Sentencia CIVIL Nº 247/2020, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 957/2019 de 29 de Mayo de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL VALENCIA SECCIÓN SEXTA
ROLLO DE APELACIÓN 957/19
SENTENCIA N.º 247
Ilmos. Sres.: Presidente
DOÑA MARÍA MESTRE RAMOS
Magistrados
DOÑA M.ª EUGENIA FERRAGUT PÉREZ DON JOSÉ FRANCISCO LARA ROMERO
En la ciudad de Valencia, a veintinueve de mayo del año dos mil veinte.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados
al margen, han visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 25 de septiembre
de 2019 dictada en AUTOS DE JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO número 561/2019, tramitados por el Juzgado
de Primera Instancia de Cuatro de Gandía.
Han sido parte en el recurso, como demandada/apelante DOÑA Antonieta , representada por la Procuradora
de los Tribunales Dª MARÍA DOLORES SIRVENT ESODA, asistida del letrado DON RAFAEL ORTIZ MORA, y
como demandante/apelada LA ENTIDAD MERCANTIL TEMPORE PROPERTIES SOCIMI, S.A., representada por
el Procurador de los Tribunales D. ANTONIO BARBERO GIMÉNEZ, y asistido del Letrado D. JESÚS MERINO
MERCHÁN.
Es Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSÉ FRANCISCO LARA ROMERO, quien expresa el parecer del
Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia de fecha 25 DE SEPTIEMBRE de 2019 contiene el siguiente Fallo: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el procurador D. ANTONIO BARBERO GIMÉNEZ en la representación de la mercantil TEMPORE PROPERTIES SOCIMI, S.A., asistida del letrado D. JESÚS MERINO MERCHÁN,contra Dña. Antonieta , personada a través de la procuradora Dña. M.ª DOLORES SIRVENT ESCODA, debo declarar y DECLARO haber lugar al desahucio solicitado por expiración del plazo pactado en el arrendamiento del inmueble sito en el n.º NUM000 , de la AVENIDA000 de la localidad de Villalonga; debiendo condenar y CONDENANDO a la demandada a satisfacer a la actora la cantidad de 504'70 euros, así como al resto de rentas devengadas desde el mes de abril, inclusive, hasta la entrega de las llaves (el pasado 23 de septiembre) conforme a la renta mensual de 252'35 euros.

No ha lugar a la imposición de costas procesales a ninguna de las partres...'

SEGUNDO.- Notificada la Sentencia, DOÑA Antonieta interpuso recurso de apelación alegando: 'PRIMERA.- Resolución y pronunciamientos que se impugnan.

El presente recurso de apelación se interpone contra la Sentencia número 212 del Juzgado de Primera Instancia al que me dirijo, y que fue dictada, en el procedimiento promovido por esta parte de juicio verbal número 561/2019, el día 25.09.2019.

La Sentencia es impugnada en cuanto al pronunciamiento sobre las cantidades que mi representada ha de abonar a la actora en concepto de alquiler de la vivienda que venia ocupando hasta el mes de Febrero de 2019, concretamente hasta el día 25, fecha en que puso a disposición de la actora la referida vivienda.

La Sentencia ahora impugnada condena a mi representada a abonar las rentas correspondientes a las mensualidades desde Febrero-19 hasta el día 23.09.2019, fecha de la vista del Juicio en la que por esta parte le fueron entregadas las llaves de la vivienda.

Por esta parte se considera que la Sra. Antonieta no debe abonar dichas rentas, tal y como se expondrá más adelante y conforme teníamos interesado en nuestro escrito de contestación a la demanda, debe desestimarse íntegramente la reclamación interpuesta.

SEGUNDA.- Requisitos de admisibilidad.

Concurren los requisitos de admisibilidad exigidos en el artículo 458.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: a) Resolución apelable: La resolución que se recurre es susceptible de apelación al consistir en una sentencia recaída en juicio verbal por razón de la materia, conforme al artículo 455.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

b) Interposición dentro del plazo: En cumplimiento de lo previsto en el artículo 458.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el presente escrito de interposición se presenta dentro del plazo de veinte días. TERCERA.- Competencia.

2 El órgano a quo es el que tengo el honor de dirigirme, en cuanto que es el que dictó la resolución que se impugna ( artículo 458.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), mientras que el órgano ad quem que conocerá del recurso de apelación lo constituye la Excma. Audiencia Provincial de Valencia ( artículo 455.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

CUARTA.- Fundamento de la impugnación.

1º.- Infracción del articulo 326 de la LEC en cuanto al valor probatorio de los documentos privados, no impugnados, que harán prueba plena en el proceso.

Junto a nuestro escrito de contestación aportamos como documento número 12 el contrato de arrendamiento suscrito por mi representada sobre una nueva vivienda que tuvo que arrendar, ya que tal y como señala la actora en su demanda, le fue notificada la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento que finalizaba el dia 02.03.2019, ( doc. 5 de la demanda).

Este documento prueba que la Sra. Antonieta dejó de residir en la vivienda objeto de este procedimiento el referido día 25 de Febrero, por lo que la vivienda objeto de este procedimiento quedó a disposición de la demandante ese mismo dia, y de ello era sabedora la parte demandante, pues así le fue comunicado de forma expresa por la Sra. Antonieta . La Sra. Antonieta no fue notificada del cambio de titularidad o subrogación de la parte arrendadora, sino hasta que recibió la carta que obra al documetno 5 de la demanda, en la que se señala un domicilio situado en Madrid, por lo que no tenia lugar alguno donde depositar las llaves de la vivienda. Por ello, se puso en contacto con la parte arrendadora, ahora demandante, en el teléfono que se indicaba en la carta, comunicándoles estas circunstancias, quedando que mandarían a una persona a recoger las llaves, encontrándose a continuación con la notificación de la presente demanda.

2º.- Infracción del art. 7 del Código Civil sobre el ejercicio de acciones conforme a las reglas de la buena fe, en relación con el articulo 329 de la LEC sobre la negativa de una de las partes a aportar la documentación requerida.

Señalábamos en nuestro escrito de contestación (hecho Tercero) que la Sra. Antonieta había puesto a disposición de la parte actora la vivienda objeto de este procedimiento el mismo día 25 de Febrero, fecha en la que se trasladó a su nuevo domicilio, señalando que, en conversación telefónica mantenida con la parte actora, la renta correspondiente a la mensualidad de Febrero de 2019 se compensaría con la cantidad depositada como fianza, y que un empleado de la demandante pasaría a recoger las llaves, y que nos remitíamos a dichas conversaciones telefónicas que siempre eran grabadas por la demandante. Conversaciones que no han sido aportadas al procedimiento por la propia demandante ( ya que mi representada carece de ellas) y que acreditarían esta circunstancia.

Así, como documento nº 1 se aporta al presente escrito factura telefónica de la Sra. Antonieta correspondiente a la mensualidad de Febrero de 2019 en la que, al menos, constan dos llamadas de la misma efectuadas al teléfono NUM001 , teléfono designado en la comunicación recibida (doc. 5 de la demanda). Una de ellas, la del día 07.02.2019, tiene una duración de 3 minutos 10 segundos, y la otra, de fecha 12.02.2019 tiene una duración de 7 minutos 23 segundos.

Este documento se aporta y ha de ser admitido en esta segunda instancia conforme a lo previsto en el artículo 460,1º de la LEC, en relación con el artículo 270,1, 3º de la misma Ley, al tratarse de un documento que no ha podido ser obtenido con anterioridad, pues ha tenido que solicitar mi representada dicha factura a la compañía suministradora del servicio a la vista de que la parte actora no aportó dicha documentación, y además, se hacía referencia a estas llamadas en el escrito de contestación (hecho Tercero).

Aparte de las llamadas realizadas por la Sra. Antonieta , la propia parte demandante ha realizado llamadas a la misma, dando largas sobre la fecha de entrega de llaves.

Cierto es que la Sra. Antonieta disponía de otros medios más fehacientes para hacer efectiva la entrega de las llaves, como pudiera ser un requerimiento al efecto, via burofax, etc., pero también es cierto que la Sra. Antonieta es extranjera, conoce poco el idioma español y el procedimiento judicial a seguir, contando únicamente en la buena fe en el actuar de la parte demandante.

No es justo condenar a la Sra. Antonieta al pago de unas rentas de alquiler de una vivienda que no ha utilizado desde el día 25.02.2019, habiendo puesto a disposición de la actora dicha vivienda ese mismo día, cumpliendo la petición de la demandante (doc. 5 de la demanda), y habiendo sido el actuar de ésta la única causa de que esas rentas se hayan devengado más allá de esta fecha.

3 QUINTA.- Costas.

De conformidad con lo señalado en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede la imposición de las costas del presente procedimiento a la parte demandante, tanto de la primera como de la presente instancia.

Terminaba solicitando que, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que se revoque la recurrida, de fecha 25.09.2019, y se dicte otra acogiendo las pretensiones de esta parte en su escrito de contestación, con condena en costas a la parte demandante- apelada, tanto de las causadas en la primera como en la presente instancia.



TERCERO.- El Juzgado dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito de oposición.



CUARTO .- Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido: Documental.



QUINTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día cuatro de mayo de dos mil veinte para deliberación y votación, que se verificó, quedando, seguidamente, para dictar resolución.



SEXTO.- Se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se oponga a los contenidos en ésta.


PRIMERO.- La cuestión planteada por la parte apelante, DOÑA Antonieta , en virtud del recurso de apelación interpuesto, es si procede revocar la resolución recurrida.



SEGUNDO.- El juzgador de instancia, tras analizar la prueba practicada consideró en lo que atañe al recurso de apelación que: '

TERCERO. Atendiendo a las manifestaciones de las partes procederá declarar el desahucio por expiración del plazo, al ser ésta una cuestión no controvertida entre las partes, al manifestar la demandada estar de acuerdo con ella. La controversia surge en relación a si la parte demandada deberá satisfacer a la demandante alguna cantidad en concepto de renta arrendaticia, y al respecto deberemos estar, a fecha de la demanda, a las rentas de febrero y marzo de 2.019, ya que no se podrá, como de contrario pretende la 4 demandada, tener por satisfecha la de febrero a través de la compensación de la en su día entregada en concepto de fianza, ya que ésta aunque lo sea en una cantidad equivalente a una mensualidad de renta, va destinada a una finalidad del todo diferente, a saber, a responder de los daños que como consecuencia del arrendamiento se hayan podido producir en el inmueble, del que consta que a día de hoy no ha sido ocupado por su propietaria al haberse entregado las llaves en el acto de la vista. Ahora bien, como dice la parte demandada en su escrito de contestación, no constando que la demandante le hubiese notificado por escrito la correspondiente actualización (estipulación 7.2), a la renta de 252'35 euros se deberá estar. Por lo que respecta al resto de cantidades que se reclaman conforme a la liquidación presentada por la actora (documento 6 de a demanda), no justificándose esos gastos bancarios que se exigen se excluirán de la reclamación, como también se excluyen las reclamadas en concepto de actualizaciones por infringir el pacto que respecto de ellas consensuaron las partes contenido en la referida estipulación 7.2, excluyendo así mismo el concepto que se gira como 'Carga inicial' al desconocer la propia actora a qué se refiere. Por tanto, la parte demandada deberá satisfacer a la parte actora las rentas de febrero y marzo, devengadas al momento de la presentación de la demanda, a razón de 252'35 euros, así como todas las demás devengadas hasta el pasado 23 de septiembre, momento en el que entregó las llaves en el acto del juicio a la parte demandante, conforme a lo instado en su suplico, con los intereses legales.'.



TERCERO.- No aprecia la Sala el error en la valoración de la prueba fundamentado en la fecha de recuperación de la vivienda, y, por tanto, de obligación de seguir abonando las rentas, pues a pesar de lo que se sostiene y de la aportación de un contrato de arrendamiento de otra vivienda, ello -por sí sólo- no puede implicar que haya puesto a disposición del arrendador la vivienda a ella arrendada, existiendo constancia de la entrega de las llaves en el acto del juicio, como indicó la resolución recurrida, por tanto y hasta y dicho momento (23 de septiembre) se siguieron devengando rentas.



CUARTO.- Entendemos que el motivo de recurso, centrado en la compensación de la fianza establecida en el momento de suscribir el contrato de arrendamiento, con rentas dejadas de abonar, y que no son objeto de discusión no puede prosperar, por los razonamientos esgrimidos en la sentencia objeto de impugnación, a tenor de la reiterada jurisprudencia, así la SAP, Civil sección 13 del 13 de febrero de 2020 ROJ: SAP B 802/2020 - ECLI:ES:APB:2020:802 , que indica que:

CUARTO.- Apela, por último, la parte demandada solicitando la compensación de las rentas reclamadas con la fianza por importe de 900 €, y la garantía adicional por importe de 1.800 €.

En relación con la compensación del importe de la fianza y garantía adicional, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983 , 11 de junio de 1987 , y 16 de noviembre de 1993 ), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte actora por razón de la fianza y garantía adicional no devueltas es lo cierto que para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos 5 deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar 'ipso iure', con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo, y aún después del mismo, transcurrido un mes desde la devolución de las llaves.

En este caso, la terminación de la relación arrendaticia no se ha producido sino desde la devolución de la posesión el 13 de marzo de 2018, en cualquier caso después de la presentación de la demanda el 4 de enero de 2018, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil , por no encontrase la deuda por la fianza vencida y exigible.

Por lo que, no pudiendo entenderse producido el cese de la parte arrendataria en la posesión de la vivienda al tiempo de la presentación de la demanda, subsiste según lo expuesto, la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción los arrendatarios para instar la restitución de la fianza hasta después de la terminación del arriendo y la devolución de las llaves, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y la norma general del artículo 1100, párrafo segundo, del Código Civil , según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a los demandados contra los actores para la restitución del importe de la fianza y garantía adicional, producida que ha sido en este pleito la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer a la parte arrendataria el crédito del que, en su caso, pueda disponer por razón del estado de la finca al término del arriendo, cuestiones que no han podido ser objeto de los presentes autos por haberse producido la terminación del arrendamiento después de la presentación de la demanda.

En consecuencia procede la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.' O la SAP, Civil sección 4 del 18 de febrero de 2020 ( ROJ: SAP B 772/2020 - ECLI:ES:APB:2020:772 ) al indicar que: '

SEGUNDO.- Decisión del tribunal de apelación.

1.- Fijado así el objeto del recurso, debemos resaltar cuál es el régimen de la fianza y su relación con el proceso en el que se insta el desahucio.

La fianza, a salvo de las particulares condiciones que se pacten, tiene como objeto en este tipo de contratos el garantizar el pago de las rentas y dar cobertura a la reparación de posibles desperfectos producidos en la cosa arrendada.

El artículo 410 Lec fija el efecto de litispendencia del proceso en el momento de presentación de la demanda, siempre que ésta sea admitida.

2.- Cuando la devolución de la posesión es un hecho sobrevenido a lo largo del proceso (como ocurre en este caso), qué ocurre con la fianza es algo que, en principio, queda fuera del ámbito objetivo del proceso en el que se ejercita la acción de desahucio.

Cuando el demandado pidió la compensación de la fianza, ni siquiera se había devuelto la posesión, por lo que no existía por parte de la arrendadora la posibilidad de verificar el estado del piso, y, consiguientemente, de decidir sobre si procedía o no la devolución de la fianza.

3.- Por lo tanto, aunque con posterioridad se haya devuelto la posesión, la cuestión de la devolución de la fianza queda fuera del objeto del proceso, y el tribunal no puede pronunciarse sobre el particular.

6 Debemos, por ello, confirmar la resolución de la jueza de la primera instancia, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante ( artículo 398 Lec ).

Atendida dicha jurisprudencia, y que la entrega de la posesión se efectuó en el acto del juicio, era correcta la decisión de la sentencia de no proceder a la compensación solicitada.



QUINTO.- En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede su imposición a .la parte apelante.

Vistos los preceptos legales aludidos y demás de general y concordante aplicación al caso de autos, En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia en nombre de S.M. EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español,

Fallo

1º) Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Antonieta .

2º) Confirmamos la Sentencia recurrida.

3º) Imponemos a la parte apelante las costas procesales.

Esta sentencia no es firme y contra ella podrán interponer recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO, si se acredita interés casacional . El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn).

También podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn) recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

7 El plazo para la interposición del oportuno recurso contra la presente resolución, se iniciará a partir del día hábil siguiente al levantamiento de la suspensión actual de los plazos procesales.

Así, por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

8