Sentencia CIVIL Nº 166/2019, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 147/2019 de 22 de Marzo de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000147/2019
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE ORIHUELA
Autos de Juicio Verbal - 001256/2017
SENTENCIA Nº 166/2019
En ELCHE, a veintidós de marzo de dos mil diecinueve
El Ilmo. Sr. Magistrado D. Edmundo Tomás García Ruiz, ha visto los autos de Juicio Verbal nº
1256/2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en
virtud del recurso entablado por Dª. Teresa , habiendo intervenido como parte apelante, representada por el
Procurador D. Vicente Giménez Viudes y defendida por el Letrado D. Pedro José Riera Prats, y como parte
apelada, D. Juan Alberto , representado por el Procurador D. Alejandro Córdoba Esteban y defendido por
el Letrado D. Juan Carlos González Sánchez.

Antecedentes

Primero.- Con fecha 5 de diciembre de 2018, el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Orihuela, en el procedimiento mencionado, dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimando como estimo la demanda interpuesta por D. Juan Alberto , representado por el Procurador Sr. Córdoba Esteban, contra Dª. Teresa , representada por el Procurador Sr. Giménez Viudes, condeno a la parte demandada a abonar al actor la cantidad de 6000 euros, con intereses del art. 576 LEC y expresa imposición de costas a la parte demandada'.

Segundo.- Contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de Dª. Teresa , siendo admitido a trámite en ambos efectos.

Tercero.- Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a D. Juan Alberto , emplazándole por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultara desfavorable, dentro de cuyo término presentó escrito de oposición.

Cuarto.- Elevadas las actuaciones a este tribunal, se formó el rollo nº 147/2019, designándose ponente y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 21 de marzo de 2019.

Quinto.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Fundamentos

Primero.- Objeto del recurso de apelación interpuesto .

Dª. Teresa interpone recurso de apelación alegando error en la valoración de la prueba y en la aplicación de normas jurídicas, pues la cláusula decimonovena del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre las partes concedía al arrendatario la facultad de ejercer esta opción dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento, no durante cualquiera de las prórrogas previstas legalmente, y en este caso la duración el contrato finalizaba el 15 de abril de 2017 y el ejercicio de la opción se comunicó en fecha 17 de mayo de 2017.

D. Juan Alberto se opone a dicho recurso argumentando que la valoración de la prueba y la aplicación de normas jurídicas realizada en la sentencia apelada es acertada, ya que la referida estipulación del contrato prevé que se podrá ejercer el derecho de opción durante la vigencia del contrato de arrendamiento, no durante los once primeros meses, y en el momento de ejercicio de la opción el contrato estaba vigente por aplicación del art. 9 LAU , que establece un periodo de duración mínima de tres años, obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, siendo nula cualquier estipulación contractual que establezca un plazo inferior.

Segundo.- Opción de compra . Plazo para su ejercicio . Interpretación del contrato .

Como pone de manifiesto la sentencia impugnada, la jurisprudencia ha desarrollado los presupuestos del contrato de opción de compra ante la falta de una específica regulación legal, definiéndolo como un contrato en virtud del cual una persona (optatario) se compromete a vender a otra (optante), bien para sí o para un tercero, una determinada cosa, siendo, en realidad, el optatario el que queda unilateralmente vinculado hasta tanto decida el optante - sentencias de 23 de marzo de 1945 , 10 de julio de 1946 , 22 de junio y 17 de noviembre de 1966 , 22 de mayo de 1981 y 9 de octubre de 1987 , entre otras).

Igualmente ha declarado ( STS. de 23 diciembre 1991 y 7 de marzo de 1996 ) que 'l a opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del 'pactum de contrahendo', pues es con la aceptación cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después con el nacimiento y perfección de la compraventa por obra del doble consentimiento, que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto ( SS. 9 febrero 1985 y 17 noviembre 1986 ), dependiendo la consumación del contrato de modo exclusivo de la decisión del optante, que realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad, y que le sea notificada al optatario, para que sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción '.

Pues bien, entrando a resolver la cuestión controvertida (pago al demandante de la suma de 6.000 € en concepto de indemnización al haber incumplido la arrendadora el contrato en relación con el ejercicio de la opción de compra o retención por la arrendadora de la cantidad de 3.000 € abonada en su momento por el arrendatario por haber ejercido la opción de compra fuera del plazo estipulado), la cláusula decimonovena del contrato de arrendamiento con opción de compra establece al respecto que 'el ejercicio del derecho de opción de compra únicamente se podrá ejercer durante la vigencia del presente contrato', Como quiera que el art. 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que 'La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes', pero que 'Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años , salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo', la parte actora considera que en la fecha en que comunicó a la arrendadora el ejercicio de la opción de compra (17 de mayo de 2017) dicho contrato estaba en vigor, en tanto que la parte demandada afirma que el plazo de duración del contrato libremente pactado por las partes fue de once meses (estipulación 3ª), esto es, hasta el 15 de abril de 2017, por lo que el plazo de ejercicio de la opción también finalizaba en este momento, al no ser ampliable a las sucesivas prórrogas.

En este sentido, declara la sentencia de primera instancia: 'Relacionando los conceptos jurídicos expuestos, y como quiera que en la fecha en la que el arrendatario ejercita la opción de compra (17 de mayo de 2017 ) el contrato de arrendamiento de vivienda firmado en fecha 16 de mayo de 2016 se encontraba vigente por aplicación del art. 9 LAU , que establece una duración mínima de tres años obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, resulta acreditado que el actor ejercitó la opción de compra en tiempo y forma y con arreglo a lo pactado por las partes, dentro del plazo de vigencia del contrato que se extiende a la duración mínima legal y que no debe confundirse con el contrato en situación de prórroga legal del art. 10 LAU o en situación de tácita reconducción'.

Por su lado, la parte apelante se remite al art. 14 del Reglamento Hipotecario y la jurisprudencia que lo desarrolla, conforme al cual 'En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento '. Y cita en apoyo de esta tesis la STS. de 12 de abril de 2013 .

Partiendo de tales consideraciones, procede la desestimación del recurso interpuesto y la confirmación de la sentencia impugnada, aunque por razones parcialmente diferentes.

Así, conforme a doctrina jurisprudencial reiterada, la temporalidades una de las características definidoras de la opción de compra, reflejo del necesario sometimiento de este contrato de opción a un plazo de vigencia, por lo que el plazo es un requisito esencial, siendo de caducidad y no de prescripción, de ahí que no quepa su interrupción por los medios reconocidos en el artículo 1.973 del Código Civil y debe ser acogido de oficio por el tribunal aunque el concedente no lo hubiera alegado ( STS. 988/2005, de 22 de diciembre , 370/2005, de 18 de mayo , 1190/2003, de 5 de diciembre , 440/2000, de 28 de abril , 126/1997, de 15 de diciembre ).

Y estableciendo el citado art. 9 LAU que 'la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes', en este caso la duración pactada fue de once meses , de forma que la finalización de este plazo se produjo el día 15 de abril de 2017, en tanto que el ejercicio de la opción de compra comunicada a la arrendadora tuvo lugar en fecha 17 de mayo de 2017.

En este sentido, no se comparte el razonamiento de la sentencia de primera instancia conforme al cual la duración del contrato comprende todo el periodo establecido en el art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , ya que en el mismo se distingue claramente entre la duración convencional y la prórroga forzosa u obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, sin perjuicio de que el art. 10 regule la prórroga del contrato más allá de los plazos fijados en el precepto anterior, diferenciándose ambos supuestos en que 'durante los cinco primeros años la prórroga del contrato hasta un total de cinco años depende solo de la voluntad del arrendatario, mientras que en los tres años siguientes, la no renovación puede producirse tanto a instancia del arrendatario como del arrendador' (S AP Madrid -Sección 13ª- de 5 de febrero de 207) . Lógicamente, la referencia a cinco y ocho años se debe a los plazos establecidos en la L.A.U. antes de la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio.

A tales efectos, la STS. de 29 de mayo de 1996 señala : ' El motivo ha de estimarse en atención a lo siguiente: a) No ofrece duda cual fuera la intención de las partes ( art. 1281 del C.c ) según los claros términos en que se halla redactada la estipulación séptima ('por el tiempo que dure el arrendamiento y sus prórrogas'); b) Cuestión distinta es que, si sólo se hubiera hecho referencia a la duración del arrendamiento, no se extendiera el plazo al de sus prórrogas, como tiene declarado esta Sala, pero cuando se pacta expresamente la extensión al tiempo que duren las prórrogas no se aprecia razón alguna justificativa de la reducción del plazo que sostiene la sentencia impugnada'.

Ahora bien, la cuestión controvertida no es materia de duración del contrato de arrendamiento, sino de interpretación del mismo. Y en este sentido, la cláusula contractual decimonovena, reguladora de la opción de compra, prevé en el tercer párrafo que 'El derecho de opción que se concede en virtud del presente contrato reserva durante la duración del mismo la posibilidad de ejecutar la compra por parte del arrendatario, entregando en este acto 3.000 euros por la reserva de dicha opción y que no serán devueltos al final del contrato si el arrendatario no ejerce su derecho preferente de compra'. Pero en el apartado correspondiente al plazo indica: ''El ejercicio del derecho de opción de compra únicamente se podrá ejercer d urante la vigencia del presente contrato '.

Esto es, ya no reproduce literalmente los términos de la cláusula anterior, sustituyendo la palabra 'duración' por la de 'vigencia', que no son equivalentes, pues está claro que la vigencia se mantiene en tanto subsista la relación arrendaticia.

Además, en la estipulación del párrafo tercero se expone que los 3.000 € entregados en concepto de reserva 'no serán devueltos al final del contrato si el arrendatario no ejerce su derecho preferente de compra'.

Por tanto, dichas cláusulas deben interpretarse conjuntamente en el sentido de que este derecho de opción podía ejercerse durante el plazo de vigencia del contrato, ya durante la duración libremente pactada, ya durante sus prórrogas, máxime cuando se trata de una estipulación redactada por la parte arrendadora, por lo que, de conformidad con el art. 1288 del Código Civil , 'La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiere ocasionado la oscuridad'. Igualmente, se considera de aplicación la regla contenida en el art. 1284, según la cual 'Si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto', y la regla del art. 1285: 'Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas'.

Por todo ello, el ejercicio de la opción de compra comunicada a la arrendadora en fecha 17 de mayo de 2017 se produjo dentro del plazo de vigencia del contrato, por lo que procede la estimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida, aunque por fundamentos diferentes, en virtud del principio de equivalencia de resultados y falta de efecto útil del recurso Al respecto, declara la STS. de 11 de junio de 2013 : ' En aplicación de la doctrina de la equivalencia de resultados o falta de efecto útil del recurso viene declarando esta Sala (...) que no puede surtir efecto un motivo que no determine una alteración del fallo recurrido pues el recurso no procede cuando la eventual aceptación de la tesis jurídica del recurrente conduce a la misma solución contenida en la sentencia recurrida (...), incluso cuando no es correcta la doctrina seguida por sentencia impugnada si la estimación del recurso no produce una modificación del fallo ( STS de 2 de junio de 2008, RC n.º 2522/2001 ) .

Este es el fundamento de la doctrina de la equivalencia de resultados o falta de efecto útil del recurso, que esta Sala ha aplicado con reiteración y que lleva a la desestimación del recurso cuando la parte dispositiva de la sentencia, apoyada en una argumentación no aceptable jurídicamente, resulta, sin embargo, procedente conforme a fundamentos distintos que podrían haber sido utilizados para decidir la cuestión( STS de 20 de febrero de 2007, RC n.º 3609 / 1999 ). Conforme a este criterio no procede acoger el recurso cuando, pese al fundamento de alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser mantenido con otros argumentos (...)' .

Tercero.- Costas procesales de la alzada.

De conformidad con el art. 398 de la misma Ley, procede imponer a la apelantelas costas procesales de esta alzada al haber sido desestimado el recurso interpuesto.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Dª. Teresa , representada por el Procurador D. Vicente Giménez Viudes, contra la sentencia de fecha 5 de diciembre de 2018 recaída en los autos de Juicio Verbal nº 1256/2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Orihuela , debo confirmar y confirmo dicha resolución, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir, en su caso.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno.

Así, por esta mi sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr.

Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.

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