Sentencia Civil Nº 225/2011, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 2, Rec 219/2011 de 27 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

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S E N T E N C I A Núm. 225

Iltmos. Sres.:

Presidente

D. JOSE ANTONIO CORDOBA GARCIA

Magistrados

D. RAFAEL MORALES ORTEGA

Dª. Mª FERNANDA GARCÍA PÉREZ

En la ciudad de Jaén, a Veintisiete de Septiembre de dos mil once.

Vistos en grado de apelación, por la Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Ordinario seguidos en primera instancia con el núm. 983/2009, por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Úbeda, rollo de apelación de esta Audiencia núm. 219/2011 , a instancia de D. Leonardo representado en la instancia por el ProcuradorD. Antonio Ángel Martínez López y ante este Tribunal, como parte apelante, por el Procurador D. José Jiménez Cózar y defendido por la Letrada Dª. Elisa Vagnone Lasaracina, contra D. Virgilio , representado en la instancia por la Procuradora Dª. Cristina Medina Jiménez y defendido por el Letrado D. Lázaro M. Beltrán Gila.

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 1 de Úbeda con fecha 10 de Marzo de 2011 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por dicho Juzgado y en la fecha indicada se dictó Sentencia que contiene el siguiente FALLO: " Se desestima la demanda formulada por D. Leonardo contra D. Virgilio , imponiéndose a D. Leonardo las costas del presente procedimiento" .

SEGUNDO.- Contra dicha resolución se tuvo por preparado primero y se interpuso después por Leonardo , en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación se presentó escrito de oposición por Virgilio ; remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, con emplazamiento de las partes, que turnadas a esta Sección Segunda en la que se formó el rollo correspondiente; personada la parte apelante en tiempo y forma se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 19 de Septiembre de 2011, el que tuvo lugar, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. RAFAEL MORALES ORTEGA.

RECHAZANDO los Fundamentos de Derecho de la resolución impugnada

Fundamentos

PRIMERO .- Contra la sentencia de instancia por la que se desestima la acción personal de extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito entre las partes el 1-7-70 , por la jubilación del arrendatario conforme a lo dispuesto en la Disposición Transitoria 3ª B 2 Y 3 de la Ley 29/94, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos , se alza la representación del actor y bajo el epígrafe genérico de incongruencia omisiva, mantiene en esencia en su vasto escrito de recurso, que la resolución recurrida ha incurrido en tal vicio por falta de motivación, con infracción por tanto de lo dispuesto en el art. 218.1 LEC , habiéndose vulnerado su derecho constitucional a una tutela judicial efectiva consagrado en el art. 24 CE , toda vez la citada sentencia, pese a fijarse como hechos controvertidos en el acto de la Audiencia Previa, la extinción o no del contrato de arrendamiento referido por la jubilación del demandado, así como la existencia o no de subrogación en el mismo por el cónyuge de aquel, se limita a centrar el tema en si la falta de notificación fehaciente de aquella al arrendador conlleva como sanción la resolución del contrato de arrendamiento y transcribiendo la STS, Pleno Sala 1ª de 13-1-10 , dictada en unificación de doctrina sobre tal extremo, concluye dando por sentada la existencia de dicha subrogación, que además de concurrir la notificación antes de la pretensión de resolución ejercitada, su falta no hubiese producido la resolución pretendida, pero sin tratar y menos aun razonar otras cuestiones básicas planteadas por las partes en sus escritos principales, y que se derivan además de la controversia concretada en la Audiencia Previa, como lo era en resumen si el contrato suscrito prohibía o no dicha subrogación, si la misma podía producirse dos años después de la jubilación del arrendador y finalmente si realmente se produjo la subrogación con la concurrencia de los presupuestos que para su efectividad establece el legislador, de modo que no sólo se ha de producir la subrogación formal en el contrato, sino que además la Disposición Transitoria al inicio mencionada, exige que se continúe la misma actividad desarrollada en el local, lo que la apelante en esencia interpreta en el sentido de que la esposa del demandado sea no sólo la titular del café-bar, sino que además ha de ser la misma la que materialmente gestione el negocio y tal extremo ni tan siquiera ha intentado acreditarlo pese a corresponderle por la distribución de la carga de la prueba, como sustrato fáctico integrante de la excepción a la acción de resolución por jubilación ejercitada.

SEGUNDO.- Centrado así el objeto del debate y habiendo sido alegada la concurrencia del vicio de incongruencia omisiva y falta de motivación, tratando pues de dar respuesta a las cuestiones planteadas por el apelante, lo primero que procede resaltar es no obstante, el error de planteamiento en que se incurre, al alegar la incongruencia omisiva de la resolución recurrida y falta de motivación de la misma, pues al margen de que en cualquier caso, la denuncia de tal infracción de las normas o garantías del procedimiento conforme al art. 459 LEC , no conlleva la consiguiente solicitud de nulidad de la resolución recurrida y devolución de los autos al Juzgado de Instancia para la subsanación de tal omisión, que es el efecto que provoca dicho vicio in iudicando, es lo cierto que dicho motivo ha de ser igualmente rechazado.

Ciertamente, el vicio de incongruencia omisiva o "fallo corto", que constituye un "vicio in iudicando", tiene como esencia la vulneración por parte del juzgador del deber de dar respuesta y resolución a los pedimentos o pretensiones jurídicas traídos al proceso en momento oportuno, suponiendo tal omisión la vulneración del derecho constitucional a obtener la tutela judicial efectiva previsto en el art. 24 CE , que se traduce en un derecho complejo que incluye -entre otros- la libertad de acceso a los Jueces y Tribunales y el derecho a obtener una resolución con motivación suficiente, de modo que en resumen y por lo que aquí ahora interesa, la Jurisprudencia tiene declarado, que procede la apreciación de tal vicio cuando además de versar la omisión o silencio sobre cuestiones jurídicas y no sobre extremos de hecho y formularse claramente las pretensiones ignoradas en el momento procesal oportuno, no consten resueltas en la sentencia, ya de modo directo o expreso, ya de modo indirecto o implícito, siendo admisible este último únicamente cuando la decisión se deduzca manifiestamente de la resolución adoptada respecto de una pretensión incompatible, siempre que el conjunto de la resolución permita conocer sin dificultad la motivación de la decisión implícita, pues en todo caso ha de mantenerse el imperativo de la razonabilidad de la resolución ( STS 5-2-96 , 20-6-97 , 19-5-00 y 7-3-07 , entre otras muchas), de modo que en puridad y aunque hubiese sido aconsejable el tratamiento por el Juez a quo de las cuestiones jurídicas unas y de hecho otras realmente introducidas en la fase de alegaciones, toda vez aun desarrollándose y argumentándose ahora por vez primera en esta alzada, hemos de coincidir sí se derivan de lo planteado por las partes en sus escritos principales -aunque nada impidió al apelante, dicho sea de paso, como en su labor también competía, la mayor especificación de la controversia en el trámite de la Audiencia Previa y es así, que visto el DVD, planteada por el Juez en los términos más genéricos antes expuestos, la Dirección Letrada se limitó a asentir-, lo cierto es que sí existe una resolución implícita de tales extremos desde el momento en que se acepta la existencia de la subrogación opuesta.

TERCERO.- Aclarado lo anterior y en lo que se refiere ya a la primera de las alegaciones efectuadas, la misma habrá de ser necesariamente rechazada, toda vez que aunque es claro que los arrendamientos de locales de negocio o para uso distinto de vivienda, se rigen en primer lugar por la voluntad de las partes y subsidiariamente por lo dispuesto en el Título III de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , y supletoriamente por lo dispuesto en el Cc, según dispone el art. 4 de la misma, como también lo establecía el TR de 24-12-64 , que es por el que se rige el contrato ahora discutido a tenor de lo dispuesto en la D.T. 3ª de la LAU de 1.994 , salvo las modificaciones establecidas en dicha norma, no resulta admisible la interpretación extensiva pretendida de la cláusula 4ª de dicho contrato, pues la terminante prohibición que se establece para el arrendatario de traspasar, ceder o subarrendar el local arrendado de cualquier modo o forma, incluso aportándolo a sociedad mercantil o civil encubierta con terceras personas, es claro que se refiere a las cesiones previstas en los arts. 22 y 29 y stes. del TR de 1.964 , -art. 32 LAU de 1.994 - en los que se establece toda una regulación específica exigiendo normalmente el consentimiento expreso o notificación al arrendador según se trate de subarriendo o traspaso respectivamente, además de la concurrencia de otra serie de requisitos, excluyendo de la misma los supuestos de subrogación legal como se deriva del propio art. 31.l LAU de 1.964 o el art. 33 LAU de 1.994 , máxime si tenemos en cuenta que la aceptación de tal prohibición, supone una renuncia de derechos por parte del arrendatario, que lógicamente no puede referirse a derechos futuros, sencillamente porque no podían formar parte del contenido de la voluntad manifestada el 1-7-70, cuando la subrogación por jubilación se establece por vez primera en la D.T. 3ª B 3, nada más y nada menos que veinte y cuatro años después de la firma del contrato - STS de 23-11-07 -

CUARTO.- En lo que se refiere a la segunda de las cuestiones planteadas, asiste la razón al apelante como exponíamos más arriba, en que la misma no se limitaba a si la falta de notificación de la subrogación en la forma y plazos alegados por el actor determinaba la resolución o no del contrato de arrendamiento, pues además de dicha cuestión, resuelta ya en sentido negativo por la STS, Sala 1ª en Pleno de 13-1-10 , transcrita en la instancia, y aun de forma lacónica, ya en el hecho séptimo de la demanda se hablaba de presunta subrogación, negando la misma, de modo que el objeto del debate se centraba como bien se hizo constar en el acto de Audiencia Previa, en la extinción o no del arriendo por jubilación del demandado y en la existencia o no de subrogación por parte de la esposa del mismo, subrogación que da por sentada sin más la resolución recurrida y respecto de lo que necesariamente habremos de discrepar otorgando la razón a la apelante por lo que a continuación pasamos a exponer.

Efectivamente, a modo de introducción para centrar la cuestión debatida, como se expone en la instancia y recuerda entre otras la STS de 9-6-10 , conviene aclarar que las causas de resolución y el régimen de la prórroga de los contratos de arrendamiento de local de negocio antes y después de la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos, son diferentes en tanto que bajo el régimen del Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto nº 4104/1964, de 24 de diciembre 1964 , la duración del arrendamiento de los locales de negocio estaba sujeto a la prórroga forzosa por decisión unilateral del arrendatario a tenor del artículo 57 y entre las tasadas causas de resolución del contrato a instancia del arrendador previstas en el artículo 114 del expresado texto refundido de 1964 , no se hallaba la jubilación del arrendatario. Por el contrario, la duración de los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 abril(lo que tuvo lugar el día 9 de mayo de 1994 ), no estaba sujeto imperativamente al régimen de prórroga forzosa, a tenor de lo establecido en el artículo 9.1 del referido Real Decreto -ley, siendo así que el régimen de causas de resolución de los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 y sujetos imperativamente a la prórroga forzosa, fue modificado por la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994, que, tras proclamar en el número 1 la continuación del régimen de 1964, introdujo en el nº 3 de su apartado B), como causa de resolución de los contratos de arrendamiento de local de negocio la jubilación del arrendatario, sin perjuicio del derecho de subrogación, por lo que aquí ahora interesa, del cónyuge siempre que éste continúe la actividad desarrollada en el local.

De dicha regulación se extrae pues que la regla general será la de la extinción del contrato de arrendamiento por la jubilación del arrendatario, y la excepción -"a salvo", dice la D.T.- la de la subrogación del cónyuge en la posición de aquel, esto es, la continuación del contrato con éste último en el supuesto en el que se haga uso de dicha facultad. En cualquier caso, afirmada por el apelante la extinción por jubilación y admitida la misma por el demandado, adjuntando como doc. nº 1 la resolución del INSS de 24-7-00, por la que se le reconoce esa situación de jubilación solicitada con efectos desde el día 9 de dicho mes -f. 71- aunque resulta llamativo que dicha jubilación se haya obtenido por cotizar en el régimen especial agrario como trabajador por cuenta ajena y no como autónomo de la hostelería habida cuenta de la antigüedad de la locación, habrá que entender que aquel ha acreditado como le correspondía los hechos constitutivos de su pretensión, y será al arrendatario demandado, al que corresponderá de conformidad con las reglas generales de distribución de la carga de la prueba y además de disponibilidad de la misma -art. 217.3 y 7 LEC -, a quien correspondía justificar el hecho de la subrogación opuesto, siendo así que de la documental aportada, toda vez que además de aquella sólo se propuso por su representación el interrogatorio del demandante y la testifical de Dª Macarena , esposa de D. Virgilio , a las que posteriormente se renunció, no sólo no se puede entender haya cumplido con la justificación de tal subrogación, sino que muy al contrario, se ha de concluir que la misma realmente nunca se produjo, continuando el apelado en el ejercicio de la actividad y ello es así pese al doc. nº 2 de la contestación -f. 72- consistente en la solicitud de Alta a la Tesorería de la Seguridad Social por Dª Macarena , ya que dicho documento sólo acredita el cambio de titularidad formal del Café-bar, necesario en cualquier caso habida cuenta de la jubilación de D. Virgilio y por la incompatibilidad que suponía el que siguiera figurando el mismo ante dicho Organismo al frente del negocio, toda vez que dicha situación, suponía según define el art. 153 de la LGSS , su cese en cualquier actividad laboral a cambio de percibir una prestación, forzosa en los supuestos de trabajadores por cuenta ajena a causa de la edad, que es como había cotizado aquel, pero lo que no se puede entender es que dicho documento acredite la subrogación pretendida, que no se olvide, de forma genérica es el hecho de suceder una persona a otra en una parte de la obligación o en una completa situación contractual y en lo que nos afecta y sin entrar en mayores especificaciones, consiste en una novación subjetiva del contrato por medio del cual pasan a ocupar la posición de arrendatario las personas nominadas en la propia disposición, en este caso el cónyuge, pero ello es claro que sobre la base de la desaparición del primitivo titular pues lo que no implica la subrogación es una suerte de situación de coarrendamiento entre el primitivo titular, como arrendatario jubilado, y la persona que le sucede en la relación arrendaticia sin desplazamiento del mismo en esa relación jurídica.

Pues bien, resulta palpable que dicha sucesión no se produjo en el supuesto de autos, pues pese al contenido del documento referido y al del doc. nº 6 de la demanda, contestación de la Dirección letrada del demandado a la comunicación de extinción del contrato, de que se había producido la subrogación sin mayor especificación, lo cierto es que de los documentos aportados en el acto de la Audiencia Previa por el apelante consistentes en extractos de cuenta donde se ingresaba la renta o las comunicaciones de la actualización de la renta pactada -docs. 11 y stes.- se deriva que la relación arrendaticia se seguía manteniendo con el demandado pese al cambio de titularidad y tan es así, que si observamos la comunicación que el 20-9-06 remitida al arrendador y suscrita por aquel, en la que propone la actualización de la renta a abonar desde el 1 de julio de dicho año, -doc. nº 30, f. 174- su contenido es totalmente definitorio de lo que tratamos de explicar, no ya porque sea él y no la esposa el que encabeza y suscribe dicha contestación, sino porque además en su inicio se lee "En contestación a su escrito sobre el Asunto de Actualización del Rentas del local que tengo alquilado propiedad de usted" -el subrayado es nuestro-, reconociendo que es él el que continua con la relación arrendaticia, luego no es admisible la oposición a la extinción pretendida de haberse subrogado su esposa en el contrato.

Pero es que en cualquier caso, el alta de la esposa como titular del negocio se solicitó el 2-1-02, esto es, casi año y medio después de la jubilación, admitiéndose en el propio escrito de contestación -pfo. 3º, hecho quinto- que desde dicha fecha hasta la de alta, fue el demandado el que "siguió con el negocio...", luego habría de entenderse con el apelante, que las condiciones o presupuestos de la subrogación y la propia efectividad de la misma, se produjo extemporáneamente, pues independientemente de que se notificara o no y de cuando se comunicara la alegada subrogación, que es cuestión diferente, lo cierto es que aquella debió producirse al tiempo de dicha causa de extinción del contrato, pues admitir como parece inferirse de la decisión adoptada en la instancia, que basta que la subrogación se produjese en un momento anterior a la solicitud judicial de resolución del contrato, ni es acorde con la dicción literal de la D.T. 3ª LAU de 1.994, ni con el espíritu de la norma, que no es otro que el de admitir sólo excepcionalmente la sucesión de un familiar en el negocio al tiempo de la jubilación del titular del arriendo que extinguiría el contrato, como así se deriva de la propia Exposición de Motivos de la Ley, que claramente expresa a fin de agilizar el mercado arrendaticio, la necesidad de acabar con las disfunciones que había provocado la prorroga forzosa de la anterior legislación, eliminando el proteccionismo que la misma otorgaba al arrendatario al menos en lo que a los locales de negocio - arrendamientos para uso distinto al de vivienda- se refiere, tratándolos de hacer depender de la voluntad de las partes -apartado 3, pfos. 1 a 3- y declarando que lo que se trata es de "establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes"-, y es por ello que hace incompatible la condición de arrendatario y de jubilado a diferencia de la anterior legislación en la que sólo se preveía la sucesión por fallecimiento; además la admisión de dicha postura sería contraria no sólo al principio de buena fe que debe presidir las relaciones contractuales, sino también al de seguridad jurídica, haciendo posible el mantenimiento de la relación arrendaticia pese a concurrir causa de extinción y pudiendo evitar la resolución pretendida ejercitando la facultad de subrogación en los preliminares de una inminente interpelación judicial.

En resumen, no habiéndose acreditado por el demandado la subrogación de su esposa en el contrato de arrendamiento discutido como le correspondía, ni tampoco dicho sea de paso, que el arrendador tuviese conocimiento de la misma por así habérsele comunicado verbalmente como también se oponía, admitiendo esa sucesión tardía, ya que la documental analizada lo que precisamente acredita es que era el apelado el que continuaba con la relación contractual, habrá de responderse a los hechos controvertidos fijados por el Juzgador de instancia, que sí se produjo la extinción del contrato por jubilación del demandado arrendatario, debiendo por ello estimarse la apelación interpuesta, lo que conllevará lógicamente en aplicación del principio del vencimiento objetivo del art. 394 LEC , la necesaria modificación del pronunciamiento sobre las costas causadas en la instancia, que habrán de ser impuestas al demandado, al suponer la estimación de la demanda.

QUINTO.- Habiendo sido estimada la apelación, no procede hacer expreso pronunciamiento de las costas causadas en esta alzada -art. 398.2 LEC .-, procediendo igualmente la devolución del depósito constituido conforme previene la Disposición Adicional 15ª de la LO 1/2009, de 3 de Noviembre .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº Uno de Úbeda con fecha 10-3-11 en autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 983 del año 2.009, debemos de revocar la misma dejándola sin efecto, y en su lugar, estimando la demanda presentada por la representación de D. Leonardo , contra D. Virgilio , debemos declarar extinguido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 1-7-70, respecto del local sito en la planta baja de la casa nº NUM000 (antiguo nº NUM001 ) de la CALLE000 de la localidad de Úbeda, condenando al demandado a estar y pasar por dicha declaración y a dejar libre de enseres y ocupantes y a entera disposición del actor dicha finca, con el apercibimiento de que de no hacerlo de forma voluntaria, se acordará el lanzamiento, todo ello con imposición a dicho demandado de las costas causadas en la instancia y sin que proceda hacer expresa imposición de las causadas en esta alzada, debiendo devolverse al apelante el depósito constituido para recurrir.

Notifíquese a las partes la presente resolución haciéndoles saber que contra la misma cabe Recurso de Casación y en su caso por Infracción Procesal siempre que se cumplan los requisitos establecidos en los artículos 477 y ss., 469 y ss. en relación con la Disposición Final 16 de la L.E.C . y demás preceptos concordantes, que deberá prepararse mediante escrito que se presentará ante este Tribunal dentro de los cinco días siguientes a su notificación, previa constitución de depósito en cuantía de 50 euros, debiendo ingresarlo en la cuenta de esta Sección Nº 2074, todo ello de conformidad con lo establecido en el apartado 5ª de la Disposición Adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre .

Comuníquese esta sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- La anterior Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha durante las horas de audiencia ordinaria; doy fe.