Sentencia CIVIL Nº 175/2022, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 637/2021 de 02 de Junio de 2022

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimonovena

c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 7ª - 28035

Tfno.: 914933886, 914933815-16-87

37007740

N.I.G.:28.148.00.2-2019/0010349

Recurso de Apelación 637/2021

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Torrejón de Ardoz

Autos de Juicio verbal (Desahucio por expiración legal o contractual del plazo - 250.1.1) 1481/2019

APELANTE:D. Tomás

PROCURADOR: D. FERNANDO MARÍA GARCÍA SEVILLA

APELADO:FRABA S.L.

PROCURADOR: Dª. MARÍA DOLORES MORENO GÓMEZ

SENTENCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. MIGUEL ANGEL LOMBARDÍA DEL POZO

Dª. PILAR PALÁ CASTÁN

D. LORENZO VALERO BAQUEDANO

En Madrid, a dos de junio de dos mil veintidós.

La Sección Decimonovena de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Verbal 1481/2019 procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Torrejón de Ardoz, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante y apelado D. Tomás, representado por el Procurador D. FERNANDO MARÍA GARCÍA SEVILLA y defendido por Letrado, y de otra, como demandada-apelante y apelada FRABA, S.L., representada por la Procuradora Dª MARÍA DOLORES MORENO GOMEZ y defendida por Letrado; todo ello en virtud de recursos de apelación interpuestos contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 27 de mayo de 2021 .

VISTO, siendo Magistrado Ponente D. LORENZO VALERO BAQUEDANO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Torrejón de Ardoz se dictó Sentencia de fecha 27 de mayo de 2021, cuyo fallo es del tenor siguiente:

' ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Doña Yolanda de Lope Amor en nombre y representación de DON Tomás frente a La Mercantil FABRA, S.L., y en consecuencia debo acordar los siguientes pronunciamientos:

1º.- DECLARO extinguido por expiración del plazo, con efectos del día 1 de Diciembre de 2019, el contrato de arrendamiento suscrito el día 1 de Diciembre de 1992 entre Don Pedro Antonio ( padre del actor ) y La Mercantil FABRA, S.L. sobre el local sito en la Calle Pesquera nº 5 ( hoy nº 7 ) de Torrejon de Ardóz ; declarando en consecuencia haber lugar al desahucio que se solicita.

2º.- CONDENO a La Mercantil FABRA, S.L. a que en el término que se señale, deje el local arrendado libre, vacuo y expedito a disposición de DON Tomás, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario.

3º.- No ha lugar a condenar a La Mercantil FABRA, S.L. al abono de indemnización alguna al actor.

Todo ello, sin expresa condena en costas. '

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpusieron recursos de apelación por la parte demandante y por la demandada, recursos que fueron admitidos, dándose traslado a la adversa que se opuso al mismo y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose los recursos por sus trámites legales.

TERCERO.-No habiéndose interesado la práctica de prueba por ninguna de las partes personadas, y habiéndose dado cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 449.2 LEC, se dispuso quedaran las actuaciones en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día 31 de mayo 2022.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda en ejercicio de acción de desahucio por expiración del plazo refiere, dentro de sus antecedentes fácticos, la suscripción por parte del padre del demandante con la mercantil FRABA, S.L. el día 1 de diciembre de 1992 de contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda sobre local comercial sito en la calle Pesquera nº 5 ( hoy nº 7 ) de Torrejón de Ardoz, documento nº 1 de la demanda, contrato que incluía el siguiente pacto referente a su plazo de duración : 'PRIMERO.- El tiempo de duración del presente contrato de arrendamiento será de UN AÑO, y se entenderá tácitamente renovado por anualidades sucesivas si el arrendatario no comunica al arrendador, de manera fehaciente, su voluntad de rescindirlo en el plazo de 30 días antes de la finalización del contrato. '

Con fecha 27 de septiembre de 2019 el Letrado del actor dirigió comunicación a la mercantil demandada denunciando la expiración del término contractual prorrogado con efectos del 30 de noviembre de 2019, comunicación que fue recibida por el administrador único de la sociedad D. Anibal el día 1 de octubre de 2019, según documento nº 4 de la demanda, copia del citado burofax y acuse de recibo.

Habiéndose opuesto la interpelada a la extinción de la relación arrendaticia, según contestación del Letrado de la demandada, documento nº 5 del escrito inicial, afirmando que la arrendataria no había notificado su interés en rescindir el contrato vigente, en aplicación de la cláusula de duración contractual, la Sentencia de instancia estima la acción de desahucio deducida en demanda, de acuerdo al artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, y de las Disposiciones Transitorias de la LAU de 1994, que establecieron un sistema de finalización de los contratos, extensible a los celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985 cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa. En concreto, reseña la Sentencia el apartado cuarto de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, aplicando al contrato objeto de autos el plazo de 20 años previsto en el párrafo primero ( ' Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en veinte años ' ) , habiendo entrado el arrendamiento a partir del año 2015 en periodo de tácita reconducción anual, conforme a lo establecido en el artículo 1566 Ccivil.

Rechaza no obstante la Sentencia la solicitud de indemnización deducida por el demandante por el incumplimiento de la obligación de entrega, consistente en el pago del importe de la diferencia entre lo que percibía la demandada por razón de subarriendo del local y lo pagado como renta por la mercantil arrendataria. La Resolución recoge la falta de prueba de daños y perjuicios con arreglo a los artículos 1100 y 1101 Ccivil y que el subarriendo fue consentido en el contrato de arrendamiento.

Frente a dicha Resolución se alza el demandante, reiterando en su escrito de apelación la procedencia de la concesión de indemnización, al haberse constatado en autos subarriendo formalizado a fecha 1 de enero de 2018, con plazo de duración de cinco años, figurando el importe mensual y una diferencia entre lo percibido por la demandada, 2.182,25 euros, y lo abonado por el arrendamiento principal, 1.223,72 euros, de 958,53 euros mensuales, que se debe computar desde la fecha de resolución del contrato de arrendamiento, 1 de diciembre de 2019, hasta la fecha de efectiva recuperación de la posesión. Se sostiene la existencia de enriquecimiento injusto a favor de la demandada.

A su vez, la mercantil interpelada interpone apelación contra la Sentencia, alegando los siguientes motivos:

1.- Falta de legitimación activa ' ad causam ' del demandante, artículos 6, 7 y 10 LEC por considerar la recurrente que no se acreditaría por el actor el acuerdo de la mayoría de partícipes para demandar y que actuara en beneficio de la comunidad, remitiendo comunicación fehaciente al otro comunero-copropietario.

2.- Excepción de litisconsorcio pasivo necesario, artículo 12 LEC. Incongruencia interna de la Sentencia y vulneración del artículo 209 LEC al haberse acreditado a lo largo del procedimiento el subarriendo del local, pudiendo el subarrendatario llegar a reclamar a la demandada y hacer imposible la ejecución del desalojo del local.

3. Con respecto al fondo de la cuestión litigiosa, estima la apelante que en relación a la voluntad de las partes se fijó en el pacto primero del contrato la prórroga forzosa de los artículos 56 y 57 de la LAU de 1964, y no una limitación temporal del arrendamiento que permitiera la aplicación del artículo 1566 Ccivil sobre tácita reconducción. Tratándose de contrato posterior al RDLey 2/1985, prevalecería la libertad de pactos y autonomía de la voluntad, estando la prórroga forzosa incorporada al contrato, mediante prórrogas sucesivas a instancia del arrendatario. Esta voluntad resultaría confirmada a través del documento nº 2 del escrito de contestación, consistente en la comunicación de fecha 29 de enero de 2019 sobre actualización de renta con efectos retroactivos aplicable a los ejercicios 1992 a 2017, con una subida del 85,1%, sin que se modificara la duración del contrato, ni se privara del derecho de prórroga, constituyendo meramente una novación modificativa o impropia.

SEGUNDO.- Resolución de la Sala.

Recurso formulado por la mercantil arrendataria.

Falta de legitimación activa. Litisconsorcio pasivo necesario.

Pacto relativo al régimen de prórroga forzosa.

Revisadas en esta alzada las actuaciones, comparte la Sala plenamente los razonamientos expuestos en la Sentencia de instancia relativos a la desestimación de la excepción de falta de legitimación activa, por aparecer la finca objeto de desahucio a nombre de los hermanos D. Tomás y Dª Pura, por título de herencia, y constar respecto a la demanda formulada por el primero como administrador de la comunidad de bienes, no solo la falta de oposición de la segunda, sino la expresa conformidad de la copropietaria manifestada en prueba testifical, al señalar su propósito de recuperar la posesión del local arrendado ( minuto 16 de la grabación de juicio ).

En expresión de la SAP Madrid Sección 12ª de 12 de junio de 2020 '... es doctrina constante del Tribunal Supremo la que señala que, salvo oposición de los demás comuneros, cualquiera de ellos puede ejercitar las acciones que favorezcan a la comunidad, de tal manera que la sentencia que recaiga únicamente perjudicará al comunero, no afectando a los restantes copropietarios ( Sentencias del Tribunal Supremo 6 junio 1997 y 7 diciembre 1999 , 13 de julio de 2012 y 30 de octubre de 2014 ).Y añade dicha Resolución que 'Así acontece en el presente supuesto, en el que la actora es copropietaria del inmueble arrendado y no consta que la expiración del contrato perjudique a los demás comuneros ni que éstos se hayan opuesto, por el contrario compareció como testigo en el acto de juicio la señora Matilde, que suscribió el contrato como copropietaria y arrendadora, sin que de su testimonio, mediante el cual reconoció su firma en el contrato de arrendamiento, se desprenda la existencia de objeción alguna por su parte a la acción ejercitada. '

En el supuesto enjuiciado, no ofrece duda que la manifestación de la cotitular del inmueble responde a la inicial actuación en beneficio de la comunidad existente sobre el local en orden a la recuperación de la posesión del local y a la voluntad señalada por el demandante de obtener mayor percepción de rentas, siendo reproducible la argumentación de la Sentencia impugnada en cuanto a la posibilidad de ejercicio de acciones en beneficio de la comunidad por cualquiera de los condóminos, que reconoce la STS 460/2012, de 13 de julio de 2012, y a la actuación del demandante con el consentimiento del resto de los comuneros.

También estima la Sala procedente la cita que hace la Sentencia de la jurisprudencia relativa a la necesidad de llamada del subarrendatario o cesionario cuando lo que se discute en el juicio es sobre la legitimidad de tal subarriendo, descartando el invocado liticonsorcio pasivo necesario al amparo del artículo 12 LEC, al no cuestionarse el subarriendo, y pretenderse la extinción del arrendamiento con efecto reflejo, por no poder alegar el cesionario ningún derecho propio frente al arrendador. Sentando así que la sentencia definitiva en el juicio verbal anterior surte el efecto antedicho de cosa juzgada en este proceso posterior, a fin de evitar que sobre una misma controversia, sometida al órgano judicial con anterioridad, se produzca otro litigio posterior con posibilidad de establecer resoluciones judiciales que resulten contradictorias, conforme reiterada y conocida doctrina jurisprudencial, actuando como institución jurídica preventiva y de tutela de la cosa juzgada.

Además, es especialmente relevante que el fundamento jurisprudencial de la nulidad sea la doctrina de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo (sentencias 1792/2017, de 7 de noviembre, y 518/2018, de 20 de marzo) de que al arrendatario de una vivienda protegida no le es indiferente quién sea el arrendador, 'dadas las futuras, pero ciertas, consecuencias negativas derivadas de la desaparición de los beneficios y fines sociales inherentes a la actuación que corresponde al IVIMA. Nos encontramos ante un interés legítimo amparado por el ordenamiento jurídico, que consiste en la defensa del mantenimiento de las condiciones sociales del arrendamiento, con el disfrute de los beneficios propios de la actuación del IVIMA - cuya esencia radica en la vinculación de su actividad al cumplimiento de los fines para los que fue creada- como son la bonificación temporal de la renta, prórrogas y otros beneficios e incentivos sociales en relación a la vivienda arrendada que es claro que no subsistirán a partir del momento en el que pierdan vigencia las condiciones del arrendamiento. Así pues, la anulación de los acuerdos impugnados reportaría un beneficio al recurrente, que podría seguir disfrutando del régimen público de la vivienda arrendada, esto es, conllevaría una ventaja o beneficio para su esfera de intereses', doctrina en la que a su vez se funda el auto de la propia Sala 3.ª del Tribunal Supremo que inadmitió el recurso de casación de Azora Gestión S.L. contra la sentencia de la Sala de lo Contencioso- Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 14 de mayo de 2019.

En consecuencia, procede concluir que en virtud de la nulidad de la adquisición de la vivienda por Encasa Cibeles S.L., que comporta además la nulidad de su subrogación en la posición de arrendadora, se ha producido una falta sobrevenida de acción por nulidad del título en que dicha acción se fundaba. Hasta tal punto es así que la propia recurrente, en su demanda, lo que pedía era que dejase la vivienda 'a disposición del propietario', que en este momento no puede ser otro que el IVIMA, con la particularidad de que este organismo, en atención a sus fines y a las circunstancias de la demandada, podría no haber promovido el desahucio por expiración del plazo.

No se trata, por tanto, de una innovación que haya privado definitivamente de interés legítimo las pretensiones de la demanda y que pueda conducir a la terminación del litigio ( arts. 413 y 22 LEC), sino de una falta sobrevenida de acción que determina la desestimación del recurso en cuanto interpuesto por quien, a causa de la nulidad de su título, carece de la condición de propietario y arrendador.

El Tribunal Supremo, en la Sentencia de 14 de junio de 1994 que se menciona en la Resolución apelada, dispone que ' Es cierta la significación de la doctrina jurisprudencial que sobre la figura del litisconsorcio pasivo necesario se reseña en el motivo, pero también lo es la matización que se hace en dicha doctrina en el sentido de que 'la justificación fundamental del litisconsorcio pasivo necesario radica en la situación jurídico-material controvertida en el pleito, con presencia de todos los interesados en ella, únicos que pueden ser considerados como litisconsortes necesarios, pues los que no fueron parte en el contrato carecen de interés legítimo sobre las obligaciones que constituyen su objeto'. Aun cuando el matiz acabado de exponer es recogido en la unánime jurisprudencia derivada de la Sala, son de citar, entre las sentencias recientes que condicionan la necesidad del litisconsorcio pasivo a la concurrencia de una relación jurídico-material, a la que son ajenos los terceros o extraños del contrato, las de fechas 22 de abril de 1987, 23 de febrero de 1988, 13 de abril de 1989 y 13 de marzo y 24 de abril de 1990. y por lo que respecta a las situaciones concretas de subarriendo, cesión y traspaso, son de mencionar, además de otras, las Sentencias de 9 de octubre de 1985 , 28 de febrero de 1986 , 14 de abril de 1988 , 7 de julio de 1989 , 22 de abril y 11 de junio de 1991 y 9 de junio de 1992 , que declaran la innecesariedad de demandar a la persona del cesionario o subarrendatario..... En consecuencia, es exigible a la luz del art. 24 de la Constitución , la necesidad de llamada al subarrendatario o cesionario cuando lo que se discute en el juicio de desahucio es sobre la legitimidad de tal subarriendo, y, en el presente caso, no es la legitimidad del subarriendo, cesión o traspaso lo que se discute, ya habiéndose indicado que es lo discutido y que constituye el debate. '

La aplicación de este criterio jurisprudencial, que obedece a la carencia de interés legítimo sobre las obligaciones que constituyen el objeto de la relación material controvertida ( STS nº 542/1998 de 30 de mayo de 1998 ), determina la desestimación del defecto litisconsorcial aducido en contestación a la demanda.

En cuanto a la cuestión de fondo controvertida, estima la mercantil recurrente que el pacto primero reflejado en contrato de fecha 1 de diciembre de 1992, al establecer que ' El tiempo de duración del presente contrato de arrendamiento será de UN AÑO, y se entenderá tácitamente renovado por anualidades sucesivas si el arrendatario no comunica al arrendador, de manera fehaciente, su voluntad de rescindirlo en el plazo de 30 días antes de la finalización del contrato ', supone la voluntad de las partes de recoger el contenido de los artículos 56 y 57 de la LAU de 1964, produciendo como principal efecto la aplicabilidad al contrato de la citada Ley arrendaticia en su integridad, sin que resulten de aplicación las Disposiciones Transitorias 2ª, 3ª y 4ª de la LAU de 1994.

Sin embargo, el motivo del recurso no considera la jurisprudencia sentada a partir de la STS Sala 1ª Sección Pleno, nº 137/2015 de fecha 12 de marzo de 2015, que extracta en su fundamentación jurídica de forma acertada la Sentencia de instancia, y que resuelve que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados bajo la vigencia del RDLey 2/1985, pero sujetos a prórroga forzosa por expresa voluntad de las partes, se rigen en cuanto a su duración por la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994. Esta Resolución, reiterando el criterio de la STS de 17 de noviembre de 2011, y por tanto, de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU DE 1994, dispone en su fundamento de derecho quinto que:

'El fundamento de derecho cuarto de la STS 17-11-2011 contiene, en su apartado C), el siguiente razonamiento:

'El legislador de 1994, no olvidó la gran cantidad de arrendamientos de local de negocio que, en el momento de su entrada en vigor, estaban sometidos a un régimen de prórroga forzosa, por lo que dedicó la DT Tercera a establecer una normativa que permitiría en estos contratos fijar una fecha de finalización. Y es que, tal y como declaró la sentencia de pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005 ], al analizar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU 1994 que incluía entre sus cláusulas un sometimiento al régimen de prórroga forzosa, '[h]a de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4.º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley'. En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad.

'El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994, permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.

'En definitiva, la DT Primera LAU 1994, remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración. Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994 '.

Pues bien, esta Sala, reunida en pleno, ha decidido reiterar dicho criterio, asumiendo íntegramente el razonamiento anteriormente transcrito, y fijar como doctrina jurisprudencial la aplicabilidad de la d.t. 3ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964, ya que además, por un lado, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro, el criterio favorable a la duración indefinida de estos arrendamientos que podría deducirse de la STS 31-10-2008 , citada en uno de los escritos de oposición al recurso, debe entenderse modificado por la STS 9-9-2009 , referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 pero que traían causa de los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2/1985. '.

Estima en su consecuencia la Sala que la conclusión que contiene la Sentencia apelada relativa a la vinculación de los litigantes por prórroga obligatoria hasta el año 2015, se ajusta al criterio jurisprudencial que determina la aplicación en el caso del apartado cuarto de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, en su párrafo primero, por tratarse de local en el que se desarrolla actividad comercial, computándose el plazo de 20 años desde la entrada en vigor de la Ley.

El mismo criterio ha sido recogido en posteriores Resoluciones del Tribunal Supremo, así en Auto de fecha 24 de marzo de 2021 Rec. 4607/2018, ' al resultar aplicable el apartado B) 4 de la citada Disposición Tercera, la duración máxima del contrato objeto de autos (arrendamiento de local de negocio) es de veinte años desde la entrada en vigor de la LAU de 1994 (1 de enero de 1995). '

En su virtud, se desestiman los motivos del recurso, debiendo confirmarse los pronunciamientos de la Sentencia impugnados.

Recurso formulado por el demandante.

Indemnización por incumplimiento de la entrega del inmueble.

El recurso se fundamenta en la posibilidad de percibir el arrendador una renta superior a la fijada en el contrato que le vincula con la mercantil demandada desde la fecha de extinción contractual, 1 de diciembre de 2019, hasta la fecha da recuperación de la posesión, por incumplimiento de la obligación de entrega del local arrendado, de conformidad a los articules 1100 y 1101 Ccivil.

Puede convenirse con el apelante que el contrato de subarriendo de local de negocio otorgado a fecha 1 de enero de 2018, aportado a requerimiento del Juzgado por parte de FRABA, S.L. refiere la renta mensual por 2.150 euros más IVA, y una duración de cinco años, documento nº 1 del escrito fechado a 10 de febrero de 2020, que sirve de cálculo al accionante para establecer la diferencia respecto a la última renta percibida por el actor por el arrendamiento principal, ascendente a 1.223,72 euros mensuales, según factura documento nº 6 de la demanda.

Sin embargo, estima la Sala que la indemnización pretendida no puede asentarse en el afirmado enriquecimiento injusto de la demandada. El contrato de fecha 1 de diciembre de 1992 dispone en su pacto séptimo que ' el arrendador autoriza expresamente a la arrendataria, FRABA, S.L. a subarrendar el local objeto de este contrato con los pactos y condiciones que ésta estime conveniente, ya sea personas físicas y/o jurídicas '. El conocimiento por el arrendador del objeto social de la demandada, sin reservarse participación alguna en el precio del subarriendo libremente pactado, tal y como afirma la demandada al contestar la demanda, explica la reseña en el contrato de subarriendo de la expresa autorización escrita del arrendador para subarrendar el local en la forma y condiciones que se detallaban. Prueba de esta libertad de pacto es que la actualización de renta que tiene lugar en fecha 29 de enero de 2019 se hace sin objetar la percepción de la renta que venía obteniendo la subarrendadora como consecuencia de sucesivos contratos celebrados - obsérvese que el contrato de 1 de enero de 2018 resuelve un subarrendamiento anterior - por haber sido consentida la cesión en subarriendo y abonado en todo momento las rentas por parte de la mercantil demandada, tal y como especifica la Sentencia impugnada.

Según refiere la STS de 28 de octubre de 2015 ' pretendiéndose la existencia de enriquecimiento injusto, ha de concurrir el beneficio y el empobrecimiento que requiere la doctrina jurisprudencial; manifestándose éste como lucro frustrado, habiendo concurrido una ventaja patrimonial por parte de la demandada, incompatible con la buena fe. En relación a este lucro frustrado por expectativa de poder cobrar una renta muy superior, ha de recordarse que para que exista un enriquecimiento realmente injusto y, por tanto, antijurídico, es preciso que se demuestre que alguien ha adquirido una utilidad que no provenga del ejercicio sin abuso de un derecho legítimo atribuído por un contrato, por una sentencia judicial o por un precepto legal ( SSTS de 31 de octubre de 2.001, 12 de diciembre de 2.000 y 19 de diciembre de 1.996, entre otras). '

No concurre una conducta de la demandada que opere al margen del contrato de arrendamiento, o que la demandada perciba rentas no amparadas en la autorización contenida en el pacto de subarriendo, siendo por el contrario la obtención de beneficio o de rendimiento consecuencia del desarrollo de actividad económica de la mercantil interpelada, que excluye la falta de razón jurídica o de justificación que legitime el enriquecimiento patrimonial. Por otra parte, extinguido el contrato de arrendamiento por expiración del plazo, la suma a percibir por el arrendador responde en principio al perjuicio equivalente o en sustitución de la renta que hubiera obtenido en otro caso, pero el concepto reclamado en demanda no corresponde a la contraprestación por el uso y disfrute del inmueble con arreglo al artículo 250.1.1º LEC, sino a la indemnización derivada de la expectativa de cobro de renta superior, no relacionable en este caso con un comportamiento antijurídico generador de un beneficio cuantificable por la diferencia entre las rentas percibidas por la propiedad y las obtenidas por la demandada.

Se desestima, en su consecuencia, el recurso formulado.

TERCERO.-Desestimados los recursos de apelación deducidos, las costas de esta alzada se imponen a los apelantes, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando los recursos de apelación interpuestos en nombre y representación de la mercantil demandada FRABA, S.L. y del demandante D. Tomás frente a la Sentencia dictada en fecha 27 de mayo de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Torrejón de Ardoz, en los autos de Juicio Verbal nº 1481/2019, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación de los recursos determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2837-0000-00-0637-21, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.