Sentencia Civil Nº 202/2016, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 183/2016 de 05 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00202/2016

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 183/2016

NÚMERO 202

En OVIEDO, a seis de Junio de dos mil dieciséis, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y D. Ángel Luis Campo Izquierdo, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIA

En el recurso de apelación número 183/2016,en autos de JUICIO ORDINARIO Nº 578/2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia de Cangas de Onís, promovido por D. Juan y D. Marcial y D. Norberto , Dª. Marí Jose y D. Romeo , demandados en primera instancia, contra GRUPO EL ABARCADORIU, S.L., Dª. Inés , D. Bernardino , Dª. Rafaela y HOTEL LAGOS DE COVADONGA, S.L. , demandantes en primera instancia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado-Presidente D. Francisco Tuero Aller.-

Antecedentes

PRIMERO.-Que por el Juzgado de Primera Instancia de Cangas de Onís se dictó Sentencia con fecha once de Enero de dos mil dieciséis , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Con estimación total de la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Sr. San Miguel Villa en nombre y representación de Dª. Carmela , D. Bernardino , Dª. Rafaela , Dª. Inés , la entidad Grupo El Abarcadoriu, S.L., y la entidad Hotel Lagos de Covadonga, S.L., contra D. Norberto , Dª. Marí Jose , D. Romeo y la entidad Cayarga Rodríguez, S.L., representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Diego Cepa, debo declarar y declaro:

a) La extinción del régimen de propiedad horizontal del edificio de la AVENIDA000 núm. NUM000 de Cangas de Onís y su sustitución por una copropiedad ordinaria.

b) El derecho de los demandantes a cesar en la indivisión.

c) Haber lugar a la extinción del condominio que, junto con los demandados, ostentan los demandantes sobre el inmueble de autos.

d) El derecho de sus representados a promover la venta del mismo en pública subasta judicial con admisión de licitadores extraños, repartiendo el precio que se obtenga entre las partes, en proporción a sus respectivas cuotas de participación en el condominio.

e) Procédase a la cancelación en el Registro de la Propiedad de la inscripción del régimen de propiedad horizontal del edificio de autos y la inscripción del mismo a nombre del adjudicatario al que corresponde en la subasta judicial que al efecto se celebre.

f) Con imposición de costas a los demandados.'.-

SEGUNDO.-Contra la expresada resolución se interpusieron por la partes codemandadas sendos recursos de apelación, de los cuales se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanciaron los recursos, señalándose para deliberación y fallo el día treinta y uno de Mayo de dos mil dieciséis.-

TERCERO.-Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.-En la demanda rectora de este proceso parte de los propietarios del edificio nº NUM000 de la AVENIDA000 , de Cangas de Onís, ejercitan frente a los restantes, con carácter principal, la acción prevista en el art. 23.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que prevé que el régimen de propiedad horizontal se extingue por destrucción del edificio, salvo pacto en contrario, añadiendo que 'se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro'. La sentencia de primer grado, tras un detenido examen de las excepciones procesales, la normativa aplicable y la prueba practicada en autos, consideró que, efectivamente, se daba tal supuesto en el caso analizado y acordó la extinción del régimen de propiedad horizontal de dicho edificio, al tiempo que declaró el derecho de los demandantes a cesar en la indivisión y a promover su venta en pública subasta, todo ello con imposición de costas a los demandados.

Estos últimos, que se agrupan bajo dos representaciones y asistencias letradas diferentes, formularon sendos recursos de apelación a fin de lograr la total desestimación de la demanda. Al coincidir en muchos de los motivos, los dos recursos serán analizados conjuntamente cuando las cuestiones sean comunes a ambos.

SEGUNDO.-Si bien uno y otro recurso comienzan cuestionando la actuación de quien fue designado perito judicial, este tema será abordado posteriormente, al examinar los motivos relativos a la valoración de la prueba practicada en autos.

El ordenado estudio de las cuestiones suscitadas en fase de apelación exige comenzar en el análisis de las excepciones procesales y de fondo esgrimidas por la representación de D. Norberto y otros, todas las cuales deben ser rechazadas.

Se alude a una insuficiente motivación de la sentencia de primer grado 'por carecer de fundamento científico y de razón', lo que conllevaría la infracción de lo establecido en el art. 218 LEC , cuando dicha resolución, en realidad, lo que cabe es calificarla de modélica; en ella se examinan por separado y con profundidad las distintas cuestiones planteadas, explicando las razones por las que la juzgadora opta por una u otra solución, facilitando así el conocimiento, tanto para las partes como para el Tribunal de apelación, del porqué de la decisión tomada, que es lo que constituye precisamente el fundamento de ese deber de motivación según ya pacífica jurisprudencia tanto del Tribunal Constitucional como del Tribunal Supremo.

Reiteran, por otro lado, dichos recurrentes la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, tanto por no haber sido llamado a los autos el presidente de la comunidad de propietarios del inmueble como los inquilinos de los locales situados en la planta baja del edificio. Sorprende que se reitere la necesidad de llamar al presidente de la comunidad cuando esta alegación ya fue desestimada por Auto de 30 de octubre de 2013 (f.2109 y siguientes), con el que se aquietó la parte en este punto pues sólo lo impugnó con relación a los arrendatarios. En cualquier caso, la desestimación de este alegato resulta patente desde el momento en que en este litigio están personados todos los propietarios del inmueble y, además, las partes, tanto en la audiencia previa como luego en el acto del juicio, admitieron que al tiempo de presentarse la demanda no se había designado presidente, que sólo fue nombrado un año más tarde en la persona del representante de una de las sociedades litigantes.

Y en cuanto a la presencia de los arrendatarios, debe recordarse que el art. 12 LEC limita esta figura del litisconsorcio pasivo necesario al supuesto en que 'por razón de lo que sea objeto del juicio la tutela jurisdiccional solicitada sólo puede hacerse efectiva frente a varios sujetos conjuntamente considerados'. Ello exige, claro está, la presencia en este litigio de todos los comuneros, pues a todos ellos afecta directamente la decisión que aquí se tome, que versa sobre la propiedad del inmueble y el régimen de dominio aplicable. Pero tales cuestiones son ajenas a los arrendatarios y a los vínculos que les unen a los respectivos propietarios. Es cierto que esos contratos locativos pueden verse afectados de modo indirecto o reflejo por el resultado de este pleito, pero la jurisprudencia es clara al limitar la viabilidad de esta excepción a quienes puedan verse afectados por la sentencia de modo directo, a aquéllos que puedan ser alcanzados por los efectos de la extensión de la cosa juzgada por ser la misma la relación jurídico-material sobre la que se produce la declaración; sin que, por el contrario, sea de aplicación respecto de aquellos terceros a los que los efectos de la sentencia alcancen indirectamente, de modo reflejo o por simple conexión, tal y como ya razonó con acierto el juzgador de instancia en los autos de 30 de octubre de 2013 y 13 de febrero de 2014.

La falta de legitimación activa se plantea, por último, por el hecho de que dos de las demandantes, Doña Eugenia y Doña Inés , habían vendido sus propiedades en el inmueble a otra de las sociedades accionantes, con lo que, al no ser ya propietarias, nada podrían reclamar aquí. Como fundamento de esta excepción esgrimen el contenido del documento privado de 5 de julio de 2006, en el que, efectivamente, vendían los predios de los que eran titulares a la entidad 'Lagos de Covadonga, S.A.', así como la escritura de 9 de noviembre de 2015, en el que la citada Doña Inés y quienes sucedieron a Doña Eugenia , D. Bernardino y Doña Carmela , vendían un local al 'Grupo el Abarcadoriu, S.L.', que es también parte en este litigio. Baste reproducir aquí lo ya razonado en la sentencia de primer grado para rechazar esta excepción. En nuestro ordenamiento jurídico no basta el acuerdo de voluntades para transmitir la propiedad. Es necesaria, además, la tradición o entrega de la cosa, bien sea física, bien ficticia o instrumental en la forma prevista en la ley ( arts. 609, 1.462 y concordantes C.C .). Pues bien, al tiempo de interponerse la demanda (1 de septiembre de 2011) nada se justificó acerca de que tras la firma de ese documento privado se hubiera producido la entrega, en una u otra forma, o la toma de posesión por el comprador de los inmuebles vendidos, con lo que no puede entenderse transmitido el dominio. Existía entonces únicamente un acuerdo obligacional, que desenvolvía sus efectos interpartes, pero que no privaba de la condición de propietarios a dichas demandantes ni, en consecuencia, de su condición de parte legítima para el ejercicio de esta acción al tiempo en que fue formulada, que es el que debe contemplarse aquí. Es esta misma razón, la de ser un hecho ajeno al momento de interponerse la demanda, la que lleva a considerar intrascendente la posterior venta en escritura pública llevada a cabo después de terminado el juicio en primera instancia, que, además, se realizó a favor de otro de los codemandantes, con lo que ninguna incidencia tiene en la prosecución de este litigio.

Por último, en cuanto a la diligencia final acordada en la instancia, referida a la comparecencia del perito judicial, su práctica venía obligada por su anterior incomparecencia debida a causas médicas justificadas, debiendo darse aquí por reproducidos, en los demás, los acertados razonamientos que se contienen en el Auto de fecha 18 de diciembre de 2015, f.2.779 y S.S., en el que se abordó esta cuestión.

TERCERO.-En cuanto al fondo de la controversia, ambos recursos cuestionan, en primer término, cual deba ser la normativa a tener en cuenta para proceder a la valoración del inmueble, y, más concretamente, impugnan que se haya aplicado al caso el Real Decreto 1020/93, que tiene por objeto únicamente la valoración a efectos del catastro y, por el contrario no se haya acudido a la Ley 1/2001, de 6 de marzo, del Patrimonio Cultural de Asturias o a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. La importancia de la decisión que se tome radica principalmente en que en la segunda de las normas indicadas expresamente se prevé que a los efectos de ruina económica la valoración del coste de reposición 'no se verá afectada por coeficiente alguno de depreciación por edad'. La Orden ECO 805, por su parte, prevé factores de depreciación física y funcional ( art.4 y 19), conllevando el de antigüedad una minusvaloración incluso muy superior a la prevista en el citado Real Decreto 1020.

Lo que debe destacarse aquí es que se está en el ámbito civil, no en el administrativo, y lo que se busca es hallar cual sea el valor real de la edificación en el momento presente y cual el que alcancen las reparaciones necesarias para dejarlo en el estado adecuado para su normal habitabilidad, subsanando las deficiencias que presente. Es la comparación entre ambos valores la que permitirá optar por una u otra solución respecto de la aplicación del art. 23 de la Ley de Propiedad Horizontal y determinará, en consecuencia, el éxito o fracaso de la demanda.

En esa búsqueda del valor real debe descartarse la normativa urbanística que prescinde del factor de antigüedad para valorar un edificio. Por concretas razones de conservación del patrimonio objeto de especial protección, establece esa normativa que, a efectos de declaración de ruina administrativa, no se tenga en cuenta la edad para determinar el coste de reposición. Pero se está ante una ficción que puede encontrar justificación en ese concreto ámbito, ya que la realidad es notoriamente distinta, y no precisa de mayores razonamientos, pues un edificio pierde valor en el mercado con el paso del tiempo dado que su vida útil no es indefinida, como no lo es la de los materiales que lo componen, sino sujeta al paso del tiempo, de tal modo que un adquirente no va a satisfacer el mismo precio por una casa de reciente construcción que por otra de similares características pero que tenga varios años de antigüedad, y menos si está cercana al que suele considerarse como término medio de esa vida útil, si no han mediado reconstrucciones o rehabilitaciones integrales, que tanto el Real Decreto 1020 como la Orden ECO 805 parecen referirlo a los 100 años.

Es consciente esta Sala de que han recaído resoluciones, en especial en aplicación del art. 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que contempla un supuesto de ruina cercano al del art. 23 LPH , que han aplicado la normativa urbanística y prescindido del factor de antigüedad para proceder a la valoración del inmueble. Incluso en el seno de esta misma Audiencia se han dictado resoluciones en tal sentido, como la de 22 de diciembre de 2006, de la Sección Sexta, en la misma línea que parece seguir la de la Sección 3ª de Valladolid, de 9 de octubre de 2009. Otras por el contrario, destacando el ámbito civil de la controversia y la necesidad de estar a los precios reales o de mercado, sí aplican el factor de depreciación por la edad del edificio y defienden que es el Real Decreto 1020/93 el instrumento más adecuado para lograr ese fin, descartando la normativa urbanística (así sentencias de esta Audiencia de 20 de mayo de 1994 , 2 de diciembre de 1997 , 18 de febrero de 1998 y 10 de diciembre de 1999 de la Sección Primera ó 19 de julio de 2000 , 31 de julio de 2003 , 8 de marzo de 2005 , 18 de abril de 2011 y 21 de septiembre de 2012 de la Sección Séptima ). Por último, otras resoluciones, conscientes del específico ámbito y fines para la que fueron dictados el Real Decreto 1020 y la Orden ECO 805, han evitado su aplicación automática a estos casos, pero sin prescindir de tomar en consideración las distintas pautas y factores de valoración que en ellos se establecen siempre que permitan aproximarse en la mayor medida posible a la determinación del valor de mercado del inmueble (así, sentencia de la Sección 4ª de Barcelona, de 14 de marzo de 2012, ó de la Sección 5ª de Sevilla , de 15 de Enero de 2007 ).

Es esta última línea la que parece más correcta. Tales normativas tienen por objeto fijar el modo de realizar valoraciones a efectos administrativos o catastrales o financieros, si bien estas últimas, el Decreto 1020 y la Orden ECO 805, insisten en que lo que se busca con ellas es hallar el valor real o de mercado (norma 3 del Real Decreto 1020 ó arts. 15 y siguientes de la Orden ECO). La determinación de ese valor puede realizarse también por otros métodos, como el comparativo, pero el más fiable y objetivo, a juicio de esta Sala, es calcular el coste de reposición (es decir, el coste de construcción de un edificio similar, incluyendo junto a la ejecución material, honorarios, gastos generales y beneficios, licencias, tasas e impuestos). Este sistema es el seguido por ambas normas y permite conocer cual sería el valor de la construcción a nuevo. A partir de ahí, habrá que fijar cual sea el valor real de la edificación y para ello se tendrá en cuenta su antigüedad, estado de conservación y demás factores de una u otra índole que puedan incidir en ese resultado final. Es ahí donde habrá de ponderarse la aplicación de los factores de corrección que señalan tales normas, y determinar si resultan o no de aplicación al caso ó si existen otros a tener en cuenta, que es lo que se analizará a continuación.

Lo que no cabe es pretender aplicar al coste de reposición los coeficientes de multiplicación de valores catastrales, consecuencia bien de valoraciones masivas, bien de las ejecutadas en años pretéritos, bien de la variación en el valor del suelo, pues, como se dice, ese coste de reposición se calcula ya con valores reales, por lo que su resultado no ha de ser objeto de revalorización alguna. De ahí que no sea de aplicación al caso la ponencia de valores de ese ámbito territorial, a la que alude la norma 22 del Real Decreto 1020, más aún cuando aquí no ha de ser tenido en cuenta ni el valor del suelo ni la situación de la finca, como ya ahora admiten todas las partes, que son los dos factores que inciden decisivamente en esa actualización que preconizan los apelantes.

CUARTO.-Ya se ha adelantado que la cuestión nuclear en este proceso es la determinación del valor de la construcción y el de las reparaciones necesarias para subsanar las deficiencias que presenta. En este análisis resultan especialmente relevantes las pruebas periciales practicadas con esta finalidad. Los apelantes insisten en la falta de imparcialidad y objetividad del perito designado judicialmente, D. Herminio . Incluso una de las defensas solicita que se declare la nulidad de esa pericia y reitera, una vez desestimada la recusación de dicho perito, la acusación de parcialidad tal y como permite el art. 127.4 LEC .

De las actuaciones practicadas en el incidente de recusación en modo alguno quedó demostrado que el Sr. Herminio estuviera incurso en alguna de las causas invocadas: amistad íntima con una de las partes, pues ni siquiera se probó que conociera a los demandantes con antelación a este proceso; interés directo o indirecto en el resultado del litigio, ya que nada se acreditó acerca de que del mismo pudiera derivarse alguna ventaja o beneficio, o desventaja o perjuicio para él, en los que pudiera traducirse ese hipotético interés; o haber tenido conocimiento o relación con el objeto del litigio antes de su designación como perito, de lo que tampoco existe evidencia alguna.

En realidad, las imputaciones que se efectúan a dicho perito giran en torno a la relación que mantiene con uno de los peritos designados por los demandantes, el Sr. Raúl , que los apelantes califican de amistad íntima o de colaboración muy estrecha. Ahora bien, aunque ello fuera cierto, la causa de recusación se refiere a la relación con la parte litigante, no con otros profesionales que intervengan en el proceso ( art. 124 LEC y 219.9 LOPJ ). De hecho, el perito judicial admitió haber participado en trabajos en los que también había intervenido Sr. Raúl (en autos quedaron reflejadas un total de seis obras en las que habían intervenido ambos entre el año 2009 y el 2013, f.102 del incidente), estando precisamente al tiempo de elaborar el dictamen llevando a cabo una obra conjunta, que calificó de compleja, y que explicaría las numerosísimas llamadas telefónicas entre ambos profesionales en aquellas fechas.

El Sr. Herminio afirmó que su relación con Sr. Raúl no era de amistad y no sobrepasaba los límites de lo meramente profesional, por otro lado habitual entre personas que realizan labores de similar naturaleza en un ámbito geográfico más o menos reducido como es el Principado de Asturias. Otros datos que se esgrimen para afirmar la parcialidad de dicho perito tampoco son decisivos, como sucede con que se hubiese entrevistado para elaborar su dictamen con el testigo-perito de la parte demandante Sr. Juan Antonio , pues éste había examinado la estructura del edificio, y entra dentro del cometido del perito lograr la máxima información posible sobre el objeto de la pericia. El que hubiera excusado su presencia el día que debía comparecer en el juzgado lo justificó con un informe médico de su dolencia, lo que es compatible con el hecho de que dos días después se encontrara en buen estado de salud como revela el informe de detectives elaborado al efecto. Otras aseveraciones o insinuaciones quedaron desvirtuadas en la vista de ese incidente, en especial a través de la declaración del testigo D. Adrian .

No desconoce esta Sala que la actuación del Sr. Herminio , acudiendo a examinar las obras con el perito de una de las partes y sin solicitar la intervención de los restantes, hubo de provocar las lógicas suspicacias, luego acrecentadas a la vista del resultado de su informe, contrario a los intereses de los recusantes. Esta circunstancia, que no determina recusación ni nulidad alguna, obliga a valorar su dictamen con las lógicas cautelas, no menores que las que han de tenerse presentes al analizar las restantes periciales, dada la cercanía que unos y otros muestran con las partes que respectivamente los designaron, llegando a intervenir unos y otros en distintas obras realizadas en el inmueble, para en sus informes alinearse de modo cuando menos llamativo con las tesis de quienes les trajeron al proceso.

Por sus conocimientos técnicos, los peritos auxilian a los tribunales en el esclarecimiento de los hechos, sometidos a juramento o promesa de decir verdad y de actuar con la mayor objetividad posible, teniendo en cuenta tanto lo que pueda favorecer como perjudicar a cualquiera de las partes ( art. 335 LEC ). Las diferencias sustanciales, habituales en los procesos y aquí manifiestas, entre los dictámenes de una y otra parte litigante más que facilitar, dificultan la labor del juzgador, que carece de esos conocimientos específicos. Deberá procederse a un examen detenido de esos dictámenes para optar por unos u otros o por la combinación de varios, a la vista de su motivación y razones en que se apoyan, para alcanzar las conclusiones que procedan, según las reglas de la sana critica ( art. 348 LEC ), teniendo en cuenta también el resultado del resto de la prueba practicada en autos. Este estudio se abordará a continuación, comenzando, alternando el orden seguido en los recursos, por analizar el estado del edificio y el coste que supone su reparación.

QUINTO.-Aún cuando no puede afirmarse que el estado del edificio litigioso sea de total ruina física o que amenace desplome o que tenga un problema estructural generalizado y severo (véanse en este sentido informes de OTQ y de CETEMAS), en especial por la solidez de los muros de carga que le sirven de soporte, sí cabe sostener, como hace la juzgadora de instancia, que se está ante un caso de ruina funcional, al menos en cuanto a las plantas altas del inmueble, que impide actualmente su habitabilidad. Basta observar las numerosas fotografías incorporadas a los diversos informes obrantes en autos para evidenciar los importantes defectos que presenta en la cubierta, en concreto en su parte central, tanto en las tejas que sirven de cubrición como en la estructura de madera que la sustenta, así como el estado lamentable de los aleros, los desconchados de la fachada, la pudrición de varios pilares de madera en sus encuentros con los muros, el mal estado de los forjados ó entramados horizontales, en especial bajo los cuartos húmedos, las grietas en la tabiquería, las muy deficientes instalaciones, tanto de fontanería como eléctrica, los parciales hundimientos tanto en zonas privativas como en las comunes, o la entrada de agua en el interior del edificio que agrava los problemas apuntados. No se trata aquí de analizar cual es la causa última a la que obedece ese estado de cosas. Sin perjuicio de las acciones que puedan asistir a las partes para exigir las responsabilidades que procedan (de hecho ya está en curso una denuncia penal), en esta clase de acciones, al igual que en la prevista en el art. 128 LAU , lo que se trata es de determinar cual es el estado del edificio, como hecho objetivo, al margen o con independencia de cual fuera la causa que lo motivara, ya derivada del transcurso del tiempo, ya de un siniestro, ya de la mala calidad de los materiales, de defecto o ausencia de mantenimiento o cualquier otra.

A esa situación de gran deterioro del inmueble litigioso ya aludió esta Sala en sentencia de 6 de abril de 2005 , que se basaba tanto en informes periciales como en el emitido por el Arquitecto Técnico del Ayuntamiento de Cangas de Onís, y que comprendía deficiencias en cubierta, aleros, canalones y fachadas, que provocaban importantes filtraciones en el interior, y cuya separación se cifraba entonces en 130.128,88€. Deterioros y cantidad a la que ascendía la reparación que hubieron de incrementarse dados los años transcurridos y el hecho de no haberse acometido las obras necesarias para solucionar esos problemas, salvo las puntuales de adecuación de los locales.

El propio catastro señala que el estado del edificio es deficiente, con presencia de abundantes desconchados, grietas y maderas podridas (folios 159 y 2.536). En el mismo sentido insistieron los testigos-peritos Sres. Juan Antonio y Ignacio , que por su cualificación profesional y conocimiento directo de la situación no pueden ser obviados, así como la pericial emitida a instancias de la parte actora y el perito judicial. Este conjunto probatorio han de prevalecer sobre las conclusiones alcanzadas por los peritos designados por los demandados, Sres. Roque y Luis Enrique , que afirman que se trata de daños localizados para cuya subsanación bastarían actuaciones puntuales cuyo costo reducen, respectivamente, a 76.342 y 72.795€, es decir, casi la mitad de lo que ya se había cifrado en la citada sentencia de 2005, pese a que como se ha dicho, el paso de los años y el mal estado de aquellos elementos hubo necesariamente de agravar de modo notable las patologías indicadas, como todos parecen admitir, ya lo imputen sólo al transcurso del tiempo, ya a la ausencia de mantenimiento, intencionada o no.

De ahí que esta Sala, al igual que la juzgadora de instancia, considere más ajustados a la realidad los presupuestos de reparación elaborados por los peritos llamados por la actora y el perito judicial (503.455 € y 528.272 € respectivamente), que ofrecen una solución adecuada para que el edificio recupere razonablemente las condiciones de seguridad, estabilidad, estanqueidad, consolidación estructural y, en definitiva, habitabilidad, sin que implique mejoras en su calidad constructiva o en sus servicios y sin que pueda afirmarse que se extienden a una reconstrucción total, por más que en algunos elementos procedan a su sustitución y no a una simple reparación, bien por no ser esta posible, bien por resultar más costosa.

Las críticas realizadas por los apelantes al informe del Sr. Herminio en este punto deben matizarse. La partida de demoliciones está detallada en cada uno de los conceptos y justificada en el resto del informe. La inclusión de los revestimientos, azulejos o pintura parece obvia, a fin de dejar el edificio en condiciones mínimas de habitabilidad tras reparar los defectos, como también la de las necesarias instalaciones de fontanería, saneamiento y electricidad, y si bien en el título del capítulo 9 incluye la calefacción, con la que no cuenta el edificio, nada cuantifica en tal concepto. Lo que se desconoce es porqué aplica mayores superficies en algunas partidas en este presupuesto de reparación respecto al de reposición, como sucede en la fábrica de ladrillo (995,59 m2 frente a 870,84 m2, lo que supone una diferencia cercana a los 3.000 € incluyendo gastos, que no explicó convincentemente en el acto del juicio). Teniendo en cuenta estas consideraciones opta la Sala por la cuantificación menor de las indicadas, de las dos que parecen más razonables, es decir, la propuesta en la pericial de la actora por valor de 503.455 €.

SEXTO.-Por el contrario, en orden a calcular el valor del edificio debe descartarse la cuantificación del coste de su ejecución material efectuada en la pericial llevada a cabo a instancias de la actora, por dos razones. Por un lado, parte de una superficie equivocada, inferior a la real (1.874,44 m2 según el informe del perito judicial, una vez corregido el error de suma puesto de manifiesto en el juicio, frente a los 1.719 m2 que señala aquel dictamen) y, además toma como base de cálculo la hoja del Colegio de Arquitectos de Asturias, prevista como valor orientativo a efectos del visado colegial, que todos los demás peritos, incluido el judicial, destacan que no se ajusta al valor real de la construcción sino que es claramente inferior.

Tampoco merece un juicio positivo el informe elaborado por el perito de los demandados, Sr. Roque . Parte éste de un coste de ejecución material de 1.554.804,16 €, a razón de un precio unitario de 830,336 m2, tomando como referencia el valor comparativo de una edificación que viene realizándose en Gijón, que por sus diferencias constructivas es difícilmente asimilable al litigioso; de modo alternativo acude al módulo establecido en la revista de Precios de la Construcción EME 2, aplicando el precio establecido para la primera categoría (747,62 €) que comprende edificios con servicios con los que no cuenta el aquí analizado (calefacción, ascensores, altas calidades en pavimentos, revestimientos y carpintería, mobiliario alto y bajo de cocina...-véase ficha al f.555, en el informe emitido por Don. Luis Enrique ) y, sin embargo, luego, en vez de depreciarlo, lo eleva en base a una serie de consideraciones subjetivas difícilmente evaluables. Por último, acude al sistema de valor de reposición partiendo de un módulo básico al que añade diversos factores de incremento para alcanzar la suma de 3.919.142,50 € de ejecución material, cantidad a todas luces desproporcionada a la vista de los propios valores que él ofrece por aplicación de los métodos anteriores, a los que concede mayor fiabilidad.

Sorprendentemente pese a lo elevado de la cifra, el otro perito nombrado por los demandados llega a cuantificar el coste de ejecución material en una suma muy próxima: 1.552.000,15 €, y ello pese a utilizar un sistema diferente, el de valorar separadamente las distintas unidades de obra con arreglo a una base de precios de la construcción, llegando así a un precio unitario de 828,73 €/m2, que confronta con el citado de la revista EME 2 de 747,62 €/m2, que también adapta al alza para llegar a los 834,318 €/m2. Debe advertirse que en este informe se incurre en errores relevantes de medición, como en la partida 1.02, que contempla la excavación de un sótano completo cuando en realidad sólo existe en una pequeña parte, o se establecen precios notablemente elevados en fontanería (69,85 €/m2) y electricidad (130,19 €/m2) cuando él mismo, cuando acude al método comparativo, les asigna un valor de 33,269 €/m2 y 20,201 €/m2 respectivamente (f.426), tal y como puso de manifiesto el perito judicial. Bastaría la corrección de estas partidas para que la suma final de ejecución material fuera similar a la que propone el perito judicial.

Opta la Sala por la cifra de ejecución material que arroja el dictamen elaborado por este último perito (1.107.295,73 €), intermedia entre la ofrecida por la pericial de la actora (836.578,40 €) y las señaladas por los peritos de los demandados antes indicadas. Realiza este perito un estudio preciso y minucioso del coste de cada unidad de obra, para llegar a la conclusión indicada en la que no se observan los errores en que incurrieron los otros peritos. Aunque la cantidad resultante (590,73 €/m2) es inferior a la que resultaría de la aplicación de precios medios de construcción que señala la revista EME 2, ello es consecuencia lógica de la necesidad de disminuir el precio del metro cuadrado teniendo en cuenta las diferencias de calidades e instalaciones entre las que se describen en esa base y las del edificio litigioso, lo que luego se tendrá en cuenta en la aplicación de los factores de corrección a considerar. De lo que se trata es establecer el coste de reposición de un edificio similar al litigioso y no de otro con calidades o instalaciones superiores o de las que carece este inmueble. Lo que no cabrá, por ello, es luego despreciar la suma a la que se llegue por esas carencias o inferior calidad.

SÉPTIMO.-La indicada suma (1.107.295,73 €) deberá ser incrementada en un 19% de gastos generales y beneficio industrial, 8% de IVA, 13% de honorarios técnicos e IVA correspondiente (21%), y 5,5% de licencias y tasas, para llegar a la suma de 1.658.175,36 € (véase cuadro al f. 2460, en la pericial judicial), porcentajes de aplicación en los que están conformes todas las periciales. A ellos añaden los peritos Roque y Luis Enrique sendos incrementos del 2,5% por impuestos no recuperables y 2% por gastos de administración promotor, calculados sobre el coste de ejecución material. Efectivamente, estas partidas aparecen reflejadas en la Orden ECO/805/2003 como a tener en cuenta para conocer el valor de mercado de un edificio (art. 18) y se trata de gastos reales que han de realizarse en la reposición del edificio (así, por ej. los impuestos de actos jurídicos documentados). En consecuencia, la suma resultante ha de incrementarse en otros 22.145,91 € y 27.682,39 €, llegándose a un total de 1.708.003,66 €).

OCTAVO.-Resta por analizar el importe de las obras de adecuación llevadas a cabo en los locales, que el perito judicial cifra en 170.759,64 €, el perito Don. Roque lo eleva a 406.855,29 € y Don. Luis Enrique a 416.611,36 €, mientras que no se contempla en la pericial de los demandantes. Parece claro que sí ha de computarse pues el coste de reposición antes calculado se hace sin tener en cuenta el acabado que pueda tener la planta baja, los distintos locales, que en construcción se presentan diáfanos y en el caso analizado están adaptados a la actividad comercial que allí se realiza.

Los peritos de los demandados parten de un precio unitario, que no justifican, de 450 ó 440 €/m2 para dos predios, y de 260 ó 250 €/m2 para los otros dos. El perito judicial, por su parte, toma como base las partidas y mediciones que se recogían en los correspondientes proyectos de adecuación de dos de los locales y aplica los precios actualizados de una base de la construcción, que, como quiera que arroja una cifra inferior a la prevista en los proyectos, la descarta para tomar ésta como referencia, incrementándola incluso en uno de los casos al apreciar su mayor valor. Este método parece más razonable y justificado que el anterior y tiene en cuenta, además, la superficie real de los locales sin incluir parte proporcional de los elementos comunes como se hace de contrario, y la diferente valoración que han de merecer en uno de los locales las obras realizadas en la planta baja y en el sótano. Opta la Sala por ello por estar a la cifra señalada por dicho perito judicial, si bien incrementando la suma resultante en los conceptos de impuestos no repercutibles y administración promotor, como ya se razonó anteriormente, a aplicar sobre el coste de ejecución material (113.839,76 €), con lo que resulta que deben adicionarse otros 2.276,79 y 2845,99 €, lo que lleva a un total (170.759,64 + 2.276,79 + 2.845,99) de 175.882,42 €.

Sumando esta cifra a los 1.708.003,66 € antes indicados se llega a la cantidad de 1.883.886,08 como coste de reposición final del edificio. Debe advertirse en este punto que se desconoce si, dado el método analítico o por unidades de obra seguido por el Sr. Herminio , el error de suma sufrido en la concreción de la superficie total del edificio -menos de 31 m2 en el cómputo total- podría alterar este resultado final. En cualquier caso, la escasa variación que conllevaría no incidiría en ningún caso en el sentido de esta resolución, como a continuación se verá.

NOVENO.-Como ya se razonó en el fundamento tercero de esta sentencia, para hallar el valor real de mercado del edificio debe tenerse en cuenta cual es su antigüedad y su estado de conservación. Lo calculado hasta ahora es el valor a nuevo del inmueble litigioso. Lo que se trata es de saber cual es su valor actual, tal y como se encuentra al tiempo de este proceso, para determinar si el coste de las reparaciones excede o no del 50 por ciento.

En primer lugar, ha de tenerse en cuenta la antigüedad del edificio, construido en 1927, es decir, contaba con 84 años al tiempo de iniciarse este proceso. A esa antigüedad el Real Decreto 1020 aplica un coeficiente de depreciación del 0,41 (norma 13). Esa edad es predicable de la totalidad del inmueble, salvo que se hayan realizado obras integrales de reconstrucción o rehabilitación, que en este caso no tuvieron lugar, pues a todos afecta por igual el transcurso de la vida útil del edificio y la correspondiente degradación o agotamiento de los materiales. Otra cosa es que en la planta baja y en alguna vivienda se hubieran realizado obras de adecuación o reforma, que sí habrán de tenerse en cuenta al aplicar el factor de conservación.

Ese coeficiente del 0,41 en modo alguno parece excesivo dada la notable antigüedad del inmueble. Obsérvese que la repetida Orden ECO 805/2003 aplica una reducción notablemente superior en el art. 19 (multiplicar el valor de reemplazamiento bruto por el cociente de dividir la antigüedad el inmueble entre su vida útil total, que se calcula en 100 años) en la técnica de valoración que denomina de amortización, lo que conduciría a una suma claramente inferior. La aplicación de ese 0,41 lleva a reducir el valor del edificio a la cantidad de 772.393,29 €.

No comparte esta Sala las apreciaciones del perito judicial acerca de la aplicación de otros coeficientes. El funcional, previsto para construcciones, diseños, instalaciones o usos inadecuados u obsoletos, porque ya se ha dicho que al calcular el valor de reposición se ha tomado en consideración un edificio similar al actual y no otro de calidades superiores, con lo que, además de no estar suficientemente justificadas las razones de aplicación de este coeficiente, que parecen ya implícitas en el de antigüedad, se estaría gravando ese coste de reposición con algo que ya se tuvo en cuenta a la hora de establecerlo. Y el de cargas singulares por que si bien es cierto que la especial protección de que goza el edificio coarta y dificulta la libertad en el diseño y en la construcción, debiendo respetarse su configuración estructural, su envolvente exterior y sus elementos significativos, lo que encarecerá la ejecución de las obras, ese superior coste contrasta con el mayor valor del edificio derivado de esa singularidad, de tal modo que, prudencialmente, se compensan y anulan el factor al alza que propugnan los demandados y a la baja que señala el perito judicial, derivados de ese mismo concepto.

En cuanto al factor de conservación, como bien indica el perito judicial, ha de tenerse en cuenta el diferente estado en el que se encuentran los distintos espacios del inmueble, normal (un 39% de su superficie), regular (un 9%), deficiente (un 38%) y ruinoso (un 14%). Ahora bien, la media de estos grados de conservación no lleva a la consideración de deficiente que hace el perito para aplicar a todo el inmueble, sino a una intermedia entre regular y deficiente. De ahí que, estableciendo el R.D. 1020 un coeficiente del 0,85 para la conservación regular y un 0,50 para la deficiente, se considere más adecuado fijarlo en un intermedio de un 0,70, que, aplicado a la cifra anterior, lleva a una cifra final de 540.675,30 €. La aplicación de este factor, a añadir al de antigüedad, tiene su razón no sólo en venir contemplado en el R.D. 1020, sino en que es evidente que el precio de un inmueble, de una misma antigüedad, es diferente según esté o no mejor conservado. Sin que ello suponga tampoco duplicidad con el hecho de que se hayan valorado las obras de reparación, pues se trata de dos elementos distintos, a confrontar entre sí, el valor real del inmueble y el de tales obras, según contempla el art. 23 LPH .

DÉCIMO.-Conclusión de todo lo anterior es que el importe de las obras de reparación superan ampliamente el cincuenta por ciento del valor del edifico para aproximarse al 100 por 100 (503.455 € frente a 540.675 €), lo que ha de llevar aquí a ratificar el acogimiento de acción ejercitada. No cabe argumentar frente a la valoración indicada el importe de las sucesivas ventas de espacios privativos del inmueble, pues además de ser muy diferentes los precios pactados por metro cuadrado en unos y otros casos (según se tratara de viviendas o locales), debe tenerse en cuenta que la repercusión del valor del suelo, que aquí no se computa, es decisiva en la cantidad satisfecha. Por el contrario, en la sentencia de esta Sala, ya citada, de 6 de abril de 2005 , se establecía que el valor de una vivienda de ese edificio, excluido el suelo, era de 39.061,30 €. Si se tiene en cuenta que esa vivienda tenía 174,07 m2 (sentencia de primera instancia dictada en aquel proceso, folios 224 y siguientes), la cifra que se obtiene extrapolando tales sumas al total del edificio es similar, incluso inferior, a la antes indicada (resultaría un valor de 224,40 €) m2, que, multiplicados por la total superficie, alcanzaría una cifra de 420.624 €).

UNDÉCIMO.-En lo que sí deben acogerse ambos recursos es en cuanto cuestionan la condena al pago de las costas. Ya se ha visto que existen sentencias de diferente signo en orden a determinar cual sea la normativa a aplicar y a si debe computarse o no en estos casos el factor de depreciación por antigüedad, decisivo en el aquí enjuiciado. La presencia de criterios y decisiones judiciales contradictorias ha sido conceptuada como generadora de serias dudas jurídicas, a los efectos de apartarse del criterio del vencimiento que rige en esta materia, según permite el art. 394 LEC . A ello se añaden las dificultades inherentes a toda valoración, más aún en un supuesto tan complejo como el presente, de las que son exponentes los resultados tan distantes que arrojan los dictámenes periciales obrantes en autos.

Sin que, al estimarse los recursos en este extremo, proceda tampoco hacer expresa declaración de las costas aquí causadas ( art. 398 LEC ).

Fallo

Estimar en parte los recursos de apelación interpuestos por Don Juan y D. Marcial y por D. Norberto , Dª. Marí Jose y D. Romeo frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Cangas de Onís en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 578/2011, la que revocamos en el solo sentido de no hacer expresa imposición de las costas causadas en primera instancia.

Confirmamos sus restantes pronunciamientos, sin hacer tampoco expresa declaración de las costas aquí causadas.

Devuélvase a los apelantes los depósitos constituidos para recurrir.

Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C ., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss . y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C ., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍASante éste Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Santander 3370 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.