Sentencia CIVIL Nº 217/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 552/2017 de 05 de Abril de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 552/2017 -M
Materia: Juicio verbal
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Berga
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 284/2016
Parte recurrente/Solicitante: ACTIUTEC GRUP S.L.
Procurador/a: Jorge Rodriguez Simon
Abogado/a: SONIA AREÁN CORRAL
Parte recurrida: FARMAKARMA, S.L.
Procurador/a: Asuncion Vila Ripoll
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 217/2018
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Marta Dolores del Valle Garcia
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 5 de abril de 2018

Antecedentes

PRIMERO . En fecha 19 de abril de 2017 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 284/2016 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Berga a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aJorge Rodriguez Simon, en nombre y representación de ACTIUTEC GRUP S.L. contra Sentencia - 09/02/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Asuncion Vila Ripoll, en nombre y representación de FARMAKARMA, S.L..



SEGUNDO . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Desestimo la demanda formulada per la companyia ACTIUETEC GRUP S L contra la companyia FARMAKARMA SL.

Les costes s'imposen a la part actora.'

TERCERO El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 13/03/2018.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO .- En la demanda rectora del procedimiento, la actora ACTIUTEC GRUP, S.L. ejercitó acción personal contra la demandada FARMAKARMA, S.L. en reclamación de la suma de 5.082 euros, en concepto de rentas que afirmó le adeudaba desde el mes de enero hasta el mes de junio de 2016, ambos inclusive, en relación con el arrendamiento por la demandada de dos locales de su propiedad sitos en Bagà, en la CALLE000 , nº NUM000 , planta NUM001 de escalera NUM002 y NUM003 . Alegó que el contrato fue suscrito con D. Juan Enrique en fecha 1 de octubre de 2014, por un plazo de veinte años, fijándose como plazo obligado el de tres años, que en el propio contrato se previó que ambos locales serían muy probablemente aportados a una sociedad limitada, constituida mayoritariamente por el arrendador y sus familiares, y que la arrendataria renunciaba al eventual derecho de tanteo y retracto.

La demandada se opuso en la contestación, pues alegó que no reconocía la cuantía de la deuda, ni su obligación de abonarla, ni obligación arrendaticia ni de ningún otro tipo, ya que el arrendamiento no se hizo efectivo y quedó extinguido por acuerdo entre las partes. Partió la demandada de que, al tiempo de formalizarse el contrato de 1 de octubre de 2014, el local se encontraba en pésimas condiciones, siendo imprescindible su previo acondicionamiento para su ocupación y para que, posteriormente, la demandada realizara las obras necesarias para el desarrollo de la actividad prevista, por lo que ni el Sr. Juan Enrique ni la actora ACTIUTEC GRUP, S.L. entregaron la posesión a la demandada, y la entrega quedó postergada al momento en que el arrendador realizara las obras de adecuación del mismo, lo cual resulta de un certificado emitido por el Sr.

Juan Enrique para dejar constancia de ese compromiso y para los trámites de la subvención solicitada por la demandada ante el Departament d'Agricultura, Ramaderia, Pesca, Alimentació y Medi Natural para poner en marcha el negocio, subvención que le fue concedida, pero a la que tuvo que renunciar, al incumplir el Sr. Juan Enrique su obligación de realizar las obras de adecuación y mantener el local en estado de abandono, lo que motivó que la demandada arrendase otro local en la misma calle, en el número NUM004 . Alegó que, tras numerosos requerimientos verbales al Sr. Juan Enrique y a su hijo Ezequiel (administrador de la sociedad actora), la demandada le envió requerimiento a través de letrado recordándole la obligación de realizar las obras de adecuación del local, negando el Sr. Juan Enrique mediante letrado el acuerdo de realización de las obras, y que, finalmente, la administradora de la demandada y el administrador de la actora acordaron dar por resuelto el contrato de arrendamiento. Añadió que la actora conocía perfectamente que el arrendamiento nunca llegó a hacerse efectivo, puesto que no fue entregada nunca la posesión a la demandada, no le fueron entregadas las llaves, ni tampoco pudo hacer uso del local, al no estar en condiciones de ser ocupado, y que la actora adquirió el local, pero no se lo notificó a la demandada, lo que demostraba que entonces el arrendamiento ya no estaba vigente entre las partes.

La sentencia es desestimatoria de la demanda, puesto que, si bien se tiene por acreditado que la finca objeto del contrato es propiedad de la actora desde el día 28 de diciembre de 2015, se motiva que no consta la subrogación en la posición de arrendadora de la actora, ni que la demandada haya sido efectivamente notificada del cambio de propietario. Se señala que obra en las actuaciones carta de la demandada al Sr.

Juan Enrique de fecha 9 de junio de 2015, en la que la demandada da por resuelto el contrato, y que también consta carta de contrario en la que el Sr. Juan Enrique no se opone a la resolución, sino que, dando por producida la misma, le reclama rentas adeudadas y no pagadas, lo que conduce a concluir que el contrato quedó resuelto en fecha 9 de junio de 2015.

La actora interpone recurso de apelación contra la sentencia y solicita su revocación, a fin de que sea estimada su demanda.

La demandada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.



SEGUNDO .- Parte la apelante en su recurso de que existe un procedimiento paralelo, el Verbal 285/16, en el que fueron reclamadas a la demandada las rentas adeudadas del año 2015, y en el que fue dictada sentencia definitiva por la que se reconocieron, únicamente, como adeudadas rentas desde el 1 de enero al 9 de junio de 2015, con base en el argumento de que, en fecha 9 de junio de 2015, el contrato de arrendamiento quedó resuelto, sentencia que fue recurrida en apelación por su parte. Seguidamente, la apelante alega que existía relación arrendaticia entre las partes y que la demandada adeudaba las rentas reclamadas en la presente demanda, porque niega que el contrato puede tenerse por extinguido en fecha 9 de junio de 2015, y considera que las comunicaciones cruzadas entre las partes no pueden ser interpretadas del modo hecho en la sentencia recurrida. Alega que en la carta de 9 de junio de 2015 no se dio por rescindido el contrato por la demandada, ni, por tanto, la respuesta supuso la aceptación por la actora de una extinción o rescisión del contrato; la actora acredita el pago del IVA correspondiente al arrendamiento de que se trata, y la duración mínima del contrato era de tres años, por lo que ninguna de las partes podía resolver unilateralmente el contrato. Añade que, aparte de que el legal representante de la actora, D. Ezequiel , notificó verbalmente y por escrito la subrogación en el contrato de arrendamiento, y de que en el pacto 14º del contrato de 1 de octubre de 2014 se previó la aportación a una sociedad familiar, la sentencia recurrida vulnera el art.29 LAU .

La demandada se opone al recurso en similares términos a como lo hizo en la contestación a la demanda.



TERCERO .- Siguiendo un orden lógico, procede examinar si ha tenido o no lugar la subrogación de la actora en la posición de arrendadora en el contrato de 1 de octubre de 2014.

Al respecto, se comparte el argumento de la apelante de que, aun en el supuesto de que no le hubiese sido comunicada a la demandada por la actora la aportación de la finca arrendada a la sociedad actora, que tuvo lugar en fecha 28 de diciembre de 2015, deviene aplicable el art.29 LAU , que dispone lo siguiente en relación con la enajenación de la finca arrendada en arrendamientos para uso distinto del de vivienda: 'El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria '.

No se hace referencia alguna por la Ley a la exigencia de notificación al arrendatario para que la subrogación tenga eficacia, por más que sea conveniente a los efectos de conocer a quién se debe hacer pago de la renta a partir de la enajenación. En cualquier caso, la demandada no alega no haber pagado las rentas reclamadas por desconocer a quién debía efectuar el pago. De hecho, en puridad, tampoco cuestiona la legitimación activa de la actora para reclamarlas en relación con la subrogación, sino que alude a la ausencia de notificación para evidenciar la mala fe que predica de la actora y para evidenciar, asimismo, que, en el momento de la transmisión de la propiedad (28/12/2015) el arrendamiento ya no estaba vigente entre las partes.

En este caso, además, en el contrato de arrendamiento se previó, incluso, la aportación de la finca a una sociedad limitada 'constituïda majoritàriament per l'actual propietari i els seus familiars '(pacto 20º), sociedad que ha resultado ser la actora, siendo el primitivo arrendador, el Sr. Juan Enrique , el padre de D. Ezequiel , socio único de la sociedad unipersonal ACTIUTEC GRUP, S.L. (ver escritura de constitución).

Sentado lo anterior, este Tribunal comparte el resto de argumento esgrimidos por la apelante en su recurso, que conducen a la estimación del mismo.

Como pone de relieve la apelante, el contrato de 1 de octubre de 2014 no puede tenerse por resuelto a partir de la carta de 9 de junio de 2015, enviada por la demandada al arrendador inicial, pues el propio texto de la misiva no hace referencia a la resolución. En la citada carta, tras imputar al arrendador que ha venido incumplimiento sistemáticamente las distintas fechas prometidas para la terminación de unas obras a cuya realización se dice que se comprometió, lo que le había impedido la apertura del centro de salud que debía ubicarse en los locales arrendados, se emplaza al arrendador Sr. Juan Enrique 'para que procedan, por todo antes del próximo 25 de junio de 2015, a entregar los locales completamente terminados y en condiciones de poder proceder a la apertura del centro médico antes del día 30 de junio de 2015. En caso contrario, no nos quedará otra opción que dar por definitivamente resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, debiendo restituirse a nuestro cliente todos los importes entregados en concepto de fianza y alquiler, así como el importe correspondiente a las inversiones realizadas en aquellos locales y que ascienden a más de 8.000 Euros, amén del resarcimiento por los daños y perjuicios que su incumplimiento ha comportado a nuestro mandante'.

Por tanto, lo que se da al arrendador es una especie de ultimátum para que lleve a cabo unas obras, bajo la advertencia de que, en caso contrario, se dará por resuelto el contrato de arrendamiento. De ahí que la respuesta del actor, mediante carta de 30 de junio de 2015, fuese en el sentido de que el local se encontraba a disposición de la demandada 'des de la signatura del contracte y es la seva voluntat ocupar-lo o no, fent la disposició que cregui més convenient'; añadió que 'El representant de FARMAKARMA S.L. abans de signar el contracte d'arrendament va visitar el local, el va troba de conformitat als seus interessos, va signar el contracte sense res fer-hi constar en quan a obres a realizar-hi per parte del Sr. Juan Enrique , en va prendre possessió, i va començar a pagar els lloguers', que 'Llegit el contracte d'arrendament en cap lloc es fa constar reserva de cap mena de que s'haguessin de fer cap tipus de treballs en el local descrit, i el teu client el trobava de conformitat, i així se m'ha fet constar, havent-se perfeccionat la relació contractual entre ambdues parts sense cap tipus d'inconvenient. Pel cas d'existir una adenda, en sentit contrari, que jo desconec i el meu client no te coneixement, ens ho feu saber', y terminó reclamando la renta de enero a junio de 2015 (1.200 euros).

Lo cierto es que, de una parte, no consta acreditado ex art.217.3 LEC que el entonces arrendador se comprometiese a la realización de obras de adecuación del local, resultando del pacto 14º que 'La part arrendatària manifesta conèixer les condicions en què es troba el local objecte d'arrendament renunciant expressament a res més reclamar al respecte, deixant constancia que es disposa del certificat d'eficiència energética'. Además, consta que la demandada llegó a entregar la fianza arrendaticia a la que alude el pacto 13º ('En concepte de fiança la part arrendatària farà entrega, en l'acte en que entrés en vigor el contracte, a la propietat la suma de MIL QUATRE-CENTS EUROS (1.400 €)'), puesto que así lo reconoce en su carta de 9 de junio de 2015, lo que revela que el contrato entró en vigor y se hizo, pues, efectivo, razón por la cual cabría plantearse su eventual resolución, porque solo lo que está vigente puede resolverse, en su caso. Cabe añadir que el certificado aportado por la demandada con su contestación, donde el arrendador inicial certifica en fecha 1 de octubre de 2014, a los fines de la obtención por la demandada de una subvención, que es propietario de los dos locales 'i que amb data d'avui, arrenda a la mercantil FARMAKARMA S.L. (...) els citats locals...

Certificant que entrega els locals acabats sense cap obra pendent d'acondicionament dels mateixos '.

De otra parte, en este caso, no podía tener lugar la resolución del contrato a instancia de la arrendataria, porque no había transcurrido tres años desde la entrada en vigor del contrato, y del pacto 2º resulta que, aparte de que fue concertado por el plazo de veinte años, con expresa exclusión de la prórroga forzosa, y, una vez finalizado, se podía prorrogar tácitamente de año y año, las partes estipularon que 'No obstant, la part arrendatària podrá donar per finalitzat el contracte prèvia comunicació amb un mes d'antelació cada any natural a partir del tercer de vigencia del contracte'. Por consiguiente, resolver el contrato antes de transcurridos esos tres años, integraría una resolución unilateral del contrato por parte del arrendatario.

Consta acreditado, asimismo, el cumplimiento por la actora de su obligación de pago del IVA correspondiente a los meses reclamados, a partir de la documental aportada durante la vista, donde, incluso, aportó un ticket de compra en el local arrendado por la demandada (sito en la CALLE000 , nº NUM000 de Bagà), fechado el 5 de diciembre de 2017.

En definitiva, procede la estimación del recurso de apelación y la revocación de la resolución recurrida, de modo que procede condenar a la demandada a abonar a la actora la suma de 5.082 euros, más los intereses legales ex arts.1100 , 1101 y 1108 CC desde la presentación de la demanda, y condenar a la demandada al pago de las costas de primera instancia ( art.394 LEC ).



CUARTO .- Por imperativo del art.398 LEC , dada la estimación del recurso, no procede hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas procesales de segunda instancia, de forma que cada parte deberá abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por ACTIUTEC GRUP, S.L. contra la sentencia dictada en fecha 9 de febrero de 2017 por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Berga, debemos REVOCAR dicha resolución y, en su consecuencia, DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a la demandada FARMAKARMA, S.L. a abonar a la actora la suma de 5.082 euros, más los intereses legales desde la presentación de la demanda, con imposición a la demandada de las costas de primera instancia.

No se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas de segunda instancia.

Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.