Sentencia Civil Nº 206/2006, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 460/2005 de 06 de Abril de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00206/2006

Fecha: 6 DE ABRIL DE 2006

Rollo: RECURSO DE APELACION 460 /2005

Ponente: ILMO. SR. D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

Apelante: Nuria

PROCURADOR:SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Apelado: Amanda

PROCURADOR:DªMª BELEN MARTINEZ VIRGILI

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 711/2004

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 2 DE MÓSTOLES

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D.ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

D.CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En MADRID , a seis de abril de dos mil seis .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 711/2004, procedentes del JUZGADO DE 1A.INSTANCIA N. 2 de MOSTOLES , a los que ha correspondido el Rollo 460/2005 , en los que aparece como parte apelante D. Nuria SIN PROFESIONAL ASIGNADO , y como apelada Dª. Amanda representado por la procuradora D.ª MARIA BELEN MARTINEZ VIRGILI , y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO .

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 711/2004, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 2 de los de Móstoles , fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por la Ilma. Sra. Dª. Pilar Saldaña Cuesta Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Móstoles se dictó sentencia con fecha 9 de Febrero de 2005 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente:"Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Garcia Letrado en nombre y representación de Nuria contra Amanda representado en autos por el Procurador Sra. Poveda Guerra debo absolver y absuelvo a Amanda de todos sus pedimentos, con expresa condena en costas de la parte actora."

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandante,la Procuradora Sra. Dª. Yolanda Garcia Letrado, dándole traslado del mismo a la parte demandada quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado ; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 5 de Abril de 2006.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - La parte actora interesó la declaración de validez y eficacia del contrato de opción de compra de la vivienda, contenido entre las cláusulas de un contrato de arrendamiento sobre aquélla y firmado el día 5 de julio de 1996, donde se habían fijado dos fechas, la de 5 de julio de 1998 para que el precio de adquisición ascendiera a 15.700.000ptas, y la correspondiente a la terminación del contrato de arrendamiento prevista para el día 5 de julio de 2001, en cuyo caso el precio sería de 16.700.000ptas. Del mismo modo pidió que se declarara perfeccionado el contrato de compraventa por el precio fijado en la opción de compra al haber ejercitado ésta en fecha 26 de abril de 2004 pues considera que la prórroga del contrato de arrendamiento lleva aparejada también la de la opción de compra.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda razonando que la opción de compra es un contrato distinto al de arrendamiento aunque ambos estén formalmente unidos en un mismo documento, de modo que la prórroga sólo se produjo respecto al negocio locativo pero no en cuanto a la opción, que se extinguió al no ser ejercitada en el plazo convenido.

Recurre la parte actora reiterando sus peticiones y discrepando de los argumentos de la sentencia apelada.

SEGUNDO. - Compartimos y hacemos nuestro el pronunciamiento de la sentencia apelada.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado de forma reiterada que la opción de compra es un contrato atípico sin otra regulación en el Ordenamiento Jurídico que la prevista en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , cuya incidencia afecta únicamente a los requisitos que debe reunir el contrato para acceder al Registro de la Propiedad, de modo que su fuente de regulación será la voluntad de las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 1.255 CC y, subsidiariamente, la construcción doctrinal elaborada por la Jurisprudencia (por todas, STS de 1 de diciembre de 1992 ). De acuerdo con esos criterios, las condiciones para reconocer esa figura contractual se encuentran en el otorgamiento al optante del derecho unilateral de decidir la compra; la identificación del objeto a comprar; la fijación de un precio determinado; y la concreción de un plazo para el ejercicio del derecho. Respecto a este último presupuesto se dijo por el Alto Tribunal que si en el contrato de arrendamiento se hace mención a la duración del contrato, la opción no se extenderá a sus prórrogas, salvo que expresamente las partes hubieran pactado lo contrario (STS se 29 de mayo de 1996 ). También se dijo que la duración del contrato de opción de compra no puede ser indefinida pues de ese modo quedaría al arbitrio de una sola de las partes incumpliendo así lo dispuesto en el artículo 1.256 CC (STS de 6 mayo 1994 ).

En el caso que nos ocupa se advierte cómo en la cláusula décima se regula la opción de compra en términos inequívocos sin ofrecer dudas en cuanto a la voluntad expresada por los contratantes respecto al establecimiento de dos posibles momentos límites para el ejercicio del derecho atribuido a la arrendataria, el día 5 de julio de 1998 y el de finalización del contrato, señalado en la estipulación segunda como el 5 de julio de 2001. No hay previsión alguna fuera de esas dos fechas, ni se regula la posibilidad de prorrogar el derecho de opción junto al arrendamiento. Tampoco permite interpretaciones extensivas por deducción favorables a la prórroga de la opción, pues se utiliza una fraseología cuyo único entendimiento posible es que sólo se dan los dos plazos señalados, terminando la opción con la finalización del contrato. Si hacemos la interpretación acudiendo a la posible intención de las

partes llegamos a la misma conclusión, pues no otra puede ser que la fijación de dos precios diferentes en función de la proximidad de la fecha del ejercicio de la opción al inicio del contrato, de modo que la más lejana era superior a la más cercana, muestre la voluntad de adaptar el precio a la evolución creciente del precio de mercado, de modo que la pretendida prórroga sólo podía ser concebible con el aumento del precio, algo sobre lo que no existe ni el más mínimo indicio en la redacción.

Por lo demás, que el artículo 10 LAU 1994 permita la prórroga del contrato de arrendamiento no puede llevar a entender que estipulaciones contractuales mixtificadas con el mismo, vocablo usado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de mayo de 1994 , deban también gozar del mismo privilegio, al cual no pueden acceder si de acuerdo con su naturaleza la extinción del derecho a la opción de compra se produce cuando no se ejercita en el tiempo expresamente pactado. Debe en este sentido recordarse que a la opción de compra no le es aplicable la legislación especial sobre Arrendamientos Urbanos, pues no se trata de un derecho regulado dentro del texto normativo, sino la propia de su condición de contrato atípico, como ya explicamos al comenzar el desarrollo de este fundamento jurídico, siendo a tal efecto indiferente que el arrendamiento fuera anterior o posterior a la vigencia de la actual Ley Locativa.

TERCERO. - Considerando lo dispuesto en el artículo 398 LEC , y vista la desestimación del recurso, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Nuria contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª. Instancia nº 2 de Móstoles de fecha 9 de Febrero de 2005 en autos nº 711/2004 DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con imposición a la apelante de las costas procesales causadas en esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.