Sentencia CIVIL Nº 219/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 748/2018 de 12 de Junio de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0229415
Recurso de Apelación 748/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1467/2015
APELANTE: INVERSIONES FUENTES RODRIGUEZ S.L
PROCURADOR D ANTONIO ORTEGA FUENTES
APELADO: D Ricardo
PROCURADOR Dña. VERONICA GARCIA SIMAL
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. JUAN UCEDA OJEDA
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
D. MARÍA JOSÉ ALFARO HOYS
En Madrid, a doce de junio de dos mil diecinueve.
Siendo Magistrado Ponente D. MARÍA JOSÉ ALFARO HOYS
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha
visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1467/2015 seguidos en el
Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid, en los que aparece como parte apelante INVERSIONES FUENTES
RODRIGUEZ S.L representada por el Procurador D. ANTONIO ORTEGA FUENTES y defendida por el Letrado
D. BERNARDO CORTES CESPEDES y como parte apelada D. Ricardo , representado por la Procuradora
Dña. VERONICA GARCIA SIMAL y defendido por la Letrada Dña. MARIA CARMEN ALVAREZ ALVAREZ;
todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado,
de fecha 19/09/2018 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 19/09/2018 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que estimando, en parte, la demanda interpuesta por la Procuradora Dª VERONICA GARCIA SIMAL en nombre de D. Ricardo contra INVERSIONES FUENTES RODRIGUEZ S.L: 1.- Debo declarar y declaro la resolución del contrato de compraventa de fecha 10 de noviembre de 2005, realizado ante el notario de Madrid D. Rafael Vallejo Zapatero , y bajo el número 2860 de su protocolo, por incumplimiento imputable a la parte demandada, y en consecuencia debo condenar y condeno a dicha demandada a pagar al demandante la cantidad de NOVENTA Y SEIS MIL CIENTO SESENTA Y UN EUROS CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (96.161,94 Euros) en concepto de restitución del precio de compraventa, más los intereses legales que correspondan calculados desde la fecha de la escritura el 10 de noviembre de 2005 hasta su completo pago, y a que se restituya a nombre de dicha demandada la titularidad del bien una vez consignado, de forma previa o simultánea, en entidad bancaria o notaria el importe de la contraprestación satisfecho por el demandante, adicionado con los intereses legales y las correspondientes cantidades indemnizatorias, ordenando la cancelación de los asientos de dominio practicados en el Registro de la Propiedad nº 3 de Almería correspondientes a la finca NUM000 derivados de la compraventa otorgada en fecha 10 de noviembre de 2005, dirigiendo a tal efecto mandamiento al Registro de la Propiedad , una vez firme la sentencia.

2.- Debo condenar y condeno a la demandada, a que indemnice al demandante en la cantidad de OCHO MIL CUATROCIENTOS SESENTA EUROS CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (8.460,37 euros), más los intereses legales a contar de la presentación de esta demanda.

3.- Todo ello sin hacer expresa condena en costas a ninguna de las partes'.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada INVERSIONES FUENTES RODRIGUEZ S.L. al que se opuso la parte apelada D.

Ricardo , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 29 de mayo de 2019.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Por la representación procesal de don Ricardo , en concepto de parte compradora, se interpuso demanda de juicio ordinario frente a la entidad vendedora Inversiones Fuentes Rodríguez, S.L., solicitando, tras citar el artículo 1124 del Código civil , la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes mediante escritura pública de fecha 10 de noviembre de 2005 respecto de una finca rústica sita en el barrio de DIRECCION000 , Término de Nijar (Almería), por haber incumplido la parte vendedora con su obligación de entrega de la finca ya que ésa no pudo ser identificada físicamente de manera fehaciente y no se puso a disposición del comprador, de conformidad con lo dispuesto con el artículo 1461 del Código civil .

La entidad demandada Inversiones Fuentes Rodríguez, S.L., se opuso a la demanda, alegando que no se comprometió a llevar a cabo ninguna actuación a nivel catastral y que la finca se puso a disposición del comprador porque éste pudo inscribirla en el Registro de la Propiedad.

La Juzgadora de instancia, con fecha 19 de septiembre de 2018 dictó sentencia en la que, estimando en parte la demanda, declaró la resolución del contrato de compraventa de fecha 10 de noviembre de 2005 por incumplimiento imputable a la parte demandada vendedora, condenándola a restituir el precio de la compraventa (96.161, 94 €), más los interés legales que correspondan calculados desde la fecha de la escritura, que tuvo lugar el 10 de noviembre de 2005, hasta su completo pago, y a que se restituya a nombre de dicha demandada la titularidad del bien una vez consignada, de forma previa o simultánea, en entidad bancaria o Notaría, el importe de la contraprestación satisfecho por el demandante, adicionado con los intereses legales y las correspondientes cantidades indemnizatorias, ordenando la cancelación de los asientos de dominio practicados en el Registro de la Propiedad nº 3 de Almería correspondientes a la finca NUM000 derivados de la compraventa otorgada en fecha 10 de noviembre de 2005, dirigiendo a tal efecto mandamiento al Registro de la Propiedad, una vez firme la sentencia; también condenó a la demandada vendedora a indemnizar al demandante en la cantidad de 8.460,37 euros más intereses legales a contar desde la presentación de la demanda, por lo que en consecuencia rebajó la cantidad de indemnización solicitada en la demanda. Las costas causadas en primera instancia no se impusieron a ninguna de las partes, al estimarse parcialmente la demanda.

Contra la citada sentencia se alza la entidad vendedora de la finca rústica Inversiones Fuentes Rodríguez, S.L., alegando, en síntesis, lo siguiente: 1) De la escritura de compraventa firmada por las parte se desprende que el contrato cumple con todos los requisitos establecidos en el artículo 1261 del Código civil porque la compraventa de la finca rústica viene precedida por unas negociaciones, porque los contratantes prestaron su consentimiento libremente, porque el objeto vendido existe y porque también lo es la causa del contrato; 2) que la finca objeto de la venta estuvo inmersa en un procedimiento de ejecución instado por el Banco Central ( BSCH,S.A., en la actualidad), frente al que fue en su día titular de la finca, don Bienvenido casado con doña Carmela como consecuencia de no pagar un crédito que debían al Banco Central y en el procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la LH instado por dicha entidad bancaria tras la subasta, se adjudicó la finca a la entidad Gestiones y Desarrollos Patrimoniales, S.L.; 3) que quien se opuso al cambio catastral instando por el actor ha sido don Bienvenido , el propietario a quien 'le quitaron la finca', por lo que éste ha perdido total legitimación para tener posesión y defenderse en un expediente administrativo; 4)que la pelea administrativa orquestada por la actora durante estos años no tiene sentido práctico alguno, era tan sencillo como hacer valer su título frente a la oposición de don Bienvenido ante la jurisdicción civil para así demostrar su propiedad y lo cierto es que no lo hizo; 5) que no comparte el criterio de la Juzgadora de instancia vertido en el Fundamento de Derecho Cuarto de la sentencia ni la jurisprudencia que cita porque el vendedor informó a la parte compradora de la situación en que se encontraba la finca por medio de un plano y la puesta a disposición de un técnico topográfico; que se ha infringido el artículo 217 de la LEC porque compete a la actora acreditar el incumplimiento del contrato a raíz de lo que recoge el artículo 1462 del Código civil , porque lo que acredita con su prueba es que el problema que tuvo con el Catastro fue porque siempre se oponía la misma persona ( don Bienvenido ); en definitiva, indica la parte recurrente que la actora no habría acreditado la frustración del fin del contrato ya que la ausencia de referencia catastral en la escritura de compraventa no es un elemento esencial, máxime cuando nada se ha pactado al respecto en ese punto; 6) que la finca aparece inscrita en el Registro de la Propiedad y existe, lo cual debe ser suficiente para desestimar la demanda;7) infracción del 1462 del Código civil, porque el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega de la cosa, por tanto, como el actor no ha acreditado la falta de entrega, la inexistencia de la finca o la falta de eficacia de la presunción, debe desestimarse la demanda; 8) que el actor está protegido por la fe pública registral y, tras citar la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 1997 , termina diciendo que la sentencia objeto del presente recurso adolece de un grave error por cuanto no ha examinado y valorado la importancia que tiene para las partes los expedientes de alteración catastral; indica que por parte de la Juzgadora de instancia ha existido error en la valoración de la prueba porque la documentación aportada por la parte actora consiste en expedientes administrativos que, a su juicio, no tiene trascendencia en la jurisdicción civil, añadiendo que las certificaciones catastrales emitidas por el registro catastral no determinan las propiedades desde el punto de vista civil. Por todo ello, solicita la revocación de la sentencia.

Por el demandante don Ricardo se presentó escrito oponiéndose al recurso de apelación formulado de contrario, solicitando la confirmación de la resolución recurrida. Indica que ha existido incumplimiento contractual del demandado que justifica la resolución del contrato al no haberse materializado la entrega del objeto del mismo, lo que constituye el origen del pleito; añade que en el recurso de apelación, la parte recurrente trata de sustituir el criterio objetivo del Juez por el suyo propio; que el apelante manifiesta que la ausencia de referencia catastral no es un elemento esencial pero lo que no dice es que el Catastro no admitió ni reconoció la identificación física de la finca que hizo el demandado, y por tanto, dicha identificación quedó frustrada, no cumpliéndose los requisitos del art. 1261 CC . Por todo ello, solicita la confirmación de la sentencia.



SEGUNDO .- Esta Sala, para poder apreciar la existencia de error en la valoración de la prueba al que hace referencia la parte apelante, ha manifestado en otras ocasiones lo siguiente: 'En cuanto a la prueba de los hechos constitutivos del derecho o de aquéllos otros que alegados por las partes litigantes extinguen o enervan su eficacia, respectivamente, existen dos sistemas, el de la prueba legal o tasada, que impone al Juzgador un determinado criterio de valoración, aun en contra de su convicción, y el de la libre apreciación de la prueba a tenor del cual el Juez pondera el conjunto de las pruebas practicadas por los litigantes sobre los hechos objeto del debate extrayendo aquellos que le merezcan la calificación de ciertos a los efectos de dictar sentencia, utilizando las máximas de experiencia. Formalmente la ley establece la valoración tasada en la prueba de documentos públicos ( arts. 319 a 323 de la Ley del Enjuiciamiento Civil y 1.218 , 1 º y 2º, 1.221 , 1 º, 2 º y 3º del Código Civil ), documentos privados ( artículos 326 de la L.E.C . y 1.225 , 1.227 , 1.228 ,. 1.229 y 1.230 del C.c .), e interrogatorio de las partes ( artículo 316.1 de la L.E.C .), dejando libertad en la valoración al Juez en las pruebas de peritos, testigos y reconocimiento judicial. En cualquier caso, el que la valoración de la prueba sea libre no significa que sea arbitraria ni que por ello no existan reglas de valoración sino que estas no están contenidas en la ley. No obstante el Tribunal Supremo viene desarrollando una jurisprudencia que tiende fundamentalmente a implantar la libre valoración de la prueba, tendencia que se aprecia, en primer término, en la consagración de la llamada valoración conjunta de la prueba y, en segundo lugar, en la afirmación de que ninguno de los medios de prueba admitidos por la ley goza de preeminencia o tiene rango superior a los demás. Las circunstancias que concurran en cada caso serán las que determinen la fuerza de convicción de un medio sobre otro conforme a las normas aplicables a cada uno ( SSTS de de 15 de junio de 2009 , 18 de diciembre de 2009 , 8 de marzo y 7 de junio de 2010 ).

También debe tenerse en cuenta, en cuanto a la valoración conjunta de la prueba, que el Tribunal Supremo, desde hace tiempo -Sentencia de 20 de abril de 1993 - ha destacado que las pruebas no caben ser fragmentadas ni desarticuladas para sacar así conclusiones propias para pretender imponerlas, indicando la Sentencia de nuestro Alto Tribunal de 25 de mayo de 1973 que "según reiterada doctrina de esta Sala, no cabe, cuando la prueba se ha apreciado en conjunto, separar alguna de las probanzas o elementos de ella, para con apoyo en ellos, acusar al Juzgador de haber incidido en equivocación". La valoración conjunta de la prueba, por tanto, comprende todas las practicadas durante el procedimiento conectadas entre sí, no las que aisladamente señala la parte que deben ser examinadas.

Las consecuencias perjudiciales de la falta de prueba o de prueba insuficiente han de recaer en quien tenga la carga de la misma, entrando en juego ésta sólo cuando se produce alguna de dichas situaciones pero no cuando hay existencia de prueba, cualquiera que sea la parte que la ha aportado, al regir en la materia el principio de adquisición procesal ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2008 , 13 de julio y 1 de octubre de 2009 y 3 de marzo de 2010 ).' Para la correcta resolución de esta litis, debemos tener en cuenta los hechos probados que exponemos a continuación: 1.La entidad Inversiones Fuentes Rodríguez, S.L., en calidad de parte vendedora (demandada) suscribió con el actor don Ricardo un contrato de compraventa de finca rústica, que a continuación se describirá, mediante escritura pública de fecha 10 de noviembre de 2005 y por el precio que figura en la misma de 96.161,94 euros (docs. nº 1 y 2 de la demanda a los folios 11 y ss de los autos y el aportado en la Audiencia Previa). La finca objeto del contrato es la siguiente: 'Rústica.-diez hectáreas cuarenta y tres áreas de tierra de secano, conocida por haza de DIRECCION001 , en barrio de DIRECCION000 Término de Nijar (Almería), que contiene ocho higueras y algunos pitacos. Linda: Norte, Ildefonso y Camino DIRECCION000 ; Levante y Sur, Leonardo y Poniente Marcelino '. Inscrita en el Registro de la Propiedad número 3 de Almería el 29 de noviembre de 2005, finca número NUM000 , libro NUM001 , folio NUM002 , inscripción de la Gerencia Territorial del Catastro de Almería.' Según el tracto sucesivo de la finca registrada con el nº NUM000 del término municipal de Níjar, había pertenecido a las personas físicas y jurídicas que a continuación se indican y en el siguiente orden: a) Don Bienvenido y su esposa, doña Carmela .

b) La entidad Gestiones y Desarrollos Patrimoniales, S.A. , adquirió la finca por auto de adjudicación dictado el día 6 de abril por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Almería en procedimiento sumario hipotecario nº 408/93.

c) La mercantil Banco Santander Central Hispano, S.L., adquiere la finca por cesión global de activo y pasivo y extinción de la sociedad de Gestiones y desarrollos Patrimoniales de fecha 17 de marzo de 2000 `por disolución de la citada sociedad.

d) El BSCH vende la finca a 'Inversiones Fuentes Rodríguez,S.L.', mediante escritura de compraventa de fecha 26 de octubre de 2005 (escritura presentada con la contestación, obrante al fol.116 de los autos) otorgada ante Notario en Boadilla del Monte con el nº 4503 del protocolo. Ya en esta escritura que aporta la demandada con su escrito de contestación se hace constar que esta finca y otras habían sido adquiridas por Gestiones y Desarrollos Patrimoniales, S.A., en virtud de auto de adjudicación dictado el día 6 de abril por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Almería en procedimiento sumario hipotecario nº 408/93 y que en la actualidad pertenece al Banco Santander Central Hispano, S.A., en virtud de escritura de cesión global de Activo y Pasivo y extinción de sociedad de fecha 17 de marzo de 2000 por disolución de Gestiones y Desarrollos Patrimoniales, S.A.En lo que aquí interesa en relación con la referencia catastral, la escritura de 26 de octubre de 2005 indica textualmente lo siguiente: 'Se hace constar que se ha incumplido la obligación de aportar la referencia catastral, establecida en la Ley 13/1996 de 30 de diciembre ( folio 125 vuelto de los autos ) también se hace constar que no se aporta el pago del último IBI correspondiente; esto mismo se hace constar por el Registro de la Propiedad en el sentido de que se ha incumplido la obligación de aportar referencia catastral, establecida en la ley 13/1996, de 30 de diciembre.

e) Inversiones Fuentes Rodríguez, S.L., (parte demandada en este procedimiento) vendió la finca al demandante don Carlos Jesús por medio de escritura de compraventa de fecha 10 de noviembre de 2005 (esta escritura, obrante al folio 174 de los autos, se aportó completa en el acto de la Audiencia Previa celebrada el día 21 de septiembre de 2017). En lo que aquí interesa, también se hace constar por el Notario en el apartado denominado 'datos catastrales' ( al folio 179 de los autos) que ' la parte transmitente - Inversiones Fuentes- no me acredita la referencia catastral de la finca descrita, insistiendo, por carácter de urgencia, en el otorgamiento de la presente escritura'.

Según la Estipulación Primera de esta escritura, la demandada Fuentes Rodríguez S.L., vende al demandante don Carlos Jesús la finca ' como cuerpo cierto, con todo cuanto a la misma le es inherente y accesorio, y en concepto de libre de toda clase de cargas y gravámenes, así como de arrendatarios u ocupantes por cualquier título, y al corriente en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y demás impuestos' ( fol 180 de los autos).

La Estipulación Segunda indica que el precio de la compraventa es el de 96.161,94 euros de los que, según se hizo constar, 12.020,24 euros los había recibido la vendedora antes del acto y la cantidad de 84.141,70 euros se entregaba por el comprador a la vendedora mediante cheque, otorgándose carta de pago por dicha suma, salvo buen fin de dicho cheque.

f) Tampoco es una cuestión controvertida que al tiempo de acordarse la compraventa, la sociedad demandada ( vendedora) entregó al demandante don Ricardo (comprador) un plano de situación de dicha finca (doc. nº 3 de la demanda, al folio 28 de los autos) y levantamiento topográfico que ubica la finca en el polígono NUM003 , levantamiento éste que, según resulta de la testifical del Sr. Adriano en su momento que fue el autor del plano, le fue encargado por la demandada que le indicó la ubicación.

g) También consta acreditado que el demandante comprador don Ricardo llevó a cabo una serie de gestiones para que la finca figurase a su nombre como titular catastral pero dichas gestiones no prosperaron, pues lo cierto es que inició diferentes expedientes ante la Gerencia Territorial del Catastro de Almería que resultan detallados tanto en la resolución del Tribunal Económico Administrativo Central de 12 de febrero de 2016, como en la Resolución del Consejo para la Defensa del Contribuyente de 20 de julio de 2015 (aportado en la Audiencia Previa), y básicamente consistieron en una petición por el demandante en fecha 25 de septiembre de 2007 en declaración NUM011 de alteración de la titularidad catastral , expediente NUM004 con referencia catastral NUM005 y ubicada en la parcela NUM006 polígono NUM003 del término municipal de Níjar que en principio le fue concedida pero que posteriormente se rectificó al recurrir el anterior titular (doc. nº 4 de la demanda, doc. nº 2 de la contestación y documentación unida por resolución de 13/11/2017); el 14 de junio del año 2011 en declaración NUM012 se solicitaron las parcelas NUM007 , NUM006 , y NUM008 , del polígono NUM003 , que fue denegada por Gerencia el 20 de octubre de 2011, expediente NUM009 , y el 9 de abril de 2013 se insiste en la pretensión concretándolas en las parcelas NUM006 y NUM008 , del polígono NUM003 de Nijar ( folio 163, nº de expediente NUM010 ), que le fue denegada por Gerencia, contra el que el ahora demandante interpuso reclamación económico-administrativa que fue denegada por resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de fecha 12 de febrero de 2016 ( doc. nº 2de la demandante y aportado en la Audiencia previa, al fol. 163 de los autos).



TERCERO.- En el presente caso, no se discute que la relación jurídica que liga a las partes deriva de la existencia de un contrato de compraventa regulado en los artículos 1445 y ss del Cc . La cuestión controvertida radica en si la falta de referencia catastral de la finca objeto de compraventa con sus linderos y ubicación finca que consta en el Plano que el vendedor entregó al comprador) constituye o no un incumplimiento contractual imputable al vendedor por falta de entrega de la finca y, en consecuencia, si la parte compradora tiene derecho a resolver el contrato por esta falta de identidad.

Nuestro Alto Tribunal, para determinar el sujeto incumplidor, ha venido declarando desde hace muchos años que en principio, la declaración sobre cumplimiento o incumplimiento por parte de los contratantes es cuestión fáctica, cuando ello depende sólo de que se hayan realizado u omitido determinados actos, si bien puede también constituir una cuestión de derecho cuando la base para la determinación del incumplimiento esté, más que en los actos ejecutados, en la trascendencia jurídica de los mismos (en este sentido, SSTS 21 junio 1966 , 8 de febrero de 1980 , 29 de febrero 1988 etc.) La Sentencia del Tribunal Supremo de 696/2013, de 13 de noviembre trata sobre el presupuesto esencial de la resolución de contrato que es el incumplimiento y en este sentido expone lo siguiente: 'Como afirma esta Sala en sentencia núm. 440/2012, de 28 junio , la jurisprudencia más reciente (de la que es ejemplo la STS de 14 de junio de 2011, RC n.º 369/2008 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 Código Civil ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 9 de julio de 2007, RC n.º 2863/2000 , 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006), lo que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se 'priva sustancialmente' al contratante, en este caso, al comprador, 'de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato', encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 Código Civil ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 Código Civil , en relación con el artículo 1445 del mismo código ).

La obligación de entrega presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de los inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador, siendo este último aspecto el que exige que, salvo previsión expresa del contrato que así lo autorice, el inmueble registrado lo esté precisamente a favor del vendedor que de ese modo aparece facultado para transmitirlo, hace posible que el comprador inscriba a su nombre y, en consecuencia, siendo procedente, quede protegido por la fe pública registral y pueda a su vez transmitir a terceros con la misma protección.' Aplicando esta doctrina al caso de autos, es esencial tener en cuenta que la parte demandada vendió la finca de referencia como cuerpo cierto y en ningún momento hizo saber al comprador que el objeto era dudoso; es más, le entregó un mapa topográfico indicándole donde estaría situada la finca, pero cuando el comprador quiso acudir al Catastro, se encontró con que la finca no estaba en el mismo y lo que es peor, no podía acceder a él como titular catastral de la finca registral NUM000 . Ello fue así porque le vendieron una finca que es indefinible, no se pude determinar dónde está, por lo que no se le entregó la cosa cierta que compró.

Es cuestión acreditada en autos que en todos los procedimientos instados por el demandante ante la Gerencia Territorial del Catastro de Almería, resultó fallido el poder acceder al catastro como titular catastral de la finca registral NUM000 y así se pone de manifiesto en la resolución de 12 de febrero de 2016 del Tribunal Económico - Administrativo indicando que ello es consecuencia de no haberse probado 'la exacta correspondencia entre la finca registral NUM000 de Níjar - cuya propiedad está inscrita a nombre del reclamante- y una o varias concretas parcelas catastrales '; también el Consejo para la Defensa del Contribuyente de 17 de julio de 2015 indicó que 'la documentación aportada por el interesado no permite ubicar de manera indubitada la finca registral en la Cartografía Catastral, dado que resulta imposible cotejar de manera fehaciente los linderos de la parcela ...', concluyéndose que no se ha podido determinar en qué lugar exacto se sitúa la finca en cuestión.

Entiende esta Sala, al igual que la Juez de instancia, que la parte vendedora demandada, ahora apelante, incurrió en una falta de entrega, pero no en su sentido material, puesto que al demandante se le puso en posesión de la finca con el otorgamiento de la escritura pública y es así que el demandante llevó actos de disposición como propietario, como resulta de instar los diferentes procedimientos ante la Gerencia Territorial del Catastro de Almería, sino desde el aspecto o vertiente jurídica, en el sentido de que el vendedor debe hacer la entrega de la finca con utilidad para su destino propio, que permita al comprador su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos.



CUARTO.- Alega la parte recurrente la existencia de un error en la valoración de la prueba por la Juez de instancia respecto de la documentación aportada por la parte actora porque ha dado importancia a expedientes administrativos que, a juicio de la parte apelante, no tiene trascendencia en la jurisdicción civil, añadiendo que las certificaciones del registro catastral no determinan las propiedades desde el punto de vista civil.

Entendemos que, si bien es cierto que catastro no determina propiedades ni se trata de un registro dirigido a reconocer o proteger situaciones jurídicos-privadas, no es menos cierto que, siendo un registro puramente administrativo, es un instrumento de las relaciones entre los ciudadanos y la administración para el conocimiento por parte de ésta de los datos de las fincas de su titularidad a efectos fundamentalmente de carácter fiscal que no deja de ser una exigencia legal ( art. 13 , 38 , 44 Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo ).

En el presente caso, insistimos, la finca no se vendió como objeto dudoso sino como cuerpo cierto y por tanto es claro que formaba parte de la entrega de la finca la obtención de la referencia catastral, que si bien en el momento en que se hace la entrega material no se sabía, extremo éste conocido por las partes contratantes porque ya el Notario les advierte en la escritura pública que no se acredita la referencia catastral, ello no obsta para que el comprador tuviese la expectativa cierta de poder obtener esa referencia catastral, aunque fuera en un momento posterior, incluso llevando a cabo personalmente él las gestiones oportunas y todos los trámites administrativos correspondientes, como así hizo sin obtener ningún resultado.

En definitiva, era obligación que incumbía al vendedor el haber proporcionado la referencia catastral, pero como no lo hizo, el comprador como adquirió la finca como cuerpo cierto, pensó que en primer lugar podía inscribirla en el Registro y después obtener la titularidad catastral, reforzándose la expectativa de que iba a triunfar su gestión frente al catastro con el hecho de que el vendedor le proporcionó el plano del levantamiento topográfico y a su vez le puso en contacto con el Sr. Adriano , técnico contratado por la demandada para llevar a cabo dicho levantamiento topográfico para que le mostrase donde estaba la finca.

Sin embargo, como antes hemos indicado, al comprador no le resultó útil esta documentación que le fue entregada , porque la resolución de 12 de febrero de 2016 del Tribunal Económico Administrativo no le dio la razón.

En definitiva, el comprador, con los procedimientos administrativos que instó, pretendía y esperaba obtener la titularidad catastral y sí bien alega la demandada que no se obligó ella, como vendedora, a llevar a cabo personalmente dichas actuaciones, lo cual puede ser así, eso no obsta para que viniese obligada al buen fin de las mismas ( art. 1258 Cc ) en el sentido de que debió ser posible que se consiguiera por el comprador dicha referencia catastral y eso no fue lo que pasó, sin que podamos olvidar que la obligación de proporcionar la referencia catastral de la finca incumbía al vendedor.

Por todos estos argumentos, procede la resolución del contrato de compraventa de referencia por un incumplimiento de la parte vendedora al no entregar cosa cierta que, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial antes expuesta, se refiere al objeto de contrato de compraventa que al ser elemento esencial y no reunir las condiciones o características pactadas, ha producido la frustración para el demandante del fin del contrato para la satisfacción de sus intereses a efectos fiscales, su transmisión a tercero o un destinoútil.



QUINTO.- La parte recurrente alega también la existencia de error utilizando como argumento el hecho de que un tercero se ha opuesto a la alteración catastral promovida por el demandante en procedimiento administrativo.

Consideramos que a pesar de ser una cuestión ajena al presente procedimiento, con ese argumento, la parte apelante está omitiendo el resultado esclarecedor de dichos expedientes administrativos. Por otro lado, en el recurso está reprochando a la parte demandante el hecho de no haber acudido a la jurisdicción civil contra dicho tercero en lugar de ir contra ella, pero esta alegación no es correcta porque lo que está intentando la recurrente es deformar, con las manifestaciones vertidas en su recurso de apelación, cual debe ser el conocimiento del objeto de la presente litis, objeto que es advertido en la propia sentencia; en definitiva, lo que se ha demandado es la transmisión viciada de una finca rústica por la efectiva falta de entrega del bien, tal y como se ha demostrado, estando todo ello motivado suficientemente en el Fundamento de Derecho Séptimo de la sentencia de instancia. Es un hecho cierto que como consecuencia de una transmisión de una finca que es indefinible, el actor se vio privado de la posesión de la finca durante más de diez años.

Por todos estos argumentos, como la sentencia de instancia no ha vulnerado la normativa que se cita en el recurso de apelación ni ha incurrido en error al valorar la prueba, procede que desestimemos el recurso de apelación y confirmemos la sentencia de instancia en todos sus extremos.



SEXTO.- Al desestimarse el recurso de apelación y confirmar la sentencia de instancia, procede imponer las costas causadas en la presente alzada a la parte apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el 394 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad Inversiones Fuentes Rodríguez, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 19 de septiembre de 2018 en los autos de juico ordinario seguidos al número 1467/2015 de los que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con imposición de las costas causadas en la presente alzada a la parte apelante.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid , con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274 , que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: ' 2649-0000-00-0748-18 ' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.