aplicables a las viviendas sujetas a régimen de protección pública con opción a compra. 2) Consecuentemente, se declare el error en la consignación de la de la ley aplicable referida en el contrato y por ende en las estipulaciones establecidas por remisión a dicha norma. 3) Y se declare su derecho al ejercicio de la opción de compra de la vivienda por el precio y en las condiciones reguladas en el art. 24 del RD 74/2009. 4) Se condene a la demandada al otorgamiento de las escrituras de compraventa del inmueble por precio equivalente al precio establecido en la calificación definitiva del inmueble multiplicado por el coeficiente de 1,4 menos el 50% de las cantidades entregadas en concepto de renta, y a la recepción de dicho precio, por importe de 197.920,06 euros. 5) Se declare su derecho al uso del inmueble en condición de propietario desde el 18 de octubre de 2016, fecha en que se produjo la comunicación del ejercicio de la opción de compra y, consecuentemente, el perfeccionamiento del contrato de compraventa. 6) Subsidiariamente, se declare el derecho del demandante al ejercicio de la oposición de compra de las viviendas por el precio regulados en el decreto 12/2005, declarándose injustificada la negativa al otorgamiento de la escritura y entrega del precio exigido por razón de la reserva de acciones. 7) Consecuentemente a lo anterior se condene a la demandada al otorgamiento de la escritura de compraventa del inmueble por precio equivalente al precio establecido en la calificación definitiva del inmueble por el coeficiente de 2 menos el 50% de las cantidades entregadas en concepto de renta, y a la recepción de dicho precio. 8) Por razón de la declaración subsidiaria referida se declare su derecho al uso del inmueble en condición de propietario desde el 18 de octubre de 2016, fecha en la que se produjo la comunicación del ejercicio de la opción de compra y consecuente perfeccionamiento del contrato de compraventa. 9) Y se declare la nulidad de las estipulaciones siguientes: A) Estipulación primera, párrafo segundo y la estipulación cuarta, párrafo primero. B) Estipulación cuarta, apartado c). C) Estipulación cuarta, apartado d, párrafo 1º. D) Estipulación cuarta, apartado d), párrafo cuarto. E) Estipulación cuarta, apartado d), párrafo séptimo. F) Estipulación sétima, párrafos primero y cuarto. G) Estipulación cuarta, apartado d), párrafo octavo. H) La estipulación décima segunda.

En su desarrollo por la juzgadora se argumenta que la normativa aplicable es el Decreto 11/2005 según prevé expresamente el tenor literal la estipulación primera, sin que existiera ningún error en la designación de dicho Decreto, por lo que el precio de la vivienda es el estipulado conforme a la referida normativa y su precio como los anejos será el resultado de multiplicar el precio máximo de venta por metro cuadrado útil que figure en la calificación definitiva, por un coeficiente de actualización que será igual a 2, y minorar de la cantidad resultante el 50% de las cantidades desembolsadas durante el arrendamiento en concepto de renta. Y añade, que considera que la opción de compra incorporada al contrato de arrendamiento no se ha ejercitado eficazmente, puesto que al existir discrepancia sobre el precio, que persistía el 26 de noviembre de 2016, fecha en la que expiraba el plazo de caducidad para el ejercicio de la opción de compra, sin que ninguna de las estipulaciones cuestionadas deba reputarse abusiva en tanto se trata de contratos sujetos al visionado de la Administración Pública con competencia en materia de vivien-da con Protección Pública, estando fuera del control de abusividad de la legisla-ción de consumidores las cláusulas obligatorias de las disposiciones administra-tivas de la Comunidad de Madrid.

Contra dicha resolución es interpuesto recurso de apelación por el actor mediante el que insiste en la no aplicabilidad del Decreto 11/2005, denuncia haberse procedido a una errónea valoración de la prueba al serle negado el ejercicio de la opción de compra del inmueble y su derecho al otorgamiento de la escritura de compraventa del inmueble y el uso del inmueble en calidad de propietario desde que consumó la opción de compra y reitera la nulidad de algunas de las cláusulas; siendo al mismo tiempo adjuntadas distintas copias de sentencias dictadas por juzgados de igual clase de Torrejón y una copia de una sentencia dictada el 9 de julio de 2029 por la Sección 18 de la Audiencia Provincial en el Rollo de Apelación 338/2019 resolviendo un recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada el 4 de enero de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Torrejón.

Por la demandada se ha presentado escrito de oposición e interesado su desestimación.

SEGUNDO.-En atención a lo dispuesto en el art. 271.2 LEC procede resolver en primer término sobre la admisión o no de las referidas copias de sentencias aportadas.

Cuestión que debe resolverse de forma negativa, cuando se trata de resoluciones, salvo la dictada por esta Sección de la Audiencia Provincial 9 de julio de 2019, que bien pudieron presentarse en la instancia, y de resoluciones sobre las que, a excepción de la dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Torrejón el 2 de noviembre de 2018 en el procedimiento ordinario 701/2017 que se dice por el recurrente haber ganado firmeza, no consta que se trate de sentencias firmes.

TERCERO.-Entrando en el primero de los motivos mediante el que es alegado 'Infracción del art. 9.3 de la CE, 2 del C Civil y disposición derogatoria del Decreto 74/2009 por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid (infracción del art. 24.1 de la CE y del derecho a la tutela judicial efectiva por aplicación de norma derogada)', que es fundado en que en ningún caso puede ser el Decreto 11/2005, de 27 de enero, por el que se regulaba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid aprobado con fecha 27 de enero de 2005 al encontrarse expresamente derogado y no estar amparada su aplicación en la Disposición Transitoria Primera, ni en la excepción regulada en la Disposición Derogatoria, que regulan su aplicación exclusivamente para aquellas viviendas 'calificadas definitivamente a su amparo', que por su conexión con el segundo y tercero a través de los que se aduce que 'no puede ser aplicado el Decreto 11/2005', al entender que habiendo sido derogado y no ser posible su aplicación retroactiva al contrato origen de este procedimiento ya que no fue concedida la calificación definitiva bajo su vigencia (a su amparo), solo puede integrarse el vacío legal acudiendo a la legislación nacional reguladora de las viviendas de protección oficial por remisión expresa de la Disposición Final Primera del Decreto 74/2009 y, por tanto, para 'la determinación del precio' debe estarse a las determinaciones reguladas en el art. 11 del Real Decreto 3148/1978 por ser la norma nacional en vigor que permite calcular el precio de la futura compraventa o bien aplicar el Decreto 74/2009 por la ser la única norma vigente a fecha de la celebración del contrato, procede examinarlos conjuntamente.

Al respecto conviene comenzar recordando que es doctrina jurisprudencial reiterada que el derecho a la tutela judicial efectiva del art 24.1 C.E., no conlleva necesariamente el acierto judicial en la decisión, ni que deban ser acogidas las pretensiones formuladas, sino el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motiva y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes, (vid. por todas SSTC 38/2018, de 23 de abril, 149/16, de 19 de septiembre, 9/2015, de 2 de febrero de 2015 y 662/2012, de 12 de noviembre), y como se dice en la STS 436/2013, de 3 de julio, con cita del Tribunal Constitucional ' no cabe hablar de denegación de tutela si el órgano decide el tema planteado',y en este caso se cumplió con el deber impuesto en el artículo 218 de la LECLegislación citadaLEC art. 218 al explicar las razones de la desestimación, por lo que no puede imputársele haber incurrido en la infracción de la tutela judicial.

Es más, aun en el supuesto de que la respuesta pudiera no ser correcta jurídicamente, que no es el caso, ello nada tiene que ver con la falta de tutela judicial efectiva.

En esta línea, por lo que se refiere a la legislación aplicable al contrato de arrendamiento con opción de compra concertado por el actor el 21 de septiembre de 2015, debe tenerse en cuenta que dicha cuestión ha sido ya resuelta por esta misma Sección de la Audiencia Provincial en Sentencias 335/2019, de 3 de octubre, 361/2019, de 15 de julio, y 265/2019, de 9 de julio, en relación a contratos prácticamente iguales al que es objeto de este procedimiento, en las que se dice:

'En efecto uno de los núcleos esenciales de la cuestión litigiosa debatida en los presentes autos consiste precisamente en determinar cuál es la legislación aplicable al contrato de arrendamiento concertado entre las partes (...). Por la parte demandante tanto en su demanda como en su recurso de apelación se razona que dado que a la fecha de calificación definitiva de las viviendas el Decreto 11/2005 de vivienda pública protegida de la Comunidad de Madrid se había dejado sin efecto y derogado por el Decreto 74/2009, era o bien de aplicación el referido decreto o bien la disposiciones generales de la legislación estatal sobre vivienda pública no sólo en la Comunidad de Madrid sino en todo el territorio del Estado.

El dato esencial es la calificación administrativa de la vivienda.

La calificación provisional de la vivienda litigiosa como Vivienda Protegida es de 15-10-2007, momento en que estaba en vigor el Decreto 11/2005, y el Decreto 12/2005, 27 de enero, de Ayudas Económicas, ambos de la Comunidad de Madrid.

La vivienda litigiosa fue calificada definitivamente el 26-10-2009 vigente la Ley 6/1997, de 8 de Enero, de la Comunidad de Madrid, pero no el Registro de Viviendas de Protección Pública; Decreto 11/2005, de la Comunidad de Madrid, sustituido por el Decreto 74/2009 de la Comunidad de Madrid, que derogaba el Decreto 11/2005.

En este sentido y por lo que hace al Decreto 74/2009 de la Comunidad de Madrid, el mismo en lo que se refiera sus disposiciones transitorias tiene la siguiente regulación:

Artículo único. Aprobación del Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid. Se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid que figura como Anexo al presente Decreto.

Disposición transitoria primera. Regímenes anteriores. A las Viviendas con Protección Pública, calificadas definitivamente al amparo del Decreto 43/1997, de 13 de marzo ; Decreto 228/1998, de 30 de diciembre, y Decreto 11/2001, de 25 de enero, o a las Viviendas de Protección Oficial, calificadas definitivamente al amparo del Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, o a las que este sea de aplicación y, al amparo del correspondiente Real Decreto regulador de la financiación cualificada estatal en materia de vivienda y suelo, les será de aplicación lo dispuesto en la disposición transitoria primera del Decreto 11/2005, de 27 de enero , por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid.

Disposición transitoria segunda. Promociones de Viviendas con Protección Pública, calificadas provisionalmente a partir del 1 de enero de 2009. Los promotores de Viviendas con Protección Pública, calificadas provisionalmente entre el 1 de enero de 2009 y la fecha de entrada en vigor del presente Decreto , previa renuncia a la calificación otorgada, podrán solicitar para la misma promoción nueva calificación provisional al amparo del Reglamento aprobado por el presente Decreto.

Disposición derogatoria. Derogación normativa.

A excepción de lo dispuesto en la disposición transitoria primera del Decreto 11/2005, de 27 de enero , queda derogado el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, aprobado por dicho Decreto, sin perjuicio de su aplicación a aquellas viviendas calificadas definitivamente a su amparo.

Disposición final primera.Normativa supletoria aplicable.

En lo no previsto en el Reglamento aprobado por el presente Decreto regirá como supletoria la normativa estatal vigente en materia de vivienda de protección oficial.

Disposición final segunda. Desarrollo.

Se faculta al Consejero competente en materia de vivienda para dictar cuantas disposiciones sean precisas para la ejecución y aplicación del Reglamento aprobado por el presente Decreto.

Disposición final tercera. Entrada en vigor.

Este Decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el 'Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid', siendo de aplicación a las Viviendas con Protección Pública que se califiquen provisionalmente a partir de dicha fecha.

Pues bien a la vista de las normas que se han consignado anteriormente, resulta evidente la procedencia de confirmar la sentencia recurrida en la medida que la misma estima que es de aplicación el régimen normativo previsto en el Decreto 11/2005.

En efecto, como es lógico la Disposición Transitoria de dicho Decreto, que queda vigente por disposición expresa de la Disposición Transitoria Primera del Decreto 74/2009 nada dice acerca de las viviendas o del régimen jurídico de aquellas viviendas que promovidas en principio al amparo del Decreto 11/2005 hubiesen obtenido calificación definitiva con fecha posterior a la derogación del referido decreto que se produce por el Decreto 74/2005.

Ahora bien el régimen previsto en el referido Decreto 74/2009, resultaría de aplicación en principio a Promociones de Viviendas con Protección Pública, calificadas provisionalmente a partir del 1 de enero de 2009. Los promotores de Viviendas con Protección Pública, calificadas provisionalmente entre el 1 de enero de 2009 y la fecha de entrada en vigor del presente Decreto, previa renuncia a la calificación otorgada, podrán solicitar para la misma promoción nueva calificación provisional al amparo del Reglamento aprobado por el presente Decreto.

Es decir los promotores de vivienda que hubieren sido calificadas provisionalmente con fecha posterior al 1 de enero de 2009, vigente en aquel momento el Decreto 11/2005 y entre la fecha de entrada en vigor del Decreto 74/2009, previa renuncia la calificación provisional otorgada podrían solicitar para la misma promoción nueva calificación provisional al amparo del reglamento aprobado por el Decreto 74/2009. Evidentemente ese no es el caso que nos ocupa puesto que la vivienda objeto de litigio obtuvo calificación provisional con fecha anterior al 1 de enero de 2009.

Ahora bien ello no significa que las viviendas, como es el caso de autos, que hayan obtenido calificación provisional con posterioridad a la entrada en vigor el Decreto 11/2005, y con anterioridad a la fecha 1 de enero de 2009, queden en el limbo legal, o queden sometidas al régimen general de la vivienda protegida de todo el territorio del Estado.

En este sentido Disposición derogatoria. Derogación normativa.

A excepción de lo dispuesto en la disposición transitoria primera del Decreto 11/2005, de 27 de enero , queda derogado el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, aprobado por dicho Decreto, sin perjuicio de su aplicación a aquellas viviendas calificadas definitivamente a su amparo.

Evidentemente parece que aquellas viviendas que fueron calificadas provisionalmente antes de la entrada en vigor del Decreto 74/2009 o antes del 1 de enero del año 2009, y que había sido calificadas definitivamente al amparo del Decreto 11/2005, pero con posterioridad a la entrada en vigor del Decreto 74/2009 le sería de aplicación lo dispuesto en el Decreto 11/2005.

Desde luego llegar a otra conclusión significaría dejar en el limbo a todas aquellas viviendas, como es el caso de autos, que por tener una calificación provisional al amparo del Decreto 11/2005 sin embargo la calificación definitiva se hubiese producido, como es el caso apenas unos meses después de haberse promulgado y entrado en vigor el Decreto 74/2009. En este sentido parece oportuno decir que los expedientes de calificación de las viviendas en régimen de vivienda protegida en alguna de las diversas modalidades que existen, no se trata de meros procedimientos estancos, sino que normalmente una vez iniciado el expediente y producida la calificación provisional de la vivienda conforme las normas vigentes en el momento del inicio del expediente, de ordinario esas mismas normas regirán el resto de las calificaciones o los actos jurídicos que se realicen en dicho expediente que se abrió precisamente al amparo de una normativa concreta, en el caso la del Decreto 11/2005. Es verdad que las disposiciones transitorias puede suponer un cambio del régimen, y así ocurre en el presente caso en donde en determinados supuestos, tanto lo que se refiere a la aplicación del Decreto 11/2005, como a la aplicación del Decreto 74/2009, las disposiciones transitorias prevén que se pueda aplicar el régimen previsto en esos decretos a viviendas o promociones de viviendas calificadas con arreglo a disposiciones de fecha anterior, bien que en el caso de que lo soliciten los promotores. Incluso podría darse el caso de que se produjese una obligatoriedad de aplicación de la norma dictada con posterioridad a situaciones jurídicas en definitiva planteadas con anterioridad a la publicación de dichas normas, pero para que yo ocurriese así tendría que legislarse un derecho transitorio que específicamente lo desarrollase, pues de lo contrario regiría el precepto general de irretroactividad de las normas, precisamente salvo el caso que las mismas dispongan lo contrario Art. 2.3 C.C . y D.T. primera de dicho Código .

Es decir que habiéndose iniciado un procedimiento de calificación de las viviendas conforme a una normativa concreta, parece lógico que esa normativa sea la que rija las distintas etapas de calificación de dichas viviendas, salvo el caso que disposiciones posteriores dispongan expresamente lo contrario, lo que no es el caso. Esto y no otra cosa es lo que ocurre en el presente litigio en donde por más que la parte recurrente intente darle la vuelta, en realidad lo que establece la Comunidad de Madrid es que la calificación de determinadas viviendas al amparo de una normativa concreta, significa pura y simplemente que esa normativa es la que rige las calificaciones de dichas viviendas, y ello no implica ninguna retroactividad de las normas, antes al contrario lo que garantiza es el principio de irretroactividad de las mismas, pues es de todo punto lógico normal que sea la misma norma la que rige el expediente de calificación de las viviendas la que se aplique tanto a la calificación provisional como la definitiva, salvo que otra norma dispongan lo contrario, o en el caso salvo que partido determinadas fechas los promotores de la vivienda voluntariamente soliciten su inclusión en el nuevo régimen, lo que en este caso no era posible.

Pero es que como refuerzo de dicha tesis puede citarse la Disposición Final Tercera del Decreto 74/2009 . Entrada en vigor.

Este Decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el 'Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid', siendo de aplicación a las Viviendas con Protección Pública que se califiquen provisionalmente a partir de dicha fecha.

De ello se sigue que el Decreto 74/2009 se aplica a las viviendas que se califiquen provisionalmente a partir de la entrada en vigor del mismo. A las viviendas que aún calificadas provisionalmente al amparo del Decreto 11/2005, lo hayan sido entre el 1 de enero de 2009 y la fecha de publicación del Decreto 74/2009, en donde a petición del promotor podría solicitarse el cambio de régimen y la aplicación de la normativa prevista en el Decreto 74/2009, por supuesto con renuncia a la calificación provisional que se tuviera con anterioridad al amparo del Decreto 11/2005. De ello se sigue que resulta verdaderamente insólito pretender fraccionar los distintos hitos de un mismo expediente como es el de calificación de unas viviendas, aplicando una normativa a la calificación provisional y otra normativa a la calificación definitiva, siendo así que las normativas en cuestión contienen notables y sensibles diferencias, y desde luego como se dice el derecho transitorio tanto de las disposiciones del artículo 11/2005, como de la del 74/2009 no permiten dicha calificación.

En fin y por cerrar el argumento, por decirlo alguna manera administrativo, es que la calificación definitiva de las de viviendas realizada con fecha 26-10-2009 por la Comunidad de Madrid establece de manera clara y taxativa que se regirán por el Decreto 11/2005, sin que nadie haya interpuesto ningún recurso administrativo contra dicha resolución en los plazos que la propia resolución contiene según se desprende de la calificación definitiva aportada por la propia recurrente.

Pero es que, además, por mucho que se intente argumentar lo contrario y se traigan a colación los preceptos generales de irretroactividad de las normas, lo cierto es que las disposiciones transitorias del Código Civil tampoco permiten llegar a la conclusión a la que interesadamente pretende llegar la parte recurrente.

Efectivamente la disposición transitoria primera del Código establece que 'se regirán por la legislación anterior al Código los derechos nacidos según ella, de hechos realizados bajo su régimen, aunque el código los regule de otro modo o no los reconozca.'

Pues bien desde dicho punto de vista parece obvio que habiéndose iniciado un expediente de calificación de las viviendas al amparo del Decreto 11/2005, es lógico que sea dicho decreto el que determine también la calificación definitiva de las viviendas, salvo aquellos casos en que por permitirlo la ley se faculta al promotor para solicitar el cambio de régimen, o por supuesto en aquellos supuestos en aquellos casos en los que la nueva legislación en su derecho transitorio declare ser de aplicación a dichos regímenes y a dichos procedimientos, lo que no es el caso'.

De forma que conforme a lo expuesto, ha de compartirse la conclusión alcanzada en la resolución recurrida de acuerdo a lo establecido en la estipulación primera del contrato en el que se prevé expresamente la aplicación del mencionado Decreto 11/2005, de 27 de enero, pues como se expone en las citadas Sentencias ' parece obvio que habiéndose iniciado un expediente de calificación de las viviendas al amparo del Decreto 11/2005, es lógico que sea dicho decreto el que determine también la calificación definitiva de las viviendas, salvo aquellos casos en que por permitirlo la ley se faculta al promotor para solicitar el cambio de régimen, o por supuesto en aquellos supuestos en aquellos casos en los que la nueva legislación en su derecho transitorio declare ser de aplicación a dichos regímenes y a dichos procedimientos, lo que no es el caso',y mantenerse que para la determinación del precio y procederse a calcular el mismo debe efectuarse en aplicación del citado Decreto 11/2005, tal y como se expone por la juzgadora a quo.

CUARTO.-Denunciándose mediante los motivos cuarto, quinto, sexto, sexto bis y séptimo haberse llevado a cabo una errónea valoración de la prueba al no estimarse realizado un correcto ejercicio de la opción de compra por el ahora apelante, en cuyo desarrollo se aduce que habiéndose ejercitado mediante comunicación fehaciente el 18 de octubre de 2016 cuando el último día para ello era el 26 de octubre de 2016, siendo remitido por Fidere burofax el 3 de noviembre de 2018, debe afirmarse que fue ejercitada en los plazos y forma estipuladas en el contrato y perfeccionada la compraventa, extinguiéndose la relación arrendaticia en la cual se insertó la opción de compra, teniendo derecho en cualquier caso al otorgamiento de la escritura por el precio exigido por la vendedora, sin perjuicio de su derecho a reclamar, puesto que al negársele ello se le están negando los efectos inherentes al cumplimiento del contrato de compraventa; se hace necesario dejar constancia del contenido de la estipulación cuarta de este contrato en la que se hace establece que:

' De conformidad con lo dispuesto en el artículo 19 del reglamento de viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid aprobado por Decreto 11/2005, de 27 de enero , y al amparo de lo previsto en el artículo 11 del Decreto 12/2005 de 27 de enero y la Disposición Adicional Única de la orden 1578/2005, de 11 de mayo, reguladora de las bases para la concesión de las ayudas económicas prevista en el plan de vivienda 2005-2008 de la Comunidad de Madrid el presente contrato lo es de alquiler con opción de compra.

(...) En los tres meses inmediatos anteriores al vencimiento del plazo de siete años desde la calificación de definitiva de la vivienda, si quien fuera titular del contrato de arrendamiento quisiese ejercer el derecho de opción de compra, deberá notificar de forma fehaciente al arrendador su decisión de ejercerla, transcurrido el cual sin haberse efectuado la indicada notificación caducará el derecho.

Efectuada la notificación por la que el arrendador manifiesta su intención de ejercer la opción de compra deberá procederse a la escrituración de la correspondiente compraventa en el plazo máximo de 60 días naturales, a contar desde el día siguiente a la indicada notificación, para lo cual será requisito necesario que el arrendatario se encuentra al corriente del pago de las cantidades que según el presente contrato le corresponde abonar.

En el momento de otorgar la escritura pública de compraventa y entrega de llaves de la vivienda, el arrendatario abonará al arrendador la totalidad del precio de las fincas y anejos de conformidad con el anterior apartado c), mediante cheque bancario conformado o transferencia bancaria, previa verificación de la recepción de la misma siendo conveniente su realización al menos con 48 horas de antelación.

El ejercicio de la opción de compra conlleva necesariamente el otorgamiento de la escritura de compraventa y pago total del precio de la compraventa, de manera que no se entenderá ejercitada la opción de compra por el arrendatario sin el cumplimiento de ambas condiciones, siendo relevante a estos efectos las posibles comunicaciones que pudieran efectuar el arrendatario manifestando su interés de ejercitar dicha opción de compra.

La correspondiente escritura pública de compraventa se otorgará ante el notario que el arrendador determine, salvo que el arrendatario designe otro de su elección'.

Pues bien, la revisión de la prueba practicada permite afirmar datos tales como:

1.- El demandante en su calidad de arrendatario le es entregado burofax, tal y como por el mismo es reconocido, en el que se le indica textualmente:

'Tal y como dispone el artículo 19 del Decreto 11/2005, de 27 de enero , por el que se regula el régimen jurídico de vivienda con protección pública de la Comunidad de Madrid, pongo en su conocimiento que el próximo día 26 de octubre de 2016 finaliza el plazo para poder ejercitar la opción de compra, conforme a la redacción dada por Decreto 59/2013, de 18 de julio, importe que, según Calificación Definitiva, asciende a un total de 288.250,53 euros, al que habrá que minorar el 50% de las cantidades desembolsadas, en concepto de renta, que a fecha 30/09/2016, ascienden a un total de 3.606,15 euros (...)'.(doc. nº 48.3 de la demanda, no 48.2 como erróneamente se indica).

2.- Por el actor con fecha 18 de octubre de 2016 es remitido burofax a la demandada por el que notifica su decisión de ejercer la opción de compra, al mismo tiempo que le comunica su disconformidad respecto al precio al considerar no ser de aplicación para su determinación el Decreto 11/2005, sino el Decreto 74/2009. (Doc. 49.3, no 49.2, de la demanda).

3.- Con fecha 28 de noviembre de 2016, fue remitido burofax por el despacho de EOTH ABOGADOS S.L., en representación entre otros arrendata-rios del ahora apelante a Fidere en el que se indica que habiendo reiterado la misma que el precio se fijaba en aplicación del Decreto 11/2005 y considerando que había un error, se ponía a su disposición a fin de llegar a un acuerdo previo al inicio de acciones judiciales, quedando a la espera de su respuesta expresa en cuanto a la negativa o aceptación al precio correspondiente al valor del inmueble referido en la calificación definitiva, multiplicado por el coeficiente 1,4 menos el 50% de las rentas pagadas. (Doc. Nº 56)

4.- El 30 de noviembre de 2016, por la demandada es remitido nuevo burofax a los arrendatarios a través del despacho de abogados en contestación al burofax de 28/11/2016 indicando que ' Las condiciones para el ejercicio de la opción de compra comunicadas por Fidere son conforme a la normativa y que así lo ha confirmado la consulta vinculante realizada a la CCAA (que adjuntamos y que te envié por correo electrónico). Que la firma de la escritura de la compraventa solo puede realizarse dentro de las condiciones comunicadas por Fidere. (...)'.(Doc. nº 57)

5.- El 15 de diciembre de 2016 en contestación al anterior burofax, fue remitido uno nuevo por los arrendatarios mediante el que se requiere a Fidere que comunique si acepta o no el otorgamiento de la escritura pública por el precio que la misma dice pero con reserva de acciones para reclamar la diferencia conforme al precio regulado por el Decreto 74/2009. (Doc. nº 58)

6.- El 3 de enero de 2017 es remitido burofax por Fidere contestando al requerimiento en el sentido de que no es política de su empresa la negociación de las condiciones del ejercicio de la opción de compra y que las mismas son conforme a la normativa aplicable. (doc. nº 59)

Sentados los anteriores hechos debe convenirse con el apelante en que no puede negarse eficacia a la opción de compra ejercitada, acogiendo en este sentido lo ya resuelto también por este Tribunal en las citadas Sentencias de esta Sección de 335/2019, de 3 de octubre, 361/2019, de 15 de julio, y 265/2019, de 9 de julio, en las que tras exponerse:

'Sobre la naturaleza y características de la denominada opción de compra, se ha pronunciado abundantemente la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Así, entre otras muchas, declara la STS de 31 de julio de 1996 que según la doctrina jurisprudencial SS de 21 de julio y 18 de octubre de 1993 ), el contrato de opción de compra desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo (salvo el supuesto de que se haya estipulado el pago, por el optante, de una prima por la concesión de la opción) es un negocio unilateral, por cuanto sólo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta.

La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque venga reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , debiendo considerarse admitido con base en el artículo 1255 del Código Civil y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres.

En este sentido, se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud el cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante.

Así pues, constituyen sus elementos principales, como también se infiere del citado artículo 14 del RH : la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio.

Siguiendo la STS de 28 de abril de 2000 , los requisitos necesarios para la opción de compra son no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo (p. ej., SSTS 14 de febrero 1997 y 13 de noviembre de 1992 ), requisito este último también exigido por el art. 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra. Pero, además, es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado ( STS 14 Feb. 1997 , con cita de la STS 14 May. 1991 ), pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo ( STS 29 Sep. 1993 ).

En el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( sentencias del Tribunal Supremo de 16 de abril de 1979 , 4 de abril de 1987 , 24 de octubre de 1990 , 13 de noviembre de 1992 y 16 de octubre de 1997 ). Por ello, una característica esencial de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del 'pactum de contrahendo', sentencia de 11 de abril de 2000 .

El ejercicio válido del derecho de opción exige que el optante, mediante una declaración de voluntad de carácter recepticio, manifieste su decisión de celebrar el contrato principal, notificando su voluntad positiva en tal sentido al concedente dentro del plazo pactado para hacer valer la opción, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción y se perfeccione el contrato de compraventa ( SS TS de 23 de diciembre de 1991 , 29 de marzo de 1993 y 31 de julio de 1998 ). También ha destacado la jurisprudencia que la naturaleza unilateral de la opción de compra resulta de que sólo el concedente queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa, bien para sí o para un tercero, durante un período de tiempo, mientras que al optante corresponde el derecho de aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo ( sentencias del TS de 18 de octubre de 1993 ) y 31 de julio de 1996 )'.

Se concluye:

'En efecto si como se ha dicho con anterioridad la característica esencial del ejercicio del ejercicio del derecho de opción, es que el mismo da al optante la posibilidad de elegir voluntaria y unilateralmente acerca del ejercicio de un contrato de compraventa que está plenamente pre configurado, sobre todo en lo relativo al precio de la cosa, opción que se concede por un plazo determinado, es evidente que el ejercicio del derecho de opción se produjo dentro del plazo conferido.

Es verdad que en un principio el ejercicio de la acción tal y como se intentaba plantear 'ab initio' y en las primeras reclamaciones, no se ajustaba a la configuración del derecho de opción tal y como se había concertado en los contratos de arrendamiento, entre ellos el celebrado con el demandante. Es cierto que en definitiva lo que se pretendía era abonar un precio inferior al fijado por aplicación de las normativas correspondientes. Pero siendo ello así, lo cierto y verdad es que por la mercantil demandada lejos de remitir a la parte a la notaría para que compareciera y abonara el precio en la forma determinada tal y como la misma le había hecho saber en el burofax de fecha 18 de noviembre, entró en el juego de negociaciones, como se demuestra por los correos electrónicos aportados autos, y como se demuestra también por los distintos burofaxes. En definitiva la negativa a celebrar el contrato de compraventa no se refiere al hecho de que la optante, o los optantes no estuvieran dispuestos a pagar el precio tal y como había sido configurado por la propia mercantil demandada, sino por una cuestión meramente accesoria como era el establecimiento uno de una clausula en donde se determinase una reserva de acciones. Reserva que por otra parte era absolutamente superflua, pues es evidente que las acciones de reclamación las tienen los demandantes con independencia de que hubieran firmado las escrituras en los términos pactados en el contrato de arrendamiento, es decir, con estricta sujeción al Decreto 11/2005, pues es evidente que quedaba patentemente claro el deseo de los mismos reservarse las acciones correspondientes como se demuestra través de los correspondientes burofax y de las comunicaciones cruzadas. Por ello estando aparentemente el demandante como el resto de los integrantes de la promoción dispuestos a abonar el precio que la propia demandada estimaba que era el que debería de abonarse de acuerdo con la legislación en la que estaba sometido al contrato, y que como hemos visto el fundamento derecho que antecede en la que realmente le corresponde, el mero hecho de negarse a otorgar escritura pública por cuestiones accesorias, es evidente que no puede suponer que por parte de los optantes se haya ejercitado indebidamente el derecho de opción. Si la escritura de compraventa no llegó a celebrarse lo ha sido simplemente por la única voluntad de la mercantil demandada, que se ha negado a ello por motivos absolutamente superfluos'.

Por lo que con estimación de este motivo del recurso procede declarar que el ejercicio de opción de compra previsto en el contrato lo ha sido en tiempo y forma por el demandante, debiendo la entidad demandada otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa por precio equivalente al establecido en la calificación definitiva, multiplicado por el coeficiente de 2, menos el 50% de las cantidades entregadas en concepto de renta.

QUINTO.-Reproduciéndose mediante el octavo y último motivo la petición de 'nulidad de concretas estipulaciones del contrato por abusivas y no negociadas al encontrarse incorporadas a un contrato de adhesión', al entender que habiéndose declarado en la sentencia de instancia que dio lugar a la 265/2019, de 9 de julio, dictada por esta Sección de la Audiencia la nulidad de la estipulación cuarta, apartado d) párrafo cuarto, párrafo séptimo y párrafo octavo, la condición séptima en el penúltimo párrafo que prevé la repercusión del IBI al arrendatario, así como la estipulación décimo segunda ,sin que hubiese sido objeto de impugnación ninguna de dichas nulidades a excepción de la relativa a la estipulación séptima, párrafo 4º, correspondiente al pago del IBI, han devenido firmes y, por tanto, insoslayable su nulidad, procede rechazar dicho alegato sin que ninguna vinculación por la existencia de cosa juzgada pueda estimarse por este Tribunal en relación a la sentencia origen de la citada 265/2019, dictada el pasado 9 de julio, sobre la que ni siquiera consta su firmeza y únicamente fue objeto de decisión la estipulación referente al pago del IBI.

Siguiendo el orden del apelante, en cuanto a la estipulación décima segunda, dado que si bien se establece que ' por así convenir el arrendador y el arrendatario, con renuncia al fuero propio que pudiera corresponderlas, para toda cuestión relativa al cumplimiento o interpretación del presente contrato, las partes se someten expresamente a los juzgados y tribunales de Madrid', es lo cierto que ninguna relevancia tiene en este caso cuando la demanda fue interpuesta y tramitada en los juzgados de Torrejón, con independencia como también se afirma en la resolución recurrida que 'las normas de competencia judicial son de orden público, por lo que la existencia de esa cláusula es inocua y sin aplicación práctica'.

En referencia a la estipulación cuarta apartado D) último párrafo, con independencia de que la indemnización fijada en el supuesto de que el arrendatario permaneciera en la vivienda se contiene no en dicho párrafo, sino en el penúltimo en el que se dice ' La continuidad en la vivienda en ningún caso deberá ser entendida como una prórroga tácita del contrato de arrendamiento, generando diariamente desde ese momento a favor del arrendador una indemnización por ocupación de la vivienda por importe equivalente al doble de la renta diaria que se ha devengado en base al presente contrato',dado que de clausula penal debe tacharse la indemnización fijada y como recuerda la STS 530/2016, de 13 de noviembre, las cláusulas penales están permitidas en nuestro ordenamiento jurídico con función punitiva, sancionadora o coercitiva, no solo de liquidación anticipada de los daños y perjuicios que puedan causar los incumplimientos contractuales por ellas contemplados, no puede aquélla reputarse de abusiva al imponerse al arrendatario una indemnización que en lugar de desalojar la vivienda sigue ocupando la misma.

Distinto tratamiento merece la petición de nulidad que de la estipulación cuarta apartado D) párrafo séptimo es deducida, pues estableciéndose que ' Todos los gastos e impuestos derivados del otorgamiento de la escritura pública de compraventa y de su inscripción en el Registro de la Propiedad serán por cuenta del arrendatario, excepto el Impuesto Municipal sobre Incremento de Valor de los Terrenos (Plusvalía)',se considera por este Tribunal que es abusiva de conformidad con el art. 85.6 del TR de la Ley General para Defensa de los Consumidores y Usuarios, al contener una previsión absolutamente desproporcionada al repercutir sobre el actor el pago de todos los gastos y todos los impuestos del otorgamiento de dicha escritura y su inscripción registral, con la única salvedad de la Plusvalía, como ha venido a admitirse en la STS 557/2014, de 22 de octubre, que confirma la nulidad, por abusiva, de la cláusula que imponía a la compradora el pago de todos los gastos, honorarios, impuestos y arbitrios relacionados con el contrato y el otorgamiento de la escritura pública. Por lo que debe declararse nula, teniéndose por no puesta en su apartado D) párrafo séptimo.

Por lo que se refiere a la nulidad de la estipulación cuarta apartado D) párrafo cuarto, que dice 'El ejercicio de la opción de compra conlleva necesariamente el otorgamiento de la escritura de compraventa y pago total del precio de la compraventa, de manera que no se entenderá ejercitada la opción de compra por el arrendatario sin el cumplimiento de ambas condiciones, siendo irrelevante a estos efectos las posibles comunicaciones que pudieran efectuar el arrendatario manifestando su interés de ejercitar dicha opción de compra', no puede compartirse que sea abusiva, cuando como ya se indicara por esta Sección en Sentencias 335/2019, de 3 de octubre, 361/2019, de 15 de julio, y 265/2019, de 9 de julio:

'Sobre la naturaleza y características de la denominada opción de compra, se ha pronunciado abundantemente la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Así, entre otras muchas, declara la STS de 31 de julio de 1996 que según la doctrina jurisprudencial SS de 21 de julio y 18 de o octubre de 1993), el contrato de opción de compra desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo (salvo el supuesto de que se haya estipulado el pago, por el optante, de una prima por la concesión de la opción) es un negocio unilateral, por cuanto sólo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta.

La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque venga reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , debiendo considerarse admitido con base en el artículo 1255 del Código Civil y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres.

En este sentido, se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud el cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante.

Así pues, constituyen sus elementos principales, como también se infiere del citado artículo 14 del RH : la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la " opción ". Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio.

Siguiendo la STS de 28 de abril de 2000 , los requisitos necesarios para la opción de compra son no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo (p. ej., SSTS 14 de febrero 1997 y 13 de noviembre de 1992 , requisito este último también exigido por el art. 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra. Pero, además, es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado ( STS 14 Feb. 1997 , con cita de la STS 14 Mayo 1991 ), pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo ( STS 29 Sep. 1993 ).

En el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( sentencias del Tribunal Supremo de 16 de abril de 1979 , 4 de abril de 1987 24 de octubre de 1990 , 13 de noviembre de 1992 y 16 de octubre de 1997 ). Por ello, una característica esencial de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del 'pactum de contrahendo' ( sentencia de 11 de abril de 2000 ).

El ejercicio válido del derecho de opción exige que el optante, mediante una declaración de voluntad de carácter recepticio, manifieste su decisión de celebrar el contrato principal, notificando su voluntad positiva en tal sentido al concedente dentro del plazo pactado para hacer valer la opción, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción y se perfeccione el contrato de compraventa ( SSTS de 23 de diciembre de 1991 , 29 de marzo de 1993 y 31 de julio de 1998 . También ha destacado la jurisprudencia que la naturaleza unilateral de la opción de compra resulta de que sólo el concedente queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa, bien para sí o para un tercero, durante un período de tiempo, mientras que al optante corresponde el derecho de aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo ( sentencias del TS de 18 de octubre de 1993 y 31 de julio de 1996 ).

Tampoco puede calificarse de abusiva la estipulación séptima, párrafo 4º que impone al arrendatario el pago del IBI al decir 'Finalmente será a cargo del arrendatario el Impuesto de Bienes Inmuebles y aquellas tasas que graven las fincas, las cuales serán repercutidas por el arrendador conjuntamente con la mensualidad de renta siguiente a su devengo por el Ayuntamiento u organismo', pues como se dice en la SAP 401/2019, de 8 de octubre, que en la misma línea que en las Sentencias dictadas por esta Sección antes citadas, señala:

'(...) ha de tenerse presente, que la posibilidad de pactar la repercusión, al arrendatario, del importe de los tributos que correspondan a la vivienda arrendada aparece expresamente recogida en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, a cuyas disposiciones queda sujeto el contrato litigioso, como expresamente establece su estipulación primera.

Por otra parte, tampoco puede olvidarse que el apartado 10.2 de la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos -de aplicación a los contratos suscritos bajo la vigencia de la Ley Arrendaticia de 1964- facultó, asimismo, a los arrendadores a exigir de los arrendatarios el importe total de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al inmueble arrendado.

De igual modo, el artículo 5 del Decreto 100/1986, de 22 de octubre, de la Comunidad de Madrid , por el que se regula la cesión, en arrendamiento, de las viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública preceptúa que será de cuenta de los arrendatarios 'el importe de la contribución urbana' que grave el inmueble; y el artículo 14.4 del Decreto 11/2005, de 27 de enero , por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, establece, de modo expreso, que 'el arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable'.

SEXTO.-Implicando los anteriores pronunciamientos una estimación en parte del recurso y, en definitiva, de la demanda, procede que cada parte abone las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, sin hacer especial pronunciamiento sobre las de esta alzada, ex arts. 398.2 y 394.2 LEC

Vistos los artículos citados, concordantes y demás normas de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por don Gregorio contra la sentencia de fecha 27 de junio de 2019, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Torrejón de Ardóz, revocamos parcialmente dicha resolución y declaramos que el ejercicio de opción de compra previsto en el contrato lo ha sido en tiempo y forma por el demandante, debiendo la entidad demandada Fidere Vivienda 3, SLU otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa por precio equivalente al establecido en la calificación definitiva, multiplicado por el coeficiente de 2, menos el 50% de las cantidades entregadas en concepto de renta, y nula la estipulación cuarta en su apartado D) párrafo sétimo del contrato objeto de autos, teniéndose la misma por no puesta; debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, sin hacer especial pronunciamiento sobre las de esta alzada.

La estimación parcial del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra esta sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.