Sentencia Civil Nº 228/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 586/2007 de 22 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 586-2007-B

JUICIO ORDINARIO Nº 617-2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE GRANOLLERS

S E N T E N C I A N ú m. 2 2 8

Ilmos. Sres.

D./Dª. JOAN CREMADES MORANT

D./Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

D./Dª. MARIA ANGELS GOMIS MASQUE

D./Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintidos de abril de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de procedimiento ordinario nº 617-2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Granollers, a instancia de Giza S.A., contra Investigación y Técnica Pecuaria S.L. y Laboratorios Lafi SAL; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 16 de abril de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo integramente la demanda interpuesta a instancia de Giza S.A. representada por el procurador de los Tribunales Don Antoni Cuenca Biosca y asistido por la Letrada Doña Maria Toro Capdevila contra Investigaciones Tecnica y Pecuaria S.L y Laboratorios Lafi SAL representados por el procurador de los Tribunales Don Oscar Entrena Lloret y asistidas por el Letrado Don Antonio Ferre Rollan ello con expresa imposición de las costas causadas en la presente instancia a la parte demandante.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que lo impugnó; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 22 de abril de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL .

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la parte demandante "Giza,S.A.", la sentencia de primera instancia desestimatoria de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento, de fecha 19 de febrero de 2002 , concertado con la demandada arrendataria "Investigación y Técnica Pecuaria,S.L.", en relación con unas naves en la C/Lleida nº 6, del Polígono Industrial "El Pla", de Lliçà de Vall, por subarriendo o cesión inconsentida en favor de la codemandada "Laboratorios Lafi,S.A.L.", con fundamento en la estipulación décima del contrato de arrendamiento, en la que se pactó la renuncia a la facultad de cesión o subarriendo el artículo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , a la que opuso la parte demandada que el contrato era de arrendamiento con opción de compra, habiendo procedido la arrendataria demandada, antes de la presentación de la demanda, al previo ejercicio de la opción de compra, reconocida a la parte arrendataria en las estipulaciones undécima, y siguientes, del contrato de arrendamiento con opción de compra, motivo de oposición que fue acogido en la sentencia recurrida.

Centrada así la cuestión planteada, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1992, y 18 de mayo de 2005;RJA 9398/1992, y 4234/2005 ), que aunque la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el Código Civil, si bien tiene reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , debe entenderse como tal aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañado del pago de una prima por parte del optante, de modo que constituyen sus elementos principales la concesión al optante de la facultad de decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.

En este sentido, es igualmente doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de julio de 2001 y 3 de abril de 2006;RJA 4996/2001, y 1913/2006 ) que la opción de compra consiste en conceder al optante mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado en la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con que el optante le haya comunicado la voluntad de ejercitar el derecho de opción. Por lo que, ejercitada debidamente la opción, queda perfeccionado el contrato de compraventa, sometido a su propia regulación de los artículos 1445 y ss del Código Civil , en los que se incluye el artículo 1450 , que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, de modo que en cuanto al requisito del pago o la consignación del precio se trata de una condición, en principio no exigida, salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1992, y 24 de junio de 1993;RJA 815/1992, y 5382/1993 ).

Asimismo es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1987, 23 de diciembre de 1991, y 29 de marzo de 1993;RJA 2494/1987, 9482/1991, y 2534/1993 ), que para el ejercicio de la opción basta que, dentro del plazo pactado, el optante manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato negociado notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción.

Y es igualmente doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 24 de febrero de 1994, y 19 de mayo de 2003;RJA 10.565/1994, y 6.230/2003 ) que el ejercicio del derecho de opción de compra implica el cumplimiento de una relación jurídica que ya se estableció, es decir comporta pedir el cumplimiento de las obligaciones que ya habían asumido las partes cuando se pactó la opción, tesis que acepta la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1991 (RJA 9.482/1991 ), según la cual las obligaciones recíprocas de los contratantes ya quedaron determinadas cuando se acordó la opción, quedando su efectividad supeditada al arbitrio o voluntad del optante.

En este caso, manifiesta la demandada "Investigación y Técnica Pecuaria,S.L." haber ejercido la opción de compra, antes de finalizar el período de tres años pactado en el contrato de 19 de febrero de 2002, y en su anexo de 12 de junio de 2002, en el que se pactó el cómputo del plazo de tres años desde el 12 de junio de 2002 (docs 1 y 2 de la demanda), habiendo ejercido la opción de compra por medio del Acta notarial, de fecha 13 de mayo de 2005 (doc 2 de la contestación), en la que asimismo hizo depósito de un cheque por importe de 441.713'54 ? en concepto de resto del precio de la compraventa.

En consecuencia, según la doctrina expuesta, ejercitada oportunamente la opción habría quedado perfeccionado a partir de esa misma fecha el contrato de compraventa, sometido a su propia regulación de los artículos 1445 y ss del Código Civil , en los que se incluye el artículo 1450 , que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, lo cual, en cualquier caso, no es objeto de este pleito, por no haber sido promovido por ninguna de las partes la pretensión declarativa, en sentido afirmativo o negativo, de que la opción de compra quedara consumada y se perfeccionara, al haberse ejercitado, en su caso, en la forma, y dentro del plazo pactado.

En cualquier caso, y en lo que se refiere a lo que es objeto de este pleito, es lo cierto que, producido el ejercicio de la opción de compra por la arrendataria con la finalidad de obtener la perfección de la compraventa, según es doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 20 de noviembre de 1995;RJA 9977/1995 ), se produjo la extinción del derecho de arrendamiento por la pretendida reunión en la misma persona de la condición de arrendatario y la de propietario, operando no tanto la confusión de derechos de los artículos 1156,4º y 1192 y ss del Código Civil que es propia de los de crédito, como una consolidación de derechos, conforme a la jurisprudencia según la cual (Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 1978 y 23 de junio de 1991;RJA 1859/1978, y 5414/1991 ) si un arrendatario compra el inmueble objeto de su arrendamiento, este ultimo queda extinguido.

Por lo tanto, y con independencia de lo que pueda resolverse en definitiva, en su caso, en otro pleito sobre el adecuado ejercicio de la opción de compra y la consiguiente adquisición por la arrendataria del derecho de propiedad sobre la finca litigiosa, la cual, en principio, no se producirá con eficacia "erga omnes" sino hasta el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, en su caso, en ejecución de la sentencia estimatoria de la pretensión del optante, quedando por el contrario la demandada sin título alguno para continuar en la ocupación de la finca litigiosa de ser la resolución en el otro pleito desestimatoria de su pretensión, por no ser arrendataria ni propietaria, en cualquier caso, es lo cierto, que en lo que interesa al objeto de los presentes autos, por el mero ejercicio de la opción de compra por la optante, se produjo la extinción del contrato de arrendamiento, desde el momento mismo de su ejercicio por la arrendatario, con fecha 13 de mayo de 2005, por lo que, al tiempo de la presentación en el Decanato, con fecha 18 de mayo de 2005, de la demanda de resolución por cesión o subarriendo inconsentido, el contrato de arrendamiento se encontraba ya extinguido, no pudiendo ser objeto de la pretensión resolutoria un contrato de arrendamiento inexistente al tiempo de la presentación de la demanda que, de acuerdo con los artículos 411 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es el momento de la producción de los efectos de la litispendencia.

En consecuencia, y dejando a salvo lo que pueda resolverse en definitiva sobre el adecuado ejercicio del derecho de opción de compra, lo cual no es objeto de estos autos, procede, reiterando por lo demás los acertados razonamientos de la resolución recurrida, confirmar la desestimación de la demanda en ejercicio de la pretensión resolutoria de un arrendamiento que se encontraba extinguido en el momento de la presentación de la demanda, y por consiguiente la desestimación del recurso de apelación de la demandante.

SEGUNDO.- De acuerdo con el artículo 398,1 , en relación con el artículo 394,1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso, procede la imposición de las costas de la apelación a la parte apelante.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la parte demandante "Giza,S.A., se CONFIRMA la Sentencia de 16 de abril de 2007 dictada en los autos nº 617/05 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Granollers , con imposición a la parte apelante de las costas del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.