Sentencia CIVIL Nº 219/2022, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3, Rec 90/2022 de 01 de Junio de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

A CORUÑA

SENTENCIA: 00219/2022

Modelo: N10250

C/ DE LAS CIGARRERAS, 1

(REAL FABRICA DE TABACOS-PLAZA DE LA PALLOZA)

A CORUÑA

Teléfono:981 182082/ 182083Fax:981 182081

Correo electrónico:seccion3.ap.coruna@xustiza.gal

Equipo/usuario: I

N.I.G.15061 41 1 2021 0000243

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000090 /2022

Juzgado de procedencia:XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.1 de ORTIGUEIRA

Procedimiento de origen:JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000211 /2021

Recurrente: Marcelina

Procurador: MARIA DEL CARMEN VIDAL CASTIÑEIRA

Abogado: GUILLERMO ZAR QUINTANILLA

Recurrido: Martina

Procurador: MARIA DEL CARMEN PENA BLANCO

Abogado: NEKANE SANCHEZ CERRILLO

SENTENCIA

Audiencia Provincial, Sección 3ª

Ilmos. Sres. Magistrados:

Dª María-Josefa Ruiz Tovar, presidenta.

D. Rafael-Jesús Fernández-Porto García

D. César González Castro

En A Coruña, a 01 de junio 2022.

Visto por la Sección 3ª de esta Ilma. Audiencia Provincial, constituida por los Ilmos. Señores magistrados que anteriormente se relacionan, el presente recurso de apelación tramitado bajo el número 90/2022, interpuesto contra la sentencia dictada el 26-11-2021 por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 1 de Ortigueira, en los autos de Juicio Verbal de Desahucio Nº 211/2021, siendo parte como apelante-demandada: -Dª Marcelina-, con DNI nº NUM000 y domicilio en c/ PLAZA000, NUM001, Cedeira (Café Bar Praiamar), representada por la procuradora Dª María del Carmen Vidal Castiñeira, bajo la dirección del abogado D. Guillermo Zar Quintanilla, y siendo parte apelada-demandante: -Dª Martina-, con DNI nº NUM002 y domicilio en c/ PLAZA000 Nº NUM003, Cedeira, representada por la procuradora Dª Carmen Pena Blanco y bajo la dirección de la abogada Dª Nekane Sánchez Cerillo; versando los autos sobre Desahucio por expiración del plazo.

Y siendo Magistrado-Ponente D. César González Castro.

Antecedentes

Aceptandolos de la sentencia de fecha 26-11-2021, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 1 de Ortigueira, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Fallo:ESTIMO LA DEMANDA presentada por la Procuradora de los Tribunales Dña. María del Carmen Pena Blanco, en nombre y representación de DÑA. Martina, contra DÑA. Marcelina, y DEBO DECLARAR y DECLARO que el contrato de arrendamiento fechado en Cedeira, el día 1 de diciembre de 1990, está sometido al régimen de tácita reconducción, pudiendo proceder la parte arrendadora a la extinción del mismo en fecha 1 de diciembre de 2021. Con imposición de costas a la demandada'.

Primero.-Interpuesta la apelación por Dª Marcelina, y admitida, se elevaron los autos a este Tribunal, con emplazamiento de las partes, compareciendo en tiempo y forma para sostener dicho recurso la procuradora Dª María del Carmen Vidal Castiñeira.

Segundo.-Registradas las actuaciones en esta Audiencia, fueron turnadas a esta Sección. Por diligencia de ordenación de fecha 08-03-2022, se admite el recurso, mandando formar el correspondiente rollo y designando ponente.

Se tiene por parte a la procuradora Dª María del Carmen Vidal Castiñeira, en nombre y representación de Dª Marcelina, en calidad de apelante-demandada y se tiene por parte a la procuradora Dª Carmen Pena Blanco, en nombre y representación de Dª Martina, en calidad de apelada-demandante.

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba ni celebración de vista se dio cuenta a la Sra. Presidenta de la llegada de los autos e incoación del recurso a efectos de señalamiento para votación y fallo cuando por turno corresponda.

Tercero.-Por providencia de fecha 01-04-2022 se señaló para deliberación, votación y fallo el día 03-mayo-2022.

Fundamentos

Primero.- OBJETO DEL RECURSO

Entiende la parte recurrente que el contrato de arrendamiento que es origen del litigio está sometido al sistema de prórroga forzosa y, en consecuencia, al ser la arrendataria, en este caso, una persona física, el contrato perdurará hasta que se jubile y, no siendo éste el caso, puesto que lo hará en menos de dos años, la demanda no puede prosperar y debe desestimarse

Segundo.- ESTIMACIÓN DEL RECURSO. RAZONES

A.- NORMATIVA Y DOCTRINA JURISPRUDENCIAL APLICABLE

1.- La disposición transitoria primera (contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dice:

'1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril , sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda.

La tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta ley . El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda.

2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril , y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil , el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley.'

Establece la letra B), de la disposición transitoria tercera (contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

'B) Extinción y subrogación.

2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.

3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos . La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.

Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .'

2.- La sentencia 318/2021 de esta Sección, de fecha 21 de septiembre explica claramente la aplicación de la última disposición transitoria referida:

'Infracción de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 .- Se ha dejado para el final la alegación relativa a que no es aplicable dicha disposición transitoria, al menos en el apartado que pretende la parte demandante, hoy apelada.

Pese a que la invocación está carente de todo desarrollo, debe estimarse.

1º.- Sobre la interpretación que debe darse al apartado B.3 de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 se ha pronunciado de forma reiterada la Sala Primera del Tribunal Supremo. Esta norma , aplicable exclusivamente a los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en los que el arrendatario sea una persona física, establece (se enumeran los párrafos, para un más fácil seguimiento):

(1) Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

(2) En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

(3) La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos . La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

(4) El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

(5) Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

(6) Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.

(7) Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

Debe atenderse en primer lugar al párrafo primero, por lo que jurisprudencialmente se ha establecido que «los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste (Disp. Trans. Tercera. B.3. párrafo primero). (...) El arrendatario a todos los efectos es quien lo sea al momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario, siendo así que dicha norma contempla exclusivamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley prescindiendo de las que se hayan podido producir con anterioridad a dicho momento según la legislación entonces vigente. De esta forma el arrendamiento podrá extenderse a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del cónyuge que se subrogue, o a un máximo de veinte años desde la entrada en vigor de la LAU 1994 si la subrogación se produce a favor de un descendiente». Cuando se produjo un traspaso antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, el adquirente en traspaso pasó a ser arrendatario a todos los efectos, es quien accede al mismo y continúa en el arrendamiento con todos los derechos y obligaciones propias del locatario [ SSTS 46/2018, de 30 de enero (Roj: STS 207/2018 , recurso 2193/2015 ); 34/2019, de 17 de enero (Roj: STS 55/2019 , recurso 3362/2015 ); 439/2018, de 12 de julio (Roj: STS 2732/2018 , recurso 3428/2015 ); 440/2018, de 12 de julio (Roj: STS 2743/2018 , recurso 3631/2015 ); 74/2020, de 4 de febrero (Roj: STS 299/2020 , recurso 1761/2017 ) y 342/2020, de 23 de junio (Roj: STS 2070/2020 , recurso 4691/2017 )].

Hay que tener en cuenta que el arrendamiento en cuestión estaba sujeto a la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, con derecho del arrendatario a prorroga forzosa y por ello la nueva ley extendió la vigencia del contrato al menos hasta la jubilación o fallecimiento del arrendatario que hubiera accedido a dicha posición en el contrato cuando aún existían dichas prórrogas.

2º.- Aplicando dicha doctrina al presente caso, don Patricio y don Pelayo son los arrendatarios a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. Por lo que se aplica la regla del párrafo primero, y por lo tanto el contrato no se extingue el 31 de diciembre de 2019, sino a la jubilación de los arrendatarios, o su fallecimiento, salvada la posible subrogación del cónyuge supérstite.

3º.- La norma invocada en la demanda no es aplicable al presente supuesto. El párrafo sexto [«Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años»] debe ponerse en relación con el cuarto, en cuanto faculta al arrendatario actual -entendiendo por tal al que se hallaba como titular arrendaticio al entrar en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, no al primitivo arrendatario- (y su cónyuge, si se subrogó conforme al párrafo primero) para que lleve a cabo el traspaso del local «en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos» de 1994 . Párrafo cuarto que obliga a acudir al quinto pasa saber cuánto durará el contrato una vez que se produzca ese traspaso antes de la jubilación o fallecimiento: «un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley», el plazo que más dure de los dos posibles. Pero el legislador introduce una segunda excepción: Si ese arrendatario titular a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 a su vez había adquirido en virtud de traspaso en los diez años anteriores (y por lo tanto realizó un desembolso económico, con un contrato que inicialmente tenía prórroga forzosa), se le prorrogan por otros cinco años más al adquirente del segundo traspaso, porque se supone que así se compensa económicamente, pues tiene cinco años más de vida el contrato.

Así se contempla en la sentencia 605/2018 de 6 de noviembre (Roj: STS 3703/2018, recurso 1843/2016), donde explicita que esta norma especial se aplica porque «el beneficiario de este traspaso -la demandada- ya no será arrendatario hasta su jubilación o fallecimiento, pues le es de aplicación lo previsto en el apartado B3, párrafo quinto, DT 3.ª, en el sentido de que ' este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley', aplicándose lógicamente el plazo que dé lugar a una duración mayor del contrato». Añadiendo que «En nada afecta a dicha conclusión el hecho de que se hubiera producido un traspaso a favor del Sr. ... -que a su vez traspasó el local a la demandada- en los diez años inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de la ley ( DT 3.ª B.3, párrafo sexto) pues en aquél momento aún estaba vigente la LAU 1964 y el RDL 1985 y el legislador previó -en consideración a este dato- un aumento del plazo de vigencia de cinco años para tales traspasos, beneficio que en modo alguno puede ser considerado como transmisible en el presente caso a los nuevos arrendatarios a los que se aplican los plazos del párrafo quinto en cuanto se constituyeron como arrendatarios mediante traspaso una vez producida ya la entrada en vigor de la LAU 1994».

La norma jurídica invocada no se aplicable al supuesto de hecho del contrato que vincula a los arrendatarios don Patricio y don Pelayo con los arrendadores herederos de doña Claudia. Aquellos eran arrendatario en el momento de entrar en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 por derecho propio, en virtud del traspaso; y no se ha producido -al menos en debida forma- ningún traspaso posterior. Por lo que, como se dijo, se aplica la norma del párrafo primero, y no la de los párrafos cuarto, quinto y sexto, como pretende la demandante.'

3.- La sentencia número 137/2015 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 12 de marzo, dice:

'3.-QUINTO.-Decisión de la Sala: reiteración del criterio de la STS 17-11-2011 y, por tanto, aplicación de la d.t. 3 ª LAU 1994 .

El fundamento de derecho cuarto de la STS 17-11-2011 contiene, en su apartado C), el siguiente razonamiento:

«El legislador de 1994, no olvidó la gran cantidad de arrendamientos de local de negocio que, en el momento de su entrada en vigor, estaban sometidos a un régimen de prórroga forzosa, por lo que dedicó la DT Tercera a establecer una normativa que permitiría en estos contratos fijar una fecha de finalización. Y es que, tal y como declaró la sentencia de pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005 ], al analizar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU 1994 que incluía entre sus cláusulas un sometimiento al régimen de prórroga forzosa, '[h]a de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4.º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil , sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley'. En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad.

»El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994 , permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.

»En definitiva, la DT Primera LAU 1994 , remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración. Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994 ».

Pues bien, esta Sala, reunida en pleno, ha decidido reiterar dicho criterio, asumiendo íntegramente el razonamiento anteriormente transcrito, y fijar como doctrina jurisprudencial la aplicabilidad de la d.t. 3ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964, ya que además, por un lado, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro, el criterio favorable a la duración indefinida de estos arrendamientos que podría deducirse de la STS 31-10-2008 , citada en uno de los escritos de oposición al recurso, debe entenderse modificado por la STS 9-9-2009 , referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 pero que traían causa de los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2/1985.'

B.- APLICACIÓN AL PRESENTE SUPUESTO. VALORACIÓN DE LA SALA

1.- Son hechos relevantes:

-D. Samuel y su esposa Dª Martina eran propietarios del local de negocio sito en Cedeira, Paseo del Generalísimo 3, bajo.

Debido al cambio de nomenclatura ahora el local está situado en Plaza de Galicia, bajo.

- D. Jose Pedro era el arrendatario del local de negocio anteriormente mencionado.

- En fecha 24 de noviembre de 1990, D. Jose Pedro traspasa el local de negocio destinado a café - bar a D. ª Marcelina.

- Con fecha 1 de diciembre de 1990, se formaliza el contrato de arrendamiento entre Dª Marcelina como parte arrendataria y D. Samuel, como parte arrendadora.

-D, Samuel fallece y le sustituye en la posición arrendadora Dª Martina.

Dicha circunstancia es asumida por la arrendataria dado que el pago del alquiler se le hace a ella.

2- El contrato de fecha 1 de diciembre de 1990 era de carácter indefinido.

3.- Sin embargo, conforme a lo manifestado por la parte actora en su demanda como a lo que resulta de la prueba practicada, las partes pactaron de modo implícito el sistema de prórroga forzosa. La existencia de tal pacto cabe considerarla acreditada porque:

a) En el fundamento de derecho de la demanda VII (fondo del asunto), apartado tercero, se dice:

'Del contrato aportado por esta parte, como de la actitud mantenida por la demandada, probada por esta parte con la documental aportada, es obvio que las partes pactaron de modo implícito el sistema de prórroga forzosa permitido en la Ley de 1964, si bien, dicho sistema es nulo a la vista de los dispuesto tanto en el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, como en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos...'

La parte arrendadora directamente está afirmando que laos contratantes pactaron de modo implícito el sistema de prórroga forzosa.

También en el apartado cuarto de dicho fundamento dice:

'Subsidiariamente, para el caso de que no se precie la existencia de prórroga forzosa en el contrato suscrito, se debe aplica la figura de la tácita reconducción regulada en el artículo 1566 del Código Civil ...'

b) Además, como señala la recurrente, es relevante la forma en que se contrata. La arrendataria adquiere dicha condición la vía del traspaso, según consta en la documental que se adjunta, el 24 de noviembre de 1990. Y el mismo se realiza a raíz de un 'contrato de renta antigua' según se reconoce en el hecho sexto de la demanda. Por lo tanto, el contrato que suscribe la arrendataria trae su origen, su causa, en un contrato sometido a la prórroga forzosa, o de renta antigua, respecto del cual hay una novación subjetiva. Los contratos de alquiler de renta antigua son todos aquellos firmados antes del 9 de mayo de 1985 y regulados por el decreto 4101/1964 del 14 de diciembre.

c) Es relevante también el precio del traspaso que figura en el documento de 20.11.1990: 6750.000 pesetas Es una cantidad muy importante para la época. No es lógico que se establezca el mismo si existe la posibilidad de no prorrogar el contrato más allá de un año. Se paga dicha suma cuando existe una estabilidad temporal que permite amortizar la inversión.

d) Dicho contrato está vigente desde el año 1.990 hasta la actualidad, y ello solamente es explicable desde el punto de vista de que ambas partes entendían que existía una situación de prórroga forzosa. Nunca, durante todos estos años, la parte actora invocó la idea de que el contrato se pactó por periodos anuales y, por lo tanto, se prorrogaba potestativamente a voluntad de la arrendadora. El proceder de ambas partes durante todos estos años indica justamente todo lo contrario. De hecho, en el burofax que se adjunta con la demanda de fecha 01.04.2015, la arrendadora pide la actualización de la renta 'de acuerdo al art. 101 de la LAU de 1.964' y, en el de 26.02.2021, pide la redacción de un nuevo contrato; pero no invoca en ningún momento la tácita reconducción

3.- Al encontrarnos ante un supuesto de prórroga forzosa, tratándose de un arrendamiento de local por una persona, el contrato se extinguirá por jubilación o fallecimiento del arrendatario. No se ha demostrado la concurrencia de tales circunstancias.

Conforme a la jurisprudencia expuesta, cuando se produjo el traspaso antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, el adquirente en dicho traspaso pasó a ser arrendatario a todos los efectos, es quien accede al mismo y continúa en el arrendamiento con todos los derechos y obligaciones propias del locatario.

En consecuencia, procede desestimar la demanda y revocar la sentencia recurrida.

Tercero.- COSTAS PROCESALES

En relación a las costas de la instancia, como consecuencia de la desestimación de la demanda, procede su imposición a la parte demandante, ex artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, revocando el pronunciamiento de instancia en este sentido.

No procede realizar pronunciamiento sobre las costas de la alzada, ex artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al haber sido estimado el recurso.

Cuarto.- DEPÓSITO DEL RECURSO

Conforme a lo dispuesto en el ordinal octavo, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1 de julio, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, al estimarse parcialmente el recurso, deberá devolverse a la parte el depósito constituido, debiendo expedirse el correspondiente mandamiento de pago.

En atención a lo expuesto, este tribunal acuerda

Fallo

Estimar el recurso de apelación formulado por la procuradora de los tribunales Dª María del Carmen Vidal Castiñeira, en nombre y representación de D. ª Marcelina, contra la sentencia número 120/2021, de fecha 26 de noviembre de 2021, dictada en el procedimiento juicio verbal de desahucio número 211/2021, seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Ortigueira, que se revoca y se deja sin efecto, acordando, en su lugar, desestimar la demanda formulada por la procuradora de los tribunales Dª Carmen Pena Blanco, en nombre y representación de Dª Martina, contra Dª Marcelina, y, en consecuencia, absolver a esta última de todos los pedimentos formulados contra la misma; con imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora.

No procede hacer pronunciamiento sobre las costas de la alzada.

Devuélvase a la parte el depósito constituido.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala 1ª del Tribunal Supremo, por razón de interés casacional siempre que concurran los presupuestos legales para su admisión, a interponer en el plazo de veinte días a partir de la notificación de esta resolución.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.