Sentencia Civil Nº 167/2011, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 101/2011 de 14 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00167/2011

Rollo núm.: 101/11

S E N T E N C I A Nº 167

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Don Guillermo Rosselló Llaneras

Doña Catalina Moragues Vidal

En Palma de Mallorca a catorce de abril de dos mil once.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Palma de Mallorca, bajo el número 1259/2007 , Rollo de Sala numero 101/11, entre partes, de una como demandada-apelante, don Domingo y doña Genoveva , representados en esta alzada por el procurador de los tribunales don Juan Reinoso Ramis, dirigidos por el letrado don Juan Romaguera González y de otra, como actora-apelada, doña Marta , representada en este segundo grado jurisdiccional por la procuradora de los tribunales doña Luisa Adrover Tomás, dirigida por el letrado don Juan Escandell Torres.

Ha sido parte declarada en rebeldía en primera instancia, no comparecida en esta alzada, la entidad "Racato S.L.".

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente don Carlos Gómez Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Palma de Mallorca, se dictó sentencia en fecha 9 de febrero de 2002, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Estimar parcialmente la demanda interpuesta por el procurador don Landelino , en nombre y representación de doña Marta , condenando a los demandados RACATO S.L., en situación de rebeldía procesal, y a don Domingo y doña Genoveva , representados por el procurador don Juan Reinoso Ramis, a abonar solidariamente a la actora la cantidad de 17.470,17 euros. Dicha cantidad devengará los intereses procesales del artículo 576 de la LEC , sin imposición de costas causadas".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el 14 de abril de 2011.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estima parcialmente la acción ejercitada por la propietaria del local comercial sito en la calle Martín Ros García nº 11, local 17, de Palmanova, contra la arrendataria y quienes ocupaban dicho inmueble, en reclamación de gastos derivados de la finalización de la relación locativa consistentes en rentas pendientes, gastos comunitarios por pagar y daños por los desperfectos que dejaron en el inmueble.

Los demandados comparecidos recurren en apelación dicha resolución con base, en síntesis, en los siguientes motivos:

a) Reiteran la excepción de falta de legitimación pasiva que ya opusieran en primera instancia aduciendo que el contrato de arrendamiento se concertó con la sociedad "Racato S,L," y que, aunque es cierto que la entidad arrendataria y una de las dos personas físicas demandadas constituyeron una comunidad de bienes, se trata de un relación entre las partes que para nada afecta a la arrendadora frente a quien únicamente la arrendataria debe responder.

b) El 17 de abril de 2007, en procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de esta ciudad, ya se hizo ofrecimiento formal de entrega de llaves, la cual fue injustificadamente rechazada por la propiedad, según consta en el documento número 3 de los aportados con la contestación a la demanda. En consecuencia, no se deben las rentas devengadas a partir del ofrecimiento de las llaves del local a la arrendadora.

c) Deben descontarse 580,58 € en su día entregados como fianza, según la cláusula 14ª del contrato de arrendamiento acompañado como documento número 17 de los de la demanda.

d) En cuanto a los gastos de comunidad la actora solo acredita haber hecho una transferencia de 443,74 € por el concepto "gastos pendientes 2005", pero no demuestra que se trate de gastos ordinarios, únicos cuyo pago corresponde a los arrendatarios. Es más, según los demandados apelantes, el hecho de que los arrendatarios sí abonasen los gastos correspondientes a las anualidades de 2006 y 2007, corroboraría que la cantidad pendiente, correspondiente a 2005, se refiere a gastos extraordinarios.

e) Si bien es cierto que los arrendatarios retiraron los viejos enchufes y mecanismos, sí está el cableado eléctrico. Además, retiraron la puerta de aluminio que ellos mismos habían instalado, pero todo ello siguiendo las indicaciones de la propiedad que les manifestó que podían retirar las mejoras ya que ella no las quería.

f) Existe contradicción en cuanto a la factura de reparación que no casa con el hecho de que el perito de la actora visitase el local el 2 de julio cuando las obras estaban a punto de acabar ya que el 19 de julio siguiente se arrendó el local, por lo que debía hallarse prácticamente remodelado, lo que hacía imposible la constatación de los desperfectos.

g) Resulta llamativo que el nuevo inquilino, don Carlos Daniel , sea el operario de la empresa que llevó a cabo la reparación del local, y que la factura emitida por ésta sea en todo coincidente con la pericial de la actora, sin que se haya acreditado el abono del importe de lo que se reclama.

h) Subsidiarimente, si se entiende que los demandados han de responder de los desperfectos, solicita la parte que se modere dicha responsabilidad.

i) Finalmente, sostiene el apelante que los precios con base en los cuales se fija la cuantía de la condena son astronómicos.

SEGUNDO.- Es cierto que el contrato de arrendamiento de fecha 19 de marzo de 1992 que tenía por objeto el local de negocios de autos se celebró entre la propietario doña Marta y la entidad "Racato S.L." como arrendataria.

Pero en sentencia dictada el 14 de septiembre de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Palma de Mallorca, en los autos 1254/05, confirmada por la de esta sección en su sentencia de 18 de enero de 2007, dictada en rollo de apelación 600/2006 , se declara que en el local arrendado se introdujeron don Domingo y doña Genoveva .

En el presente proceso se acumulan dos acciones. Por un lado, la acción dirigida al cobro de cantidades que se derivan del contrato de arrendamiento. Por otro lado, acción mediante la que se pretende la reparación de los daños causados en el local.

Con relación a la primera pretensión, ostenta legitimación pasiva la entidad arrendataria, declarada en rebeldía, "Racato S.L.". No están pasivamente legitimados ni doña Genoveva ni don Domingo . En efecto, la jueza de primera instancia funda la legitimación pasiva de éstos en la circunstancia de que el 6 de marzo de 2000 doña Genoveva y la entidad "Racato S.L." constituyeron una comunidad de bienes para la explotación del local de autos, y en la jurisprudencia con arreglo a la cual los miembros de una comunidad de bienes responden solidariamente frente a terceros de las obligaciones de ésta. Pero, precisamente, lo que consta en autos, es que dicha comunidad de bienes no asumió la condición de arrendataria, siendo éste, precisamente, el fundamento de la acción resolutoria que triunfó en un pleito anterior. Por otro lado, como acertadamente recuerda el apelante, la comunidad se constituyó entre "Racato S.L." y doña Genoveva , pero no era miembro de ella don Domingo . De cuanto antecede se infiere que para la acción de reclamación de rentas, únicamente "Racato S.L." posee legitimación pasiva.

Lo que hasta aquí se viene manteniendo no se contradice con la sentencia número 794 de 5 de diciembre de 2000, dictada por este tribunal , citada por la dirección letrada de la parte demandante en su informe conclusivo del juicio. En dicha sentencia lo que esta Sala hace es una interpretación del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que crea un litisconsorcio pasivo necesario cuando se pretenda la resolución de un contrato de inquilinato por cesión inconsentida, al exigir que el arrendador demande también al cesionario. Nada tiene ello que ver con el presente proceso, en el que no se ejercita acción de resolución sino acción de cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato una vez resuelto éste. Es más, en la misma sentencia invocada por la parte, este mismo tribunal ya dijo que el mencionado precepto, esto es, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , "no es aplicable a los casos de subarriendo ni de traspaso de local de negocio".

Ahora bien, en el presente proceso se ejercita, también una acción por daños causados en el local. Dicha pretensión se fundamenta, con relación a la arrendataria, en sus obligaciones contractuales y, con relación a los terceros que ilícitamente ocupaban el local, en el artículo 1902 del Código Civil que expresamente se cita entre los fundamentos de derecho de la demanda. Para dicha acción sí ostentan legitimación los tres demandados, aunque por diversos títulos. De entenderse que los terceros ajenos a la relación arrendaticia no responden de los daños del local se daría la absurda situación jurídica de que quienes se introdujeron clandestinamente en el local se verían beneficiados de una suerte de inmunidad por los daños causados en él de los que nunca habrían de responder frente a la parte arrendadora.

TERCERO.- La sentencia de primera instancia condena al pago de la renta devengada hasta el momento en que la propiedad, por haberse finalizado las obras, pudo volver a disponer del local.

La parte recurrente sostiene que el "dies ad quem" del devengo de rentas sería el del ofrecimiento de la entrega de llaves.

Este tribunal comparte el parecer de la jueza "a quo" de que las rentas se adeudan hasta que la demandante pudo haber dispuesto de nuevo del local dado que el lapso de tiempo transcurrido entre el ofrecimiento de llaves y la finalización de las obras de reparación no es atribuible a la propiedad sino a la conducta de aquellos que ocasionaron los daños y desperfectos en el local.

CUARTO.- Asiste razón al recurrente cuando sostiene que de la condena a abonar el importe de las rentas deben descontarse 580,58 € en su día entregados como fianza, según la cláusula 14ª del contrato de arrendamiento, alegación que la parte ya hiciera en su escrito de contestación a la demanda y a la que la sentencia de primera instancia no da respuesta.

QUINTO.- En cuanto a los gastos de comunidad no adujo la demandada que los que se le reclaman se correspondiesen a gastos extraordinarios. Lo que opuso en su escrito de contestación fue el pago que, sin embargo, no ha probado.

En consecuencia, el motivo de apelación conforme al cual se tratarían de gastos extraordinarios que no había de abonar la arrendataria es una cuestión nueva que no puede ser tomada en cuenta en esta alzada, por impedirlo el carácter meramente revisor de la apelación hoy proclamado en el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y desde antiguo en el brocardo "pendente apellatione nihil innovetur".

En consecuencia, la cantidad a abonar únicamente por la arrendataria será la siguiente: 2.196,35 € (importe de las rentas) + 443,74 (gastos de comunidad) - 580, 58 € (fianza), lo que arroja un total de 2.059,51 €.

SEXTO.- Por lo que se refiere a los desperfectos, la propiedad se beneficia de las presunciones de los artículos 151 y 1563 del Código Civil .

Con arreglo al primero "El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable". Conforme al segundo de los indicados preceptos, "El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya".

En el caso de autos, además, la posición de la arrendadora se ve reforzada por lo estipulado en la cláusula adicional del contrato de arrendamiento cor arreglo a la cual: "En cualquier caso, las obras que realice el arrendatario serán de su exclusiva cuenta y cargo, debiéndose entregar el local a la finalización del arrendamiento en el mismo ser y estado en que se encuentra".

Por todo ello, no se podían retirar enchufes o mecanismos eléctricos y dejar la instalación sin tales elementos, como no se podía dejar sin puerta, aunque los arrendatarios hubieran instalado la existente.

Por lo demás, el recurrente se limita a hacer alegaciones contra la pericial oponiendo hechos diversos a su resultado. Pero, como es bien sabido, no bastan meras afirmaciones para desvirtuar una pericial, sino que es preciso articular otra prueba en contra, lo que la demandada no ha verificado.

Por ello no pueden atenderse, sin más, las alegaciones del recurrente que ponen en duda la pericial, ni su invocación de otras circunstancias como son que un operario de la empresa que efectuó las reparaciones arrendase el local o a que los precios son excesivos, pues tales aseveraciones son insuficientes para desvirtuar la actividad probatoria desplegada por la parte contraria para acreditar la realidad e importe de los daños.

Tampoco existe base para apreciar una moderación en la obligación de reparar, puesto que no concurren circunstancias especiales que aconsejen dicha solución. Nos hallamos, por lo demás, ante las consecuencias de una resolución contractual singularmente traumática que ha dado lugar, incluso, a una causa penal por daños, en la que no acierta a ver la Sala las bases en las que poder fundamentar una supuesta moderación en la indemnización que, por lo demás, tampoco fue solicitada en primera instancia.

A mayor abundamiento, en el escrito de interposición del recurso se reconoce que los demandados arrancaron el falso techo, que se llevaron las luces, que desmontaron el nuevo cableado eléctrico sin reponer los mecanismos del anterior, que quedó a la vista el hueco de una antigua puerta de aluminio, y que el pavimento no estaba en buen estado con algunas baldosas rotas. Todo ello evidencia que los desperfectos van más allá de los ocasionados por el uso que son lo que no pueden imputarse al arrendatario.

SÉPTIMO.- Al estimarse parcialmente el recurso, no procederá hacer pronunciamiento sobre las costas de esta alzada, conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por el procurador de los tribunales don Juan Reinoso Ramis, en nombre y representación de doña Genoveva y don Domingo , contra la sentencia dictada el día 9 de febrero de 2010 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Palma de Mallorca.

En consecuencia, se revoca y deja sin efecto dicha resolución, y en su lugar:

Se estima en parte la demanda interpuesta por la procuradora de los tribunales doña Luisa Adreover Thomás, en nombre y representación de doña Marta contra "Racato S.L.", don Domingo y doña Genoveva por lo que:

Se condena a "Racato S.L." a abonar a la actora la suma de 2.059,51 €, con los intereses legales desde la interposición de la demanda.

Se condena conjunta y solidariamente a "Racato S.L.", a don Domingo y a doña Genoveva a abonar a la actora la suma de 14.830,08 €, con sus intereses legales desde la interposición de la demanda.

No se hace pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, ni sobre las ocasionadas en este segundo grado jurisdiccional.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.