Sentencia CIVIL Nº 244/2018, Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 5, Rec 43/2018 de 12 de Julio de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA - SECCIÓN QUINTA
BIZKAIKO PROBINTZIA AUZITEGIA - BOSGARREN SEKZIOA
BARROETA ALDAMAR 10-3ª planta - C.P./PK: 48001
Tel.: 94-4016666
Fax / Faxa: 94-4016992
NIG P.V. / IZO EAE: 48.04.2-17/011165
NIG CGPJ / IZO BJKN :48020.42.1-2017/0011165
Recurso apelación juicio verbal desahucio por falta de pago LEC 2000 43/2018 - M
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Bilbao / Bilboko
Lehen Auzialdiko 10 zk.ko Epaitegia
Autos de Juicio verbal desahucio 425/2017(e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: Julián
Procurador/a / Prokuradorea: ALFONSO LEGORBURU ORTIZ DE URBINA
Abogado/a / Abokatua: FRANCISCO JAVIER ZUMALACARREGUI VILLASOL
Recurrido/a / Errekurritua : Leonardo
Procurador/a / Prokuradorea: ITZIAR BARANDIARAN SANTAMARIA
Abogado/a / Abokatua: SONIA LARRINAGA IRUARRIZAGA
SENTENCIA Nº: 244/2018
ILMAS. SRAS.
Dña. MARÍA ELISABETH HUERTA SÁNCHEZ
Dña. LEONOR CUENCA GARCÍA
Dña. MAGDALENA GARCÍA LARRAGAN
En BILBAO, a doce de julio dos mil dieciocho.
En nombre de S.M. el Rey, por la autoridad que le concede la Constitución.
Vistos por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los presentes autos de
JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y RECLAMACIÓN DE CANTIDAD Nº 425/17
seguidos en primera instancia ante el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Bilbao y del que son partes como
demandante Julián
, representado por el Procurador Sr. Legorburu Ortiz de Urbina y dirigido por el Letrado
Sr. Zumalacarregui Villasol y como demandada Leonardo , representado por la Procuradora Sra. Barandiaran
Santamaría y dirigido por la Letrada Sra. Larrinaga Santamaría, siendo Ponente en esta instancia la Ilma. Sra.
Magistrada Dª LEONOR CUENCA GARCÍA.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.


PRIMERO.- Por la Juzgadora de primera instancia se dictó con fecha 30 de octubre de sentencia cuya parte dispositiva dice literalmente: ' Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Alfonso Carlos Legorburu Ortiz de Urbina, en nombre y representación de D. Julián , contra D. Leonardo , acuerdo:
PRIMERO .- Absolver al demandado de los pedimentos deducidos en su contra.



SEGUNDO .- No hacer expresa condena en costas.'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Julián y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta Audiencia, previa su tramitación y emplazamiento de las partes.



TERCERO.- Seguido este recurso por sus trámites se señaló el día 10 de Julio de 2018 para su votación y fallo.



CUARTO.- En la tramitación de estos autos en ambas instancias, se han observado las formalidades y términos legales, haciéndose constar que la duración de la grabación del Cd correspondiente al trámite de acto de juicio es la de 21 minutos y 33 segundos.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte apelante, demandante en la instancia, interesa la revocación de la resolución recurrida y que en su lugar se dicte otra por la que, tras una adecuada valoración de la prueba practicada y aplicación del Derecho, se estime su demanda y a.- se declare resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 . ( sita en la planta NUM002 ) de Bilbao que une a las partes en litigio, dando lugar al desahucio por impago de la cuota del IBI del año 2016 respecto de la vivienda arrendada b.- De no ser estimada tal petición, se declare enervada la acción de desahucio, como consecuencia de haber abonado la renta del mes de abril de 2017 con fecha posterior a la presentación de la demanda.

c.- se condene al demandado a estar y pasar por esta declaración, y en el caso de acogerse el apartado a) a desalojar la referida vivienda en el plazo que se le fije con apercibimiento de lanzamiento.

d.- se condene al mismo a las costas del juicio.

Y ello, por entender admitiendo el pago del IBI por importe de 335,67 euros el día 15 de mayo de 2017 y la renta del mes de abril de 2017 por importe de 386,80 euros, el día 3 de mayo, tras la presentación de la demanda el día 2 de mayo, que: .- la desestimación de la demanda en cuanto al impago de la renta del mes de abril de 2017 es improcedente.

De la prueba practicada se deduce, y ello no se cuestiona, la realidad del contrato de arrendamiento de la vivienda de autos sujeto a la LAU de 1964 por el que se abona la renta mensual de 386,80 euros, evidenciándose de la prueba los pagos irregulares realizados por el arrendatario, dándose en los últimos años retraso en el cumplimiento de tal obligación, lo que determinó que por esta parte, como arrendadora, se le remitiera con fecha 20 de marzo de 2017 un burofax reclamándole el pago de las rentas atrasadas ( enero a marzo de 2017 ) y del IBI de 2016, lo que no era nuevo, pues ya en él se hace referencia a unas cartas anteriores.

En este contexto, y de conformidad con la doctrina jurisprudencial citada en nuestro escrito de interposición del recurso de apelación, resulta que cuando se presenta la demanda el día 2 de mayo de 2017 a las 12,30 horas, en la que se interesa la resolución del contrato de arrendamiento por el impago de la renta del mes de abril de 2017, lo cual es perfectamente lícito conforme a la jurisprudencia antes referida, la misma se adeudaba por más que ese mismo día, a las 12,13 horas, se diera orden de transferencia por la parte arrendataria de la entidad Caixabank a la entidad Kutxabank, S.A. donde se realizaban los ingresos, de la cantidad de 386,80 euros correspondiente a la renta de abril de 2017, lo cual determinó su ingreso el día 3 de mayo en la cuenta del arrendador, siendo de público conocimiento que este es el funcionamiento de una orden de transferencia.

La orden de transferencia es un medio de pago que mientras no se materialice el ingreso en la cuenta del destinatario el pago como tal no se da, como igualmente se infiere de la doctrina jurisprudencial emanada del Tribunal Supremo, Sala Primera, en atención al art. 1157 Cº Civil, en sus sentencias de 20 de febrero de 1986 y 22 de noviembre de 2004.

La consecuencia de esta situación no es la desestimación de la demanda, sino la declaración de enervación de la acción, al no mediar requerimiento de pago previo en la relación con tal mensualidad de renta.

.- la desestimación de la demanda en cuanto al impago del IBI de 2006 es improcedente.

De conformidad con la doctrina jurisprudencial citada en el escrito de interposición del recurso de apelación, debidamente argumentada, se evidencia que producido el pago del IBI de 2016 el día 15 de mayo de 2017, una vez presentada la demanda el día 2, habiendo sido requerido de pago el arrendatario previamente con cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 22 nº 4 LECn. para evitar la enervación, no puede decirse, de una adecuada valoración de la prueba practicada, documental ( doc. nº 6 demanda) y testifical de la Sra. Sagrario persona encargada por la propiedad de la administración de este contrato de arrendamiento, que el arrendatario, Sr. Leonardo , no conocía antes del mismo el importe del IBI reclamado conforme al recibo correspondiente, pues tal le fue remitido por carta, si bien por conducto ordinario, y no certificado, no existiendo razón para dudar de ello cuando en los años anteriores y con igual actuar tal impuesto se había abonado, llamando la atención que si ello no fue así al recibir el burofax de marzo de 2017, dado su contenido no contestase o solicitase copia del recibo.

Por tanto, no existiendo discrepancia en la Jurisprudencia sobre la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento ante el impago del IBI y no siendo factible la enervación de la acción al existir un requerimiento previo, la resolución pertinente no es otra que la estimación de la demanda.



SEGUNDO.- Delimitado el objeto de la presente resolución en el fundamento de derecho precedente, se han de fijar determinadas premisas jurídicas sobre las que fundar nuestra respuesta, con valoración de la prueba practicada, a la pretensión revocatoria de la parte actora quien pretende la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda que les une por falta de pago de determinadas cantidades. Contrato sujeto a la LAU de 1964 con las modificaciones establecidas en la D.T. Segunda de la LAU de 1994.

Así: I.- Doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, Sala Primera sobre el impago por el arrendatario de los costes de servicios, suministros e IBI como causas de resolución comprendida en el art. 114.1ª LAU 1964 .

.- en nuestra sentencia de 9 de febrero de 2017, con reiteración de anteriores resoluciones como la de 30 de diciembre de 2015 sobre esta cuestión declarábamos lo siguiente: ' Para resolver la cuestión jurídica que plantea el recurso, consistente en si el importe de la tasa de recogida de basuras o residuos urbanos ha de ser considerado una cantidad asimilada a la renta, de modo que su impago constituya causa de resolución del contrato de arrendamiento conforme al art. 114.1ª LAU de 1964 , debe tomarse como referencia la doctrina jurisprudencial de esta Sala sobre el impago por el arrendatario del importe del impuesto sobre bienes inmuebles y del coste de los servicios y suministros a que viene obligado -en arrendamientos regidos por el LAU de 1964- según la disposición transitoria segunda, apartado C ) 10.2 y 10.5 de la LAU de 1994 .

La sentencia de Pleno de 12 de enero de 2007 (recurso nº 2458/2002 ) declaró como doctrina jurisprudencial que 'el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ', y esta doctrina se ha reiterado en sentencias de 24 y 26 septiembre , 3 octubre y 7 de noviembre de 2008 .

Por otra parte, en sentencias de 15 de junio de 2009, recurso nº 2320/2004 , y 11 de julio de 2011, recurso nº 642/2008 , se ha declarado como doctrina jurisprudencial 'que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 '. Y en sentencia de 20 de julio de 2011, recurso 352/2009 , se reitera la doctrina jurisprudencial de que 'el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como cantidades asimiladas a la renta, y su impago es causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 '.

Como fundamento de dicha doctrina jurisprudencial esta Sala ha razonado que cuando la causa 1ª del artículo 114 LAU de 1964 se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquellas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia de la LAU de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la LAU de 1994 lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI y el coste de los servicios y suministros ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. Lo contrario supondría forzar al arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta.

Por otro lado, la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad ( art. 3 CC ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la LAU de 1964 ha de comprender actualmente tanto el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles como el del coste de los servicios y suministros, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a ), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la LAU de 1964, opere la resolución para los primeros -a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos, amparados por un derecho de prórroga indefinido y en los que, por tanto, la máxima protección concedida al arrendatario debe verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.

La aplicación de dicha doctrina al presente caso determina la consideración del importe de la tasa de recogida de basuras como cantidad asimilada a la renta en los términos del art. 114.1ª LAU de 1964 , ya que su pago ha de asumirlo el arrendatario tanto por tratarse de un servicio en su beneficio exclusivo como por mandato legal. El Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, establece en sus arts. 23 y 20.4 que el sujeto pasivo de la tasa por la recogida de residuos sólidos urbanos, tratamiento y eliminación de estos, en concepto de contribuyente, lo es la persona física o jurídica que resulte beneficiada por el referido servicio. En particular, especifica el art. 23.2 que ' tendrán la condición de sustitutos del contribuyente: a) En las tasas establecidas por razón de servicios o actividades que beneficien o afecten a los ocupantes de viviendas o locales, los propietarios de dichos inmuebles, quienes podrán repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios '.'.

.- en relación exclusivamente con el IBI: .- la sentencia de 10 de octubre de 2011 declara, tras reiterar el carácter de cantidad asimilada a tal impuesto y por ello susceptible de determinar la resolución del contrato de arrendamiento, lo siguiente: ' C) Esta doctrina quiere decir que la integración del importe del IBI en el concepto de cantidades asimiladas a la renta -a las que se refiere el artículo 114.1 LAU 1964 -, producida con la entrada en vigor de la LAU 1994 , implica que no es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI al arrendatario, pues existe la obligación del arrendatario en la medida en que la Ley impone pago de las cantidades asimiladas a la renta. Basta con que el arrendador reclame el IBI al arrendatario, quien tendrá la obligación de asumir su pago salvo que haya operado la prescripción y esta sea alegada.

Este criterio -aunque no enunciado expresamente- ha sido seguido en anteriores sentencias de esta Sala, que se dictaron en casos similares al planteado en el recurso: - La STS de 15 de junio de 2010, RC n.º 845/2007 , fue dictada en un supuesto en el que la arrendataria opuso que no le había sido nunca notificada expresamente la reclamación del impuesto de bienes inmuebles que se le exigía, y en el que se reclamaba el IBI correspondiente a los años 1997 a 2005.

- La STS de 24 de septiembre de 2008, RC n.º 768/2004 , fue dictada en supuesto en el que la sentencia de apelación había revocado la sentencia de primera instancia, que había desestimado la demanda considerando que, si bien el IBI era exigible, el arrendador no podía exigirlo con carácter retroactivo conforme al artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

- La STS de 30 de abril de 2010, RC n-º 1212/2007, fue dictada en un supuesto en el que el arrendador requirió al arrendatario el pago del IBI correspondiente a los años 1995 a 2003 mediante un burofax enviado en el año 2004, y en el que se planteó en las instancias el efecto no retroactivo del requerimiento del arrendador.

En todas ellas se aplicó la doctrina fijada en la STS del Pleno, de 12 de enero de 2007, RC n.º 2458/2002.'.

.- la sentencia de 18 de abril de 2013 en cuanto al modo en el que se debe dar la comunicación del IBI, declara: ' El recurrente pretende que se unifique la doctrina de este Tribunal Supremo sobre los requisitos de notificación del IBI, cuando ya consta sentencia sobre el particular, a saber la sentencia de 27 de diciembre de 2010, recurso 894/2007 , en la cual se exige un requerimiento fehaciente previo a la demanda para la reclamación del IBI, aplicándole el procedimiento de actualización de renta, sin perjuicio de lo ya dispuesto en los arts. 101 y 106 de la LAU de 1964 , sentencia dictada en el ámbito de arrendamiento de vivienda pero que es extrapolable dada la remisión que el apartado D) 9 de la Disposición Transitoria tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 29/1994 hace al apartado C) 10.2 de la Disposición Transitoria segunda .

Por lo tanto, para la reclamación del IBI será preciso que se reclame fehacientemente con anterioridad a la presentación de la demanda, si lo que se pretende es la resolución del contrato, confiriéndole un término de treinta días al arrendatario para que se oponga o acepte, tras lo cual podrá instarse judicialmente, debiendo acompañarse a la reclamación copia del recibo del IBI, para que el arrendatario conozca la causa de la reclamación'.

Reiterando la posterior de 22 de abril de 2013, lo que ya había declarado la Sala con anterioridad: ' De esta doctrina ( referencia a la sentencia del Pleno de 12 de enero de 2007 ) se desprende que la integración del importe del IBI en el concepto de cantidades asimiladas a la renta -a las que se refiere el artículo 114.1 LAU 1964 -, producida con la entrada en vigor de la LAU 1994, implica que no es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI al arrendatario, pues existe la obligación del arrendatario en la medida en que la Ley impone el pago de las cantidades asimiladas a la renta. Basta con que el arrendador reclame el IBI al arrendatario, quien tendrá la obligación de asumir su pago salvo que haya operado la prescripción y esta sea alegada'.

Esta doctrina es la aplicada por esta Sala en nuestras sentencias, entre otras, de 30 de noviembre de 2009, 27 de diciembre de 2010 y 28 de febrero de 2011.' II.- La enervación de la acción .

Para delimitar su alcance y efectos se ha de tener en cuenta el régimen procesal aplicable que, en el caso de autos, dado que la demanda se presenta el día 2 de mayo de 2017 lo es la reforma de la LECn..

operada por la Ley 4//2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, estableciendo en relación con lo ahora cuestionado, su art. 22 lo siguiente : 'Terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto. Caso especial de enervación del desahucio '-.

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del art. 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el art. 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.'.

En relación con el requerimiento anterior al proceso determinante de la imposibilidad de enervar, esta Sala, en anteriores resoluciones, como en sus sentencias de 30 de julio de 2001, 27 de diciembre de 2010, 28 de octubre de 2011 declara lo siguiente: ' Tal requerimiento debe ser claro, entrañando una intimación al pago y no necesita, pues no lo exige el precepto legal, que incluya advertencia alguna sobre su incidencia en caso de impago y ulterior proceso para la resolución del contrato al privar de eficacia enervatoria a una eventual consignación, bien entendido que podrá hacerse directamente por el arrendador o por quien ostente su representación o la administración de sus intereses, mediante un mandato que puede ser expreso o tácito, cuya ratificación cabe efectuar con sus actos posteriores, como lo es la interposición de una demanda'.

Este criterio es mantenido por otras Audiencias Provinciales como la de La Coruña Sec. 4ª que en su sentencia de 7 de abril de 2010, declara: ' Cierto es como refiere la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 3 marzo 2008 'Determinadas Audiencias Provinciales como la de Salamanca (sentencia de 8 de noviembre de 2001 ) o la de Valencia, Sección 8ª ( sentencia de 9 de mayo de 2006 ) exigen para dar eficacia al requerimiento de pago que, junto al transcurso del plazo legal, contenga una 'efectiva formulación por el arrendador de una declaración de voluntad dirigida al arrendatario, comprensiva de su intención e interés en dar por finalizado el contrato que les vincula de no satisfacerla en aquel improrrogable plazo, las cantidades que, especifica y detalladamente, viene en adeudarle en concepto de renta, porque solamente con tal admonición, clara y terminante, el arrendatario comprenderá el alcance de la intimación y de tal suerte podrá adaptar su conducta a lo que estime procedente, bien aviniéndose a la petición de aquel, ya oponiéndose a ella si la juzga incorrecta e inadaptada a la relación contractual que les vincula'.

Ahora bien, como continúa recogiendo el auto de 21 de marzo de 2006 de la Sección 14ª de la Audiencia Provincial (Madrid), existe otra corriente, con la que nos mostramos absolutamente conformes, de la que son exponentes las sentencias de la Audiencia Provincial de Cantabria 21 de diciembre de 2004, de la Audiencia Provincial de Huesca (S. 12-11-99 y 19-11-2002 ), de la de Asturias de 1 de octubre de 2001 y de la Audiencia Provincial de Vizcaya (S.30-7-2001 ) que indican que la ley únicamente requiere que se haya requerido de pago al arrendatario y que lo sea de forma fehaciente, no exigiendo que se le advierta de las consecuencias del impago, ni que se le indique expresamente que debe pagar en cuatro meses (actualmente dos) desde el requerimiento, ni que se le advierta que si no paga no podrá enervar la acción de desahucio que se le pudiera interponer a consecuencia del impago.

En tal orden de ideas la citada sentencia de la Audiencia de Cantabria indica que' no es necesario, en modo alguno, advertir sobre las consecuencias del impago al inquilino moroso, como si hubiese que tutelar con una deferencia y un trato especial y exquisito que la Ley no previene, los intereses de un inquilino que incumple su obligación esencial de pagar y que de sobra sabe que debe y las consecuencias de ello' y recuerda 'que el nuevo artículo 22.5 no hace otra cosa que recoger el contenido del artículo 1563, en su redacción dada con la publicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1999, de 24 de noviembre. En ambas redacciones si la voluntad del legislador era la de exigir determinadas condiciones al requerimiento de pago para reconocerle la eficacia de impedir la enervación, pudo haberlo efectuado y no lo hizo. El legislador, que pudo remediar la situación en el texto legal del propio artículo 22.4 exigiendo determinados requisitos, no lo hace, ya que donde ha pretendido cambiar el anterior artículo 1563 lo ha cambiado, así el anterior artículo 1563 señalaba que el requerimiento de pago podía hacerse 'por cualquier medio que permita acreditar su constancia' mientras que el artículo 22.4.2º párrafo exige que el requerimiento de pago se haga 'por cualquier medio fehaciente'.'.

Tal polémica, como ya ha declarado esta Sala en sus sentencias de 22 de junio de 2016 y 9 de febrero de 2017, se ha resuelto por el Tribunal Supremo, Sala Primera, como nos recuerda su sentencia de 22 de setiembre de 2015, con cita de otras anteriores, en el siguiente sentido: '

SEGUNDO.- Esta Sala ya se ha pronunciado sobre la cuestión jurídica que plantean los presentes recursos, atinente a la interpretación del art. 22.4 LEC y de los requisitos del requerimiento de pago contemplado en el mismo al objeto de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio.

En su sentencia de 28 de mayo de 2014 (recurso nº 1051/2012 ), desestimatoria de un recurso extraordinario por infracción procesal y de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad también de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, declaró, acerca del requerimiento del art. 22.4 LEC , lo siguiente: '1 . La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario.

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago .' Posteriormente, la STS de 23 de junio de 2014 (recurso nº 1437/2013 ) resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en la misma modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, casó la sentencia recurrida y fijó la siguiente doctrina jurisprudencial: ' el requerimiento de pago que se hace al amparo del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo'. Doctrina reiterada en la sentencia de 13 de octubre de 2015.



TERCERO.- Desde la perspectiva jurídica expuesta en el fundamento de derecho precedente, dados los motivos de discrepancia con la resolución de instancia aducidos por la parte apelante así como la prueba practicada, se ha de analizar, en primer lugar, la pretensión principal de estimación de la demanda fundada en el impago del IBI del año 2016 y no hay duda de que procede la estimación del recurso de apelación.

Y ello por cuanto que no cuestionándose por la parte demandada la procedencia de la obligación de abonar el IBI, que como se ha razonado es una obligación legal, bastando a tal efecto que el arrendador le requiera de pago indicando el importe y lógicamente justifique el mismo con el recibo, sin que se confiera un plazo de pago para el mismo, en atención a las sentencias del Tribunal Supremo que citadas resultando que la de 18 de abril de 2013 a la que se hace referencia en la resolución recurrida, se ha de interpretar junto con las anterior y posteriormente dictadas a las que se ha hecho referencia en el fundamento de derecho precedente, debiendo colegirse que lo que se prevé es que basta el requerimiento de pago para que la obligación de su abono surja a no ser que hubiere pacto en contrario, prescripción -, siendo la parte arrendataria quien deberá adoptar la postura de oposición o no.

Requerimiento de pago que es lo que en el presente caso se dio, pues a la actual demanda presentada el día 2 de mayo de 2017, precedió un requerimiento remitido por el arrendador a la arrendataria, vía de burofax, de fecha 20 de marzo de 2017 entregado el 21, en el que literalmente se decía: 'Arrendador: D. Julián .

C/ ALAMEDA000 N° NUM003 - NUM004 48009 Bilbao Arrendatario: DON Leonardo CALLE000 N° NUM000 - NUM001 En Bilbao a 20 de Marzo de 2017.

Muy Sr. mío: Como arrendador de la vivienda sita en CALLE000 N° NUM000 - NUM001 ., de mi propiedad, de la que usted es arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento, por medio del presente escrito le comunico que a día de la fecha adeuda usted la cantidad de mil ciento sesenta euros con cuarenta céntimos (1.160,40 €) correspondiente a la renta de los meses siguientes: Enero de 2017 por importe de 386,80 euros Febrero de 2017 por importe de 386,80 euros Marzo de 2017 por importe de 386,80 euros Asimismo permanece pendiente de abonar la cantidad de 335,67 euros correspondientes al IBI (Impuesto de bienes inmuebles) DEL AÑO 2016, aplicable a la vivienda arrendada.

Con carácter previo se les han remitidos cartas indicando el reiterado retraso en los pagos de la renta, sin que se hayan regularizado los mismos. Las últimas cartas que se le enviaron por Dña. Sagrario , administradora de fincas con la que trata directamente de las cuestiones referentes al arrendamiento, fueron fechadas el 12 de Diciembre de 2016 y 15 de Febrero de 2017.

Ante tal reiterada falta de pago de la renta, lo cual constituye justa causa de resolución del contrato, por la presente le comunico que si en el plazo de un mes, a contar desde la fecha de recepción del presente escrito, no procede a abonar el importe íntegro adeudado, mil cuatrocientos noventa y seis euros con cero siete céntimos (1,496,07 €) más las cantidades correspondientes a los meses que periódicamente venzan, procederé a instar el correspondiente proceso judicial de desahucio por falta de pago de las rentas.

Asimismo le comunico que conforme al artículo 22, apartado 4°, párrafo 2° de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, el arrendatario no puede enervar la acción de desahucio cuando el arrendador le hubiese requerido de pago, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación' ( doc. nº 2 demanda).

Requerimiento perfectamente válido, pues es claro en cuanto a la deuda reclamada y comprensible por su sencillez para cualquier persona, advirtiendo, aunque ello no es necesario, de las consecuencias de su desatención, sin que pueda sorprender al arrendatario que se le reclame el IBI ya que desde hace años la parte arrendadora le repercutía tal impuesto y lo abonaba (hecho cuarto de su contestación) y si bien es cierto que con el mismo no se acompaña el recibo, ello es intranscendente en el presente supuesto, sin privarle de eficacia al efecto de impedir la enervación de la acción cuando su importe de 335,67 euros se paga el día 15 de mayo ( doc. nº 7 contestación, f. 80), por cuanto que la notificación de la repercusión del IBI de esa anualidad con copia del recibo le fue realizada por carta de fecha 1 de diciembre de 2016 remitida por la Sra.

Sagrario en nombre de la parte arrendadora, cuya copia. no original que estará en poder de su destinatario, se acompaña como doc. nº 6 por el actor en el acto de juicio ( f. 82), declarando la misma, cuya condición como interlocutora de la parte actora no se cuestiona, que si bien se envió por correo ordinario como lo es la práctica habitual en sus relaciones, fue recibida por la parte arrendataria hablando al respecto sobre ello y sobre los retrasos en el pago de la renta ( minuto 15,42 y ss Cd nº1), sin que exista razón para dudar de tal testimonio, cuando la parte arrendatario de ser cierto que a diferencia de otros años no se le había notificado el importe del IBI repercutido con entrega de copia del recibo, cuando recibe el burofax el día 21 de marzo de 2017 nada dice al respecto, ni solicita aclaración o contesta aduciendo lo ahora alegado, ante la gravedad de lo que se le advertía que podía pasar por su impago, lo que evidencia que si nada dijo lo es porque así lo conocía, cumpliéndose así la exigencia jurisprudencial de reclamación fehaciente con copia del recibo previa, pues la fehaciencia lo que facilita es la prueba de la recepción del documento, que aquí se ve acreditada de otro modo, abonando su importe el mismo día que a los 11,40 horas había sido emplazado para contestar a la demanda ( f.40 y ss) Por tanto, el demandado estaba obligado a satisfacer el IBI de 2016 y lo adeudaba cuando el día 2 de marzo de 2017 se presenta la demanda, momento al que se retrotraen los efectos de la litispendencia tras su admisión a trámite por decreto de 10 de mayo de 2017, de conformidad con lo dispuesto en el art. 410 y ss LECn., por más que tenga noticia del proceso el día 15 de mayo de 2017, es por lo que producido el pago en relación con el IBI de 2016 el mismo día de su emplazamiento esto es en el curso del proceso, la resolución procedente lo es la estimación de la demanda con resolución del contrato, pues la cantidad reclamada se adeudaba y no procedía la enervación de la acción, pues había mediado un requerimiento de pago acorde a derecho con un mes de antelación respecto del referido IBI, no siendo óbice a tal prosperabilidad que se trata de un incumplimiento que se considere no relevante o un mero retraso, pues el Tribunal Supremo, de manera reiterada considera, suficiente el impago de un mes de renta para dar lugar al desahucio por falta de pago ( sentencia de 27 de marzo de 2014 en la que con cita de otras anteriores declara: ' Se citan como infringidos los artículos 114.1 LAU de 1964 y los artículos 1255 , 1256 , 1258 y 1555 del CC , así como la jurisprudencia contenida en las sentencias de esta Sala de 24 de julio de 2008 , 26 de marzo de 2009 y 20 de octubre de 2009 , que declaran que el pago de la renta fuera del plazo fijado en el contrato de arrendamiento no excluye la posibilidad de su resolución.

La sentencia recurrida declara probado el retraso en el pago de la renta de dos mensualidades de renta, y pese a esto sostiene que no se puede declarar la enervación del desahucio porque era habitual este retraso en el pago. Además funda su decisión en el hecho de que la acción ejercitada no era la de resolución contractual por retraso moroso en el cumplimiento de la obligación.

Esta decisión, tal y como ha razonado el recurrente, es contraria a la jurisprudencia de esta Sala, que reiteradamente ha declarado que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos, tal y como ha declarado, entre muchas otras, la sentencia de esta Sala de 10 de noviembre de 2010 : 'A) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.

'B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.' De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas .

Estos mismos razonamientos sirven de base para declarar la enervación del desahucio en los casos en los que se haya producido el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta y no haya mediado una enervación anterior ( STS 09/09/2011, rec. 1375/2009 ). Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.').

Lo expuesto, sin necesidad de analizar las demás pretensiones ejercitadas, de manera subsidiaria, en el escrito de interposición del recurso de apelación, conlleva la estimación del recurso de apelación y la revocación en tal sentido de la sentencia de instancia declarando la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago, sin que proceda la condena al abono de lo adeudado al momento de presentación de la demanda ya que se ha satisfecho extraprocesalmente, pero con el proceso en curso.



CUARTO.- En relación a las costas procesales de ambas instancias dada la estimación del recurso de apelación con revocación de la sentencia de instancia consiguiente estimación de la demanda (resolución del contrato con pago extraprocesal de lo reclamado) procede imponer a la parte demandada las de la instancia ( art. 394 nº 1 LECn.) y no hacer expresa imposición de las de esta alzada, debiendo cada parte soportar las suyas y las comunes, si las hubiere, por iguales partes ( art. 398 nº 2 LECn.).



QUINTO.- La estimación del recurso de apelación, conlleva de conformidad con lo dispuesto en el apartado 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de LOPJ en la redacción dada por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, la devolución del depósito constituido al efecto, para lo cual se librará por el Sr. Letrado de la Administración de Justicia el correspondiente mandamiento de devolución.

VISTOS los preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Legorburu Ortiz de Urbina, en nombre y representación de Julián , contra la sentencia dictada el día 30 de octubre de 2017 por la Ilma. Sra.

Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Bilbao, en los autos de Juicio Verbal de Desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad nº 425/17 a que este rollo se refiere; debemos revocar y revocamos dicha resolución, y en su lugar dictar otra por la que estimando la demanda deducida por el Procurador Sr. Legorburu Ortiz de Urbina, en nombre y representación de Julián , contra Leonardo , representado por la Procuradora Sra. Barandiaran Santamaría, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 . ( ubicada en la planta NUM002 ) de Bilbao por falta de pago del IBI del año 2016, condenando al demandado a estar y pasar por esta declaración, y a desalojar la referida vivienda en el plazo que se le fije con apercibimiento de lanzamiento, si no lo hiciere, todo ello con imposición al mismo de las costas de la instancia y sin expresa imposición de las de esta alzada, debiendo cada parte soportar las suyas y las comunes, si las hubiere, por iguales partes.

Devuélvanse los autos al Juzgado del que proceden con testimonio de esta sentencia para su cumplimiento.

Devuélvase a Julián el depósito constituido para recurrir, para lo cual se librará por el Sr. Letrado de la Administración de Justicia el correspondiente mandamiento de devolución.

Contra la presente resolución cabe recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, si se acredita interés casacional. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn).

También, en caso de interponerse aquél, podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn).

Para interponer los recursos será necesario la constitución de un depósito de 50 euros si se trata de casación y 50 euros si se trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en el Banco Santander con el número 4738 0000 00 004318.

Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un 'Recurso' código 06 para el recurso de casación, y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al interponer los recursos ( DA 15ª de la LOPJ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Igualmente, deberá cumplirse lo preceptuado en el art. 449.1 LEC, si el recurrente lo fuere la parte arrendataria.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por las Ilmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Sra. Letrada de la Administración de Justicia certifico.