Sentencia Civil Nº 223/2013, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 431/2012 de 12 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERÍA
SECCIÓN PRIMERA
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 431/2012
S E N T E N C I A nº 223/13
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ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Dª MARÍA LOURDES MOLINA ROMERO
MAGISTRADOS:
Dª ANA DE PEDRO PUERTAS
D. JUAN ANTONIO LOZANO LÓPEZ
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En Almería, a doce de julio de dos mil trece.
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación el rollo número
431/2012, procedente de los de Juicio Ordinario del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Almería, seguidos
con el número 2642/2009.
Es parte apelante CARRIÓN DACOSTA Y ASOCIADOS SL, representada por el Procurador D. DAVID
BARÓN CARRILLO y asistida por letrado Sr. D. IÑIGO IGARTÚA OTERO, y parte apelada D. Luciano ,
representado por el Procurador D. ÁNGEL VIZCAÍNO MARTÍNEZ y asistido por letrado D. EDURADO ZEA
GANDOLVO.
Ha sido designado Ponente el Iltmo. Sr. D. JUAN ANTONIO LOZANO LÓPEZ, que expresa el parecer
de la Sala.

Antecedentes

1.- Se aceptan los de la Sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

2.- Por la Ilma. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Almería, en los referidos autos, se dictó Sentencia 15/2012, de 31 de enero de 2012 , cuyo Fallo es el siguiente: 'Estimar la demanda interpuesta por D. Luciano frente a Carrión Dacosta y Asociados SL declarando resuelto el contrato de reserva celebrado entre ambas partes de fecha 14 de enero de 2008 y condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a que abone a la parte actora la cantidad de cincuenta mil novecientos setenta euros con ochenta y ocho céntimos (50.970,88 #) más los intereses legales desde la fecha de la presentación dela demanda. Todo ello con imposición de costas a la parte demandada'.

3.- Contra la referida Sentencia la representación procesal de la parte demanda interpuso recurso de apelación, en el que solicitó la revocación de la misma y, en su lugar, se revoque la misma, con imposición de costas en ambas instancias ala contraparte.

4.- El recurso fue admitido en ambos efectos, dándose traslado a la parte apelada, que formuló oposición al mismo mediante escrito en los que solicitaron la confirmación de la sentencia apelada con imposición de costas a la recurrente.

5.- A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y no habiéndose solicitado prueba ni estimándose necesaria la celebración de vista, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 9 de julio del año en curso, quedando el Rollo de Sala pendiente de fallo.

Fundamentos

1.- La actora funda su derecho en el contrato de reserva de derecho de adquisición de oficina de documento nº 1 de demanda firmado a 9 de marzo de 2007, cuya existencia es pacífica entre las partes. Por virtud del mismo, la actora quedaba reservada en la adquisición futura de una oficina objeto de construcción por la demandada. El precio fijado era de 205.560 # más IVA, lo que hacía un total de 238.449,60 #. A la firma del contrato, se pagaban 20.556 # en concepto de arras penitenciales, y sucesivamente, en los meses de abril, junio, agosto y septiembre de 2007, la demandada pagaría 12.744,72 # pro cada mes. El resto se pagaría a la fecha de la escritura publica. Los cuatro pagos, que es pacífico que se pagaron, suman, por tanto, 50.978,88 #, los reclamados en demanda. No se reclama la cantidad inicial de 20.556 #, porque, en el planteamiento del actor, tuvieron la consideración de arras penitenciales, y, en tanto que la actora quiere desistir del contrato, admite que debe perder dicha cantidad.

2.- Se acoge la actora, en consecuencia, a la cláusula 4ª del contrato ('a la firma de este contrato la adquirente entrega a la propiedad la cantidad de 20.556 # IVA incluido, en concepto de arras penitenciales, otorgándose en este mismo acto la más solemne carga de pago'), y a la cláusula 5ª del mismo, cuyo número 2 permite el desistimiento unilateral de cada parte del contrato, si se formula 'con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública de compraventa definitiva'. Añade al cláusula: 'si la extinción se produce por la causa segunda antes de que se efectúe el pago de alguno de los plazos del precio, y por voluntad de la adquirente, la propiedad quedará en poder de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales. Si es por voluntad de propiedad en el mismo supuesto anterior, reintegrará a la adquirente el doble de la cantidad entregada en concepto de arras y de todas las cantidades entregadas hasta el momento, siendo éste el único efecto que producrá la resolución del contrato por este motivo, no debiendo la primera a la segunda cantidad alguna adicional en concepto de daños y abono de intereses (perjuicios). Si la extinción es por la causa tercera (falta de pago de los plazos estipulados en el contrato) la propiedad quedará en poder de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales perdiendo la compradora en ese mismo momento cualquier derecho sobre el objeto de este contrato'.

3.- En la versión de la actora, la cláusula quinta del contrato le permite el desistimiento unilateral, con derecho de devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta con excepción de la cantidad calificada como arras penitenciales, que se allana expresamente a perderlas. No fundamenta su derecho en un pretendido incumplimiento contractual del actor, sino sólo en el derecho de desistimiento unilateral que, dice, le confiere el contrato. Por el contrario, el demandado argumenta que el certificado final de obra fue emitido el día 31 de julio de 2008, un año antes de la comunicación del desistimiento unilateral (19 de julio de 2009), y que requirió en octubre de 2009 a la actora de elevación a escritura pública. En consecuencia, mantiene que ha cumplido su cometido, y el desistimiento unilateral del actor sólo podía llevarse a cabo siempre y cuando no hubiera entregado más cantidades a cuenta que los 20.556 # iniciales, según resulta de la controvertida cláusula quinta.

4.- La sentencia de la juzgadora a quo da por probados todos los hechos indicados, y, en aplicación de las reglas de interpretación contractual, considera que, al momento del requerimiento de resolución de la actora, la demandada no había requerido a la actora de elevación a escritura pública del contrato, por lo que podía desistir del contrato, y lo hizo en tiempo hábil, entendiendo que la cláusula quinta en cuestión le faculta para recuperar el total aportado menos las cantidades entregadas en arras penitenciales. Contra dicha interpretación se alza la demandada hoy apelante, insistiendo en sus mismos argumentos que ya vertió en contestación, a los que se adhiere la Sala, discrepando, en consecuencia, de la sentencia de instancia por los siguientes argumentos.

5.- Dice la STS 116/2013 de 25 febrero , con cita en las de 11 de noviembre de 2010, 24 de marzo de 2009, 16 de marzo de 2009, 20 de febrero de 1996, que hay que distinguir entre arras confirmatorias, penales y penitenciales. Las primeras, con el fin de reforzar la existencia del contrato, constituyen una señal de su celebración. Las segundas, tienen como fin establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso de incumplimiento y las últimas, llamadas penitenciales o liberatorias, constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. El art. 1454 Cc no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es necesario que la voluntad de las partes aparezca clara y exprese la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención cumpliendo con la obligación establecida en estas arras. El empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, puede ser entendida como anticipo del precio y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento, pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato.

6.- Asimismo, y en orden al desistimiento unilateral del contrato, en ocasiones está admitida esta figura en nuestra legislación civil, entendiendo por aquél la renuncia unilateral del contrato con efectos de ruptura contractual ( art. 1594 Cc para el contrato de obra, contratos de tracto sucesivo de duración indefinida como el arrendamiento - art. 11 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre , de Arrendamientos Urbanos- o el contrato de agencia - art. 25 de la Ley 12/1992, de 27 de mayo, sobre Contrato de Agencia -, o, por aplicación de ciertas garantías, en contratos con consumidores - arts. 68 a 79 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias ). Pero allí donde no esté contemplado el desistimiento unilateral (fundamentalmente en contratos de tracto único como una compraventa, caso que nos ocupa), no existe la figura, sino que hay abandono, una voluntad renuente al cumplimiento ( art. 1256 Cc ) que genera responsabilidad conforme al art. 1101 Cc , dado que el abandono supone dejar al libre arbitrio de una de las partes el cumplimiento del contrato ( SSAP de Valencia -Sección 3ª-, de 10 de septiembre de 1998 ; Zaragoza -Sección 5ª- de 10 de diciembre de 1998 , Barcelona -Sección 13ª- de 23 de noviembre de 1999 , Castellón 154/2001 - Sección 2 -, de 14 marzo).

7.- En consecuencia, las arras penitenciales, en los términos en que se ha pactado, deben ser objeto de interpretación restrictiva, y el abandono del contrato no puede ir más allá de los términos en que se ha concedido el derecho del desistimiento. Por tanto, frente a la interpretación que efectúa la juzgadora a quo , la Sala entiende que el párrafo último de la cláusula Quinta debe ser entendida en sus términos estrictos ( art. 1283 Cc ), sin darle el contenido amplio que propone la actora y que acoge la instancia. En efecto, si el primer enunciado de la cláusula permite el desisitimiento unilateral del contrato por la compradora antes del pago de un plazo posterior, pagado un plazo posterior, como consta en autos y se declara probado por la juzgadora a quo , el derecho de desistimiento ha caducado para la compradora. Asimismo, si el segundo enunciado de la cláusula permite el derecho de desistimiento por la vendedora, pero la cantidades posteriores entregadas fuera de las arras peniténciales se contemplan como arras penales -'siendo éste el único efecto que producirá la resolución del contrato por este motivo, no debiendo la primera a la segunda cantidad alguna adicional en concepto de daños y abono de intereses (perjuicios)'-, las entregas posteriores a los 20.556 # tienen para las partes carácter de arras penales ( art. 1152 Cc ), por lo que, si el comprador abandona el contrato, lo incumple ( arts. 1256 y 1101 Cc ), y la indemnización para el vendedor consiste en la retención de las cantidades dadas a cuenta.

8.- Y lo confirma el tercer enunciado de la cláusula ('si la extinción es por la causa tercera la propiedad quedará en poder de la cantidad entregada en concepto de arras peniténciales, perdiendo la compradora en ese mismo momento cualquier derecho sobre el objeto de este contrato'). Dicho de otra forma, la compradora no podía desistir del contrato en la medida que lo confirme mediante las entrega a cuenta posteriores recogidas en la cláusula segunda. Si así lo hace, genera abandono e incurre en responsabilidad contractual. En cambio, no consta incumplimiento del contrato por la compradora, ni se ha invocado tal. Al contrario, consta en autos que el contrato se firma en marzo de 2007 y se ejecuta hasta septiembre de 2007 cuando el comprador proporciona todas las entregas a cuenta previstas. El día 31 de julio de 2008 se emite el certificado final de obra, por lo que la comprador no le queda más que pagar el resto del precio tras elevación del contrato a escritura pública. Frente a la interpretación de la instancia, el requerimiento de julio de 2009 sólo puede ser considerado un abandono, siendo válido, por ajustarse al contrato, el requerimiento de la vendedora de octubre de 2009, y sin que la preferencia de fechas formulada por la instancia tenga valora alguno. Por tanto, con revocación de la sentencia de instancia, y asumiendo la misma, se desestimará la demanda.

9.- No se imponen las costas de esta instancia ( art. 398 LEC ), y no se imponen las de primera instancia dadas las dudas existentes en la interpretación del contrato de autos ( art. 394 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación, en atención a lo expuesto,

Fallo

Que con ESTIMACIÓN del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada en fecha 31 de enero de 2012 por la Ilma. Sra. Magistrada-Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Almería en autos de Juicio Ordinario de que deriva la presente alzada, REVOCAMOS la expresada resolución, que dejamos sin efecto.

En su sustitución, DESESTIMAMOS la demanda formulada en su día por D. ÁNGEL VIZCAÍNO MARTÍNEZ, en nombre y representación de D. Luciano , contra CARRIÓN DACOSTA Y ASOCIADOS SL, y ABSOLVEMOS a ésta última de las pretensiones formuladas en su día en su contra.

No se hace especial pronunciamiento de costas en esta alzada ni en la instancia.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

La recurrente ha perdido el depósito en su día constituido, dándosele el destino a que se refiere el la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

Notifíquese a las partes, haciéndoles saber que contra esta sentencia, que es firme, no cabe interponer recurso alguno.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.