Sentencia Civil Nº 197/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 30/2010 de 21 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00197/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7000453 /2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 30 /2010

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1347 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 86 de MADRID

De: ASESORAMIENTO E INVERSIONES F.BB, S.L._

Procurador: IGNACIO ARGOS LINARES

Contra: PRONECO Y OBRAS, S.A.

Procurador: FRANCISCO ABAJO ABRIL

Ponente: ILMA. SRA. Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

DªMª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

DªMª JOSEFA RUIZ MARÍN

En MADRID , a veintiuno de abril de dos mil diez.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 1347/08, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante ASESORAMIENTO E INVERSIONES F.B., S.L., representada por el Procurador D. Ignacio Argos Linares y defendida por Letrado, y de otra como demandada-apelada PRONECO Y OBRAS, S.A., asistida de Letrado, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 86 de Madrid, en fecha 3 de septiembre de 2009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:"Que desestimando la demanda formulada por el Procurador D. Ignacio Argos Linares, en nombre y representación de Asesoramiento e Inversiones F.B. S.L., contra Proneco y Obras S.A., a quien representa el Procurador D. Francisco Abajo Abril, debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones contra ella deducidas, condenando a la actora al pago de las costas causadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 5 de marzo de 2010, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 20 de abril de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se recurre la resolución dictada por el juzgado de primera instancia número 86 de Madrid en fecha tres de septiembre del 2009 , en la cual se desestimó íntegramente la demanda formulada por la entidad Asesoramientos e Inversiones F.B. Sociedad limitada contra la entidad Proneco y Obras Sociedad anónima absolviendo la parte demandada de las pretensiones contra ella deducidas y condenando a la parte actora al pago de las costas causadas.

SEGUNDO.- Por la representación de la parte actora se interpuso recurso de apelación alegando en primer lugar que la sentencia infringía lo establecido en el artículo 1124 y 1101 del código civil y de la jurisprudencia y lo interpretaban y aplicaban no correctamente el contrato suscrito entre las partes y permitía un incumplimiento por una de las partes sin consecuencia para esta.

Se manifiesta por el recurrente que no se trata de un simple contrato de opcion de compra sin más, si no es un complejo y atípico contrato que son diferentes los pactos entre las partes, y no interpreta el contrato de una forma global produciéndose un error cuando lo considera primera opción de compra entendiendo que no ejercita la opción de compra y no manifiesta ni valora los motivos que provocaron el no ejercicio y no lo ejercito por causa imputable a la parte demandada y tuvo interés e intención de llevar a buen término la compraventa, y era necesario para hacer efectivo y posible la opción una obligación de la parte demandada de notificar en forma fehaciente al arrendataria la decisión de la venta de la misma y las condiciones de la transmisión toda vez que se encontraba arrendada y se fijó unas fechas para ello, y en cualquier momento podía efectuar la notificación como propietaria y arrendadora y solamente se puede ejercitar la opción una vez que transcurra el plazo de la ley es decir los 60 días de notificación a la arrendataria y por un periodo de 15 días, y no puede ejercerse sino se cumplió con lo anterior, y en vista del incumplimiento se conceden hasta tres prórrogas para llevar a efecto el mismo, prueba de ello es la concertada mediante un fax de fecha17-7-07, en todo momento tuvo intención de ello y de fijar la fecha exacta y la parte contraria incumplido de forma voluntaria y reiterada sin explicar los incumplimientos, afectando de inmediato la resolución e incumpliendo contractualmente durante mucho tiempo y la resolución manifiesta que la recurrente podía haber comunicado al arrendataria la compraventa pactada, cuando es contraria a la cláusula cuarta que manifiesta claramente quién debía efectuar la notificación de la compraventa, que no estuvo dispuesta a realizar, culpabilizando la resolución de instancia el recurrente cuyo obligación era de la parte contraria.

El citado incumplimiento debe llevar inexcusablemente la obligación de indemnizar de los daños y perjuicio causados y el juzgador expresa que el contrato estaba extinguido y por ello no podía resultar resuelto y la resolución debe llevar aparejada la restitución de la cosa entregada junto a los frutos e intereses y la indemnización de daños y perjuicios, y habiendose entregado 160.500 ?, la citada cantidad debe ser restituida y el impuesto de valor añadido correspondiente y los intereses conforme al artículo 1100, 1101, 1124, 1295, y 1303 del código civil .

En segundo lugar se alega por el recurrente ,que el contrato de fecha 28 de marzo quedó resuelto por incumplimiento de la demandada 60 días antes de la fecha pactada para el vencimiento de la opción de compra no estando de acuerdo con la argumentación del juzgado de primera instancia.

Manifestando que entiende que quedó extinguido y por tanto no podía ser resuelto y solamente podría ejercitarse la acción de opción de compra dentro de los 15 días contados después de los 60 días de la notificación al arrendataria de la intención de llevar a efecto la compraventa y la última prórroga extendía el plazo del ejercicio hasta el día 15 de octubre de 2007 ,por lo que aplicando los plazos el día 15 de agosto del 2007 era imposible el cumplimiento y el ejercicio y si la notificación se realiza sobre esta fecha no podría haber pasado 60 días antes del vencimiento de la opción , y por tanto el contrato quedó extinguido y por ello le comunicó en fecha 10 de octubre de 2007 cinco días antes del vencimiento la resolución por incumplimiento grave y declaraba una resolución ya producida.

En tercer lugar se infringe la cláusula tercera del contrato de 28 de marzo del 2006 y del artículo 1256 del código civil cuando hace una incorrecta aplicación y la tiene como válida y hacer relación a los efectos y consecuencias de la no ejecución y formalización de la compraventa y no de un no ejercicio de la opción de compra derivada de un incumplimiento de la parte demandada y por tanto la cláusula en esta aplicación por tanto es nula de pleno derecho por abusiva y contravenir lo dispuesto en el artículo 1256 del Código civil , donde la validez de un contrato no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, dejando la posibilidad de incumplir de todas sus obligaciones impidiendo el cumplimiento y el buen fin del contrato y haciendo suya las cantidades percibidas siendo una cláusula abusiva que la hace nula.

En cuarto lugar se alega una infracción de la resolución sobre la doctrina referente al enriquecimiento sin causa, permitiendo un enriquecimiento sin motivo a costar el recurrente.

Ha permitido manifiesta en el recurso la resolución, y hace suya unas cantidades que se entregaron en cumplimiento de un contrato que incumple la parte contraria y que hace inválida ineficaz, produciendo un beneficio económico injustificado y un perjuicio

En quinto lugar se alega una contravención de lo establecido en el artículo 1114 y 1303 el código civil , y no admite la petición subsidiaria en cuanto que si se entendiese que no se había incumplido la obligación contractual al menos tenía obligación de devolver las cantidades entregadas junto a los intereses el momento de interponer la demanda.

Respecto de la finalización del último plazo que se le había concedido para la opción de compra del citado derecho no había nacido y el contrato era ineficaz y nunca entró en vigor el derecho de la opción de compra, y debe procederse a la restitución a la parte de las cosas que dice han sido materia del contrato y de los intereses.

TERCERO.- Centrado en los anteriores términos el recurso de apelación interpuesto, es de manifestar con carácter general que:

El convenio opcional en cuanto exige la concurrencia de voluntades se presenta en su origen, como de naturaleza bilateral, con la necesaria observancia del art. 1.261 y concordantes del CC . La jurisprudencia lo ha configurado como relación obligacional en virtud de la cual una persona -cedente- se compromete a vender a otra optante el bien para si o para un tercero, una determinada cosa, y de esta manera el oferente queda unilateralmente vinculado hasta que decide el optante

En consecuencia, la dinámica de la opción deviene en unilateral en la proyección a su conclusión, ya que el titular de la opción goza de libertad de decisión y disposición durante un periodo determinado para la conclusión del negocio previsto, con la obligación por la otra parte de tener disponible la cosa, el bien o el derecho que va a ser objeto del mismo, siendo su conducta de simple espera y su posición, en cierto sentido, análoga a la de oferta irrevocable.

El ejercicio válido del derecho de opción exige que dentro del plazo el optante manifiesta su decisión de llevar a cabo el contrato negociado, notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente, para que sin necesidad de otra actividad se tenga por consumada la opción. Así tiene dicho la Jurisprudencia que "el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada y depende el optante, 24-1 y 28-10-91, siendo, en este punto, suficientemente expresiva la de 23-12-91 al decir: "que es doctrina de esta Sala la de que la opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del "pactum" de contrahendo, pues con la aceptación es cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después con el nacimiento y perfección de la compraventa por obra del doble consentimiento, que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto (SS 9-2-85 y 17-11-86 ), dependiendo la consumación del contrato de modo exclusivo de la decisión del optante, que realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad y que le sea notificada al optatario para que, sin necesidad de ninguna otra actividad se tenga por consumada la opción (S 6-4-87 ), y resultando extemporánea el ejercicio del derecho fuera del plazo establecido (S 9-10-91 )". En igual sentido la S 14-2-95 precisa que la opción de compra es una figura "sui generis" con sustantividad doctrinal propia que consiste en conceder al optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vincularte para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción, oportunamente, se extingue y queda consumado y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa ya que basta para la perfección de la compraventa con el optante que se le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción (SS 22-12-92 y 4-2-94 ); (la comunicación hecha por el ejecutante al oferente), dentro del plazo establecido para el ejercicio de la opción, a los efectos de comunicarle su voluntad de llevar a cabo la compra que se dice en la s. de 18-5-95 "opera en el sentido de comunicar el optante al oferente su consentimiento de perfeccionar la compraventa convenida, que de esta manera consuma la opción y completa el contrato, obligando al concedente desde este momento, pues el negocio se ultima definitivamente, adquiere condición de plena vinculación, y sin perjuicio de la cooperación consiguiente por parte del vendedor para el otorgamiento la correspondiente escritura, que constituye tan solo formalidad posterior y refleja públicamente la venta ya existente"; siendo, por último, también oportuno recordar, a mayor abundamiento, la S 4-2-94 (refiriendo la doctrina jurisprudencial sostenida entre otras en la S 3-2-92 EDJ 1992/888 ) en cuanto manifestaba que dentro de los efectos de la opción que perfecciona una vez ejercitado el contrato de compraventa, este queda sometido a su propia regulación (art. 1.445 y ss. CC ) en la que figura el art. 1.450 , que mantiene desde luego la perfección del contrato aunque ni la cosa ni el precio se haya entregado.

En relación a la naturaleza jurídica de esta figura, varias son las teorías doctrinales, la opción derecho real es asumida por un considerable sector doctrinal que defiende su catalogación como derecho entre los reales de adquisición preferente, al igual que el tanteo y retracto, lo que determina, entre otras consecuencias, que el propietario actual no puede enajenar a un tercero sin previo ofrecimiento al optante y que si aquel lo enajena a un tercero, este la recibe con la carga que representa el derecho de opción; la postura que defiende la naturaleza personal coincide en señalar que del contrato celebrado nace una obligación y de un derecho -exigir del cedente el cumplimiento contractual, es decir, que realice la venta-, pero sin que confiera al optante facultad alguna sobre la cosa objeto del contrato, derecho que solo surgiría, en todo caso, cuando se haya ultimado la venta. No faltando posturas intermedias que atribuyen a la voluntad negocial la libre configuración de la opción como derecho personal o real, postura ésta seguida por ilustres hipotecaristas y que tiene su apoyo en algunas resoluciones registrales, como las de 27-3-47, 13-12-55, y particulares normas de Derecho Foral (ver Ley 460 Compilación Navarra ), y, por último, la postura, del "ius ad rem" que califica a la opción como un derecho de naturaleza personal, al que la posibilidad de acceso al Registro atribuye ciertos efectos reales, pero sin que estos alcancen a modificar aquella naturaleza personal, criterio este que se deduce de las SSTS 9-10-87 y 9-10-89 al señalar que a la vista del art. 14 Reglamento Hipotecario la naturaleza predicable de esta figura es la de un contrato y no la de un derecho real, tratándose, en pluralidad de doctrina, de un derecho personal que puede tener efectos frente a terceros mediante la inscripción, pero que sin ésta tenga la virtud de transmutar, convirtiendo en personales o reales la naturaleza de los derechos, ya que no se tiene en poder directo sobre la cosa, pero únicamente la faculta de exigir del sujeto pasivo el necesario comportamiento para que el contrato prefigurado sea elevado a su consumación, y buena prueba de ello lo suministra el propio art. 14 citado , pues si fuera un derecho real sería inscribible sin necesidad de los requisitos complementarios.

Finalmente sobre el plazo para ejecutar el derecho de opción de compra es doctrina jurisprudencial que dicho plazo es de caducidad, por lo que pasado el mismo se produce no un incumplimiento contractual, sino la caducidad del derecho de opción, resultando ex extemporáneo en ejercicio (SS 30-6-94 , 9-9-89, 26-1-88 ). Y siempre, por supuesto habrá de tenerse presente que "al tratarse de un contrato atípico, la principal fuente de su regulación habría que ir a buscarla en la voluntad de las partes, según dispone el art. 1.253 CC y subsidiariamente en la creación jurisprudencial que reconoce su naturaleza (SSTS 1-12-92 ), estando especialmente para la interpretación del contrato al mencionado art. 1.255 CC y además al 1.256 y 1.281 y ss. del mismo cuerpo legal.

Por consiguiente, la "trilateralidad" no significa que la ausencia del contratante cedido tenga que ser coetánea al contrato de cesión, incluso interviniendo en él para prestar su asentimiento. Tal conformidad puede ser previa o posterior, según admiten el Código Civil italiano (art. 1407 ) y el portugués (art. 424 ), y la jurisprudencia hace referencia al consentimiento del cedido al tiempo del contrato de cesión o en momento anterior o posterior.

En suma, el requisito del asentimiento es un presupuesto para la liberación del cedente, de modo que antes de que se produzca la cesión será ya válida y eficaz en las relaciones entre el cedente y el cesionario, pero con eficacia restringida a los participantes en la cesión y no se extiende al contratante cedido, por lo que ni el cedente quedará liberado ni el cesionario vendrá legitimado para exigir del cedido el cumplimiento.

Es doctrina del Tribunal Supremo, entre otras sentencia de 23 diciembre de 1991 , que la opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de compra de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de mas actos, lo que le diferencia del pactum contrayendo, pues es con la aceptación cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después en el nacimiento y perfección del compraventa por obra del doble consentimiento, que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto, dependiendo la consumación del contrato de modo exclusivo de la decisión del optante que, realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad y que le sea notificada al optatario para que, sin ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción.

En primer lugar, hay que partir de que la calificación jurídica de un contrato o precontrato -negocio jurídico, en definitiva- no viene determinada por las denominaciones o expresiones que emplean las partes, sino por su contenido. (...)

La sentencia de 15 de diciembre de 1997 destaca, como requisito de la opción, la determinación exacta del precio y del objeto, así como el de perfección y cita la sentencia anterior de 22 de septiembre de 1993 ..

Establece el Tribunal Supremo en Sentencia de 14 de febrero de 1997 (y en idénticos términos la STS 6 julio 2001 ) que, la opción de compra, consiste en conceder al optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta; que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido y, una vez ejercitada la opción, oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada, siempre que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción (Sentencias entre otras, de 13 de noviembre EDJ 1992/11188 y 22 de diciembre de 1992 ).

Las premisas son las siguientes: 1) la opción de compra es una figura sui generis, con sustantividad propia, mediante la cual el optante logra, de modo exclusivo, la facultad de prestar su consentimiento en el plazo señalado a la oferta de venta que, por el primordial efecto de la opción, es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla en el plazo aludido, y 2) una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso del consentimiento exigido por la ley, sin que el optatario o concedente de la opción puede hacer nada para frustrar su efectividad.

Es decir, para el ejercicio de la opción se exige únicamente una declaración de voluntad del optante, sin necesidad de reunir una determinada forma, en el sentido de ejercitar la misma, y la recepción de dicha declaración por la contraparte, tal y como sucede en el supuesto que nos ocupa cuando se conviene una fecha en la Notaría para formalizar el contrato de compraventa. La STS 3 diciembre 1993 expone que y, sin embargo, si ello no puede producirse porque éste obstaculiza o impide que "esa comunicación podía revestir las formas escrita, pública o privada, y hasta la puramente verbal".

Dice la STS de 14 febrero 1995 EDJ que el optante hace uso de la opción cuando utiliza alguno de los medios legalmente hábiles y eficaces para que su declaración de voluntad, dentro del plazo llegue al conocimiento del concedente u optatario (entre dichos medios se encuentra obviamente, pero no necesariamente, el requerimiento notarial, según resulta entre otras de la sentencia de 1 de diciembre de 1992 ). La STS de 24 mayo 1994 establece que la aceptación del optante le transforma en comprador, con cita de la STS 29 septiembre 1981 .

Una vez expuesto lo anterior, la parte recurrente manifestó que es un complejo y atípico contrato, la propia parte demandada igualmente manifestó en su escrito de oposición a la demanda de las partes habían suscrito el citado contrato de opción de compra pero hace indicación de una serie de operaciones relativas a otros inmuebles para concluir que el contenido y condiciones no era realmente de un contrato de opción de compra simple, sino que estaba ligado a toda una serie de operaciones entre diferentes sociedades o entramados empresariales y se realizan para colocar un número de pisos importantes antes de ejecutar la opción de compra y firmar las escrituras públicas y utilizan todo tipo de artimañas para demorar la escrituración alegando problemas respecto del piso, lo que hizo que nos asumiese ninguna obligación pues no se recibía ningún precio de opción de compra ya que había sido compensada al importe con la reducción en un contrato de opción principal y no se debía ninguna cantidad en concepto de opción de compra pues formaba parte del precio de compraventa de otras 36 viviendas y 15 trasteros y aportaba a tal efecto el documento 6 acompañado en el escrito de contestación a la demanda.

La resolución de instancia manifiesta que la relación contractual está redactada conforme al principio de autonomía de la voluntad que recoge el artículo 1255 CC , a tratarse de un contrato atípico y que estar expresamente a lo pactado por las partes.

Las partes realmente de un lado el actor presenta la relación contractual en los términos convenido en el citado documento aportado a la demanda, con la simpleza de un contrato de opción de compra, y pese a ello en el propio recurso establece que no es un simple contrato de opción de compra sin más trasfondo ,sino que se trata de un complejo y atípico contrato, que de igual modo la parte contraria manifiesta la realidad de lo anterior en base a que el trasfondo del contrato lo constituye las manifestaciones que efectúa en la contestación a la demanda, son las partes las que dejen de acreditar lo expuesto tanto en la demanda como en la contestación a la demanda, y ellas mismas reconocen la no realidad y obediencia de lo suscrito por las partes con el trasfondo contractual entre estas, lo que de por sí ya supone una dificultad al propio jugador de instancia y a esta sala sobre la realidad contractual y el fondo contractual que existe entre las partes ocultado en la simpleza de la redacción del contrato, intentando por ello que sea la resolución la que acierte con la realidad contractual de las partes y lo ocultado por ella y no expresado, por lo que ha de acudirse por tanto a falta de prueba absoluta de la realidad contractual existente entre las partes a los términos exactos y convenidos entre estas y a los términos literales del contrato en virtud del cual se ejercita la acción de autos.

De la documental de autos se acreditó con una simplicidad absoluta la suscripción por ambas de un contrato de opción de compra en relación a un piso sito en la calle Maldonadas, 1 tercero letra F, comunicando igualmente que se encontraba grabado por una hipoteca a favor del banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA, y que se encontraba arrendado en virtud de un contrato de arrendamiento sobre el mismo en favor de la señora Angelina , de fecha uno de octubre de 1975, teniendo esta una orden de desalojo y una inscripción de su derecho de retorno en el registro de la propiedad donde estaba inscrita la finca matriz , que incluso se había dado cumplimiento a la legislación vigente sobre el derecho de retorno y se había puesto a disposición de ésta la vivienda asignada y fueron retiradas las llaves de la vivienda que le habían sido ofrecidas, manifestando el optante su interés en ejercitar una opción de compra sobre la finca anteriormente descrita por un precio y un plazo que sucesivamente fue modificado y se manifestaba que la parte concedente efectuara una notificación antes de un determinado plazo que fue modificándose sucesivamente y la opción podrá ser ejercitada 60 días después de la notificación a la arrendataria y por un plazo máximo de 15 días comunicando de forma fehaciente su intención señalando día y hora para que las partes comparezcan y formalicen la escritura de compraventa.

Es cierto por tanto que el ejercicio del derecho de opción era posterior al requerimiento previo de la posibilidad del derecho de la arrendataria, y la comunicación de la decisión de vender la misma y las condiciones de la transmisión para poder ejercitar por esta en virtud de la ley de arrendamientos urbanos sus derechos de tanteo y retrato.

Es decir establecían dos momentos uno por parte de la propiedad de notificación de la intención de venta al arrendataria y notificada esta con un plazo máximo la posibilidad de la parte actora de ejercitar la opción de compra, por razones que las partes tuvieron por conveniente los citados plazos se fueron modificando de común acuerdo entre las partes y fueron varias las modificaciones temporales contractuales al efecto respecto de los anteriores.

Es cierto igualmente que el incumplimiento de los plazos dio lugar, a que de mutuo acuerdo sin ningún requerimiento previo se fuese modificando los citados plazos para la notificación y ejercitar la opción, no existiendo ninguna acreditación que estos plazos fueran llevado a cabo por un incumplimiento sin causa y existiera algún desacuerdo con estas circunstancias por la parte actora sino que sin ningún acto en contrario dio conformidad por ambas partes a la modificación de los sucesivos plazos por lo que la intención de las partes se mantuvo y solamente se modificó en relación al tiempo, y en modo alguno puede desprenderse como el recurrente manifiesta una intención o incumplimiento de forma reiterada y voluntaria del contrato por la parte demandada cuando hubo siempre conformidad en la ampliación de los plazos y no hubo ningún acto en contrario a ello, ni ningún tipo de requerimiento o aviso en contrario por la parte por lo que no puede afirmarse que existiera ninguna intención de impedir el ejercicio de la opción de compra por la parte demanda y evidentemente el juzgador no tiene porqué realizar ninguna consideración de lo que nunca supuso un incumplimiento, ni una voluntad de incumplir, sino una voluntad conjunta de modificar los plazos de la citada relación contractual y en todo momento la parte demandada pudo requerir a tal efecto es decir al cumplimiento del plazo, o a la negativa de cualquier modificación de estos, y requerir al efecto de la notificación a la arrendataria, no acreditándose ningún incumplimiento por tanto por la parte demandada que no fuese aceptado de forma expresa y tácita por la parte , que ni siquiera y téngase en cuenta que la última prórroga se efectúa mediante un fax donde se muestra la parte actora de acuerdo con prorrogar el último plazo hasta el día 15 de octubre de 2007 ,manifestando que era necesario realizar las comunicaciones oportunas al inquilino y transcurrir los plazos necesarios, el citado fax tiene fecha de 17 de julio del 2007 y aceptado mediante el documento 6 acompañado a la demanda en fecha 18 de julio del 2007 y los términos del anterior en ningún modo pueden interpretarse que exista ningún desacuerdo con el actuar de la parte demandada y con las sucesivas prórrogas que se habían ido realizando y nunca se le requirió de una manera fehaciente y contundente a los citados efectos hasta la carta obrante como documento 10 donde se le notifica la intención de dar por resuelto el contrato de opción de compra con devolución de determinadas cantidades.

En base a todo lo anterior expuesto no hay ninguna infracción del artículo 1124 ni del artículo 1101 del código civil haciendo una interpretación sobre la prueba efectuada en las actuaciones ajustada a derecho, no existió ningún interés formal en ejercitar el derecho de opción que si bien es cierto para su efectividad exigía determinada notificación de conformidad con la ley al arrendatario, que no se hizo nunca y nunca fue compelido a tal efecto y aceptó voluntariamente todos estos defectos de notificación y falta de notificación y sucesivamente iba ampliando el plazo que incluso vencido el último, nunca fue requerido a tal cumplimiento sino única y exclusivamente como anteriormente hemos expresado a la resolución, y no existiendo por tanto una condición suspensiva sino toda la situación se ha producido en la forma anteriormente expresada y nunca existió lo que se ha configurado como elemento esencial del contrato para el ejercicio de la acción de compra, y la exigencia de notificación previa a la arrendataria que ni fue elevada a condición esencial del contrato y como la propia resolución de instancia manifiesta en el caso de haber estado interesado realmente en el ejercicio debía de haber dirigido la oportuna comunicación receptiva dentro del plazo previsto y perfeccionando así el negocio en los términos pactados.

En relación al segundo motivo del recurso de apelación interpuesto se manifiesta que el contrato inicialmente suscrito en fecha 28 de marzo del 2006 manifiesta que quedó resuelto por el incumplimiento de la demandada 60 días antes de la fecha pactada para el vencimiento de la opción no estando de acuerdo con la argumentación de la resolución recurrida relativa a la imposibilidad de resolver un acuerdo extinguido.

Se reitera en el expresado motivo las mismas consideraciones que ya han sido valoradas y analizadas con anterioridad manifestándose por el recurrente que el juez no ha tenido en cuenta los pactos de las partes del citado contrato, y se reitera las mismas manifestaciones que con anterioridad se han manifestado, reiterando que no existe ninguna acreditación de una acción o acto donde resultare evidente que se ejerce el derecho de opción y transcurrió el plazo y no se ejercitó ningún requerimiento al efecto y no existía condicionado de manera indisoluble la notificación y su conocimiento a la opción , solo se establecía un termino dentro del cual podía efectuarse y después otro para comunicar la opción y eso eran los términos exactos del contrato ,no existiendo ninguna condición previa para que pudieran hacer de este acto previo inexcusable la posibilidad del ejercicio de la opción; y la actora del propio contrato y la cláusula cuarta no pueden dar lugar a ninguna otra interpretación y no era requisito sin el cuando la exigencia y acreditación de la notificación al arrendatario para que dentro del plazo este ejecutara la opción.

En tercer lugar en relación al motivo del recurso se alega que la sentencia infringe la cláusula tercera del citado contrato y del artículo 1156 del CC , haciendo una incorrecta aplicación de la cláusula teniéndola como válida.

Hace innecesario por lo reiterado el contenido, hacer nuevamente una transcripción literal en esta resolución de la citada cláusula, y la interpretación que hace el recurrente cuando manifiesta que analizada esta hace relación únicamente a los efectos y las consecuencias de la no ejecución y formalización de la compraventa pero no hace referencia a un posible no ejercicio de la opción de compraventa máxime derivado de un incumplimiento de esta, entendiendo además que es nula de pleno derecho por abusiva y contravenir el artículo 1256 del código civil .

Respecto de lo primeramente expresado es importante poner de manifiesto y reiterar el contenido de la citada cláusula, reiterada y obrante en las actuaciones, no sin dejar de poner de manifiesto lo anómalo o curioso de haber suscrito esta cuando realmente se manifiesta expresamente que con independencia de la causa por el que no se otorgue la escritura de compraventa sea por causa imputable a la optante o concedente.

Y sin ningún otro requisito se entenderá automáticamente extinto de pleno derecho el presente contrato de opción de compra y en tal supuesto de que no se formaliza de la escritura pública de compraventa por cualquier causa la parte concedente a manera de resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados retendrá el importe recibido en este acto, quedando resuelto de pleno derecho el contrato obligándose las partes a nada más pedir ni reclamar en tal concepto.

Reitera esta sala la curiosidad de la citada cláusula que exime, sin necesidad de ninguna imputación a niguna parte sobre el porqué no llega formalizarse contrato de compra-venta, y se establece con independencia absoluta en definitiva de quien pudiese ser culpable de lo anterior,y como resarcimiento de daños y perjuicios ocasionados la posibilidad de retener el importe recibido por el concedente sin mas y resuelto de pleno derecho el contrato.

Es cierto que es una cláusula realmente curiosa y sorprendente pero que está legítimamente suscrita en el ejercicio de la libertad que tienen las partes de convenir y establecer las cláusulas y condiciones que tengan por conveniente en sus relaciones contractuales, y en ningún momento puede alegarse por la propia claridad de la citada cláusula la nulidad o abuso de ella ,ni atentar contra las reglas de la buena fe porqué está suscrita en el ejercicio legítimo del derecho de las partes y por tanto resulta de obligado cumplimiento para esta, no pudiendo ser interpretada de otra forma que por su sentido literal por la absoluta claridad del anterior si bien lógicamente, y no obstante, es a tener en cuenta además que siendo las partes perfectamente conocedoras de la actividad que cada una ejercita, no puede ser valorado como si se tratase de unas personas ajenas al mundo empresarial y descoser el mundo empresarial cuando son perfectamente conocedoras del mundo empresarial inmobiliario y suscriben como consta en los autos contratos sobre determinados inmuebles con un valor importantísimo y altísimo dedicándose a los negocios inmobiliarios de alto valor , y no pueden ser ni entenderlos como profanos y desconocedores o posibles incautos en relación a este mundo, y por tanto la literalidad de la cláusula , la claridad con que fue aceptada de mutuo acuerdo muy posiblemente derivada de la realidad que ambos ponen de manifiesto sin realmente acreditar en definitiva cuál es la existencia real de operaciones existentes detrás del citado contrato, y ello y el contenido de estas que solo estos conocían les hizo suscribirlos, con pleno conocimiento de unas relaciones que conocían todos menos el juzgador de instancia o esta Sala que la desconocen ,pero no las partes y en razón a estas y desconocidas relaciones las suscriben y por lo tanto no puede alegarse más que el cumplimiento del contrato y de los estrictos términos de este perfectamente conocidos y aceptado por la parte no pudiendose alegar la nulidad de una cláusula perfectamente aceptada y que posiblemente responda a unos intereses ocultos entre ambos que en este procedimiento se alegaron , ya que existe una vinculación contractual importante y diferente a la de autos a la que podría perfectamente este contrato estar vinculada de una forma o de otra, no obstante lo anterior ha de interpretarse la citada relación contractual de conformidad con los términos expresados en este.

En relación a la doctrina que se manifiesta se infringe sobre el enriquecimiento sin causa manifestando que ha habido un enriquecimiento, a costa del recurrente sin causa con carácter general conviene manifestar todo lo anteriormente expuesto al respecto.

Igualmente la cuestión del enriquecimiento injusto a la existencia o no en el caso de una justa causa de la atribución patrimonial de que se trate, entendiendo por tal aquella situación jurídica que, de conformidad con el ordenamiento jurídico, autoriza a su beneficiario para recibirla y conservarla, lo cual puede ocurrir porque existe un negocio jurídico válido y eficaz o una disposición legal que permite aquella consecuencia (S 28-2-91 ); doctrina en cuanto a los requisitos que se reitera entre otras en la s. 30-9-93 y en cuanto a destacar la trascendencia de la causa, S 2-11-93 , causa que se convierte en primordial y definitiva en la teoría del enriquecimiento injusto y lo decisivo para determinar su existencia es la indagación de si se da o se ha dado un vínculo de conexión suficiente entre el patrimonio supuestamente enriquecido y el que ha sufrido la pérdida, en cada caso concreto, construyendo motivo válido para la ventaja obtenida cualquier título jurídico legal o convencional.

En consecuencia, la base jurídica del enriquecimiento injusto ha de referirse necesariamente al desplazamiento patrimonial de una parte a otra, careciendo de toda causa que lo pueda amparar y justificar y no cuando medie un contrato válido y eficaz, pues la causa deja de ser injusta y se convierte en suficiente y justa cuando existe una disposición legal o cuando se da negocio jurídico suficiente.

Se exige la compatibilidad con la buena fe del demandado, pues para la aplicación de esta institución no es necesario que existe negligencia, mala fe o un acto ilícito por parte del demandado como supuestamente enriquecido, sino que basta con el hecho de haber obtenido una garantía indebida, lo que compatible con la buena fe (SS 6-6-51, 16-6-52, 23-3-66, 31-3-92 ).

En resumen, el principio según el cual nadie puede enriquecerse sin causa a costa de otro, esta reconocido por muchas resoluciones del TS que lo invocó para atender a múltiples situaciones en que la equidad exigía su aplicación y, además, ha sido plasmado con la significación de un principio general de derecho aplicable como fuentes de obligaciones (SS 20-1-56, 22-12-62, 5-12-80 y 23-3-92 ), pero que en todo caso, no basta invocar el principio de que se trata a modo de una regla abstracta, sino que es preciso justificar y demostrar en cada caso la procedencia concreta de la acción de enriquecimiento en relación con las particularidades sin causa por ser un saludable postulado de equidad y justicia y no un motivo de grave perturbación y trastorno en la seguridad de las relaciones jurídicas, señalando, igualmente, la doctrina que el enriquecimiento sin causa nace, normalmente, de un acto licito, aunque también puede nacer de un acto ilícito, encaminándose siempre contra dicho enriquecimiento, prescindiendo, en absoluto, de las nociones de culpa e imputabilidad y dejando en la penumbra el agente provocador de la atribución patrimonial, siendo la noción "sin causa" la primera y definitiva, fijando la relación de causa a efecto entre el agente provocador y el enriquecimiento, en la correlación entre el patrimonio del enriquecido y el del empobrecido, y teniendo la restitución su objeto y su medida -salvo desviaciones concretas- en la cuantía del enriquecimiento sin causa ha de combinarse con el principio de que quien usa de su derecho no daña a nadie ("qui iure suo utet neminen laedera") siempre que no degenere en un verdadero abuso.

En consecuencia, si bien la jurisprudencia tiene declarado de forma constante que la acción de enriquecimiento injusto -a diferencia de lo preceptuado en los códigos francés e italiano- es del todo compatible con otras acciones (SS 20-5-93, 14-12-94 ) y su ejercicio no precisa necesariamente que se lleve a cabo en forma de subsidiariedad, pero, en todo caso, se excluye cuando entre algunas de las partes media relación negocial de la que proviene el beneficio económico o el derecho a la percepción por la otra, reiterando todo lo anteriormente expuesto en cuanto a la existencia y ocultación en el contrato de unas relaciones en las que este está vinculado de una forma otra que simplemente han sido alegado aunque no probado en su exacto contenido pero si por referencias a este.

Todo lo anterior no puede sino no poder acreditarse en los autos en modo alguno la existencia de un enriquecimiento injusto, se produce la entrega del dinero hoy reclamado en virtud de acuerdo; al igual que no se devuelve esa cantidad en virtud de un acuerdo legítimo suscrito entre ambas partes al amparo de la libertad de pactos, y de posible y ocultas intenciones de las partes y vinculados con otras operaciones, y por ello firmaron el acuerdo que antes se ha valorado y examinado.

En relación al último motivo del recurso donde se manifiesta la contravención de la resolución con el artículo 1114 y 1303 del código civil , en donde no se admite que suplico subsidiario realizado en la demanda solicitando que cuando menos debían haberse declarado la obligación de la parte demandada a la devolución de las cantidades que fueron entregadas junto a los intereses legales del momento de interponer la demanda.

Se reiteran iguales consideraciones en cuanto que no se había cumplido una condición y por tanto hacia ineficaz la opción de compra concedida y el contrato por tanto era ineficaz y no entraba en vigor el derecho de opción ,no es imputable por tanto la imposibilidad de este derecho al recurrente.

Nuevamente conviene remitir a todo y cada uno de los pronunciamientos que esta sala hecho con anterioridad al efecto en cuanto a que la referida cláusula no era ninguna condición previa su existencia, y la notificación no era requisito esencial conforme el contrato y su dicción literal; y esa circunstancia de notificación previa no era requisito constitutivo, y no existía requerimiento ninguno al efecto por la parte en estos extremos, ni en los de instar al cumplimiento de lo que denominó condición y por tanto reiterando iguales consideraciones solamente puede procederse de igual forma y con iguales fundamentos para desestimar el recurso.

CUARTO.- En virtud de lo preceptuado en los Art. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impondrán a la parte apelante las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 86 de Madrid, con fecha 3 de septiembre de 2009, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la expresada resolución, todo ello con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 30/2010 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.