Sentencia CIVIL Nº 177/2021, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 529/2020 de 18 de Marzo de 2021

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00177/2021

Modelo: N10250

GRAN VIA, 37-39

Teléfono:923.12.67.20 Fax:923.26.07.34

Correo electrónico:

N.I.G.37274 42 1 2019 0000487

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000529 /2020

Juzgado de procedencia:JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA.N.1 de SALAMANCA

Procedimiento de origen:OR7 ORDINARIO RETRACTO-249.1.7 0000062 /2019

Recurrente: Genaro, Carolina

Procurador: MARIA ANGELES CASTAÑO ALVAREZ, MARIA ANGELES CASTAÑO ALVAREZ

Abogado: EMILIO PEREZ RODRIGUEZ, EMILIO PEREZ RODRIGUEZ

Recurrido: Hugo

Procurador: LAURA NIETO ESTELLA

Abogado: JUAN LUIS DE LIS GARCIA

SENTENCIA NÚMERO: 177/2021

ILMA. SRA. PRESIDENTA:

DOÑA CARMEN BORJABAD GARCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DOÑA Mª VICTORIA GUINALDO LOPEZ

DON EUGENIO RUBIO GARCIA

En la ciudad de Salamanca a dieciocho de marzo de dos mil veintiuno.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO RETRACTO- 249 1.7 Nº 62/2019 del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de esta Ciudad , ROLLO DE SALA Nº 529/2020;han sido partes en este recurso: como demandante-apelado DON Hugorepresentado por la Procuradora Doña Laura Nieto Estella y bajo la dirección del Letrado Don Juan De Lis García y como demandada-apelante DON Genaro Y DOÑA Carolinarepresentados por la Procuradora Doña Mª Ángeles Castaño Álvarez y bajo la dirección del Letrado Don Emilio Pérez Rodríguez.

Antecedentes

1º.-El día 13 de marzo de 0219 por la Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de esta Ciudad, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: 'FALLO: Estimo totalmente la demanda interpuesta por D. Hugo frente a D. Genaro y Dª. Carolina, y en su virtud se declara haber lugar al ejercicio del derecho de adquisición preferente por D. Hugo, arrendatario de la vivienda sita en CALLE000, nº NUM000- NUM001, NUM002 de Salamanca, en relación a la venta efectuada de la misma por escritura de 25 de octubre de 2018 ante el Notario D. Luis Mariano Muñiz Sánchez (número 1.471 de su protocolo), y condenar a D. Genaro y Dª. Carolina a estar y pasar por dicha declaración, procediendo al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de retroventa, con abono por el demandante de las cantidades a que se refiere el artículo 1518 del Código Civil, dejando los demandados la vivienda a disposición del actor.

Se desestima la demanda reconvencional interpuesta por D. Genaro y Dª. Carolina contra D. Hugo, absolviendo a éste de las pretensiones deducidas en su contra.

Las costas procesales, tanto de la demanda principal como de la reconvención, se imponen a la parte demandada/reconviniente.

2º.-Contra referida sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando, para que en su día, con revocación de la Sentencia de Instancia, dicte Sentencia, por la que estimando los motivos de apelación planteados:

1º. Desestime íntegramente la demanda planteada por DON Hugo por caducidad de la acción de retracto por presentarse fuera de plazo y por no consignarse las cantidades a las que se refiere el artículo 1518 del Código Civil, con expresa imposición de las costas al actor.

2º. Se estime la Demanda Reconvencional declarando resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 14 de enero de 1984, condenando a DON Hugo a estar y pasar por dicha declaración debiendo abandonar la vivienda en un plazo no superior a los dos meses, con expresa imposición de las costas al mismo.

Y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada en caso que se oponga al presente recurso.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando, se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la contraparte así como de la demanda reconvencional, y condene a los demandados solidariamente al pago de la totalidad de las costas.

3º.-Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo, pasando los autos a la Sala para resolver sobre la admisión de la prueba solicitada, admitiéndose su práctica por Auto de fecha 21 de octubre de 2020, señalándose para la votación y fallodel presente recurso de apelación el día 10 de febrero de 2021, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia

4º.-Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada DOÑA Mª VICTORIA GUINALDO LOPEZ.

Fundamentos

PRIMERO- Objeto del recurso y resolución recurrida.

1º- Por la Procuradora Sra. Castaño Álvarez, en nombre y representación de Don Genaro y Doña Carolina, se formuló Recurso de Apelación contra la sentencia de fecha 13 de marzo de 2020 dictada en procedimiento Ordinario de retracto nº 62/2019 seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Salamanca , cuya Parte Dispositiva reza del tenor literal siguiente : ' FALLO Estimo totalmente la demanda interpuesta por D. Hugo frente a D. Genaro y Dª. Carolina, y en su virtud se declara haber lugar al ejercicio del derecho de adquisición preferente por D. Hugo, arrendatario de la vivienda sita en CALLE000, n° NUM000- NUM001, NUM002 de Salamanca, en relación a la venta efectuada de la misma por escritura de 25 de octubre de 2018 ante el Notario D. Luis Mariano Muñiz Sánchez (número 1.471 de su protocolo), y condenar a D. Genaro y Dª. Carolina a estar y pasar por dicha declaración, procediendo al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de retroventa, con abono por el demandante de las cantidades a que se refiere el artículo 1518 del Código Civil, dejando los demandados la vivienda a disposición del actor. Se desestima la demanda reconvencional interpuesta por D. Genaro y Dª. Carolina contra D. Hugo, absolviendo a éste de las pretensiones deducidas en su contra. Las costas procesales, tanto de la demanda principal como de la reconvención, se imponen a la parte demandada/reconveniente. Llévese testimonio de esta resolución a los autos principales, dejando el original en el libro. Contra esta resolución cabe recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial, que deberá interponerse ante este Juzgado en el término de veinte días. Así por esta sentencia lo pronuncio, mando y firmo'.

Motivos del Recurso.

A)- Infracción del artículo 48.2 de LAU de 1964 y jurisprudencia que lo interpreta en relación al dies a quo del plazode caducidad para ejercitar la acción de retracto.

Se alega, que como señala la jurisprudencia, con cita de sentencias del TS, no se precisa notificación fehaciente de la Escritura o documento de compraventa frente a lo que afirma la sentencia impugnada ya que la parte ahora recurrida tuvo conocimiento de la venta y de las condiciones esenciales de la venta de la vivienda en fecha 8 de noviembre de 2018, hecho, se dice, indiscutido y aceptado de contrario ( PD nº 5 y nº 6 de la demanda ), por lo que la acción habría caducado por el trascurso del plazo fijado en el artículo 48.2 de LAU de 1964.

Se añade, que el recurrido ahora tenía conocimiento de la compraventa se infiere -además de los documentos supra reseñados y aportados por el - del hecho de que comunicara su intención de ejercitar el derecho de retracto (PD nº 7 de la demanda).

Se recuerda que el plazo del artículo 48 de LAU de 1962 es de caducidad no susceptible de interrupción.

B)-Infracción de lo dispuesto en el artículo 48.1 de LAU de 1964 y del artículo 1518 del CC y jurisprudenciaque los interpreta relativos a las cantidades consignadas para ejercitar la acción de retracto.Caducidad de la acción por falta de consignación suficiente.

Se argumenta que solo consigno el actor recurrido el precio de la venta, pero no los demás gastos pese a conocerlos al haber sido comunicados fehacientemente por los recurrentes con ocasión del acto de formalización de la escritura de retroventa, acto al que no acudió el actor, como el mismo reconoció, por no disponer de dinero en dicho momento.

Se cita la Sentencia del TS de fecha 19 de octubre de 2004 relativa a la caducidad de la acción de retracto con apoyo en los artículos 1.618.2 LEC y 1.881 y 1.518 del cc (al que remite el artículo 48.1 del texto refundido) y STS de fecha 14 de mayo de 2004 relativa al momento de la consignación de cantidades y 14 de enero de 2015 relativa al fenómeno adquisitivo derivado del ejercicio del derecho de adquisición preferente, considerado como un especial régimen que debe ser objeto de interpretación restrictiva, y en el que la trasmisión con arreglo a la jurisprudencia se produce, se dice, cuando el arrendatario procede a consignar las cantidades abonadas por el adquirente de la vivienda en cuyas condiciones se quiere subrogar como retrayente del bien trasmitido, por lo que no puede dejarse para un momento posterior (como, se dice, hace la sentencia impugnada) al reconocimiento y resolución judicial el pago de las cantidades y máxime cuando son conocidas.

Se añade, que la derrama para las obras del ascensor y demás pagos realizados por los adquirentes tienen la condición de necesarios y útiles y entrarían dentro del pago exigido en el artículo 1518 del cc y, que como la parte actora recurrida ahora no ha consignado al tiempo de interponer la demanda ni a lo largo del procedimiento, resulta evidente, se dice, la infracción cometida por el juzgador de instancia al estimar la acción de retracto.

C)- Error en la valoración de la prueba e infracción de lo dispuesto en el artículo 114.6 de LAU de 1964 sobre cambio de destino dado al inmueble por el actor.

Se argumenta que el juzgador de instancia no ha entrado en el estudio de la acción reconvencional-relativa a la resolución del contrato de arrendamiento- como consecuencia de haber estimado la de retracto, sin embargo, se dice, que el juzgador debió, en pura lógica, haber examinado previamente la acción de resolución pues de estimarse esta ya no cabría la de retracto.

Se reitera la alegación del error en la prueba con infracción del artículo 114.6 de LAU en relación con el documento nº 1 de la demanda -relativo al contrato de arrendamiento donde se hace constar expresamente que el inmueble será destinado a vivienda- y se afirma que los documentos elaborados por el actor en los años 2015 y 2016 no pueden servir para acreditar un cambio de destino consentido por la propietaria de más de 90 años entonces.

Se solicita la estimación del recurso y se dicte sentencia que:

a- Desestime la demandapresentada por Don Hugo por caducidad de la acción de retracto por presentarla fuera de plazo y no consignar cantidades a las que se refiere el artículo 1.518 del cc, con imposición de costas al actor reconvenido.

b- Estime la demanda reconvencionaldeclarando resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 14 de enero de 1984 y condenando al recurrido a abandonar la vivienda en plazo no superior a dos meses. Con imposición de costas a la parte actora reconvenida.

2º- La Procuradora Sra. Nieto Estella, en nombre y representación de Don Hugo, se formuló Oposiciónal recurso de apelación.

Se argumenta que la acción de retracto fue ejercitada a los seis días de conocerse la venta de la vivienda y que los compradores lo consintieron si bien después se negaron a acudir al notario a formalizar la escritura alegando la caducidad de la acción.

Se niega la vulneración del artículo 48.2 de LAU, se razona que se ejercitó el derecho de retracto en fecha 14 de noviembre de 2018 como acredita la documental aportada y que le fue comunicada la venta en fecha 8 de noviembre de 2018, por lo que no habrían trascurrido el plazo de 60 días sino 6 y que fue reiterado a los 33 días, que fue comunicado el precio de 85.000 euros más gastos e impuestos sin concretar estos últimos, que estos fueron conocidos en fecha 3 de enero de 2.019.

Se añade, que fue aceptado el ejercicio extrajudicial del retracto por los ahora recurrentes como se infiere del burofax de fecha 14 -11-2018, (PD nº 13, 14 y 15 de la demanda) de modo que , se dice, no pueden ir contra sus propios actos los ahora recurrentes. Se citan Sentencias del TS de fecha 17 de junio de 1997 y 30 de mayo de 2016 (con remisión a la Sentencia de fecha 17 de junio de 1997 y 27 de marzo de 2009) sobre consumación del derecho de retracto y el sistema adquisitivo en nuestro derecho (Articulo 609, título y modo) que hace innecesario un acto posterior de trasmisión del dominio ,con cita de la STS de fecha 16 de septiembre de 2014.

Se alega, que nunca se renunció al derecho de retracto ejercitado extrajudicialmente, que el plazo del artículo 48 de LAU es para el retrayente y se describe la imposibilidad de en unos minutos gestionar lo necesario para poder formalizar - dentro del plazo convocado por el ahora apelante mediante burofax de 3 de enero de 2019 - ante notario el retracto ya consumado.

Se reitera, que el derecho de retracto estaba ya extrajudicialmente aceptado y consumado antes de la demanda y que los preceptos que se dicen vulnerados en el recurso, tal y como razona la sentencia de instancia han sido interpretados correctamente.

Se recuerdan los requisitos ineludibles de los adquirentes respecto de la notificación al arrendatario para que este pueda ejercitar el derecho de retracto, artículos 48.1 y 2 en relación con el artículo 47,1 de LAU y articulo 1518 cc y dies a quo, que debe computarse, se precisa, desde que le fueron notificadas fehacientemente todas las cantidades liquidas abonadaspor los demandados apelantes para la adquisición de la vivienda por importe de 102.968,44 euros en fecha 3 de enero de 2019 (se aclara que la sentencia impugnada contiene un error aritmético, al contabilizar dos veces los gastos de notaría). Se cita STS de fecha 21 de noviembre de 2016 y 24 de abril de 2007.

A la vista de lo argumentado supra se concluye que al tiempo de la demanda no estaba caducado el derecho y ello sin perjuicio de reiterar que ya estaba consumado extrajudicialmente el retracto con fecha 2 de enero de 2019.

En relación a las cantidades, se afirma que fueron consignadas las cantidades que le fueron indicadas y que como quiera que el retracto había sido aceptado extrajudicialmente lo que se pidió en la demanda fue la declaración de la obligación de los ahora recurrentes de acudir al notario a la formalización de un derecho ya ejercitado y aceptado extrajudicialmente con fecha 3 de enero de 2.019.

Se reitera que la consignación se efectuó con carácter previo a la notificación de la demanda y una vez se supo el juzgado que tramitaría el juicio y de las cantidades que afectaban a la adquisición de la vivienda (85.000 euros +7.450 euros). Que los gastos de ascensor no están comprendidos en el artículo 1518.2 CC, y además ha perjudicado a la vivienda al disminuir su superficie.

Se invoca la necesidad de diferenciar a los efectos del artículo 24 de CE, la consignación que exige el artículo 1618 .2 de LEC, del reembolso que regula el artículo 1518 del cc, con cita de STC 12/ 1992 y 144 / 2004.

Respecto a la demanda reconvencional, se niega el error alegado de contrario relativo a que se haya producido un cambio de destino, como, se dice, reconoce la sentencia impugnada en su FD; III en relación a la PD nº 7 aportado en el escrito de oposición a la demanda reconvencional.

Se solicita la desestimación del recurso formulado de contrario, así como la demanda reconvencional y se impongan las costas a los recurrentes.

SEGUNDO.-Planteado el debate en esta Alzada en los términos supra descritos, en relación a la normativa aplicable, en primer lugar, debe precisarse, así lo hace la sentencia recurrida, que en el plano sustantivó material rige la LAU de 1964 al tratarse de un retracto referido a un contrato de arrendamiento anterior a la ley de 1985.

Es sabido, que el Retracto permite a una persona adquirir una cosa/un inmueble después de haber sido trasmitido a otra. En el convencional( artículo 1.507 cc) vuelve al vendedor cumpliendo los requisitos del artículo 1.518 del cc y los demás que hubiera estipulado. En el legal( artículo 1521 del cc) quien está facultado para ejercitarlo no adquiere algo que antes estuvo en su patrimonio, sino que hace suya la cosa retraída por primera vez, llegándole de mano de alguien con quien anteriormente no mantuvo relación jurídica alguna en relación con ese objeto.

Pero en todo caso para que nazca el derecho a ejercitar el Retracto es necesario que la cosa haya sido adquirida por el comprador mediante la entregao tradición que admite pluralidad de formas, (El artículo 609 del Código Civil establece los distintos modos de adquisición de la propiedad y los demás derechos reales' la propiedad se adquiere por ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la Ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición'.La compraventa es uno de estos contratos, que deben ser complementados mediante la traditioo entrega de la cosa. Hemos de poner de relieve que la adquisición de un determinado bienmediante un contratoimplica un modo de adquisición derivativa, que tiene su causa en la titularidad de un propietario anterior que la transmite al nuevo adquirente, es decir, que la nueva propiedad deriva de la que tenía quien se la transmite.

Cuando tratamos de estos contratos de finalidad traslativa(el ejemplo paradigmático sería el contrato de compraventa), determinar cuando el comprador se ha convertido en propietario no es una mera cuestión de juristas, sino quepuede encerrar multitud de problemas, así para la determinación de cómputos de plazos, yen este punto debemos volver al artículo 609 del cc en el que vemos que para la transmisión de la propiedad y otros derechos reales se requiere la existencia de dos elementos:

a)- título; Un contrato con finalidad traslativa y

b)-Modo, traditio o entrega de la cosa sobre la que recaiga el derecho.

El adquirente, por tanto, solamente se convertirá en titular del derecho de propiedad, o cualquier otro derecho que recaiga sobre la cosa, cuando se haya producido la entrega de la cosa y dicha entrega se fundamente en un contratoque sea apto para transferir el dominio o el derecho real de que se trate. Esto es lo que nos lleva a la denominada teoría del título y el modo, muy utilizada en nuestra jurisprudencia.

De conformidad con ello, es unánime la doctrina en definir que la característica fundamental del sistema español en la transmisión derivativa de la propiedad y otros derechos reales radican en que ha de existir untítulo causal(la justa causa) y, además, el modo o tradición, para que se produzca la transmisión.

A fin de desarrollar mínimamente ambos conceptos, el de contrato con voluntad traslativalo hemos referenciado al de compraventa, suficientemente conocido, al menos de manera intuitiva. Y, en relación con la tradiciónla definiremos como la entrega de la posesión de la cosa con ánimo de transmitir la propiedad. Es decir, que su efecto fundamental es transmitir de una persona a otra la propiedad de una cosa o un derecho real sobre la misma; por tanto, mientras no haya tenido lugar la tradición, el pretendido adquirente de la propiedad o el derecho real de que se trate no lo será, sino que simplemente tendrá derecho a reclamar a su transmitente una conducta que acabe convirtiéndolo en propietario o titular del derecho real correspondiente.

La transferencia traslativa de una cosa puede tener lugar de muy diversas formas, ya que la entrega material propiamente dicha, en el sentido de transmisión manual -de manos del transmitente al adquirente-, es claramente imposible o inapropiada en numerosísimos casos. Por tanto, todos los sistemas jurídicos han seguido paulatinamente un proceso que se conoce con el nombre de espiritualización de la tradición: partiendo de la base de la entrega manual y efectiva se llega incluso a convertir el acuerdo entre el transmitente y el adquirente, en un acto equivalente a la entrega. La tradición se espiritualiza, alejándose de su nota primitiva de materialidad).

La tradición instrumental se denomina así porque se genera en virtud del otorgamiento de escritura pública (ésta, en lenguaje técnico es ciertamente un instrumento público) y tiene una extraordinaria y cotidiana importancia práctica. Con semejante expresión se refiere la doctrina al supuesto de tradición contemplado en el art. 1462.2: 'Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato'.

El retracto no comporta precisamente un modo de resolver una venta como impropiamente dice el artículo 1506 del cc, sino que envuelve un derecho potestativo para pedir la trasmisión de la cosa vendida a otro.

El derecho existe antes de que se produzca la enajenación, sin embargo, lo que habilita la facultad para el ejercicio es la producción del hecho al que ha sido sometido - convencional o legalmente - su ejercicio.

Por tanto, debe producirse la trasmisión de la propiedad mediante la compraventa de la que trae causa el retracto y de ahí que el artículo 48,2 de LAU de 1964 nos dice que el arrendatario podrá ejercitar su derecho de retracto durante 60 días naturales a contar desde el día siguiente a aquél en que recibió la notificación por parte del tercero/comprador. Éste deberá notificarle las condiciones esenciales de la venta mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fue formalizada la compraventa.

De modo que la entrega de la copia de la escritura o documento en que se formalizó la compraventa por el comprador al titular del derecho de retracto se erige en el acontecimiento clave para el inicio del cómputo,y es a partir de esa entrega cuando el arrendatario podrá ejercitar su derecho en el plazo de los 60 días que establece la norma.

TERCERO.- De la documental unida a las actuaciones resulta:

A )- El arrendatario ahora apelado en esta alzada (que se había ocupado a finales de septiembre de 2018 de gestionar el certificado de eficiente energética por encargo del ahora apelante Sr. Genaro, PD nº 1 de la contestación) supo que los ahora apelantes habían adquirido el inmueble que ocupaba en arrendamiento,(antes en mayo de 2018 le comunicaron que la propiedad de la vivienda alquilada NUM002 correspondía a la Comunidad de bienes ' DIRECCION000' y le indicaban la cuenta bancaria para ingreso de renta, PD nº 3 de la demanda. En junio de 2018 le fue comunicado la cuantía de la renta a partir de junio de 2018, recuperando con incremento del IPC la de febrero de 2011 más IVA, total 585,29 euros/mes, PD n° 4 de la demanda) porcorreo de 5 de noviembre 2018(PD n° 2 de la contestación, y n° 6 de la demanda, inmueble adquirido por compra a la comunidad de bienes DIRECCION000, comunidad de la que forman parte los compradores ahora apelados y se subrogaron en el contrato de arrendamiento suscrito en enero de 1984 ,escrito unilateralmente redactado por los propietarios pero con clara voluntad de bilateralidad a tenor del contenido de las estipulaciones 5º relativa a la renta que incluía el IVA y 6º relativa a la renuncia del retracto).

B)-En fecha 8 de noviembre de 2018comunicaron los compradores al arrendatario que el precio de compra fue de 85.000 euros + gastos + impuestos legales. Se adjuntaba Acta de constitución de la comunidad de propietarios efectuada por los herederos de la causante y Estatutos de la comunidad (PD n° 5 de la demanda y n° 4 de la contestación, el inmueble arrendado se ubica en un edificio compuesto de 8 viviendas y dos locales) pero no la escritura de compraventa, se dice que no hay contrato al ser un tema familiar.

C)- Mediante burofax de fecha 14 de noviembre de 2018el ahora apelado comunico a los apelantes su voluntad de ejercitar su derecho de retracto (PD n° 7 y 8 de la demanda y n° 5 de la contestación) voluntad que nuevamente exterioriza reiterando la emisión de nuevo burofax en fecha 13 de diciembre 2018,al tiempo que reclama que se le sea entregada la copia de la Escritura(PD nº 9 y 10 de la demanda principal y se volvió a reclamar en fecha 26 -12-2018, con requerimiento de que se le notificara fehacientemente antes del día 31 de diciembre de 2018 díahora y notario para formalizar en escritura pública el retracto )

D)-La entrega de la copia de escritura fue remitida por burofax de fecha 26 de diciembre de 2018,recepcionado por el ahora apelado en fecha 31 de diciembre de 2018 (PD n° 11 y 12 de la demanda principal).

La Escritura notarial de compraventa fechada el día 25-10-2018,después de describir a los intervinientes y el inmueble con una superficie útil de setenta metros cuadrados y cuarenta y siete cm en el apartado de cargas solo hace referencia 'al pago de las liquidaciones que en su caso puedan girarse por el impuesto de sucesiones que en caso de girarse serán abonado por los vendedores 'y de forma expresa declara que; 'la finca no está arrendada y no ...'. Consta un precio de 85.000 euros,que la parte vendedora confiesa tenerlos recibidos de la parte compradora mediante cuatro cheques bancarios nominativos cada uno de ellos de 21.250 euros de fecha 25 de octubre de 2.018.

E)- En fecha 2 de enero de 2019mediante burofax y correo electrónico los ahora apelantes -demandados reconvenientes-convocan al apelado -actor reconvenido - para que acuda ante el notario por ellos designado; SR. Muñiz Sánchez a las 9 horas del día 4 de enero 2019 para formalizar la escritura de retracto (PD n° 13, 14 y 15 de la demanda principal) indicando que el importe total a abonar asciende a 104.221,33 euros (precio de compraventa 85.000 euros, más gastos, más fondo de reserva más instalación de ascensor más rentas de noviembre y diciembre y los días 1 a 4 d enero de 2019.Los gastos según factura de la gestoría de fecha 13-11-2018 ascienden a 7.450 euros ).

El ahora apelado no acudió a la cita del notario, elegida por los apelados para el día 4 de enero de 2019, extendiendo el notario acta notarial de la incomparecencia, (Pd nº 12 de la contestación).No obstante no consta que exteriorizara su voluntad de renunciar al retracto y en fechas posteriores , día 8 de enero requirió al apelante para fijar nueva fecha de formalización de retracto ante notario , al no obtener respuesta ,remitió burofax en fecha 10 de enero comunicando la cita con el notario el día 15 de enero a las 12 horas o el día siguiente a la misma hora para formalización de retracto , fechas que comunico mediante reiterados burofax a los ahora apelantes que no los recepcionaron (PD n° 16,17 y 18 de la demanda principal) y también por correo electrónico (PD n° 19 de la demanda principal) . Negándose los ahora recurrentes alegando haber caducado el plazo para el ejercicio del retracto mediante burofax de 16 de enero de 2019.

F)-La demanda principal de la que traen causa las presentes actuaciones fue interpuesta en fecha de 17 de enero de 2019, consignando 85.000 euros.

De modo que el primer motivo de impugnación - caducidad de la acción -no puede prosperar al iniciarse el computo en la fecha que le fue entregada copia de la escritura de compraventa.

CUARTO.-Tampoco el segundo motivo- Infracción de lo dispuesto en el artículo 48.1 de LAU de 1964 y del artículo 1518 del cc y jurisprudencia que los interpreta relativos a las cantidades consignadas para ejercitar la acción de retracto. Caducidad de la acción por falta de consignación suficiente-puede ser acogido.

La consignación del importe del precio conocido de la venta no tiene por objeto entregarlo inmediatamente al demandado, en la vieja LEC de 1981 se disponía que una vez se tuviera por presentada la demanda y por intentado el retracto, al juez debía mandar hacer el depósito de la cantidad correspondiente al precio en la cuenta de Depósitos y consignaciones de juzgado ( artículo 1521 de la LEC de 1881), la nueva ley no contiene norma semejante de modo que el rembolso o pago efectivo del precio viene referido como precepto de derecho sustantivo, al resultado final del ejercicio derecho de adquisición preferente. El rembolso no ha de producirse hasta un momento posterior y dada la redacción del actual articulo 403 .3 de LEC, tal y como acertadamente expresa la sentencia impugnada, el requisito de la consignación del precio se identifica como uno de los requisitos especiales de procedibilidad en esta clase de juicios y tiene por finalidad garantizar la seriedad de la demanda y asegurar que el demandado será rembolsado en el momento de otorgar la escritura.

En el presente caso la demanda se admitió y se dio curso a la misma por concurrir los requisitos del artículo 1.618 de LEc, pues fue consignado el precio que constaba en a la escritura de compraventa, ya que respecto a otros gastos se ha permitido por la jurisprudencia que el demandante preste fianza o que simplemente ofreciera pagarlos tan pronto como los conociera o en cualquier caso en el momento de dar efectividad a la sentencia ( STS de 10 de diciembre de 1991).

Como se deduce del tenor literal del artículo 1.518 del texto legal citado, este precepto solo resulta de aplicación para que sea efectivo el derecho de retracto en fase de ejecución de sentencia, en fase anterior de interposición de la demanda la exigencia de extender la consignación a tales gastos al margen del precio consignado en la escritura carece de sentido.

En el artículo 1618.2 de LEc, solo se requiere para la admisibilidad procesal de la demanda la consignación con ella del precio de venta si fuera conocido con independencia pues de las cantidades que después resulten acreditadas como precio real y demás gastos legítimos que deberán ser rembolsados al demandado en ejecución de sentencia.

En consecuencia, es preciso distinguir el instante en que se interpone la demanda deduciendo acción retractar en el que es suficiente consignar o en su caso afianzar el precio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.618.2 de LEc para que pueda darse curso a la demanda y una ulterior fase, en la que resulta de aplicación el artículo 1518 del cc, de más amplio contenido ( STC de 30 de junio de 1998).

QUINTO.- Respecto al tercer motivo invocado: Error en la valoración de la prueba e infracción de lo dispuesto en el artículo 114.6 de LAU de 1964 sobre cambio de destino dado al inmueble por el actor.

Resulta suficiente remitirnos a lo argumentado en la sentencia impugnada. En efecto a la luz de las consideraciones preliminares que se acaban de indicar, este Tribunal comparte la hermenéutica apreciativa desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida por cuanto que descansa en una valoración lógica y racional de las pruebas practicadas en el Procedimiento, de modo que la mera remisión a los razonamientos jurídicos expuestos en la indicada Resolución sería suficiente para desestimar, en todas sus vertientes, los motivos del Recurso que se examina.

El Juzgado a quo analizado la prueba practicada en el Procedimiento de forma conjunta, en una exégesis apreciativa razonada y razonable, llegando a una decisión absolutamente correctaque objetivamente se corresponde con los resultados de las pruebas practicadas y con las reglas generales que, sobre la carga de la prueba, establece el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En efecto no se aprecia el cambio subrepticio de destino alegado sino un conocimiento y consentimiento a lo largo de los años del contrato, de modo que tal circunstancia no tiene virtualidad ni en orden a la resolución del contrato que persigue la demanda reconvencional ni en orden a la desestimación de la acción de retracto que deduce la demanda principal.

De esta manera, insistir en el análisis de dichas pruebas no supondría más que redundar innecesariamente sobre las mismas cuestiones para llegar indefectiblemente a conclusiones prácticamente idénticas a aquellas que recoge la Sentencia recurrida.

SEXTO.- Costas, articulo 398 de LEc.

Visto lo argumentado, en nombre del Rey y en virtud de las facultades atribuidas por la constitución español.

Fallo

LA SALA ACUERDA: Desestimar el recurso de apelación formulado por la Procuradora Sra. Castaño Álvarez, en nombre y representación de DON Genaro Y DOÑA Carolina,contra la sentencia de fecha 13 de marzo de 2020 dictada en procedimiento Ordinario de Retracto n° 62/2019 seguido en el Juzgado de Primera Instancia n° 1 de Salamanca que se confirma.

Con imposición de costas a la parte recurrente.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.