Sentencia CIVIL Nº 185/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 744/2020 de 18 de Marzo de 2021

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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FAX: 935672169

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N.I.G.: 0812142120188175301

Recurso de apelación 744/2020 -M

Materia: Juicio verbal:extinción plazo arrendamiento

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Mataró

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 897/2018

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Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012074420

Parte recurrente/Solicitante: Inocencio

Procurador/a: Esther Bartra Corominas

Abogado/a: MONTSERRAT IBAÑEZ VALLS

Parte recurrida: Eufrasia

Procurador/a: Virginia Gomez Papi

Abogado/a: ROMÀ LÓPEZ BOLART

SENTENCIA Nº 185/2021

Magistrados:

Vicente Conca Perez

Marta Dolores del Valle Garcia Mireia Rios Enrich

Barcelona, 18 de marzo de 2021

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 29 de octubre de 2020 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 897/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Esther Bartra Corominas, en nombre y representación de Inocencio contra Sentencia - 02/05/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Virginia Gomez Papi, en nombre y representación de Eufrasia.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'QUE DESESTIMANDO la demanda interpuesta por Inocencio Eufrasia DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO ala demandada de los pedimentos formulados en su contra con todos lospronunciamientos favorables.Todo ello con imposición de costas al actor.'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 18/03/2021.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte del actor, D. Inocencio, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda que presentó contra Dña. Eufrasia.

En la demanda, el actor solicitó que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de mayo de 2017 con D. Pablo (arrendatario), en relación con la vivienda de su propiedad sita en la Vía DIRECCION000, nº NUM000 de Mataró, al haberse extinguido el contrato por falta de subrogación de la demandada (esposa del citado arrendatario), tras haber fallecido el arrendatario el 23 de abril de 2018, y pese a haberle comunicado el actor a la demandada mediante burofax que tenía derecho a la subrogación y que debía comunicar su voluntad de subrogarse dentro del plazo legalmente previsto en el art.16.3 LAU. Alegó que no recibió notificación alguna de la demandada si su voluntad era o no la de subrogarse en el arrendamiento, pero que, al tiempo de presentar la demanda (30/07/2018), no había sido abonada la renta de los meses de mayo, junio y julio de 2018, cuando venía obligada a su pago conforme al citado art.16.3 LAU. El actor solicitó la condena de la demandada al desalojo de la vivienda, así como la condena de la demandada al pago de los meses de mayo, junio y julio de 2018 (900 euros/mes x 3 meses = 2.700 euros), además de las mensualidades que resultasen adeudadas en ejecución de sentencia.

La demandada contestó y se opuso, partiendo de alegar su falta de legitimación pasiva, basada en que no fue parte en el contrato de arrendamiento suscrito por el actor con su esposo fallecido, por lo que se vulneraba lo dispuesto en el art.10 LEC, al no ser la demandada titular de la relación jurídica controvertida. Alegó que no tuvo posibilidad ni recursos económicos suficientes para asumir el arrendamiento, por lo que declinó la posibilidad la posibilidad de subrogarse en la posición del arrendatario en el contrato que permiten el art.16 LAU y la cláusula décimo quinta del propio contrato de arrendamiento, y no respondió en plazo a la llamada del actor para que le notificara su interés en subrogarse, de modo que no había producido novación en el contrato favor de la demandada, quien no era parte de la relación contractual; añadió que, desde la perspectiva jurídica, en caso de que el actor considerase que no disponía de título legítimo para el uso de la vivienda correspondía interponer una demanda por precario conforme al art.250.1.2º LEC, y reiteró que carecía de legitimación pasiva, al no haberse subrogado y al encontrarse ya extinguido el contrato de arrendamiento cuando fue presentada la demanda. Alegó también pluspetición en la reclamación de del impago de rentas, y la compensación pactada en la cláusula vigésima del contrato acerca de que los impagos que pudieran producirse de las rentas pudieran compensarse con el depósito entregado por el arrendatario al arrendador por importe de 1.800 euros al suscribir el contrato; las rentas impagadas eran compensables con ese depósito que el verdadero arrendatario abonó al arrendador, aparte de que el actor reclamase en la demanda 2.700 euros a una tercera persona que no fue parte del contrato. Añadió que el actor pretendía el desahucio por precario, pero lo ejercitaba de forma errónea por resolución contractual y reclamación de rentas, y, además contra quien no es parte del contrato; el planteamiento de la demanda era erróneo, porque el arrendatario había fallecido; además, la demandada tampoco estaba obligada a recoger un burofax dirigido a nombre del arrendatario, no a su persona, ni tampoco a los herederos legales; el actor debió haber instado un procedimiento distinto al instado, en concreto, un procedimiento de desahucio por precario.

El actor se opuso a la existencia de crédito compensable. Partió de que se había visto obligado a presentar la demanda, puesto que no quedó determinada la no subrogación de la demandada hasta la entrega de las llaves el 22 de marzo de 2019, reconociendo con ello la demandada, en un acto de allanamiento parcial, que no hacía falta ya entrar a discutir en el procedimiento la extinción del contrato. La consecuencia derivada de la no subrogación venía establecida en el art. 16.3 LAU, que prevé que la persona con derecho a subrogarse que no notifique al arrendador la renuncia por escrito queda obligada al pago de la renta de los tres meses que tenía de margen legal para anunciar la subrogación; ese espíritu sancionador evidencia que si, además, la persona con derecho a subrogarse se mantiene más tiempo en la vivienda arrendada -once meses en este caso-, le pueden ser reclamadas las rentas, al no tener sentido poder reclamar los tres primeros meses y no los restantes meses. Por tanto, la alegación de crédito compensable con la fianza era improcedente, ya que el dinero del cual se pretendía beneficiar la demandada derivaba del contrato de arrendamiento, del que manifestaba que no es parte, no derivaba de su posición de persona con derecho a la subrogación que no manifestó a tiempo su renuncia.

La sentencia es desestimatoria de la demanda, pues se alega la falta de legitimación pasiva de la demandada. Se aplica por analogía lo resuelto en STS, Sala 1ª, de 26 de octubre de 2015 en relación con el art.15 LAU, pues se trata del supuesto de fallecimiento del arrendatario anterior a la demanda, y dirigida ésta frente a la viuda que no ha ejercitado el derecho de subrogación previsto en el art.16 LAU. Se señala que no ostenta legitimación pasiva la demandada para soportar la acción ejercitada en su contra ya que es pacífico que la misma no firmó el contrato de arriendo ni tampoco se subrogó en él, ni siquiera tácitamente, pues no pagó la renta, luego no asumió la condición de arrendatario y en consecuencia los derechos y obligaciones que del mismo derivan. Por tanto, no puede estimarse la acción ejercitada en su contra por el título pretendido, esto es, en base al contrato de arriendo.

El apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, con estimación de la demanda.

La apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- El apelante impugna en su recurso el pronunciamiento del fallo desestimatorio de su demanda y la imposición de costas.

Parte el apelante de que, en la sentencia, se ha obviado la oposición a la compensación que formuló la demandada, pues no se hace alusión a ella en los antecedentes de aquella, si bien en el fundamento de derecho primero, constan las acciones que acumulaba y que, cuando el actor obtuvo la posesión de la vivienda en fecha 22 de marzo de 2019, el procedimiento continuó, únicamente, respecto de la acción de reclamación de rentas impagadas correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2018. Alega que la entrega de llaves fue una especie de allanamiento parcial a la demanda, y que la sentencia recurrida debería haber estimado la acción de extinción del contrato de arrendamiento por la aquiescencia de la demandada, lo que habría supuesto, además, la no imposición de costas al actor. A continuación, centrándose en la acción en reclamación de las rentas de los meses de mayo, junio y julio de 2018, aduce que, en la sentencia, se aprecia falta de legitimación pasiva de la demandada, con base en una sentencia del Tribunal Supremo que analiza un caso muy diferente, cual es la subrogación en virtud del art.15 LAU, no del art.16.3 LAU. Aduce que no hay duda de que, en el caso de subrogación por defunción del arrendatario, la legitimación pasiva corresponde a las personas que pueden suceder al arrendatario, salvo los que hubiesen renunciado a su opción notificando la renuncia por escrito al arrendador en el plazo de un mes desde la muerte del arrendatario, de modo que la legitimación pasiva no corresponde al arrendatario. En este caso, derivada de la no subrogación por parte de la demandada, queda obligada al pago de los tres meses que tenía de margen legal para anunciar la subrogación, y este espíritu sancionador por la falta de diligencia en cumplir lo estipulado en la LAU evidencia que si, además, la persona se mantiene más tiempo en la vivienda arrendada, le pueden ser reclamadas las rentas, pues no tendría sentido poder reclamar los tres primeros meses y no los ocho meses restantes. Añade que, en caso de que la demandada insistiese en el crédito compensable, no cabría su admisión, dado que el dinero del cual pretende beneficiarse deriva del contrato de arrendamiento, no de su posición de legitimada pasivamente por ser persona con derecho a la subrogación que no manifiesta en plazo su renuncia.

En cuanto a las costas procesales, alega que, si procede la estimación íntegra de la demanda, por allanamiento parcial de la demandada, no procedería imponer las costas al actor, como tampoco en el caso de estimación parcial, pues no serían imponibles a ninguno de los litigantes.

TERCERO.- En relación con las acciones ejercitadas en el procedimiento, que son las de extinción de contrato de arrendamiento por falta de subrogación y la de reclamación de rentas ex art.16.3 LAU y de cantidades adeudadas hasta el desalojo, frente a las que la demandada alega falta de legitimación pasiva, debemos partir de que la misma no aparece siquiera como firmante del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de mayo de 2017, donde, solo se hace referencia a que ' Manifiesta el arrendatario que juntamente con él convivirán en la vivienda las siguientes personas: Mujer', sin más datos (cláusula vigésimo cuarta).

La STS, Sala 1ª, de 3 de abril de 2009 recuerda lo siguiente:

'La polémica reflejada en el segundo motivo del recurso de casación debe resolverse entendiendo que la subrogación en la posición del arrendatario forma parte del contenido del contrato de arrendamiento y no tiene relación con el régimen de bienes.

Las razones son las siguientes:

1ª Los contratos producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos y por ello, las posiciones contractuales de cada uno de los cónyuges en los contratos de arrendamiento que hayan concluido no forman parte de la sociedad de gananciales, porque, además, se trata de derechos personales.

2ª El derecho a la subrogación por causa de muerte forma parte del contenido del contrato de arrendamiento, que es independiente del régimen de bienes que ostente el titular de la posición de arrendatario.

3ª La persona que tiene derecho a subrogarse de acuerdo en la posición del arrendatario es la que está determinada en la Legislación especial reguladora de este tipo de contrato, por lo que debe cumplir los requisitos establecidos en el art 16 LAU , aplicable en este caso en virtud de lo dispuesto en la DT 2 , B LAU .

Por tanto, al no haberse subrogado la viuda del arrendatario en el periodo establecido en el art 16 LAU , aplicable en virtud de lo dispuesto en la DT 2 , B LAU procede declarar la inexistencia de subrogación y casar la sentencia recurrida.'

Por tanto, para ocupar, en su caso, la posición de arrendataria que ostentaba su esposo, debía haber procedido en la forma prevista en el art.16.3 LAU 1994, que dispone:

'El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses (...)'.

La Jurisprudencia ha ido evolucionando a lo largo del tiempo, hasta llegar a la STS, Pleno de la Sala 1ª, de 20 de julio de 2018, que señala:

'2.- Esta sala ha venido entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU , que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse. Así se afirmó en la sentencia 343/2012, de 30 de mayo , se ratificó en la sentencia de pleno 247/2013, de 22 de abril , y se confirmó en la sentencia 664/2013, de 23 de octubre .

3.- Ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico ( arts. 1.4 y 7 CC ).

Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.'

Sin embargo, en el caso objeto del procedimiento, la realidad es que no se llega a estar en situación de ponderar si el arrendador tuvo conocimiento del fallecimiento del arrendatario fallecido Sr. Pablo y/o si le ha sido comunicada la voluntad de subrogación por parte de su viuda, la demandada, quien ostentaría derecho a colocarse en la posición del arrendatario. En la propia demanda, el arrendador reconoce que, ante el impago de la renta del mes de mayo de 2018, contactó con telefónicamente con la demandada, quien le manifestó que ' su esposo, el Sr. Pablo, había fallecido hacía unos días y que no sabía si podría seguir pagando la renta de arrendamiento'. Y, en la contestación, la demandada reconoce ese contacto telefónico y, abiertamente, alega que 'no tuvo posibilidad ni recursos económicos suficientes para asumir el arriendo y declinó la posibilidad de subrogarse en la posición del arrendatario en el contrato que permite el art.16 LAU , y la cláusula décimo quinta del propio contrato de arrendamiento, ni para la continuidad del mismo (...) no respondió en plazo a la llamada del actor para que le notificara su interés en subrogarse, porque carecía de recursos económicos tras la muerte del arrendatario'.

Por tanto, es evidente que la demandada no hizo uso de la facultad que tenía de subrogarse en la posición de arrendataria de su esposo, fallecido en fecha 23 de abril de 2018. Pero la cuestión es que permaneció en la vivienda propiedad del actor hasta el 20 de marzo de 2019, fecha en que, según puso de manifiesto el actor mediante un escrito presentado el 22 de marzo de 2019, la demandada le hizo entrega de las llaves. En dicho escrito, el actor adujo que la entrega de las llaves ' no obsta a la continuació del procediment en quant a la reclamació de la quantitat que ha deixat a deure al meuprincipal', si bien cabe precisar que la entrega de llaves no puede ser tenida como un allanamiento parcial a la demanda, puesto que no consta haya sido realizado en forma expresa, y la reclamación de los tres meses de renta por aplicación del art.16.3 LEC tienen como premisa básica que sea declarada la extinción del contrato por falta de subrogación conforme al citado precepto legal.

En concreto, en la demanda presentada en fecha 30 de julio de 2018, el actor alegó que las rentas adeudadas hasta ese momento eran los meses de mayo, junio y julio de 2018, a razón de 900 euros mensuales, lo que totalizaba la suma de 2.700 euros, cuyo pago reclamó de la demandada, así como de la cantidad resultante hasta la ejecución de la sentencia -cabe entender que hasta el efectivo desalojo de la vivienda, que, según lo expuesto, tuvo lugar el 20 de marzo de 2018.

Ya hemos expuesto que la demandada alega en su contestación que carece de legitimación pasiva, porque no figura como arrendataria en el contrato. Y, en efecto, en términos generales, carece de legitimación pasiva frente a una reclamación de rentas, puesto que no es la arrendataria, pero sí tiene legitimación pasiva para ser demandada en ejercicio de la acción de extinción del contrato de arrendamiento basada en la falta de subrogación.

Debemos precisar aquí que, en puridad, esa acción debió ser tramitada conforme a la reglas del juicio ordinario ex art.249.1.6º LEC, que dispone que 'Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía: (...) 6.º Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley.' Pero ello no ha tenido incidencia en este concreto supuesto, donde no se ha puesto de relieve la posible inadecuación del procedimiento seguido, porque no apreciamos que haya sido causada indefensión alguna a la demandada, desde el momento en que ha tenido la oportunidad de contestar por escrito a la demanda y de proponer las pruebas que ha tenido por conveniente.

Y también tiene la demandada legitimación pasiva respecto de la reclamación de las rentas devengadas durante los tres meses que prevé el art.16.3 LAU para hacer uso de la facultad de subrogación, porque así lo prevé expresamente dicho precepto legal, dado que es la persona que tenía derecho a la subrogación ('Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses'). De hecho, la declaración de la extinción del contrato de arrendamiento basada en la falta de subrogación es el antecedente lógico para poder reclamar la renta de los tres meses anteriores a la extinción declarada.

Cuestión distinta es que tenga legitimación pasiva respecto del resto de la reclamación de la actora en concepto, no propiamente de rentas, sino de cantidades equivalentes a la renta -una vez extinguido el contrato no cabe hablar ya de rentas, se sea arrendatario o no. En la demanda, el propio actor alega que la demandada no le ha notificado en momento alguno si su voluntad es la de subrogarse en el contrato de arrendamiento o bien resolver el mismo ' por lo que de acuerdo con lo previsto en el artículo 16.3 de la LAU resulta obligada solidariamente al pago de las rentas de dichos tres meses', y añade que 'Que a la fecha de la interposición de la presente demanda se han cumplido los tres meses desde el fallecimiento del arrendatario el pasado día 23 de abril de 2018'.

Lo cierto es que el actor no funda en el ejercicio de acción alguna el resto de su reclamación, relativa a cantidades devengadas con posterioridad al mes de julio de 2018 y hasta el desalojo, que tuvo lugar el 20 de marzo de 2018, siendo ahora en su recurso cuando precisa que esa reclamación responde a que, si la persona con derecho a subrogación (la demandada) se ha mantenido más de esos tres meses en la vivienda arrendada, le pueden ser reclamadas las rentas, puesto que, a su entender, no tendría sentido poder reclamar los tres primeros meses y no los ocho meses restantes (agosto de 2018 a marzo de 2019, ambos inclusive). Pero la realidad es que así lo establece la LAU.

Consideramos que el actor no puede fundar la reclamación de esos meses en el concepto de renta, porque, al no haberse subrogado la demandada en el contrato de arrendamiento, es cierto que no es a arrendataria. Y tampoco podría reclamar con éxito en su demanda tales mensualidades como cantidades equivalentes a renta, como sucede, por ejemplo, en los supuestos de desahucio por falta de pago de la renta, al no haber arrendamiento alguno concertado con la demandada.

En realidad, puede decirse que, transcurridos esos tres meses de incertidumbre acerca de si la demandada ejercitaría o no su derecho a la subrogación, que llevan aparejados el pago de los mismos previsto por la LAU, la demandada ha ocupado la vivienda en condición de precarista, lo cual no significa, sin embargo, que el actor tuviese que haber ejercitado una acción de desahucio por precario, puesto que no era esa su pretensión, sino la extinción del arrendamiento por falta de subrogación conforme al art.16.3 LAU.

Llegados a este punto, el art.437.4 LEC dispone que 'No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:

1.ª La acumulación de acciones basadas en unos mismos hechos, siempre que proceda, en todo caso, el juicio verbal.

2.ª La acumulación de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios a otra acción que sea prejudicial de ella.

3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.

4.ª En los procedimientos de separación, divorcio o nulidad (...).'

La SAP Málaga, sección 5ª, de 12 de abril de 2018 señala:

'a la prohición de acumulación de acciones en juicio verbal se excepciona la reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucio por expiración legal o contractual del plazo, de manera que, en el caso, cuando se reclama en forma acumulada una cantidad en concepto de ' daños y perjuicios', se lleva a cabo una equiparación de ésta con la de rentas futuras que pudieran devengarse con posterioridad a la expiración del plazo de duración pactado o, en su caso, porque es la propia norma la que, del mismo modo, excepciona en pro de la acumulación aquellos casos en los que se accione por resarcimiento de daños y perjuicios a acción prejudicial a la misma, cual sería la de desahucio por expiración del plazo, siendo esa obligación de pago de rentas y/o indemnización de daños y perjuicios, como se le quiera denominar, consecuencia de la la continuidad de la arrendataria en la posesión del inmueble objeto de arriendo, refiriéndose a ello la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencias de 17 de marzo de 1992 , 25 de marzo de 1993 y 14 de noviembre de 2006 al afirmar, por un lado, que 'el pago de rentas es la simple consecuencia de la posesión, aún prolongada tras la extinción del arriendo y es en contraprestación a la tenencia de la cosa', y, de otro, que 'la distinción entre precio del arrendamiento ( renta y demás conceptos a cargo del arrendatario durante la vigencia del contrato) y la contraprestación indemnizatoria por la ocupación sin título del objeto arrendado (contraprestación equivalente a la renta y demás cantidades pactadas a cargo del arrendatario, durante el período comprendido entre la extinción del contrato por expiración del término contractual y la devolución al arrendador del objeto arrendado) es meramente conceptual, pues en cualquier caso estamos en presencia de una obligación a cargo del arrendatario por la ocupación de la vivienda y dependiente del contrato de arrendamiento, primero, durante la vigencia del contrato, por el uso y disfrute convenido, luego, desde la extinción del contrato por finalización del plazo de duración y hasta la entrega de la posesión al arrendador, esto es, hasta el agotamiento de los efectos del contrato, por el uso y disfrute unilateral y sin título del arrendatario y perjudicial para el arrendador', doctrina que avala a las claras la decisión que se corrobora en esta alzada.'

No es este el caso, en que ya hemos expuesto que la situación de la demandada, una vez declarada la extinción, viene a ser la de precarista, sin que quepa aplicar la analogía. Además, el actor, aparte de los 2.700 euros correspondientes a la renta de los meses de mayo, junio y julio de 2018 -reclamables ex art.16.3 LAU-, reclamó el pago de una cantidad no determinable hasta que tuviere lugar el desalojo de la vivienda por la demandada, suma que ha resultado corresponder a los meses de agosto de 2018 a marzo de 2019, ambos inclusive, lo que totalizaría, de hecho, la suma de 7.200 euros (900 euros/mes x 8 meses), cantidad que excede de los límites del juicio verbal, de modo que dicha pretensión no resulta acumulable.

En un supuesto de precario, al que se acumuló acción en reclamación de daños y perjuicios, la SAP Baleares, sección 3ª, de 30 de junio de 2020 señala lo siguiente:

'En esta segunda instancia, se alza la demandada contra la sentencia que ha acordado su desahucio respecto de una vivienda propiedad del actor por considerarla poseedora a título de precario, al tiempo que la ha condenado al pago de ' 6.720,75 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios por la privación del uso de la vivienda, cantidad que deberá incrementarse en la cantidad mensual de 725 € hasta el efectivo desalojo'.

(...)

Ahora bien, el recurso debe ser estimado en lo que concierne a la condena pecuniaria: el actor acumula, a la acción de desahucio por precario, una reclamación de resarcimiento (en cuantidad superior a 6.000 euros) por el tiempo en que se ha visto privado de la posesión de la vivienda y, al así hacerlo, incurre en una indebida acumulación de acciones:

A) La acción de desahucio ha de encauzarse a través del juicio verbal por razón de la materia ( art. 250.1.2ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

B) La reclamación de cantidad ha de ventilarse, por razón de la cuantía, por los trámites del juicio ordinario ( art. 249.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

C) Según el art. 73 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , si bien a la acción que haya de sustanciarse en juicio ordinario podrá acumularse la acción que, por sí sola, se habría de ventilar, por razón de su cuantía, en juicio verbal, no está permitido la acumulación inversa: la acción que debería sustanciarse por juicio ordinario no puede ventilarse en juicio verbal. Del mismo modo, no es admisible la acumulación de acciones que, por razón de su materia, deban encauzarse a través de juicios de diferente tipo.

D) El art. 437.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece como regla general que ' no se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones'.

E) Entre las excepciones contempladas por el precepto se cuenta ' la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame', que es lo que toma el actor como fundamento de su acumulación de acciones. Sin embargo, esta salvedad no puede dar cobertura a lo que aquí se pretende toda vez que:

1) No se está en un desahucio de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, sino en un desahucio por precario.

2) No se acumula una acción en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas sino una reclamación de indemnización al socaire, según se apunta en la demanda, del art. 1902 del Código Civil .

Esta acumulación indebida de acciones conlleva que quede imprejuzgada la que no tiene cabida en este procedimiento de juicio verbal, es decir, la de reclamación de cantidad por importe superior a 6.000 euros.'

Así también, la SAP Murcia, sección 5ª, de 27 de octubre de 2020 señala:

'Como hemos advertido, la demanda se decide en juicio verbal por razón de la materia ( artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) y por tanto debe quedar sujeta a sus normas específicas. El artículo 437.4 de dicha Ley Procesal (también citado en la demanda) no permite la acumulación objetiva de acciones, salvo que se dé alguna de las excepciones que se enumeran. Entre estas, como se señala en la demanda, en efecto se halla ' La acumulación de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios a otra acción que sea prejudicial de ella'; pero esto sólo es posible siempre que su cuantía no exceda del límite fijado para el juicio verbal (6.000 euros según el artículo 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), pues de rebasar tal límite solo es posible la acumulación cuando la ley expresamente lo prevé, como ocurre con la acción de reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, en que en la excepción 3ª del mismo apartado 4 del citado artículo 437 se añade ' con independencia de la cantidad que se reclame'.

A la misma solución se llega aplicando las prescripciones del artículo 73 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . No pueden acumularse las acciones que deben tramitarse por juicios distintos. Podrá acumularse la acción que deba tramitarse por un juicio verbal por razón de su cuantía a la acción que deba seguirse por los trámites del juicio ordinario, pero no, una acción que debe seguir los trámites del juicio verbal por razón de la materia (juicio de desahucio por precario) a la reclamación de una indemnización que deba realizarse a través de un procedimiento ordinario.'

No procede, pues, dar lugar a la reclamación de 'rentas' a partir de agosto de 2018, inclusive.

En contrapartida, como alega el apelante, al no haberse subrogado la demandada en la posición de arrendataria, no puede operar, en su caso, la compensación alegada en la contestación con el depósito entregado por el arrendatario al tiempo de suscribir el contrato (1.800 euros), compensación a la cual ya se opuso el actor durante el procedimiento. Ello sin perjuicio de que, en su caso, por el/los sucesor/es del arrendatario fallecido se proceda con el actor a la oportuna liquidación del contrato -una vez extinguido y entregada la posesión-, en relación con ese depósito (1.800 euros) y con la fianza arrendaticia (900 euros) que, asimismo, aquél entregó al suscribir el contrato, conforme resulta de la cláusula vigésima (art.36 LAU).

En consecuencia, procede estimar en parte el recurso de apelación.

CUARTO.- En cuanto a la imposición de costas al actor en sentencia recurrida, la estimación en parte del recurso supone la estimación en parte de la demanda, por lo que, conforme prevé el art.394.2 LEC, no se hace imposición de costas de primera instancia a ninguna de las partes, debiendo cada una de ellas abonar las causadas a su instancia.

QUINTO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso, no se hace imposición de costas de segunda instancia a ninguna de las partes, debiendo cada una de ellas abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por el actor D. Inocencio contra la sentencia dictada en fecha 2 de mayo de 2019 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Mataró, DEBEMOS REVOCAR EN PARTE dicha resolución, y, en su consecuencia:

1) SE DECLARA la extinción del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de mayo de 2017 por el actor con D. Pablo (arrendatario), en relación con la vivienda de su propiedad sita en la DIRECCION001, nº NUM000 de Mataró, al haberse extinguido el contrato por falta de subrogación de la demandada, Dña. Eufrasia, con la precisión de que ya ha tenido ya lugar el desalojo voluntario en fecha 20 de marzo de 2019.

2) SE CONDENA a la demandada a abonar al actor la suma de 2.700 euros.

3) No son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales causadas en primera ni en segunda instancia.

Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

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