Sentencia Civil Nº 190/2016, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 188/2016 de 24 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCION SEGUNDA

Rollo de apelación civil: nº 188/2016

Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 GIRONA (ANT.CI-1)

Procedimiento: nº 1075/2015

Clase: juicio verbal (desahucio por falta de pago)

SENTENCIA 190 / 2016 .

Ilmos. Sres:

PRESIDENTE

JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO

MAGISTRADOS

MARIA ISABEL SOLER NAVARRO

JAUME MASFARRE COLL

Girona, a veinticuatro de mayo de dos mil dieciséis.

En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante D. Ambrosio , representado por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS y defendido por el Letrado D. JOSEP MIQUEL DELGADO PADROSA.

Ha sido parte apelada D. Constancio , representado por la Procuradora Dña. CARME PEIX ESPIGOL y defendido por la Letrada Dña. ANA MARIA DIEZ GARCIA.

Antecedentes

PRIMERO.-El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de D. Ambrosio , contra D. Constancio .

SEGUNDO.-La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva:'Desestimo íntegrament la demanda interposada per Ambrosio contra Constancio per la qual cosa l'haig d'absoldre i l'absolc de totes les pretensions contra ell ella exercides en l'escrit de demanda. Condemno Ambrosio al pagament de les costes processals.'.

TERCERO.-En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.

CUARTO.-En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 24 de mayo de 2016.

QUINTO.-Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO,quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.-Se aceptan los fundamentos de la sentencia apelada, en lo que no se contradigan con los que a continuación se desarrollan.

SEGUNDO.- Haciendo una necesaria labor de síntesis, la cuestión que se reitera en esta alzada queda circunscrita a la interpretación del contrato de Arrendamiento de Vivienda de 1 de julio de 1988, suscrito por la causante del demandante y recurrente, Dn. Ambrosio , -su hermana la Sra. Lucía -, como arrendadora y el ahora demandado como arrendatario.

Y a las resultas de dicha interpretación y en función del sometimiento indicado por las partes al otorgar dicho contrato, a la LAU de 1964 o no, si se ha de producir el efecto solicitado en la demanda de declarar resuelto el contrato de arrendamiento por expiración de su vigencia, una vez comunicada al arrendatario la voluntad de la parte arrendadora de no conceder nueva prórroga, con cinco meses de antelación.

La sentencia de primera instancia al interpretar el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, viene a concluir que la voluntad de los arrendatarios era que su contrato de arrendamiento se regulase conforme a las previsiones de la Ley anterior al Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril, (popularmente conocido por Decreto Boyer), el cual suprimía en el art. 9 la aplicación forzosa del régimen de prórroga establecido por el art. 57 de la LAU de 1964 , sometiendo la duración a lo que libremente estipulen las partes contratantes.

Y continúa diciendo la sentencia que la remisión del contrato a dicha regulación anterior, LAU de 1964, lo es tanto en relación a la prórroga forzosa, como en relación a la renta.

Y no puede negarse que ello es así, pues la hermenèutica del contrato realizada por el órgano 'a quo' es la que fluye de su clausulado, ya que en la CLÁUSULA ANEXA 25ª añadida de forma manuscrita, se deja sin efecto la Cláusula Adicional 3ª que regulaba el término de vigencia y eliminaba la prórroga forzosa facultando a cualquiera de las partes a dar por finalizado el término de vigencia.

Igualmente se deja sin efecto a través de la citada cláusula anexa, la cláusula 23ª que contemplaba la actualización anual de la renta.

Y en la Cláusula 24ª añadida también de forma manuscrita, se sujeta el contrato que firman a la LAU vigente a la fecha de la firma, especificando que en cuanto a la prórroga forzosa será la anterior a la Ley de 30 de abril de 1985, refiriéndose al Decreto Boyer, cuya aplicación al contrato excluye.

Por lo tanto, no cabe duda de que la voluntad de los contratantes plasmada en el contrato fue la de someterse a la LAU de 1964, excluyendo expresamente la aplicación del Decreto Boyer que suprimía la prórroga forzosa y la de enervar la actualización anual de la renta, debiendo coincidir la Sala con la interpretación del contrato que efectúa el órgano 'a quo', por cuanto la literalidad de las cláusulas y el análisis histórico y sistemático del contrato avalan la interpretación dispensada.

TERCERO.- Los argumentos del recurso vienen a apoyarse en la situación abusiva e injusta que se desprende del contrato por el desequilibrio que comporta, ya que desde su suscripción la parte arrendataria percibe la misma renta y sus consecuencias pugnan con la realidad social actual y la mentalidad del legislador que ha ido evolucionando hasta situar en la actualidad la duración legal de los arrendamientos de viviendas en tres años.

Pues bien, esos argumentos no pueden sustentar la expiración del término del contrato cuando la voluntad de los contratantes ha quedado plasmada en el documento contractual en un determinado sentido, que en la fecha de su firma era expresamente permitido por la norma, pues estando en vigor el RD Ley 2/1985, de 30 de abril, este permitía a las partes estipular libremente la duración del contrato de arrendamiento, cosa que hicieron.

Lo mismo ha de decirse de la supresión en el contrato de la actualización anual de la renta, pues aunque en el ámbito de los arrendamientos urbanos han venido existiendo numerosas normas de derecho necesario creadoras de derechos subjetivos, ello no significa que la totalidad de las materias reguladas en la LAU de 1964 tuvieran ese carácter, ya que según el art. 6 de la misma eran renunciables todos los derechos excepto el de renuncia previa a la prórroga forzosa en beneficio del arrendatario, no la posterior a la adquisición del derecho y su incorporación a la esfera de sus facultades.

Consecuencia de lo expuesto es que si cuando se suscribió y firmó el contrato de arrendamiento de vivienda, las cláusulas del mismo se ajustaban a la legislación vigente, la cual venía informada por un marcado matiz social desde el D. de 21 de junio de 1920, reiterado en la Ley de Bases de 31 de diciembre de 1946 y mantenido en la normativa sucesiva hasta la LAU de 1964, claramente beneficiosa para el arrendatario, no es admisible que se pueda sustentar la pretensión de la demanda y del recurso en el desequilibrio de las prestaciones derivado del contrato suscrito en su momento con pleno ajuste a las previsiones legales, pues tan es así, que las circunstancias del contrato y en particular la extinción y subrogación, así como la actualización de la renta, han sido objeto de regulación en la posterior normativa arrendaticia, introduciéndose en la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y en la última Ley 4/2013, de 4 de junio de Medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas unas disposiciones transitorias, comprensiva tanto de los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, como de los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985, en los que se dispensa un tratamiento legal específico a los contratos sometidos a la vigencia de las antiguas normas, lo cual hace inviable la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' que parecería invocarse en el recurso, porque siendo un requisito imprescindible para ello el acontecimiento sobrevenido de circunstancias imprevisibles que generen una desproporción inusitada y exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, ello no se da cuando esas circunstancias han venido siendo contempladas en la legislación sucesiva sobre la materia introduciendo una normativa correctora de los efectos desequilibrantes derivados de la legislación vigente en la fecha del contrato, a la cual quedó sometido.

La Jurisprudencia del TS se ha pronunciado en relación con dicha cláusula, que según la sentencia de 17-11-2000 :'... Para que proceda la referida cláusula en los contratos duraderos, según la jurisprudencia reiterada de esta Sala, desde las decisivas sentencias de 14 de diciembre de 1940 , 17 de mayo de 1941 y 17 de mayo de 1957 , se parte de que, no obstante apoyarse en principios de equidad, su aplicación por los Tribunales ha de hacerse cautelosamente y con moderación y así sólo procedecuando se cumplen los requisitos que exige la doctrina jurisprudencial,atendiendo a las circunstancias particulares de cada caso ( S. de 6-11-1992 ), y vienen a consistir en que se produzca alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación a las previstas al tiempo de su celebración (Ss. de 17-11-1993, 14-12-1993, 4- 2-1995 y 29-1-1996),tratándose por tanto de circunstancias imprevisibles por completo (Ss. de 23-4-1991, 6-11-1992 y 4-2-1994), y que vienen a actuar aportando una desproporción inusitada y exorbitante, fuera de todo cálculo, que aniquila el necesario equilibrio de las prestaciones( Sentencias de 15-3-1994 y 29-5-1996 ), otorgándose a la referida cláusula efectos modificativos del contrato, encaminados a compensar el desequilibrio obligacional instaurado -lo que supone plantear demanda o, en su caso, su petición por vía reconvencional-, pero no autoriza la extinción o resolución de la relación por la alteración sobrevenida de la base negocial ( Ss. de 6-11-1992 , 15-3-1994 y 19-6-1996 )...'.

Difícilmente podrá aplicarse la anterior doctrina, ni siquiera a efectos de interpretación del contrato que nos ocupa, cuando es el propio legislador el que, conocedor de los efectos derivados de los contratos de arrendamiento sometidos a la legislación precedente, ha establecido un sistema de derecho transitorio para contrarrestar los efectos de aquellos contratos, los cuales vendrán sometidos a las disposiciones transitorias que regulan el devenir de los mismos en lo que se refiere a los aspectos que en ellas se contemplan.

De ahí que el contrato no sea merecedor de diferente interpretación a la dispensada en primera instancia, puesto que la duración del contrato unida a la eventual actualización de la renta, como elementos de distorsión del equilibrio de las prestaciones según el recurso, cuya desaparición convertiría el trato en aceptable, ya viene contemplada y adaptada a la realidad social del momento por el derecho transitorio que contempla el régimen normativo aplicable, la extinción y subrogación, la actualización de la renta, la repercusión en el arrendamiento del coste de los servicios, de los suministros, de las obras de reparación y mantenimiento...etc, lo cual desvirtúa la crítica que en el recurso se vierte contra la interpretación contractual.

CUARTO.- El siguiente motivo del recurso se remite a la Jurisprudencia del TS que viene a exigir para los contratos posteriores a RD-Ley 2/1985 que un eventual pacto estableciendo la prórroga forzosa sea expresado de forma inequívoca y clara.

Ciertamente es doctrina del TS la de que el alcance que debe darse a la expresión 'tiempo indefinido' consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85 , no es equivalerte al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del art. 57 de la LAU de 1964 , por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato, STS de 22-11-2010 ; 'salvo que del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato pueda inferirse lo contrario', sostiene el TS en su Sentencia de 20-03-2013 .

Dicha doctrina aplicada al caso que nos ocupa conduce, a juicio unánime de la Sala, a confirmar la interpretación del contrato efectuada por el órgano 'a quo', ya que el contenido literal de las cláusulas implicadas conduce racionalmente a extraer la voluntad de las partes de someterse a la prórroga forzosa establecida en la LAU de 1964 y al mantenimiento de la renta estipulada, pues así se convino literalmente en el año 1988 por los contratantes al suscribir el contrato, sin que durante los 27 años de vigencia del mismo, hasta que falleció la arrendadora original, se hubiese suscitado problema alguno ni alegado la nulidad del contrato por eventual vicio del consentimiento, error o dolo, arts. 1262, 1265, 1301 y concordantes, que se insinúa en la demanda tras indicar una escasa formación y conocimientos de la arrendadora que tampoco habría quedado acreditada fehacientemente.

Las cláusulas cuestionadas no resultan contradictorias con otras estipulaciones del contrato, más allá de dejar sin efecto las relativas a la prórroga, con remisión explícita a la prórroga forzosa de la vigente LAU, anterior a la Ley de 30 abril 1985(refiriéndose al RD-Ley 2/1985, o Decreto Boyer); y dejando sin efecto la posibilidad de rectificación o actualización anual de la renta prevista en la Cláusula 23ª; únicas cláusulas con las que entrarían en colisión.

Y no resultan oscuras, pues las únicas cláusulas que serían contradictorias con las introducidas de forma manuscrita en el contrato, son aquellas que se dejan sin efecto por estas, quedando el resto del contrato plenamente acorde con el conjunto de su clausulado.

No hay prórrogas porque así se pactó provocando la ineficacia de la cláusula que las preveía; y no se actualizaba la renta porque igualmente así se convino. Sin perjuicio de la legislación transitoria en la materia, que la sentencia de primera instancia también indica y que el recurso parece ignorar cuando invoca la opinión pública actual respecto al carácter indefinido del alquiler y de la no actualización de la renta, que el propio legislador ha tratado de atemperar en los términos que lo ha hecho.

Independientemente de a quien fuera debida la introducción manuscrita de las cláusulas contractuales, puesto que no son oscuras ni equívocas y su contenido se ha venido aplicando sin reproches durante 27 años, es ajustado a los criterios de la sana crítica y la razonabilidad inferir que reflejaban la verdadera voluntad de los contratantes que firmaron el contrato y se sujetaron sin interferencias ni cuestionamiento de su contenido, hasta que la original arrendadora falleció, subrogándose en su condición su hermano, que a estas alturas pretende discutir la voluntad e intención de la arrendadora y sostener la oscuridad de unas cláusulas que su hermana durante 27 años no cuestionó y se sometió las mismas, al margen de quien resultara favorecido a través de una visión actual de los acontecimientos, porque se ignoran las circunstancias y las razones que en su momento movieron a la arrendadora a suscribir el contrato en los términos que lo hizo, con unas cláusulas manuscritas introducidas en el modelo impreso de la Cámara de la Propiedad Urbana de Girona, que no pasaban desapercibidas y ante una falta de prueba de conocimientos legales del arrendatario, que no haría extraña la disposición de asesoramiento externo.

El contrato refleja la voluntad de los otorgantes, no solo la de los 'arrendatarios' como por error se consigna en la sentencia apelada, pues el arrendatario es solo uno, queriendo referirse a los contratantes; y el contenido del mismo, partiendo de su literalidad y continuando con los demás sistemas hermenéuticos referidos, no es otro que el de remisión a la LAU de 1964, anterior al Decreto Boyer, en cuanto a la prórroga forzosa que así se establece; y el de renuncia de la arrendadora a la facultad de actualización anual de la renta que le otorgaba la cláusula 23ª, también dejada sin efecto.

QUINTO.-No utilizado el término de duración 'indefinida' en el contrato, cuya interpretación contractual ya ha sido razonada y en la cual no se basa la sentencia de apelada, la Sala ha de coincidir con el criterio del juzgador de la primera instancia, porque este contrato que el recurso presenta como una convención anómala y patológica, fruto de una voluntad viciada, en realidad se trata de un contrato firmado en régimen de prórroga forzosa, que el art. 57 de la LAU de 1964 imponía y que tras el RD-L 2/1985 y su art. 9 , quedaba permitido como alternativa en función de la voluntad de las partes, lo cual no lo convertía en eterno en tanto se extinguirán progresivamente conforme a las previsiones del derecho intertemporal elaborado al efecto en las disposiciones transitorias que los contemplan.

Por todo lo expuesto, no puede prosperar la resolución interesada del contrato de arrendamiento por expiración del término, en virtud del requerimiento extrajudicial de denegación de prórroga, porque se trata de un contrato sometido a la prórroga forzosa según se ha argumentado y precisamente de la jurisprudencia que se cita en la alegación séptima del recurso se desprende que si en su redactado se incluyó expresamente la sumisión a la LAU de 1964, anterior al RD-L 2/85, en lo relativo a la prórroga forzosa, dicho pacto no admite otra interpretación que la dispensada por el órgano 'a quo', la cual debe ser confirmada por la Sala al ser la consecuencia de una interpretación ajustada y acorde a la racionalidad que se desprende de los elementos y circunstancias concurrentes, por lo que debe ser desestimado el recurso y confirmada la sentencia apelada.

SEXTO.- El rechazo de la apelación conlleva la imposición a la parte apelante de las costas de esta instancia, de conformidad con el art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimamosel recurso de apelación formulado por el Procurador/a D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS, en nombre y representación de D. Ambrosio , contra la Sentencia de fecha 15 de enero de 2016, del JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 GIRONA (ANT.CI-1) dictada en los autos de juicio verbal (desahucio por falta de pago) nº 1075/2015, de los que el presente rollo dimana,y confirmamosdicha resolución, con imposición a la parte recurrente de las costas de esta apelación.

De acuerdo con la Disposición Final 16 y la Disposición Transitoria Tercera de la LEC 1/2000 , contra esta Sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo (o Tribunal Superior de Justicia de Catalunya) solamente si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477. También cabe recurso extraordinario por infracción procesal ante el mismo Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 468 y siguientes de la misma norma , siempre que concurra aquel interés casacional exigido por el recurso de casación y se formule de manera conjunta con este; dichos recursos deberán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta sentencia a las partes y déjese testimonio de élla en el presente Rollo y en las actuaciones originales, que se devolverán al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO , estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que, certifico.