Sentencia CIVIL Nº 179/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 341/2019 de 01 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 11 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0827942120188110272
Recurso de apelación 341/2019 -D
Materia: Juicio verbal (efectividad dº.reales inscritos)
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Terrassa
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Efectividad derechos reales inscritos art. 250.1.7) 581/2018
Parte recurrente/Solicitante: OCUPANTES IGNORADOS FINCA SITA C/ DIRECCION000 , NUM000 DE
TERRASSA, Eugenia
Procurador/a: Maria Ines Dagnino Puig
Abogado/a:
Parte recurrida: SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA,
S.A. (SAREB)
Procurador/a: Ignacio De Anzizu Pigem
Abogado/a: MARC VALLES FONTANALS (DESAHUCIOS)
SENTENCIA Nº 179/2020
Magistrados:
María del Mar Alonso Martínez (Presidente) Mireia Borguñó Ventura Gonzalo Ferrer Amigo
Barcelona, 1 de julio de 2020
Ponente: Gonzalo Ferrer Amigo

Antecedentes

Primero. En fecha 25 de abril de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Efectividad derechos reales inscritos art. 250.1.7) 581/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Terrassa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Maria Ines Dagnino Puig, en nombre y representación de OCUPANTES IGNORADOS FINCA SITA C/ DIRECCION000 , NUM000 DE TERRASSA, Eugenia contra Sentencia - 15/11/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Ignacio De Anzizu Pigem, en nombre y representación de SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A. (SAREB).

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' ESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Vicenç Ruiz Amat , en nombre y representación de SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUTURACIÓN BANCARIA S.A. (SAREB)., contra D.ª Eugenia y demás IGNORADOS OCUPANTES DE LA FINCA SITA EN LA CALLE DIRECCION000 NUM000 DE TERRASSA, y CONDENO a dichos demandados al cese inmediato de todo acto de posesión de dicha vivienda, no perturbando por ningún concepto la plena eficacia del dominio del derecho inscrito de la entidad actora, acordando que si no desalojan la finca voluntariamente, se procederá al lanzamiento de la vivienda, y apercibiéndoles en dicho sentido.

Todo ello con imposición expresa a la parte demandada de las costas procesales causadas en el presente juicio desde que se dicte la presente sentencia.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 01/07/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Gonzalo Ferrer Amigo .

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes. Sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria SA interpuso demanda de juicio verbal al amparo de lo establecido en los artículos 250,1 , 7º LEC en relación con el artículo 41 de la Ley Hipotecaria . Sintéticamente afirmaba ser propietaria de la finca sita en la calle DIRECCION000 NUM000 de Terrassa por adjudicación en Auto de fecha 25 de Marzo de 2011 y que la misma estaba siendo ocupada de manera ilegítima.

La demanda se interpuso frente los ignorados ocupantes, concretándose después en la persona de Dª Eugenia . Fijada la caución en 200€ , compareció la ocupante oponiéndose por entender vigente el contrato de arrendamiento concertado en el año 2008, en concreto el 1 de Marzo, por diez años y con prórrogas durante cinco años más y tras la vista, se dictó sentencia estimatoria de la demanda por considerar extinguido el contrato de arrendamiento.

Interpone recurso de apelación la demandada opositora invocando error en la valoración de la prueba considerando existente el contrato de arrendamiento, aún en vigor al no haber expirado el plazo y al haberse abonado rentas hasta el año 2015 en que falleció el hermano de la arrendataria y que era el apoderado de la sociedad propietaria.



SEGUNDO.- No se aceptan los fundamentos de la resolución recurrida.

La causa de oposición se circunscribe a la existencia de título (contrato de arrendamiento). No ha sido objeto de impugnación en esta alzada la titularidad de la actora que deriva, tal y como recoge la sentencia de Instancia de la adjudicación efectuada por el juzgado Mercantil en fecha 19 de Febrero de 2016.

Es relevante a los fines de esta alzada la concreción de las fechas de los distintos actos de las partes y de la propia evolución procesal del concurso. Consta en las actuaciones un contrato de arrendamiento de fecha 1 de Marzo de 2008. La declaración de concurso necesario de la propiedad fue posterior, en fecha 21 de julio de 2009 , y no fue hasta el auto de fecha 19 de febrero de 2016 que se adjudicó la finca a SAREB.

El contrato de arrendamiento era anterior al concurso en sí, fue otorgado por la propietaria y consta acreditada la ocupación , aún cuando de forma indiciaria desde entonces ( documentación de facturas de luz y requerimientos efectuado a la demandada). La autenticidad del contrato no ha sido puesta en entredicho, no se impugnó como tal el documento y la conclusión que se alcanza en la sentencia, y que no es discutida por SAREB, es la apariencia de buen derecho de dicho documento sin perjuicio de la extinción de los derechos arrendaticios acaecidos, a criterio de la parte actora y de la propia sentencia de Instancia, con posterioridad.

No cabe entender, conforme a la prueba practicada, que la ocupación se haya hecho por la Sra. Eugenia sin título ni que dicha ocupación fuera posterior al acta de adjudicación. De hecho el informe del administrador concursal aportado en fase de prueba ( documento nº 2) , no acredita dicha circunstancia puesto que el administrador Sr. Desiderio se limita a dar la posesión mediata sin hacer entrega de llaves al haberse perdido, sin que conste diligencia alguna para averiguar la situación habitacional y sin que conste una actitud proactiva de la propiedad para averiguar el estado de los inmuebles, la presencia de ocupantes, la vigencia de contratos y la percepción de rentas.



TERCERO.- Dicho esto es preciso referirse a la naturaleza de este proceso. Como recuerda la sentencia de la AP Castellón núm. 253/2004 (Sección 3ª), de 1 octubre .- '... no nos encontramos un proceso estrictamente posesorio, por cuanto si bien es propio para la defensa de derechos reales que llevan aparejada posesión, la presunción alcanza no sólo a éste, sino también a la existencia y titularidad del derecho que le comprende no obstante lo cual, por la sumariedad y las limitaciones que comporta, tampoco es el cauce apto para la declaración definitiva de derechos, ni para dejar resueltas las cuestiones complejas que pueden plantearse, debiendo remitirse las mismas al juicio declarativo ordinario que corresponda, posible por la carencia, como hemos dicho, del efecto de cosa juzgada que para la sentencia que se dicte en este proceso señala el artículo 447.3 LECiv .

De forma reiterada nos hemos pronunciado diciendo, como correctamente sintetiza el fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida que nos encontramos ante un proceso sumario en el cual, el ocupante considerado ilegítimo sólo puede oponer específicas causas de oposición . Respecto a la regularidad formal de la demanda, no cabe ninguna duda puesto que la misma se ha dirigido correctamente contra los ocupantes y ha sido presentada por la titular registral, circunstancia que fue evaluada en el momento de admitirse a trámite la demanda, en el momento de dictarse la sentencia de primera Instancia y en esta alzada.

El título es suficiente y acredita la propiedad.

Como ya expuso la sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de fecha 18 de Junio de 2019... no nos encontramos ante un supuesto en que, celebrado un arrendamiento (válido y eficaz) por quien tiene un derecho sobre el mismo que le faculta para disponer de la posesión de la finca y concluir un arrendamiento, tiene lugar una posterior transmisión de la finca, de modo que haya de determinarse si el adquirente ha de subrogarse en la posición del arrendador, en derechos y obligaciones, o si el contrato de arrendamiento subsiste, lo que ciertamente excluiría (en principio, y sin perjuicio de lo que se razonará posteriormente) la situación de precario, debiendo acudirse al correspondiente procedimiento declarativo para dilucidar la controversia (así arts. 13 y 14 LAU ), sino que el contrato celebrado por quien ningún derecho ostenta sobre la finca y sin que actúe en representación de quien ostente el derecho de disponer de la posesión, carece de efecto alguno respecto al verdadero titular del derecho, no pudiendo serle opuesto.

La propia sumariedad de este proceso ha de llevar a calibrar con especial cuidado la realidad del título aportado por el ocupante. Así, pese a las dudas de carácter material que pueda suscitar el título aportado por la Sra.

Eugenia respecto a su vigencia, no es éste el procedimiento apto para declarar que el contrato se ha extinguido debiendo remitirse a las partes a tal fin al proceso declarativo correspondiente en materia arrendaticia donde deberán ponerse en relación los tiempos del contrato (inicial y prórrogas) , con el cambio de propietario posterior, la inscripción o no del contrato en el Registro de la propiedad y la aplicación del artículo 13 de la LAU en su redacción en el momento de celebrarse el contrato sin considerar la Ley 4/2013 en aplicación de su disposición transitoria primera. A los fines de este proceso concurre una apariencia de buen derecho en la Sra. Eugenia que hay que proteger frente a la nueva propiedad.

En definitiva, el procedimiento del artículo 250,1-7ª de la LEC ( se tramitan por el Juicio verbal...las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación), dado su carácter sumario y el carácter meramente indiciario de la prueba debe amparar al titular del derecho inscrito frente al ocupante sin título, pero no frente al ocupante con título no discutido en su origen, con presunción de validez por los actos concluyentes de la ocupación en sí, de pago de recibos y sin perjuicio de la declaración de extinción por circunstancias puramente contractuales ( expiración ordinaria del término) o legales ( cambio de titular bajo las premisas del artículo 13 LAU).

Procede por ello amparar la posición del ocupante y no conceder al titular registral el beneficio posesorio derivado de la propiedad a la espera del ejercicio de sus derechos como corresponda.



CUARTO.,- Ante la estimación del recurso no se hace imposición de costas en esta alzada, dejándose sin efecto la imposición de costas en primera Instancia ( artículo 398,2 LEC) VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por Dª Eugenia contra la Sentencia dictada en fecha 15 de Noviembre de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Terrassa en los autos de los que el presente rollo dimana, SE REVOCA LA MISMA y ante ello se desestima la demanda principal interpuesta por SAREB, sin efecto de cosa juzgada y con remisión al declarativo correspondiente.

Se deja sin efecto la imposición de costas en primera Instancia y no se hace imposición de costas en esta alzada.

Contra esta Sentencia cabe interponer Recurso de Casación en el caso de cumplirse los requisitos procesales para ello.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la cual se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.