Sentencia Civil Nº 173/2003, Audiencia Provincial de A Coruña, Rec 1083/ 2003 de 27 de Junio de 2003

CORUÑA N° 5

Rollo: RECURSO DE APELACION 1083/2003

FECHA DE REPARTO 18-6-03

SENTENCIA N° 173

AUDIENCIA PROVINCIAL

Sección Cuarta

Ilmos. Sres. Magistrados:

JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG

CARLOS FUENTES CANDELAS

ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS FERNÁNDEZ

En A CORUÑA, a veintisiete de junio de dos mil tres.

Vistos por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial, integrada por los señores que al margen se relacionan los presentes autos de Juicio VERBAL CIVIL N° 1046/02, sustanciado en el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA N° 5 DE A CORUÑA, y que ante la Audiencia Provincial pendían en grado de apelación, seguidos entre partes de una como DEMANDANTE Y APELADO DON Antonio , representado en primera instancia por el Procurador Sr. Vilariño García y con la dirección del Letrado Sr. Doldan Rodríguez y de otra como DEMANDADO Y APELANTE DON Millán , representado en primera instancia por la Procuradora Sra. Bermudez Tasende y con la dirección del Letrado Sr. Amado Domínguez; versando los autos sobre ACCION DE DESAHUCIO DE LOCAL DE NEGOCIO POR EXPIRACION DEL PLAZO CONTRACTUAL Y TACITA RECONDUCCION.

PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA N° 5 DE A CORUÑA, con fecha 28-2-03. SU PARTE DISPOSITIVA LITERALMENTE DICE: FALLO: "que se debe estimar la demanda promoviddos por el/la Procurador /a DON MIGUEL VILARIÑO GARCIA en nombre y representación de DON Antonio contra DON Millán , condenando a este último a que desaloje el local sito en esta ciudad c/ DIRECCION000 NUM000 NUM001 en el plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento y costas del procedimiento".

SEGUNDO.- Contra la referida resolución por EL DEMANDADO, se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que le fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a Ponencia para resolución.

TERCERO.- Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado DON CARLOS FUENTES CANDELAS.

- No se aceptan los de la sentencia apelada por las siguientes razones:

PRIMERO.- Apela el arrendatario demandado la sentencia de primera instancia que, considerando la cuestión litigiosa de carácter jurídico, con interpretaciones enfrentadas en la jurisprudencioa menor, y aceptando la tesis sostenida por la parte demandante, estimó la demanda de desahucio por expiración del plazo contractual. Las partes están de acuerdo en que el "Decreto Boyer" suprimió la prórroga legal forzosa salvo pacto entre las partes y que el contrato litigioso es de fecha posterior a su entrada en vigor, pero mientras la parte demandante defendió, con apoyo en una serie de sentencias, que la duración "indefinida" expresamente pactada significaba duración "indeterminada", por cuanto es de esencia a la naturaleza de todo contrato de arrendamiento su limitación temporal, lo que conduciría a la aplicación de lo dispuesto en el art 1581 del Código Civil, entendiéndose hecho por años al haberse convenido la renta anualmente, y la situación arrendaticia una vez transcurrido el primer año sería de tácita reconducción, habiéndole puesto fin el arrendador mediante el requerimiento preprocesal, por el contrario, la parte demandada sostuvo, apoyándose en otra serie de sentencias (STS de 4-2-1992, SAP Granada de 1-2-1992, Málaga de 15-3-1994, Barcelona (4ª) de 30-11-2000 y 3-7-2001, Castellón de 31-1-2002, La Rioja de 25-2-2002), que la expresión significaba en el caso litigioso la prórroga forzosa, relacionándolo con otras cláusulas y circunstancias contractuales. Esta segunda es la postura que consideramos correcta dadas las concretas circunstancias del caso enjuiciado:

a).- El contrato es de 7-11-1985 y, por tanto, sujeto al Real-Decreto 2/1985, de 30-4, cuyo art. 9 estableció el principio de libertad de pacto en materia de duración arrendaticia y la expresa supresión del régimen de prórroga forzosa del art. 57 de Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. La consecuencia es la señalada en la Sentencia del Tribunal Supremo de 15-10-1996 que reiteró casi las mismas palabras de su famosa Sentencia de 4-2-1992 (no interesa ahora la situación creada tras la nueva LAU de 1994) al proclamar que ese Real- Decreto determinó "dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores a esta norma legal, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores a los que será de aplicación la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, a no ser que los contratantes hubiesen convenido explícita o implícitamente, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el artículo 1255 del Código Civil y cuya posibilidad de pacto, como ha dicho esta Sala en sentencias de 12 de mayo de 1989, 4 de febrero de 1992, 18 de marzo de 1992 y 20 de abril de 1993, no se halla prohibida por el artículo 9 del referido Real Decreto Ley, al haberse limitado a suprimir el nuevo automaticismo legal u llope legis", y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas". En el mismo sentido se pronuncia la reciente STS de 13-6-2002 (sobre un caso de duración pactada de un año prorrogable por tácita reconducción por anualidades sucesivas), la cual insiste en que para la prórroga "es preciso la existencia del pacto al efecto, que en general debe existir en el contrato de forma explícita, y por tanto en la cláusula que señala la duración del mismo ha de expresarse si la prórroga es forzosa, la impuesta en el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ya que de no existir tal acuerdo las prórrogas no pueden ser otras que las de la tácita reconducción del art. 1566 del Código civil", pero aclarando a renglón seguido "que la existencia del acuerdo del sometimiento del arrendador a la prórroga forzosa, en otros casos, puede caber deducirla implícitamente (no tácitamente) de los propios términos del contrato sin estar establecida en una cláusula especifica", en el bien entendido que "tal deducción ha de ser clara y terminante para entender que existe ese acuerdo" (cosa que entendió no concurría en el caso objeto del recurso de casación). Es por esto que la citada Sentencia de 4-2-1992 concluye en la necesidad de "una interpretación individualizada" de cada contrato sujeto al Real-Decreto para decidir adecuadamente, advirtiendo particularmente que, dada la posibilidad de pacto, es "aconsejable en la práctica, para evitar dudas, que en aquellos supuestos en que realmente no se quiera la prórroga forzosa pero se inserten cláusulas sobre revisión de rentas, se exprese con toda claridad que el contrato no está sometido a aquélla, y ello, ante la contingencia de que pudiera estimarse que las meritadas cláusulas estabilizadoras presupongan un tácita voluntad en punto a la continuación indefinida del contrato".

b).- A pesar de la supresión de la prórroga legal, cosa que el arrendador confesó conocer cuando contrató, resulta que en el documento contractual suscrito, completando un modelo oficial impreso timbrado para esta clase de arrendamientos, en su primera hoja se especificó que el arriendo era por tiempo "Indefinido", sin hacer caso de la llamada n° (3) contenida en el modelo expresamente destinada a "determinar el plazo de arrendamiento, si es por meses o años"; y en la hoja siguiente de cláusulas contractuales, la 1ª insiste en que "se pacta por el tiempo de Indefinido"; a lo que hay que añadir que en la 13ª se pacta la revisión o actualización de la renta cada año; y, contrariamente a la prohibición prevista en la clausula 3ª del modelo impreso, las partes añadieron la 14ª por la que el arrendatario quedaba expresamente autorizado a efectuar las obras necesarias en el local para dedicarlo a la industria que creyese menester, sin afectar a su estructura. Independientemente de aprovechar algún elemento del ocupante anterior (ventanales) o de la discrepancia acerca de si fueron realizadas al inicio (palabra del demandado unida a los documentos del visado y pago de las tarifas colegiales del proyecto de construcción y apertura del Café-Bar ) o si se hicieron 4-5 años después (demandante), lo cierto es que ambas partes coincidieron en el juicio en que el arrendatario hizo obras bastante importantes (según éste, de más de ocho millones de pesetas). Y resultó también demostrado que la renta se vino actualizando anualmente y la ocupación arrendaticia se ha prolongado durante más de 17 años.

c).- Puede que aisladamente consideradas las cláusulas y circunstancias no fueran suficientes para deducir la prórroga voluntaria, pero creemos que sí lo son en su conjunto y a falta de otros elementos, pues resulta poco lógico que, siendo bien sencillo para las partes fijar un plazo concreto de duración si era eso lo convenido, pongan y reiteren por escrito que es por tiempo "indefinido", con una clausula de revisión anual de la renta que ha venido aplicando el arrendador, y que se prevean obras para cualquiera clase de industria al arrendatario y éste haga la correspondiente inversión económica si la duración fuera solo la afirmada por el actor (un año para, después, poderlo prorrogar anualmente mediante nuevos consentimientos), pretendendiendo que durante todos estos largos años hasta la actualidad la situación sea la de una simple tácita reconducción. La citada STS de 4-2-1992 consideró en un caso parecido que la valoración e interpretación del contrato realizadas por la Audiencia Provincial no era errónea, ilógica o contraria a la ley.

SEGUNDO.- Por todo lo dicho, y pese a los esfuerzos desplegados por la defensa del demandante a lo largo del pleito tratando de demostrar su tesis y destacar los aspectos favorables a la misma y contrarrestar los desfavorables, procede la estimación del recurso y consecuente desestimación de la demanda, con la preceptiva imposición de las costas procesales de la primera instancia a la parte vencida, sin hacer mención especial de las de esta alzada (arts. 394 y 398 LEC).

-VISTOS los preceptos citados y los demás concordantes y de general aplicación:

Que, con estimación del recurso de apelación del demandado D. Millán , revocamos la sentencia apelada y, en su lugar, desestimamos la demanda de desahucio de D. Antonio absolviendo de sus pretensiones al demandado antes nombrado, con imposición de las costas procesales de la primera instancia al apelante y sin hacer mención de las de esta alzada.

Notificada la presente resolución y firme, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia con testimonio de la misma a los efectos legales.

Así, por esta nuestra sentencia de apelación, de la que se llevará al Rollo un testimonio uniéndose el original al Libro de sentencias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos, en el lugar y fecha arriba indicados.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Iltmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.