Sentencia Civil Nº 232/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 726/2010 de 17 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00232/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7011797 /2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 726 /2010

Proc. Origen: DESAHUCIO 854 /2010

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 71 de MADRID

Ponente: ILMA. SRA. Dª ROSA Mª CARRASCO LÓPEZ

PL

De: Silvia

Procurador: SANTIAGO TESORERO DIAZ

Contra: Pedro Antonio , María Inés BETA UNION S.L.

Procurador: JOSE ANDRES CAYUELA CASTILLEJO, JOSE ANDRES CAYUELA CASTILLEJO , JOSE ANDRES CAYUELA

CASTILLEJO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

Dª ROSA Mª CARRASCO LÓPEZ

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a diecisiete de mayo de dos mil once. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta

por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo número 854/2010, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelados D. Pedro Antonio y Dª María Inés y Beta Unión S.L. y de otra, como demandada- apelante Dª Silvia .

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª ROSA Mª CARRASCO LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid, en fecha 17 de junio de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por el Procurador D. José Andrés Cayuela Castillejo, en nombre y representación de D. Pedro Antonio , Dª María Inés y la mercantil Beta Unión, SL, contra Dª Silvia , representada por el Procurador D. Santiago Tesorero Díaz, declaro resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes litigantes referido al local de negocio nº 9, planta 1ª calle Modesto Lafuente nº 45, de Madrid. Y, en consecuencia, se condena a la demandada a dejar libre y a disposición del actor la vivienda, apercibiéndole que de no hacerlo así serán lanzados a su costa; en cuanto a las costas del procedimiento se imponen a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 12 de abril de 2011, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 16 de mayo de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Se aceptan los de la resolución apelada.

SEGUNDO .- Los actuales propietarios del local sito en el número 45 de la Calle Modesto Lafuente de este capital -local comercial número 9, planta primera- promovieron demanda ejercitando acción resolutoria del contrato de arrendamiento por expiración del plazo al ser su voluntad que la relación existente entre las partes no continuara en lo sucesivo, oponiéndose a una nueva tácita reconducción mediante comunicación de 23 de noviembre de 2009 remitida a la arrendataria Dª. Silvia quien se opuso al cese de la relación primero extrajudicialmente respondiendo a los arrendadores, y en el Juicio verbal del que trae causa esta apelación en la que admitiendo los hechos alegados de contrario mantuvo una interpretación distinta en cuanto a la duración del arrendamiento.

La cuestión litigiosa en la instancia fue si el contrato de arrendamiento suscrito estando en vigor el Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril , estaba o no sujeto a prórroga forzosa por haberlo así acordado las partes, no expresamente sino de forma implícita, al ser un hecho incontrovertido -basta con leer el contrato de fecha 5 de diciembre de 1987 que no se pactó plazo de duración.

Según los demandantes el contrato tenía una duración de un año por aplicación de lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985 -Decreto Boyer- en relación con el artículo 1581 del Código Civil , porque no habiéndose pactado plazo de duración en el contrato, él mismo era el de la renta, que en este caso se fijó anualmente su importe, por lo que la duración de la misma era de un año, prorrogable por tácita reconducción, habiéndose mantenido el arrendamiento hasta el año 2009. La demandada aún admitiendo los hechos y las normas aplicables entendía que esa falta de concreción del plazo de vigencia del contrato no procedía que se interpretara en la forma expuesta por los actores, sino en contra de la "no prórroga forzosa", porque debía estarse a cuál fue la voluntad de las partes, concluyendo que fue la de pactar un contrato por tiempo indefinido, sujeto a "prórroga forzosa" porque solo así tendría justificación la cláusula de revisión de rentas -cláusula tercera del contrato- y el traspaso por el que adquirió los derechos arrendaticios.

Como bien indica el tribunal de instancia la cuestión litigiosa -fundamento segundo, folio 177- era si el contrato "estaba sometido al régimen de prórroga forzosa recogido en el Real Decreto ley 2/1985 ", lo que fue resuelto en sentido negativo porque no constando la voluntad expresa de prorrogar, no se podía derivar la misma de las razones opuestas por la arrendataria-demandada al ser la cláusula tercera una "prevención razonable en los contratos de tracto sucesivo", no derivándose de ella "por sí misma el sometimiento voluntario al régimen de prórroga forzosa" y no tener el acuerdo de traspaso "la consistencia precisa para concluir que, inequívocamente, se acordara un sometimiento a prórroga forzosa", argumentos que la demandada no comparte, reiterando como motivos de su recurso lo alegado al contestar la demandada en el Juicio, que deben ser rechazados, compartiendo este tribunal de conformidad con las normas y jurisprudencia del Tribunal Supremo, que en los últimos años de forma reiterada, partiendo de la temporalidad de los contratos de arrendamientos, nota esencial en los mismos, rechaza que se pueda derivar la voluntad favorable a la prórroga cuando la misma no es expresa, y en definitiva no se infiere de forma inequívoca que es lo que razona el tribunal de instancia.

TERCERO .- Ni en la instancia ni en esta alzada ha sido objeto de discusión la realidad del arrendamiento, y ser la demandada arrendataria tras el contrato de traspaso de 1 de mayo de 1991 por el que abonó a la propiedad los derechos arrendaticios que conforme a la Ley les correspondía y se subrogó en los derechos y obligaciones que la Sra. Almudena tenía conforme al contrato de 5 de diciembre de 1987; contrato en el que no se había incluido en su día ninguna cláusula de duración, sino como ya se ha indicado anteriormente la renta a pagar anualmente y la cláusula de revisión.

No se discute que la arrendataria ha venido ocupando el inmueble y cumpliendo sus obligaciones conforme a lo pactado, surgiendo la discrepancia ante la negativa a continuar la relación la propiedad, quien así lo manifestó por escrito a los efectos de evitar una nueva tácita reconducción; y es en este punto en el que discrepan porque según la demandada la razón de haber estado ocupando el local era haber pactado implícitamente "una prórroga forzosa" y es por ello que tiene derecho a continuar en el disfrute del local en contra de la interpretación que se hace de la voluntad de las partes, consecuencia de un error en la valoración de la prueba. Voluntad de prorrogar que ha sido indebidamente resuelta por el tribunal; error en la valoración de la prueba porque considera más acertada su interpretación de la documental fundada en no considerar esencial el elemento "tiempo" y la regulación legal aplicable sino en cuál es su interés y cuál pudo ser la razón de adquirir el arrendamiento por traspaso, que no es la voluntad de ambas partes contratantes.

Que la arrendataria-apelante tiene interés en continuar el arrendamiento es un hecho evidente, no discutible, y que al adquirir por traspaso el arrendamiento, su interés era continuar indefinidamente en el uso y disfrute del local; pero que esa fuera su intención en el año 1991 cuando se subrogó en los derechos de la arrendataria, y que lo siga siendo en el año 2011, no significa que fuera la voluntad de las partes contratantes, de ambas, y muy especialmente del arrendador; en nuestro ordenamiento rige el principio de autonomía de la voluntad de las partes, artículo 1255CC , pudiendo los contratantes pactar en contra de la "no prórroga" como norma imperativa impuesta al arrendador, acordar la prórroga forzosa, que no se ha de confundir con la indefinición del tiempo en un contrato; pero esa voluntad tiene que ser inequívoca, y esto es lo que en este caso no consta existiera, sin perjuicio de reconocer que en las fechas próximas a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985 , existía esa creencia derivada de la legislación habida hasta ese momento de que la regla general era la prórroga forzosa, y por tanto, ante la novedad que supuso el artículo 9 de dicho Real-Decreto , que debía pactarse la "no prórroga", pero este criterio está superado, sin perjuicio de que pudiera considerarse que para evitar dudas interpretativas, así la sentencia que refiere la apelante de 4 de febrero de 1992 de la que fuera Ponente el Magistrado SR. Barcala Trillo-Figueroa, pudiera ser "aconsejable en la práctica" que "para evitar dudas" cuando se incluyeran cláusulas de revisión de rentas se expresara con "toda claridad que el contrato no está sometido a aquélla" -prorroga forzosa-; pero que fuera "aconsejable" en aquéllas fechas, no significa que esa fuera la consecuencia por no expresarse la "no prórroga" o por incluirse la cláusula de revisión; ni esto lo dice el Tribunal Supremo ni es consecuencia derivada de haber acordado una revisión posible y futura, menos aún al estar esto claramente vinculado a la tácita reconducción en el arrendamiento al ser un contrato de tracto sucesivo.

CUARTO .- La duración del contrato en los arrendamientos es un elementos esencial porque la cesión lo es por un tiempo determinado o determinable, en ningún caso indefinidamente, no debiéndose confundir la indefinición de la duración con la prórroga forzosa.

El Tribunal Supremo en doctrina unánime afirma el carácter temporal de los arrendamientos, y en concreto así se expresa la Sentencia del Pleno de la Sala Primera de 9 de septiembre de 2009 de la que fuera Ponente el Magistrado Sr. Salas Carceller, quien expone al tratar de la duración en estos contratos que "... si bien tal definición (refiriéndose a la contenida en el artículo 1543CC ) está referida a todos los arrendamientos -incluidos los urbanos regidos por ley especial- dicha legislación específica mantuvo desde el año 1920 la existencia de un derecho de prórroga forzosa a favor del arrendatario sobre la duración inicialmente pactada, que primero se plasmó en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964 , con carácter irrenunciable, y posteriormente fue dejada a voluntad de las partes en el artículo 9 del Real Decreto 2/1985, de 30 de abril , que suprimió el carácter forzoso de tales prórrogas."; prórroga cuya naturaleza fue discutida por la doctrina, siendo criticada por no estar en correlación con las reglas contractuales contenidas en el Código Civil pero que se justificaba por la clara voluntad del legislador "de evitar que los principios sobre libertad de contratación y, en definitiva, el "pacta Sunt Servando" perjudicara al arrendatario, que se consideraba la parte más débil en el contrato. En este sentido la evolución legislativa se ha manifestado claramente en contra de dicha prórroga, suprimiendo en primer lugar su carácter forzoso (artículo 9 del R.D. 2/1985 ) y abandonando definitivamente su reconocimiento y regulación en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, cuyas disposiciones transitorias se dedican a establecer un sistema de finalización de aquellos contratos que, nacidos antes de su entrada en vigor, estaban sujetos a prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario".

Los contratos no pueden ser "indefinidos" porque ello es contrario no solo a las reglas generales que los regulan sino en concreto a lo dispuesto en el artículo 1534CC que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el artículo 1256CC que proscribe que los contratos queden al arbitrio de una de las partes. No obstante lo expuesto, se recoge en la sentencia indicada del Tribunal Supremo que el legislador puede imponer por razón de política legislativa la prórroga forzosa para el arrendador "como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.".

La prórroga forzosa puede ser, conforme a lo expuesto, impuesta por Ley, o bien acordada por las partes; pero en este caso la norma legal no imponía la prórroga forzosa al arrendador así resulta de la lectura del artículo 9 del Real Decreto de 1985 e interpretación del Tribunal Supremo que es uniforme en la actualidad; solo cabía pactarla y al ser dicho acuerdo contrario a la norma debía ser claro e inequívoco, así se declara por el Tribunal Supremo en sus sentencias no solo en la de 9 de septiembre de 2009, sino en otras anteriores y en las posteriores, así las de fecha 7 de julio de 2010 , y 26 de abril de 2011 .

El Tribunal Supremo en sentencia de 7 de julio de 2010 que recoge lo razonado por las del mismo Tribunal de 29 de diciembre de 2009 y 22 de junio de 2009, trascribe como doctrina del Tribunal que "tras la publicación del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril , los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio celebrados bajo su vigencia tendrán la duración que libremente estipulen las partes". Pero, aunque desapareció el sistema de prórroga forzosa, nada impide, según la misma sentencia, que, "si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil , los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964". Pero , en tal caso, "es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento", ya que, "en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido". Y concluye: " el referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración indefinida debe ser clara y terminante".

En este caso siguiendo dicha doctrina no se puede admitir la interpretación pretendida por la apelante, menos aún al no existir una cláusula de duración, porque el contrato de arrendamiento objeto de debate lo fue sin fijación de plazo, lo que queda salvado como indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2009 por "el propio Código Civil al establecer (artículo 1581 ) que "si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario"; la falta de cláusula concreta de duración no significa que se pactara por tiempo indefinido, ni de ello se puede deducir la prórroga forzosa. Ni tampoco de la cláusula tercera sobre revisión de la renta porque como correctamente razonó la Juez de instancia ello constituye una medida de precaución para el supuesto legal de tácita reconducción; de esa cláusula no se deduce como consecuencia exclusiva y excluyente la voluntad de "prórroga forzosa" en cuanto existe como realidad posible, la tácita reconducción que puede tener lugar bien por voluntad del arrendador bien por dejadez, y era una forma de remunerar la continuidad en el tiempo.

Y por último tampoco es expresión de esa voluntad de las partes el traspaso, porque él mismo trae causa del acuerdo entre arrendadora y arrendataria, y era éste quien tenía que comprobar las condiciones en las que se subrogaba; que el arrendador aceptara dicha situación y actuara conforme le estaba permitido en la ley percibiendo los derechos arrendaticios a los que se refiere la parte y que incrementara la renta, no significa su voluntad de permitir la prórroga forzosa; no es un hecho inequívoco de ser esa la voluntad de la propiedad, pudiera ser el interés o creencia de la apelante, pero esto no se puede ni debe confundir con el acuerdo de voluntades, por otra parte no expresada ni inequívoca, que es lo que exige la jurisprudencia de forma unánime ( Sentencias de fecha 9 de septiembre de 2009 , 1 de julio de 2010 , 7 de julio de 2010ñ , 11 de noviembre de 2010 , 7 y 26 de abril de 2011 ).

QUINTO .- El recurso debe ser rechazado y confirmada la sentencia de instancia se imponen las costas de esta alzada a la recurrente de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

En virtud de lo expuesto, este Tribunal HA DECIDIDO DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Silvia contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 71 de Madrid de fecha 17 de junio de 2010 , que se confirma con imposición de costas de esta alzada a la recurrente.

Contra esta sentencia podrán las partes interponer recurso de casación conforme a lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.