Sentencia Civil Nº 216/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 776/2013 de 02 de Junio de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933893,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0013456

Recurso de Apelación 776/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 83 de Madrid

Autos de Juicio Verbal 188/2013

APELANTE:MOIRE DATO, S.L.U.

PROCURADOR D./Dña. ANA BELEN GOMEZ MURILLO

APELADO:D./Dña. Berta

PROCURADOR D./Dña. ARGIMIRO VAZQUEZ GUILLEN

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. BEATRIZ PATIÑO ALVES

En Madrid, a dos de junio de dos mil catorce.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. PABLO QUECEDO ARACIL

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal 188/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 83 de Madrid, en los que aparece como parte apelante MOIRE DATO, S.L.U. representada por la Procuradora Dña. ANA BELEN GOMEZ MURILLO y defendida por el letrado D. EDUARDO FERNÁNDEZ DE BLAS, y como parte apelada Dña. Berta , representada por el Procurador D. ARGIMIRO VAZQUEZ GUILLEN y defendido por el letrado D. FRANCISCO JAIME FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 30/09/2013 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 83 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 30/09/2013 , cuyo fallo es del tenor siguiente:'Que destimando la demanda interpuesta por la representación de MOIRE DATO contra Dª Berta debo declarar y declaro haber lugar a:

Absolver a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra.

Imponer a la actora el pago de las costas procesales ocasionadas a la demandada.'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante MOIRE DATO, S.L.U., al que se opuso la parte apelada Dña. Berta ,y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 21 de mayo de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada que no se opongan a los de esta.

PRIMERO.- El debate

La actora pretendía la resolución del contrato de arrendamiento que le unía con la demandada, por extinción del plazo contractual de acuerdo con el Art. 9 de la L.A.U. de 1994 .

El contrato se extinguía el 31 -1-2008, pero a pesar de haber requerido a la demandada de desalojo en múltiples ocasiones; la ultima el 21-11-2012, y de haber intentado negociar sin éxito, persiste en la ocupación del inmueble sin título bastante.

La demanda se opuso alegado que la relación contractual venia desde antiguo , al menos desde el año 1962, aportando múltiples recibos de renta, y que por tanto estaba sujeta a prórroga forzosa del Art. 57 L.A.U. de 1964

La sentencia de instancia desestimó la demanda, por entender que dada la documentación de la demandada, el contrato estaba sujeto a la L.A.U. de 1964.

SEGUNDO.-La sociedad actora recurre oponiendo dos motivos.

El primero carece de importancia, porque se limita a reproducir las clausulas del contrato en que basa su derecho y los requerimientos de desalojo remitidos a la demandada

En el segundo motivo denuncia error en la valoración de la prueba, que luego desarrolla en el tercero. En este dice que el Juez de Instancia no señala que documento es el que invalida el contrato en que funda su derecho. Dice que los documentos de la demandada no están firmados por los administradores de la sociedad actora, por lo que desconoce su autenticidad.

Por otra parte el documento Nº 1 de la demanda relativo a la actualización de la renta se refiere al piso NUM000 ) el inmueble sito en la C/ DIRECCION000 Nº NUM001 de esta Villa, y el que nos ocupa es el NUM002 ) del mismo edificio.

Los recibos de rentas de los años 1996 y 2001 son también de la vivienda NUM000 ), hay otros del piso NUM003 ) del año 1971, del año 1972 del piso NUM004 ), y de los años 1971 y 1972 del piso NUM000 ). Todos los recibos de renta se refieren al piso NUM000 ) y el contrato litigios es para el piso NUM002 ).

Toda esa documentación evidencia el error del Juez de Instancia, pues las hipotéticas relaciones contractuales no son sobre el mismo inmueble.

El cuarto motivo alega que el Juez de Instancia incurre en error en la aplicación de los Arts.1254 , 1256 , 1281 , 1565 , y 1581 C.C ., en relación con lo establecido en los Arts.9 , 10 y 28 L.A.U. de 1994 .

No hay un solo documento que acredite la ocupación de la vivienda NUM002 ) antes de la L.A.U. de 1994, y cuando se hace el contrato de autos, se concluye con plena libertad y sumisión las normas de la L.A.U. de 1994.

Pero en el mejor de los supuestos, el nuevo contrato extinguiría el anterior tal y como señalan las sentencias de esta Audiencia de 13-9-2010 de la Sección 15 , y de 8-4-2012 de esta Sección.

TERCERO.-Examinada la documentación de autos es cierto que no hay otro contrato o sucesión de contratos que contradigan la existencia, o los efectos novatorios extintivos del que funda la demanda, pero la profusión de recibos de rentas sobre pisos del mismo inmueble son testigos mudos, pero más locuaces que los dotados del don de la palabra, que demuestran la existencia de una relación arrendaticia prolongada en el tiempo. Luego volveremos sobre ella.

Hemos revisado los recibos de renta aportados por la demandada, y de su examen podemos llegar a las mismas conclusiones que el Juez de Instancia.

Por los recibos anteriores a 1995 el recurrente no puede quejarse ya que era recibos girados por la empresa Ire S.L. que se extinguió por escisión creándose la sociedad actora. Ese cambio estructural societario origina sucesión universal, por lo que todos los derechos y acciones del patrimonio de la sociedad extinguida pasan en bloque y sin liquidación a la sociedad nueva, razón que le impide desconocer los recibos no firmados por sus administradores actuales.

Tampoco puede desconocer los recibos posteriores con vencimiento a la vista domiciliada en cuenta bancaria y emitida por la sociedad actora.

Del mismo modo el desconocimiento generalizado es inútil. Si se desconoce el pago del recibo de renta se desconoce la relación arrendaticia y lo procedente es el precario, o soportar después una demanda por cobro de lo indebido al haber recibido rentas no adeudadas por contrato alguno.

Desde otro punto de vista la solución es la misma: la eficacia de los medios probatorios no puede quedar al arbitrio del litigante, ni por su sola voluntad puede quedar sin efecto la documentación de la relación contractual mutuamente aceptada desde hace muchas décadas.

Además hay un dato revelador. Cuando la actora revisa las rentas a tenor de la D.T. 2ª de la L.A.U. de 1994 , f.129 a 134, se dirige a la demandada y llega la conclusión de que su contrato podía ser del año 1962, partiendo de una renta de 4.000ptas. Lo curioso del caso es que a pesar de que todas las rentas se giran sobre el piso NUM000 ), el contrato de fecha 31-1-2003 en que se basa la demanda sobre el piso NUM002 ) respeta la renta antigua de 62,23€ equivalentes a 10.354ptas., y esa renta es impropia de un piso remodelado y restaurado en el centro de Madrid.

CUARTO.-La doctrina jurisprudencial parece clara. Así la S.T.S. de 12-3-2009 dice:'Según la doctrina jurisprudencial, la voluntad relevante en la novación es la declarada, pues únicamente mediante su manifestación por los contratantes es como su intención puede conocerse, y, sólo desde su exteriorización, cabe determinar si las mismas han querido novar y extinguir la obligación primitiva para sustituirla por otra nueva; asimismo, la voluntad del cambio ha de expresarse de una manera cierta e inequívoca, sin provocar dudas, incertidumbres o ambigüedades, es decir, la voluntad novatoria ha de exponerse con claridad, y no vale inferirla de suposiciones o conjeturas (entre otras, SSTS de 31 de mayo de 1997 , 14 de diciembre de 1998 , 2 de noviembre de 1999 , 19 de diciembre de 2001 , 8 de julio de 2002 y 22 de diciembre de 2003 ); además, la novación extintiva no se presume y el beneficio de la duda favorece a la parte que contradice la novación ( SSTS de 28 de diciembre de 2000 , 23 de marzo de 2001 , 27 de septiembre de 2002 y 4 de marzo de 2005 ).'

Por su parte la S.T.S. de 8-9-2011 proclama : esta Sala ha considerado rechazable que, en los contratos celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril , el uso de expresiones tales como «tiempo indefinido» o «por meses» , permita suponer, sin más, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, que aparecía regulado en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 ; es más, el término «indefinido» resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, caracterizado por su temporalidad ( SSTS de 22 de junio de 2009 y 25 de noviembre de 2008 , entre otras); sin embargo, reiteradamente se ha establecido por esta Sala que bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 nada impide que, en el ejercicio de la libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil , las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa; en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido; el referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato; pero aun en estos casos, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse sin ningún género de dudas ( SSTS 9 de septiembre de 2009 , y de 7 de julio de 2010 ).

La aplicación de esta doctrina al caso que ahora se examina exige la desestimación del recurso; la sentencia recurrida, valora que la duración de los contratos se pactó por un plazo de vigencia anual, aunque con la posibilidad de que pudieran prorrogarse anualmente de manera facultativa para el arrendatario y forzosamente para el arrendador, para aplicar, de manera convencional, una remisión expresa a la prórroga forzosa regulada en el artículo 57 LAU de 1964 ; tal conclusión, no solo se sustenta en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento de 1987 , donde se alude a una duración indefinida del contrato, sino que la Audiencia ha indagado la voluntad de las partes y considera que implícitamente se sometieron al régimen de prórroga forzosa regulado en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos ; ha entendido que el contrato de 1987 tiene su origen en el consensuado por las mismas partes en el año 1964, e indica que no se introdujo ninguna modificación en la relación arrendaticia, salvo lo que respecta a la autorización que se concedía al arrendatario para realizar una serie de obras en el local arrendado y la determinación de una renta actualizada; aparte de ello, solo así tiene sentido la cláusula quinta , dado que se preveía que la realización de las obras sería de un año, por lo que resulta difícil considerar como posible que la duración del arrendamiento lo pudiera ser por este periodo de tiempo; igualmente, señala la sentencia recurrida que la propia actora interpretó así el contrato de 1987 en la demanda presentada en el año 2001 contra la viuda del primitivo arrendatario, y en el requerimiento que realizó la viuda del arrendatario, al notificar su decisión de traspasar el local y el negocio, que fue contestado por la parte arrendadora dejando constancia, ya en vigor el contrato de 1987, de que «[...]el contrato que dio origen al presente arrendamiento se remonta al de 1 de mayo de 1964». En definitiva la Audiencia ha alcanzado la conclusión de que la prueba practicada conduce a afirmar que la voluntad de las partes fue someter el contrato, en cuanto a su duración, al régimen de prórroga forzosa.'

Con arreglo a esta doctrina parece claro que la novación extintiva no puede extraerse de la firma de un contrato, en el que solo cambia el objeto y el tiempo manteniendo la renta cuando nada impedía fijarla según el mercado.

No podemos tener en cuenta las sentencias de esta Sala de fecha 8-4-2008 . Una se refiere a un caso de desahucio por necesidad, la otra a un caso de cambio de persona; de persona física a persona jurídica en un contrato de arrendamiento de local de negocio.

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso de apelación, articulado por la representación procesal de MOIRE DATO S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 83 de los de esta Villa, en sus autos Nº 188/13 de fecha treinta de septiembre de dos mil trece

CONFIRMAMOSíntegramente dicha resolución, e IMPONEMOSlas costas de esta alzada al apelante.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banesto S.A., con el número de cuenta 2649-0000-12-0776-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a 26 de junio de 2014

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.