Sentencia Civil Nº 187/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 327/2009 de 28 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Cuarta

ROLLO Nº 327/2009

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 709/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 MARTORELL

S E N T E N C I A Nº 187/2010

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

D. MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de abril de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 709/2008 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Martorell, a instancia de Dª. Catalina , contra Dª. Frida ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de enero de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DESESTIMO la demanda interpuesta por la representación de Catalina frente a Frida , absolviendo a la demandada de todos los pedimentos de la actora, y condeno a la parte demandante al pago de las costas procesales causadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 25 de marzo de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MIREIA RIOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por DOÑA Catalina contra DOÑA Frida , instando la resolución del contrato de arrendamiento existente entre la parte actora y la parte demandada, por expiración del plazo, sobre la vivienda sita en Sant Andreu de la Barca, CARRETERA000 , número NUM000 , NUM001 - NUM002 , absolviendo a la demandada de todos los pedimentos de la actora y condenando a la parte demandante al pago de las costas.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Catalina interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba.

En base a lo anterior, solicita se revoque la sentencia recurrida y se dé lugar al desahucio de finca urbana por expiración del término contractual.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Se plantea en el presente caso, el alcance que debe darse a la expresión "por tiempo de AÑOS" contenida en el contrato litigioso.

La sentencia de primera instancia considera, que de la cláusula 22 del contrato, en la que se pacta la repercusión a la arrendataria de obras de conservación de la vivienda, y del hecho de que la propiedad liquidara el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por importe de 2.400 pesetas que corresponde a tres anualidades de renta, según dispone el artículo 10.2. e) de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, se desprende la voluntad de las partes de que el contrato se prolongara en el tiempo y lo anterior permite inferir que la voluntad de las partes fue clara e inequívoca la de pactar un contrato sujeto a prórroga forzosa.

Como señala la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en sentencia de fecha 22 de junio de 2.009 , "la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración indefinida".

En este sentido, cabe citar la reciente sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de fecha 18 de marzo de 2.010 referida a la interpretación que debe darse a la expresión "por tiempo de AÑOS" contenida en un contrato de arrendamiento, que indica "esta Sala ha reiterado ya en varias ocasiones (SSTS de 25 de noviembre de 2.008 y 22 de junio de 2.009) que la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración indefinida, y que en los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985 es necesario que el pacto de prórroga forzosa conste con toda claridad y sin ninguna duda, porque, como es sabido, una de las novedades más importantes introducidas por el citado Real Decreto-Ley 2/1985 respecto de la legislación arrendaticia anterior fue precisamente la supresión del régimen de prórroga forzosa, de tal manera que impera desde su entrada en vigor una plena libertad a la hora de determinar la duración del contrato de arrendamiento urbano y ha desaparecido la renovación temporal automática que por imperativo legal regulaba el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1.964 , lo que lógicamente no impide que, en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1.255 del Código Civil , las partes se sometan al referido régimen.

Por ello, se necesita examinar cuál es la intención de las partes, a fin de determinar si lo realmente querido por el arrendador y el arrendatario es someterse, en cuanto a su duración, al referido régimen de prórroga forzosa, para lo que debe tenerse en cuenta que esta Sala tiene también reiterado (por todas, STS de 31 de octubre de 2.008 ) que la interpretación de los contratos es función propia de los órganos de instancia, por lo que debe ser mantenida en casación salvo que sea absurda, ilógica o arbitraria.

Pues bien, en el caso que nos ocupa, la cláusula V del contrato de arrendamiento es la que se refiere a su duración y aparece redactada en los siguientes términos:"El tiempo por el que se contrata este arrendamiento será de AÑOS".Ninguna referencia expresa se efectúa a la posibilidad de la prórroga forzosa, como tampoco a la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil . Considera el recurrente que la Audiencia se ha centrado en la palabra "AÑOS" de la citada cláusula V, así como en la fecha de suscripción del contrato para concluir que no existe sometimiento al sistema de prórroga forzosa y propone una interpretación conjunta del contrato, y en particular de la cláusula II , a su juicio demostrativa de la existencia de un pacto implícito de prórroga forzosa.

Sin embargo, esta conclusión no puede sostenerse porque conllevaría una duración ilimitada o indefinida del contrato que, como se indicó antes, no es admisible y resulta contraria al espíritu de los contratos de arrendamiento. Así pues, la interpretación que del contrato realiza la Audiencia no puede ser calificada de absurda, arbitraria o ilógica en modo alguno, pues de manera razonada explica que la utilización de la palabra " años " no excluía que las partes estuvieran haciendo uso del instituto de la tácita reconducción previsto en el artículo 1.566 del Código Civil y que a ello no se opone el hecho de que se autorizara al arrendatario a realizar todas las obras que precisare para el correcto desarrollo de la actividad llevada a cabo en el local comercial, a lo que añade la circunstancia de que tampoco se previó una actualización de rentas, por todo lo cual concluye que el contrato se hallaba en situación de tácita reconducción cuando el arrendatario fue requerido por el propietario para que abandonara aquél a la finalización de la anualidad en curso."

A la vista de la doctrina expuesta en la sentencia transcrita, resulta rechazable la argumentación contenida en la sentencia apelada por cuanto el propio contrato de fecha 1 de julio de 1.989 señala lo siguiente: "hemos contratado el arrendamiento del inmueble urbano que ha sido identificado encabezando este contrato, por tiempo de AÑOS y precio de 162.000 pesetas cada año, pagaderas por meses anticipados" y la cláusula tercera señala: "las partes podrán dar por terminado el presente contrato avisándose mutuamente con un mes de antelación, cuando las leyes lo permitan" sin que de su redacción se pueda inferir que las partes acordaron pactar un contrato sujeto a prórroga forzosa.

Además, en los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/85 es necesario que un pacto de estas características conste con toda claridad y sin ninguna duda.

Y es que, como es sabido, una de las novedades más importantes introducidas por el Real Decreto Ley 2/1.985 respecto de la legislación arrendaticia anterior fue precisamente la supresión del régimen de prórroga forzosa, imperando desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1.985, una plena libertad a la hora de determinar la duración del contrato de arrendamiento urbano, desapareciendo por tanto la renovación temporal automática que por imperativo legal regulaba el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 , lo que lógicamente no impide que en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1.255 del Código Civil , las partes se sometan al referido régimen.

Por ello, se necesita examinar cuál es la intención de las partes, a fin de determinar si lo realmente querido por el arrendador y el arrendatario fue someterse, en cuanto a su duración, a la referida prórroga forzosa, habiendo exigido el Tribunal Supremo así en sentencias de 22/06/2009 y de 29/12/2009 , la necesidad de que exista una voluntad inequívoca de las partes a fin de someter un contrato de arrendamiento, celebrado bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985 , al régimen de prórroga forzosa regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 .

Este pacto debe ser explícito y este pacto explícito no se deduce ni del contenido de las estipulaciones del contrato, en concreto, ni de la cláusula 14ª del contrato, que contiene una cláusula de actualización de la renta cada dos años, ni de la cláusula 22ª, que contempla la repercusión por obras que se realicen, ni de hechos posteriores realizados por las partes, como la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados correspondiente a tres anualidades de renta, por lo que no podemos concluir que, inequívocamente, se acordara la sujeción a prórroga forzosa.

Por todo lo expuesto, debemos estimar el recurso y revocar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia, y en su lugar, dictar la presente por la que se declara resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes sobre la vivienda sita en Sant Andreu de la Barca, CARRETERA000 , número NUM000 , NUM001 - NUM002 , condenando a la demandada a dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la demandante dentro plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento.

TERCERO.- Las costas de la primera instancia se imponen a la parte demandada conforme al artículo 394 de la L.E.C.

No procede hacer expresa imposición de las costas del recurso en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Catalina contra la sentencia dictada el día 26 de enero de 2.009, por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Martorell, en el Juicio Verbal de desahucio por extinción del término del contrato de arrendamiento número 709/2.008, debemos REVOCAR y REVOCAMOS la mencionada sentencia apelada, y en su lugar, estimando la demanda presentada por DOÑA Catalina contra DOÑA Frida , declaramos resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes sobre la vivienda sita en Sant Andreu de la Barca, CARRETERA000 , número NUM000 , NUM001 - NUM002 , condenando a la demandada a dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la demandante dentro plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento.

Todo ello, imponiendo a la parte demandada las costas de la primera instancia.

Y sin hacer expresa imposición de las costas devengadas en esta alzada.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.