Sentencia Civil Nº 231/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 278/2011 de 27 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00231/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION DE CARTAGENA

ROLLO DE APELACIÓN 278/11

JUICIO DESAHUCIO 536/10

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 3 DE CARTAGENA

Ilmos. Sres.

Don José Manuel Nicolás Manzanares

Presidente

Don Miguel Angel Larrosa Amante

Don Fernando Fernández Espinar López

Magistrados

SENTENCIA n· 231

En la ciudad de Cartagena, a 27 de septiembre de dos mil once.

La Sección de Cartagena de la Audiencia Provincial de Murcia, integrada por los Ilmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de juicio desahucio número 536/10, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia número tres de Cartagena, siendo partes, como demandantes Dña. Esmeralda y Dña. Marina , representadas por el Procurador Sr. Sánchez Abril y defendidas por el Letrado Sr. Castaño Soria, y como demandado D. Edmundo , representado por el Procurador Sr. Farinós Martí y defendido por el Letrado Sr. Sanz Carrillo, actuando en esta alzada, como apelante las demandantes , y como apelado el demandado.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Cartagena, en los referidos autos de juicio desahucio, tramitados con el número 53/10, se dictó Sentencia con fecha 18 de noviembre de 2.010 , cuya parte dispositiva desestima la demanda, con expresa imposición en costas a la demandante.

.

SEGUNDO . Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por el Procurador Sr. Sánchez Abril, en nombre y representación de la parte demandante, que una vez admitido a trámite, se interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto les fue conferido, las argumentaciones que les sirven de respectivo sustento.

Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a la parte demandada, emplazándola por diez días para que presentara escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultara desfavorable, dentro de cuyo plazo presentó escrito de oposición al recurso.

Seguidamente, se remitieron los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el número 278/11, que ha quedado para Sentencia, tras la personación de las partes emplazadas.

TERCERO .- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Magistrado ponente el Ilmo Sr. D. Fernando Fernández Espinar López

Fundamentos

PRIMERO.- Someten las partes a la decisión de la Sala, la duración de un contrato de arrendamiento celebrado en octubre de 1985, esto es con posterioridad al RDL 2/85 de 30 de abril de 1985, en el que se fijó un precio anual, pagadero por meses, y se estableció por tiempo " indefinido".

Asimismo se establecieron, entre otras cláusulas, que toda reforma necesitará permiso escrito del propietario, y quedará en beneficio de la finca, al dejarla el propietario, y que el alquiler se revisará pasados cinco años.

El inquilino realizó una reforma que ascendió al equivalente monetario actual de aprox unos 20.000 euros, para lo cual la propietaria le concedió la pertinente autorización, firmándose el 20 de noviembre de 1996, un documento en el que se reiteraba la duración indefinida del contrato.

SEGUNDO.- El contrato fue suscrito por las partes, con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril , por el cual se eliminaba el automatismo de la prórroga forzosa. No cabe duda de que dicho convenio se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , con las modificaciones introducidas por ese Real Decreto, en especial el artículo 9 en relación con la prórroga forzosa del contrato, tal como expresamente dispone la Disposición Transitoria 2ª de la vigente ley locativa. Ello, como ha tenido oportunidad de indicar esta Sección en otras sentencias de 27 de mayo y 3 de junio de 2008 , implica que para este tipo de contratos se suprime el carácter forzoso de la prórroga establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , por lo que su duración será aquella que libremente haya sido pactada entre las partes, tal y como señala el artículo 9 de ese Real Decreto Ley 2/1985 . En la interpretación de este artículo, después de unas primeras vacilaciones jurisprudenciales, se fijó una doctrina uniforme en el sentido de que la expresión "forzosamente" a la que se alude en el citado artículo 9 autorizaba a las partes a pactar libremente la posibilidad de sumisión del contrato a la prórroga forzosa del citado artículo 57 , si bien, en caso de ausencia de referencia alguna en el contrato, no podía entenderse pactada la prórroga de forma tácita, sino que este hecho debía constar en un pacto expreso que no dejase lugar a dudas sobre la voluntad de las partes . Por ello, este tipo de contratos, tanto referidos a viviendas como a locales de negocio, sólo podían prorrogarse en virtud del pacto expreso o a través del mecanismo de la tácita reconducción previsto en el artículo 1566 del Código Civil .

Se afirma en la sentencia dictada por la AP Murcia de 15 de enero de 2009 que " Esta Sala considera que el término indefinido, como señala el Diccionario de la Real Academia, significa "que no tiene término señalado o conocido". Por lo tanto, literalmente (el primero de los criterios interpretativos a aplicar, conforme al art. 1281 C . c.), no puede interpretarse como duración perpetua o vitalicia ni como sometimiento a un específico régimen de prórroga dependiente de la exclusiva voluntad del arrendatario, como es el previsto en el art. 57 y siguientes de la LAU de 1964 .

Tal expresión no hace nulo el contrato de arrendamiento, sino que, como ya señaló la sentencia del T. S. de 9 de junio de 1979 , debía en tal caso aplicarse las normas supletorias establecidas en los arts. 1577 y 1581 C. c., "pues los indefinido o no definido, pero definible es distinto de los a perpetuidad o no definible, ni determinable, que es lo que prohíbe la Ley".

Es cierto que, como antes se ha señalado, algunas sentencias han venido equiparando indefinido a la intención de las partes de someterse a prórroga forzosa, pero, como señala la sentencia de AP de Barcelona de 2 de septiembre de 2002 , ello se ha hecho para evitar fraudes, en supuestos de contratos de adhesión, donde se documentaba por escrito a instancias del arrendador después de 1985 contratos verbales anteriores, y por ello sometidos a prórroga forzosa, con esa imprecisa expresión de contratos de duración indefinida, que por ello se interpretaba a favor del arrendatario.

Por lo tanto, la mera expresión indefinido no permite concluir que la voluntad de las partes haya sido la de someterse a la prórroga forzosa regulada con carácter obligatorio en la legislación anterior . Debe tenerse en cuenta que estamos ante un contrato sinalagmático, en el que debe darse una equivalencia de las prestaciones, y por ello un dato tan relevante como el de su duración no puede quedar a la decisión exclusiva de una de las partes sin que ello esté terminantemente establecido. Deberá atenderse al resto de las cláusulas del contrato para tratar de deducir si la voluntad de las partes fue inequívocamente la de pactar ese específico régimen de prórroga, pero, como señalaba la sentencia del T. S. de 13 de junio de 2002 antes transcrita, para poder deducirla implícitamente (que no tácitamente) la deducción ha de ser "clara y terminante".

TERCERO.- Mención especial debe merecer la reiterada jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo, en relación tanto a la interpretación del término "indefinido", como a la claridad que debe deducirse del clausulado del contrato y de los actos coetáneos y posteriores, para entender que la voluntad de las partes fue la de someterse al régimen de la prórroga forzosa.

De conformidad con el criterio señalado, se han pronunciado las recientes sentencias del Tribunal Supremo, disponiendo la de 25 de noviembre de 2008 que " la expresión "duración del contrato por tiempo indefinido " constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal , y siempre ha sido considerado nulo por la jurisprudencia (por todas, STS de 26 de febrero de 1992 ). No se puede aceptar la tesis de la recurrente en el sentido de que la indefinición temporal del contrato equivalía a una especie de prórroga forzosa por su sola voluntad en virtud de una serie de cláusulas estipuladas, porque sería necesario que este pacto de prórroga forzosa constase con toda claridad y sin duda alguna , lo que evidentemente no ocurre en este supuesto. Es cierto que procede indagar sobre la verdadera intención de las partes, pues siendo factible también la prórroga forzosa, del contenido del contrato se podrá entender lo realmente querido por arrendador y arrendatario, y, en este caso, la cláusula que nos ocupa hace mención exclusiva al tiempo de duración del contrato, sin efectuar referencia alguna sobre una supuesta prórroga".

Igualmente la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de junio de 2009 , al afirmar " Resulta, por tanto, plenamente rechazable la argumentación del recurrente respecto de que de la cláusula primera del contrato, que señala lo siguiente:" el plazo de duración del arrendamiento será de indefinido que se establece al amparo del art. 9-1 del Real Decreto 2/1985 de 30 de abril ", se pueda inferir que, en su relación arrendaticia, las partes se sometían al régimen de prórroga forzosa. En fin, no resulta válida la indefinición temporal del arrendamiento, sin que quepa reconducir la misma a un supuesto acuerdo de prórroga forzosa.

Además, en los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/85 es necesario que el pacto de prórroga forzosa conste con toda claridad y sin ninguna duda, desapareciendo por tanto la renovación temporal automática que por imperativo legal regulaba el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , lo que lógicamente no impide que en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el art. 1255 del Código Civil , las partes se sometan al referido régimen".

En este supuesto el TS, concluía que, se necesita examinar cuál es la intención de las partes, a fin de determinar si lo realmente querido por el arrendador y el arrendatario es someterse, en cuanto a su duración, al referido régimen de prórroga forzosa y, en el caso que nos ocupa, la cláusula del contrato de arrendamiento referente a su duración, tras calificar ésta como indefinida , ninguna referencia hace a una supuesta prórroga forzosa, requiriéndose en los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985 la existencia de un pacto inequívoco, el cual en dicho supuesto no se deducía del contenido de las estipulaciones del contrato, no estimando irrazonable que los hechos posteriores consistentes en importantes obras en el local , ni la importante duración que tuvo, gozaran de la consistencia precisa para concluir que, inequívocamente, se acordara un sometimiento a prórroga del art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

Asimismo la sentencia del TS de 11 de noviembre de 2010 , confirmaba que las dudas o la ambigüedad que puedan existir en el contrato de arrendamiento respecto al sometimiento o no a la prórroga forzosa, ha de ser a favor de la inexistencia de prórroga forzosa , no estimando dicho sometimiento en el supuesto analizado, en el que concurrían cláusula de actualización de renta, asunción por parte del inquilino de diferentes gastos (impuestos, obras de conservación y reparación y responsabilidad del inquilino en daños ocasionados a terceros), y mantenimiento de la vigencia del contrato a lo largo del tiempo por la anterior arrendadora.

En los fundamentos de la mencionada resolución se exponía " Con la entrada en vigor del RDL 2/1985, el legislador pretendió acabar con el régimen de prórroga forzosa que obligaba a los arrendadores, por la sola voluntad de los arrendatarios, permanecer en el contrato de arrendamiento indefinidamente, contraviniendo los principios generales del Derecho civil que dotan a las obligaciones y contratos de la naturaleza de la temporalidad y del mutuo acuerdo. Dicha regulación se impuso no obstante la voluntad de las partes, que podían, si así lo deseaban, someterse voluntariamente al régimen del artículo 57 LAU 1964. Ahora bien, el citado sometimiento al régimen de prórroga forzosa ha de ser inequívoco, bien por así ser expresado en el contrato, bien por, de forma implícita , extraerse sin ningún género de dudas del articulado ( SSTS 9 de septiembre de 2009 , y de 7 de julio de 2010 .)

Esta Sala ha tenido ya ocasión de reiterar (entre otras, en la Sentencia de 25 de noviembre de 2008 que la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración indefinida. (...). Además, en los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/85 es necesario que el pacto de prórroga forzosa conste con toda claridad y sin ninguna duda. Y es que, como es sabido, una de las novedades más importantes introducidas por el Real Decreto Ley 2/1985 respecto de la legislación arrendaticia anterior fue precisamente la supresión del régimen de prórroga forzosa, imperando desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de determinar la duración del contrato de arrendamiento urbano, desapareciendo por tanto la renovación temporal automática que por imperativo legal regulaba el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , lo que lógicamente no impide que en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el art. 1255 del Código Civil , las partes se sometan al referido régimen». En el mismo sentido se pronuncian las STS de 4 de marzo de 2009 , de 29 de diciembre de 2009 , y de 7 de julio de 2010 ".

Por último procede citar la más reciente jurisprudencia del TSupremo, que con el mismo criterio señala la sentencia de 26 de abril de 2011 " La cuestión jurídica que plantea el recurrente, ya ha sido resuelta por esta Sala (SSTS de 22 de junio de 2009 y 25 de noviembre de 2008 , entre muchas otras), que ha reiterado que resulta plenamente rechazable que el uso, en los contratos celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril , de expresiones tales como «tiempo indefinido » o «por meses», permita suponer el sometimiento al régimen de prórroga forzosa que aparecía regulado en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964. Es más, como declaró la sentencia del Pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 , de la definición del contrato de arrendamiento que proporciona al artículo 1.543 del Código Civil se desprende que la determinación temporal es uno de sus elementos esenciales, por lo que, en definitiva, el término «indefinido » resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, caracterizado por su temporalidad".

Con respecto a la existencia en el contrato de cláusulas de estabilización de renta, la indeterminación de su duración y la autorización al arrendatario para la realización de obras, rechaza la prórroga forzosa expresando dicha resolución que " Esta Sala ha declarado reiteradamente (SSTS 10 de marzo o 30 de abril de 2010 ) que la publicación del Real Decreto Ley 2/85, supuso para los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados bajo su vigencia, que su duración sería la que libremente hubieran estipulado las partes. Desaparecía así el sistema de prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se prorrogaban por imperativo de la ley, conforme a lo que disponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pese a ello nada impide, en principio, que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil , los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/85 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964 EDL1964/1962 . Pero, para ello, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante" .

CUARTO.- Aplicando la doctrina señalada al supuesto analizado, teniendo en cuenta tanto el clausulado del contrato, como el tiempo de su duración y las reformas realizadas que ha sido objeto del primer fundamento, y considerando la interpretación jurisprudencial red.aída en referencia al término "indefinido", como al clausulado y a los hechos posteriores que guardan analogía con la presente, procede la estimación del presente recurso de apelación, al no poder considerar que resulta aplicable al contrato el régimen de prórroga forzosa de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos.

QUINTO.- El art. 394.1, párrafo primero , inciso final, de la LEC permite apartarse del principio del vencimiento objetivo en materia de costas cuando concurran serias dudas de hecho o de derecho. En el presente caso, como se ha puesto de relieve el tema determinante del resultado del proceso es si se había pactado o no prórroga forzosa en el contrato de arrendamiento suscrito, y , las dudas existentes que han de resolverse a favor de la ausencia de prórroga determinan que no deba condenarse en costas a la parte demanda en la instancia, sin que proceda, dada la estimación del recurso hacer expresa imposición de las costas ocasionadas en esta alzada, tal y como establece el art. 398.2 LEC .

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Sánchez Abril, contra la sentencia de fecha 18 de noviembre de 2010, dictada por el juzgado de primera instancia número 3 de Cartagena , procede, REVOCAR la misma, declarando resuelto el contrato de arrendamiento, con lo pronunciamientos inherentes a dicha resolución, sin que proceda realizar condena en costas de la instancia, ni de la alzada.

Notifíquese esta sentencia, conforme a lo establecido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que contra la misma cabe interponer recurso de casación, si la resolución de ese recurso presenta interés casacional, y, de ser así, también extraordinario por infracción procesal, siempre que se haga en el mismo escrito de preparación e interposición del recurso de casación y no por separado; de cuyos recursos, llegado el caso, conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo y deberán prepararse presentando un escrito ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia dentro del plazo de cinco días a contar desde su notificación, en el que se exprese, además de la infracción legal que se considere cometida, las sentencias que pongan de manifiesto la doctrina jurisprudencial o jurisprudencia contradictoria en que se funde el interés casacional que se alegue, y previa constitución de un depósito de 50 euros, mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones nº 319600000627811 abierta a nombre de este Tribunal en la entidad BANESTO; y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos