Sentencia CIVIL Nº 221/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1046/2015 de 27 de Abril de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 1046/2015-1ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 462/2014

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 6 CERDANYOLA DEL VALLÈS

S E N T E N C I A N ú m. 221/17

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de abril de dos mil diecisiete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 462/2014 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 6 de Cerdanyola del Vallès, a instancia de Rita contra DROVICOST, S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 11 de agosto de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Estimo parcialmente la demanda interpuesta por el procurador Alvaro Cots Durán, en representación de Rita , condenando a Drovicost,SL a abonar la cantidad total de 11.479,88 €. Cantidad total a la que deberá de sumarse el interés legal del art. 576 de la LEC , en caso de mora, desde la fecha de la presente resolución.

En cuanto a las costas se estará a lo establecido en el Fundamento Sexto de la presente resolución.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 18 de enero de 2017.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO.-Planteamiento del debate

Con la demanda inicial la actora, Rita , propietaria de un local de negocio, se dirige contra la mercantil DROVICOST SL, arrendataria del mismo, una vez resuelto el contrato y reintegrada su posesión, en reclamación de la suma de 13.041'9euros, de los cuales 5.597'38euros corresponden a rentas vencidas y pendientes de pago (tras deducir las sumas entregadas como fianza, como garantía complementaria y la consignada por la arrendataria en el momento de la entrega de llaves con finalidad liquidatoria), y los restantes 7.444'52euros, al importe total, fijado pericialmente, de los daños causados en el local por la arrendataria.

La arrendataria se opone a tal pretensión alegando, en esencia, que la entrega de las llaves se retrasó por causa imputable exclusivamente a la propia arrendadora, ya que la intención de la arrendataria era reintegrar la posesión en el mes de noviembre, momento en que la deuda pendiente por rentas debidas quedaba liquidada con la aplicación de la fianza y la suma consignada notarialmente al depositar las llaves, por lo que niega deuda alguna por este concepto. Por otra parte, niega la existencia de daño o desperfecto alguno causado en el local más allá de los derivados del mero desgaste por el uso, invocando, subsidiariamente pluspetición. En el acto de la audiencia previa la demandada alegó que, dado que la reclamación por daños se efectúa con fundamento en el art. 1902 CC , la acción estaría prescrita.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda, y condena a la demandada al pago de 11.749'88euros, suma que incluye la totalidad de la cantidad reclamada en concepto de rentas pendientes más la cantidad reclamada por la demandante por los daños, si bien deduciendo de la suma pedida como indemnización la cantidad que correspondería al IVA, en cuyo cálculo se había incluido.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, alegando, en apretada esencia, que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba, reiterando los argumentos en los que basó su oposición.

En definitiva, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- Reclamación rentas pendientes

Es un hecho indiscutido que las llaves del local (símbolo de la posesión) fueron depositadas notarialmente a disposición del arrendador mediante acta de fecha 6 de febrero de 2013, siendo entregadas al propietario por esta vía el día 25 del mismo mes y año.

Es doctrina jurisprudencial reiterada que que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea propiamente como renta bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca y siendo irrelevante que la ocupe efectivamente o no.

Así pues, el devengo de rentas en este caso se mantuvo hasta febrero de 2013. No consta en modo alguno en las actuaciones que la entrega de la posesión se demorara como consecuencia de una conducta obstativa o de mala fe del arrendador, es más, el arrendatario hubiera podido proceder al depósito de las llaves en la misma forma en que la hizo efectiva con anterioridad, cuando lo hubiera estimado oportuno.

Así pues, siendo un hecho indiscutido que la demandada dejó de abonar las rentas desde el mes de agosto de 2012, ha de concluirse que la arrendataria adeuda las rentas devengadas desde dicha mensualidad hasta febrero de 2013, tal como se le reclama.

Sentado el período de rentas adeudado, es preciso entrar en el segundo de los motivos de controversia, esto es, su cuantificación.

El contrato fue suscrito en fecha 1.4.2011, pactándose una renta que variaba de manera progresiva por tramos anuales (de 1.500euros la primera anualidad hasta 2.100euros el cuarto año). No obstante, en fecha 1.2.2012, las partes suscribieron, como anexo al citado contrato, un pacto novatorio, por el que se acordaba, en los términos contenidos en el mismo. La demandada alega pluspetición, pues, sostiene que la renta reclamada debía ceñirse a lo convenido en dicho anexo; por su parte, la actora afirma que dicho pacto había quedado sin efecto, al haberse condicionado expresamente su efectividad al cumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendatario. Así pues, la controversia se ciñe a la interpretación de la estipulación 4º de dicho anexo novatorio.

En dicho pacto se establece que 'Esta rebaja queda condicionada al cumplimiento, por parte del arrendatario, de todos sus derechos y obligaciones inherentes a tal condición, quedando aquella sin efecto en caso contrario'. La literalidad de la cláusula es tan clara que hace innecesaria la interpretación: la efectividad de la rebaja se somete a una condición resolutoria, quedando sin efecto en caso de incumplimiento por parte del arrendatario.

Sabido es que el pago de la renta dentro del plazo, legal o contractualmente fijado es la obligación esencial del arrendatario. Por tanto, ante el impago de la renta, el arrendatario ha incurrido en un incumplimiento que deja sin efecto el pacto novatorio para la reducción de la renta alcanzado. Por otra parte, resulta ocioso derivar la discusión hacia la 'puntualidad' en el cumplimiento de la obligación, ya que no puede obviarse que cuando la propiedad remite a la arrendataria el requerimiento de pago a través de burofax en 8.11.2012, la arrendataria ya adeudaba cuatro mensualidades de renta, cuyo pago se encontraba pendiente.

En definitiva, la impugnación relativa a la condena al pago por este concepto debe decaer, confirmándose la sentencia de primera instancia en este pronunciamiento, debiendo mantenerse la condena al pago de la suma de 5.597'38euros, cantidad resultante de restar a las rentas debidas (12.305'38euros), la fianza y garantías prestadas a la firma del contrato y la suma consignada notarialmente en el momento de depósito de las llaves.

TERCERO.- Indemnización por daños en el local

La parte actora funda jurídicamente su demanda en la reclamación por incumplimiento contractual y en la culpa extracontractual ( art. 1902 CC ). Conocida es la doctrina jurisprudencial de la unidad de culpa civil, ahora bien, teniendo en consideración que la reclamación por daños se ciñe al estado de local en el momento en que se reintegró la posesión al arrendador tras la resolución de un contrato de arrendamiento de finca urbana, situación expresamente regulada por la ley (Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 y Código Civil), ha de prevalecer la aplicación de ésta en la resolución de la controversia que se plantea.

Tratándose del arrendamiento de un local para uso distinto del de vivienda, se rige por la voluntad de las partes ( art. 4.3 LAU ); y no estableciéndose ningún pacto específico al respecto en el contrato, habrá de estarse al régimen general, desarrollado por una jurisprudencia constante.

Para la resolución de la segundo motivo de impugnación es, pues preciso partir de la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos 1561 , 1563 y 1564 del C.C . en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU 29/1994, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC 2000 (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa. Así, la STS 12.2.2001 resume:

'Estima, en efecto, el legislador que al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien podrá eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1.562 al que nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.096. Cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado (concretamente por un incendio, como es el caso aquí enjuiciado), el artículo 1.563 del Código civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción 'iuris tantum' de culpabilidad contra el arrendatario que impone a éste la obligación de probar que actuó sin la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988 )'.

Ahora bien, si bien se parte de la presunción (iuris tantum, con inversión de la carga de la prueba) de culpa del arrendatario, de acuerdo con los preceptos citados, al arrendador le corresponde igualmente, como se ha apuntado, la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la demanda, esto es, la realidad de los desperfectos y su valoración.

Así pues, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,...)-, atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros).

Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CCLegislación citadaCC art. 1562 ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC Legislación citadaCC art. 1563 ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendadorLegislación citadaCC art. 1561 ( art. 1462 en relación con elLegislación citadaCC art. 1462 438 CCLegislación citadaCC art. 438 ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561Legislación citadaCC art. 1561 y 1563 CCLegislación citadaCC art. 1563 ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable.

Así las cosas, el núcleo central del debate lo constituye, en primer término, una cuestión de hecho, como es la existencia de desperfectos en el local arrendado, debiendo determinarse, en caso de que se constaten, cuáles de tales daños son imputables al arrendatario y en qué medida deber responder de su reparación.

Se considera acreditado que los desperfectos existentes en el local en el momento de su desalojo, son los que han sido recogidos en el dictamen pericial del Sr. Ismael (Doc 7 de la demanda).

En primer lugar, haremos referencia a que en el informe se constata que 'Los aparatos de aire acondicionado existentes en el local se encuentran bloqueados o averiados debido a falta de mantenimiento y limpieza'. Si tenemos en consideración que en la cláusula 13ª del contrato se recoge y pacta expresamente (resaltado en letra negrita) que 'Se hace constar expresamente que el local se entrega equipado con dos motores de aire acondicionado y cuatro splits marca PANASONIC. El arrendatario se compromete al cuidado y mantenimiento de éste, sin que por su uso nada tenga que abonar'. Dado que el defecto que presenta el aire acondicionado del local deriva de un incumplimiento del arrendatario de esta obligación (al ser su causa, pericialmente determinada, la falta de mantenimiento y limpieza), éste debe hacerse cargo del coste de su reparación (consistente en revisión de los aparatos, limpiando los filtros en los splits y capilares de los compresores así como efectuar una recarga de gas), que se valora por el perito (de acuerdo con presupuesto que une a su dictamen) en 325euros

Tras la valoración por parte del tribunal de la prueba aportada y practicada en autos (singularmente el dictamen pericial aportado por la actora, con las fotografías que se unen al mismo, y la grabación en video aportada por la demandada de doc. 8 en la audiencia previa, que no ha sido impugnado), se considera que el resto de desperfectos causados (básicamente en paredes - marcas de adhesivos y agujeros, necesidad de pintura y desperfectos en el estuco veneciano del escaparate- y suelo -moqueta de acceso al local, y daños en el parquet y en las cajas de servicio de electricidad encastadas en el mismo), han de ser considerados como deterioro provocado por el transcurso del tiempo y el normal uso del local, por los que el demandado no ha de responder. El propio perito de la demandante considera que los desperfectos se consideran como derivados del cese de la actividad.

A este respecto, cabe añadir que en lo que se refiere a la pintura, esta Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010 , 23 de abril de 2013 y más recientemente 11 de novembre de 2015 y 13 de julio de 2016 ), viene manteniendo que, 'en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la finca tras años de ocupación por el inquilino'. Esta doctrina resulta, visto el estado del local según resulta de la prueba, plenamente aplicable al caso de autos.

En lo que se refiere a los defectos en el parquet hemos de mantener la misma conclusión. Las lesiones que presenta la zona afectada del parquet (unos 100m2 de los 300 del local, según el perito Sr. Ismael ) se corresponden, como afirma el perito judicial Sr. Matías , 'con defectos normales de uso pues el pavimento flotante aparenta una baja calidad'. Por otra parte, no puede obviarse que, según recoge el citado perito, Sr. Matías , dicho parquet flotante no ha sido renovado por el nuevo arrendatario, quien se ha limitado a sustituir determinadas lamas en distintas localizaciones del local; también se encuentran en el mismo estado, según refiere el Sr. Matías tras su inspección, las cajas de registro de la instalación eléctrica (siguen existiendo tapas con cinta adhesiva), no apreciándose mal uso en ninguna de las unidades. Por otra parte, dada la única intervención que se ha hecho para reparar los defectos del parquet, el tribunal no contaría con elementos suficientes para proceder a su valoración. También ha de excluirse el daño en la moqueta de entrada, que sólo estaba sucia (estado derivado de su normal uso), y su indemnización ya que no se limpió y ha sido sustituida por el nuevo arrendatario por un elemento distinto (pavimento de gres cerámico).

Por último, y a mayor abundamiento, ha de resaltarse que la arrendadora ha reconocido que no llevó a cabo las reparaciones propuestas por el perito y no consta de manera alguna que el estado del local haya comportado un menoscabo o detrimento a la arrendadora en las condiciones del nuevo contrato de arrendamiento.

En definitiva, y por todo cuanto antecede, procede, estimando en parte el recurso y revocando, asimismo, parcialmente la sentencia dictada, fijar la cantidad a cuyo pago se condena a la demandada apelante en 5.922'38euros.

No habiendo sido impugnado el pronunciamiento relativo a los intereses, el mismo ha de ser mantenido, al no formar parte del objeto de esta segunda instancia.

CUARTO. - Costas

No procede un especial pronunciamiento respecto de las costas de la apelación, al haber sido estimado, al menos en parte, el recurso (art. 398.2).

Asimismo, conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ , se acuerda la devolución del depósito constituido para interponer el recurso.

Fallo

ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DROVICOST S.L., contra la sentencia de fecha 11 de agosto de 2015 dictada en el procedimiento ordinario núm. 462/14 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 6 de Cerdanyola del Vallés, SE REVOCA la indicada resolución en el sentido de que la suma a cuyo pago SE CONDENA a la citada apelante se fija en 5.922'38€ (CINCO MIL NOVECIENTOS VEINTIDOS CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS), confirmándola en sus restantes pronunciamientos.

No se hace una especial declaración sobre las costas de esta alzada.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello de acuerdo con la DF 16ª LEC , que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.