Sentencia Civil Nº 227/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 268/2007 de 29 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 268/2007-J

JUICIO VERBAL Nº 1020/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE BADALONA

S E N T E N C I A N ú m. 227/2008

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª.AMPARO RIERA FIOL

Dª.MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de abril de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 1020/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Badalona (ant. Cl-2), a instancia de D. Juan Francisco, Dª. Erica, Dª. Inmaculada y D. Javier contra Dª. María Inés y D. Felipe; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra la Sentencia dictada en los mismos el día 7 de Noviembre de 2.006, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando integramente la demanda presentada por la Procuradora Sra. Salgado Lafont, en nombre y representación de D. Juan Francisco, D. Javier, Dª. Inmaculada y Dª. Erica, debo absolver a D. Felipe y a Dª. María Inés de todas las pretensiones que se dirigían contra los mismos.- Sin hacer mención alguna en materia de costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación por ambas partes mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día OCHO DE ABRIL DE DOS MIL OCHO.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- Los demandantes DON Juan Francisco, DON Javier, DOÑA Inmaculada y DOÑA Erica presentan demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo convenido de la relación contractual contra DON Felipe y DOÑA María Inés.

Exponen los actores en su demanda que los demandados ocupan la vivienda por contrato de fecha 3 de abril de 1.968; en fecha 13 de febrero de 1.996, los arrendatarios comunicaron al administrador de la propiedad su voluntad inequívoca de ejercer su derecho de oposición a la actualización de la renta y la extinción del citado contrato en el plazo de 8 años; el día 26 de mayo de 2.003, el Letrado de los actores comunica a la parte demandada la extinción del contrato a partir de febrero de 2.004, remitiéndose nuevo burofax de fecha 12 de febrero de 2.004.

En base a lo anterior, solicitan se dicte sentencia por la que se declare la extinción de la relación contractual de arrendamiento por expiración de plazo; se condene a la parte demandada a estar y pasar por dicha declaración y a desalojar el inmueble de autos, dejándolo libre, vacuo, expedito y a disposición de la demandante, con apercibimiento de ser lanzada de no proceder al cumplimiento de la sentencia, imponiendo las costas del procedimiento a la parte demandada.

La parte demandada se opone a la demanda alegando que son propietarios mediante contrato privado de compraventa con precio aplazado, de fecha 2 de mayo de 2.002, perfeccionado pero no consumado, por cuanto no se ha elevado a escritura publica. Solicita la suspensión del juicio hasta que no quede claro el título por el que ocupan los demandados.

La sentencia de primera instancia razona que en el momento de la celebración del contrato privado de compraventa, por el análisis de las fechas, puede observarse una voluntad conjunta de venta de la vivienda, tanto por el padre, como por los hijos, respecto de la mitad indivisa de la madre, aceptada tácitamente.

Todo ello lo incardina en un incidente de especial pronunciamiento que afecta al fondo del objeto del procedimiento, impidiendo que la acción sea estimatoria, al no haberse formulado reconvención.

En base a lo anterior, desestima la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la parte demandante, DON Juan Francisco, DON Javier, DOÑA Inmaculada y DOÑA Erica, interpone recurso de apelación en el que alega: 1) que la sentencia incurre en clara contradicción, vulnera las normas del proceso, por lo que debe decretarse la nulidad de lo actuado desde el momento de la comisión de dicha infracción y señalar nueva vista a fin de subsanar este vicio del proceso; 2) error en la valoración de la prueba; y 3) presunciones.

En base a lo anterior, solicita se dicte en su día sentencia por la que: caso de estimarse la infracción aducida en relación a las normas o garantías procesales, se decrete la nulidad del juicio y se retrotraigan las actuaciones a dicho momento procesal, a fin de celebrar nueva vista del juicio; subsidiariamente, para el caso de no estimarse infracción de normas o garantías procesales alegada, se revoque la sentencia de primera instancia estimando los siguientes pronunciamientos: se declare la extinción de la relación contractual de arrendamiento por expiración del plazo; consecuencia de lo anterior, se condene la parte demandada a desalojar el inmueble de autos, dejándolo libre, vacuo, expedito y a disposición de la demandante, con apercibimiento de ser lanzada de no proceder al cumplimiento de la sentencia; imponiendo las costas del procedimiento a la parte demandada.

La parte demandada formula asimismo recurso de apelación en cuanto al pronunciamiento relativo a las costas, a las cuales debe ser condenada la parte demandante.

SEGUNDO.- RECURSO DE LA PARTE DEMANDANTE.

Como primer motivo de recurso, la parte actora manifiesta que la sentencia incurre en clara contradicción, vulnera las normas del proceso, por lo que debe decretarse la nulidad de lo actuado desde el momento de la comisión de dicha infracción y señalar nueva vista a fin de subsanar este vicio del proceso.

En el acto del juicio, la parte demandada planteó un incidente de previo pronunciamiento del 392.2 de la L.E.C. por cuanto el título por el que se insta el procedimiento no era tal, pues los demandados no son arrendatarios sino propietarios, por lo que solicitó la suspensión del procedimiento hasta que se acredite cuál es el título por el que poseen la finca los demandados.

La parte actora alegó entonces que la parte demandada debía haber promovido el procedimiento declarativo correspondiente, por lo que no era procedente la suspensión del procedimiento.

El Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia señaló que no estamos ante una cuestión de especial pronunciamiento, porque se trata de un argumento de fondo que deslegitimaría, en su caso, a la parte actora, por lo que no consideró aplicable este incidente en el juicio verbal, por lo que recondujo la cuestión a una falta del legitimación activa de la parte actora, y por ello, desestimó la suspensión del juicio, indicando que se resolvería en sentencia.

En la sentencia que dicta el Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia, señala que en el momento de la celebración del contrato privado de compraventa, por el análisis de las fechas, puede observarse una voluntad conjunta de venta de la vivienda, tanto por el padre, como por los hijos, respecto de la mitad indivisa de la madre, aceptada tácitamente, otra cosa es que motivos de discrepancia económica sobre el precio procedieron a dar un vuelco en la actitud posterior de los actores.

La sentencia de primera instancia razona que todo ello puede incardinarse en un incidente de especial pronunciamiento, que afecta al fondo del objeto del procedimiento, impidiendo que la acción sea estimatoria, ya que no se articula en forma reconvencional para poder en el fallo hacer pronunciamiento alguno en la materia alegada por la parte demandada.

En definitiva, vemos que no existe la contradicción que se invoca entre lo que el Magistrado Juez de primera instancia resolvió verbalmente en el acto del juicio, en el que señaló que no se trataba de una cuestión de especial pronunciamiento, porque se trataba de un argumento de fondo que afectaría a la legitimación de la parte actora, por lo que recondujo la cuestión a una falta del legitimación activa de la parte actora, y desestimó la suspensión del juicio solicitada, indicando que se resolvería en sentencia, y lo que resolvió finalmente en la sentencia dictada, en la que, si bien, aquí sí indicó que la cuestión sí podía incardinarse en un incidente de especial pronunciamiento, resolvió que la cuestión planteada afectaba al fondo del objeto del procedimiento, impidiendo la estimación de la demanda.

En conclusión, en ambas ocasiones, el Magistrado Juez de Primera Instancia recondujo la cuestión planteada a un tema de falta de legitimación activa de los actores y de falta de legitimación pasiva de los demandados, una y otra, cuestiones de fondo a resolver en sentencia.

Por lo expuesto, procede desestimar este primer motivo de recurso por estimarse que en el presente caso no se han infringido normas ni garantías procesales, por lo que no procede decretar la nulidad del juicio interesada por la parte demandante.

TERCERO.- Subsidiariamente, y para el caso de no estimarse la infracción de normas o garantías procesales alegada, la parte actora alega la existencia de error en la valoración de la prueba.

Pues bien, ejercitada acción de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por expiración del plazo, por DON Juan Francisco, DON Javier, DOÑA Inmaculada y DOÑA Erica, frente a DON Felipe y a DOÑA María Inés, la cuestión fundamental en torno a la cual gira el litigio es la de la legitimación de las partes respectivas para soportar el presente proceso.

Los actores dicen que son propietarios de la vivienda arrendada, según certificación literal expedida por el Registro de la Propiedad de Badalona mediante la que se acredita dicha titularidad, documento número 2 de la demanda, y que existe un contrato de arrendamiento de 3 de abril de 1.968 suscrito entre su padre, como anterior propietario, y los demandados.

Los demandados alegan la existencia de un contrato privado de compraventa de la referida vivienda entre DON Narciso, como mandatario de DON Jaime y los demandados, de fecha 2 de mayo de 2.002, por lo que éstos son propietarios de la casa, por contrato de compraventa privado, perfeccionado y no consumado.

Centrado el tema de litigio en la forma expuesta, conviene ahora resaltar los hechos más relevantes incorporados a los autos:

1) Los actores alegan ser propietarios de la vivienda, y aportan a tal fin certificación del Registro de la Propiedad en la que así se afirma y de la que resulta que adquirieron la vivienda por herencia de sus padres DOÑA María del Pilar y DON Jaime, la primera fallecida el día 18 de septiembre de 1.996 y el segundo fallecido el día 8 de mayo de 2.002.

2) Como ya hemos avanzado, los demandados arrendatarios pretende ser propietarios de la vivienda y a tal fin aducen:

a) Un contrato privado de compraventa del piso, de fecha 2 de mayo de 2.002, concertado entre DON Narciso, como mandatario de DON Jaime y los demandados como compradores.

b) Un contrato de mandato otorgado por DON Jaime, en nombre propio y en nombre de los herederos de su esposa, de fecha 18 de marzo de 2.002, a favor de DON Narciso.

c) Una carta de DON Jaime, sin fecha, obrante al folio 90, dirigida a los arrendatarios demandados en la que se indica que les remite la fotocopia que firmó a DON Narciso.

d) Tres cartas de los actores a los arrendatarios demandados, posteriores al fallecimiento de su padre, en la primera de ellas, de fecha 14 de mayo de 2.002, manifiestan su intención de recuperar el apartamento, y en las dos siguientes, de 8 de agosto de 2.002, exponen su intención se seguir adelante con la venta con una valoración justa.

e) Un burofax a DON Narciso de fecha 30 de julio de 2.002, entregado en fecha 5 de septiembre de 2.002, requiriéndole para elevar a público el contrato privado de compraventa.

CUARTO.- Como ya dijimos en la sentencia dictada por esta misma sección cuarta en fecha 10 de diciembre de 1.999 , recurso, 624/1.998, Ponente: Don VICENTE CONCA PÉREZ, los hechos anteriores, efectivamente, introducen dudas acerca de la titularidad de la vivienda, pero nuestro Ordenamiento jurídico dispone de mecanismos para la adecuada solución de las dudas que se planteen, y así, podemos decir que, por una parte el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, y por otra el 1.546 y siguientes en relación con el 1.281 y siguientes del Código Civil, son los instrumentos que nos dan la solución jurídicamente correcta a la duda planteada.

Los actores esgrimen dos títulos que avalan su derecho y pretensión, su título de dominio, debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, y el contrato de arrendamiento.

El primero les concede una legitimación "erga omnes" en base, precisamente, a la inscripción de su derecho en el Registro, y el segundo explica la relación existente entre actores y demandados.

Frente a esta situación fáctica, los demandados esgrimen una serie de indicios, que forzosamente necesitan una valoración y declaración para convertirse en hechos oponibles a la pretensión de los actores.

Los demandados se limita a oponer su falta de legitimación, como incidente de previo pronunciamiento, alegando ser propietarios de la finca de autos, pero este extremo no ha quedado acreditado.

Los indicios a que nos hemos referido no pueden enervar el efecto legitimador de la inscripción en el Registro de la Propiedad, y si la parte demandada entiende que es propietaria, al carecer su presunto derecho de la necesaria relevancia frente a terceros, deberá obtener la declaración de tal derecho.

Y ello, evidentemente, no puede hacerse mediante la alegación de un incidente de previo pronunciamiento ni de una excepción de falta de legitimación en un juicio arrendaticio, sino en un proceso encaminado, precisamente, a obtener tal declaración, sea por vía de demanda principal o de reconvención.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 10 de abril de 1.995 , dice: "el motivo primero del recurso, amparado en el ordinal 5º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alega infracción de la doctrina jurisprudencial contenida, entre otras, en sentencias de 14 de junio de 1.991, 3 de abril de 1.963 y 8 de mayo de 1.953 , en la que se establece que para ejercitar la acción resolutoria del contrato de arrendamiento basta que el arrendador acredite tal condición, sin que sea este procedimiento adecuado para discutir si es propietario o no; motivo que ha de ser acogido de acuerdo con la doctrina jurisprudencial que se invoca y que ha sido desatendida por el Tribunal de instancia; así la citada sentencia de 3 de abril de 1.963 afirma que "el pleito sobre resolución del contrato de arrendamiento, no es un juicio de propiedad, ya que el derecho que se ejercita no es un derecho real, sino personal, como derivado del contrato que le dio vida, derecho de resolución que tiene el arrendador, sea o no propietario de lo arrendado, por así disponerlo el párrafo primero del artículo 114 de la Ley especial"; y en el mismo sentido la sentencia de 27 de noviembre de 1.985 se refiere a "la conocida doctrina legal que el locatario no puede negar legitimación "ad causam" a la persona o entidad con la que celebró el contrato en su condición de arrendadora -sentencias de 25 de octubre de 1.962 y 4 de octubre de 1.975 - por lo que sí tal cualidad viene conferida por el vínculo arrendaticio pactado prescindiendo de las cuestiones referentes al dominio -sentencias de ocho de junio y 30 de octubre de 1.957 -, el arrendatario que se hallaba facultado para arrendar viene legitimado también para promover el desahucio".

En definitiva, los demandados ocupan la vivienda objeto de este litigio por un título que es el contrato de arrendamiento suscrito con DON Jaime y oponen un título de propiedad que se contradice con el título inscrito en el Registro de la Propiedad.

En base a la presunción de veracidad contenida en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria , debe prevalecer el título inscrito, por lo que los demandados poseen en virtud de un contrato de arrendamiento que se ha extinguido, por lo que, en su caso, deben acudir al declarativo ordinario para el reconocimiento de su derecho.

Consecuencia de lo expuesto, es que debe revocarse la sentencia y estimar la demanda, resolviendo el contrato de arrendamiento, al haber quedado debidamente probada la extinción de la relación contractual arrendaticia por expiración del plazo pactado, de conformidad con la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1.994 .

Y ello sin perjuicio de que los demandados puedan instar las acciones que resulten pertinentes para la mejor defensa de su pretendido derecho de propiedad.

QUINTO.- RECURSO DE LA PARTE DEMANDADA.

El recurso formulado por la parte demandada no puede acogerse pues, atendida la estimación de la demanda, las costas de la primera instancia deben imponerse a los demandados, conforme al artículo 394 de la L.E.C.

En cuanto a las costas de la segunda instancia, estimando el recurso formulado por la parte actora, no procede hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas relativas a dicho recurso, conforme al artículo 398 de la L.E.C.

Al desestimar el recurso interpuesto por la parte demandada, deben imponerse a dicha parte las costas causadas por su recurso de apelación, conforme al artículo 398 de la L.E.C.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación,

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Juan Francisco, DON Javier, DOÑA Inmaculada y DOÑA Erica, y desestimando el recurso de apelación formulado por la representación de DON Felipe y DOÑA María Inés, ambos frente a la sentencia dictada en fecha 7 de noviembre de 2.006, en el juicio verbal número 1.020/2.006 , seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Badalona, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar, dictamos la presente por la que, estimando la demanda interpuesta frente a DON Felipe y DOÑA María Inés, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes, y en su virtud debemos CONDENAR Y CONDENAMOS a los demandados a que desalojen la vivienda sita en Badalona, calle DIRECCION000, número NUM000, piso NUM001, puerta NUM002, con apercibimiento de que si no lo hacen en el plazo legal serán lanzados a su costa.

Y ello, con imposición a los demandados de las costas de la primera instancia, sin hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas relativas al recurso presentado por la parte actora, e imponiendo a la parte demandada las costas causadas por su recurso de apelación.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.