Sentencia Civil Nº 255/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 501/2013 de 07 de Julio de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0008571

Recurso de Apelación 501/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 91 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 76/2012

APELANTE:D./Dña. Romeo

PROCURADOR D./Dña. IGNACIO BATLLO RIPOLL

APELADO:D./Dña. Antonieta

PROCURADOR D./Dña. ARGIMIRO VAZQUEZ GUILLEN

SENTENCIA Nº 255/2014

TRIBUNAL QUE LO DICTA

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

Siendo Magistrado Ponente D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

En Madrid, a siete de julio de dos mil catorce. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre incumplimiento de contrato de arrendamiento de oficina y reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 91 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante D. Romeo , representado por el Procurador D. Ignacio Batlló Ripoll y asistido de Letrado cuyo nombre y número de colegiación no consta en el escrito de interposición de recurso, y de otra, como demandado-apelado DOÑA Antonieta , representado por el Procurador D. Argimiro Vázquez Guillén y asistido del Letrado D. Xoan Antón Pérez-Lema.

Antecedentes

PRIMERO.Por el Juzgado de Primera Instancia Noventa y Uno de los de Madrid, en el indicado procedimiento ordinario número 76/12, se dictó, con fecha 22 de marzo de 2013, sentencia con Fallo del siguiente tenor:

'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por don Romeo contra doña Antonieta , y estimando asimismo de forma parcial la demanda reconvencional formulada por ésta contra aquél, debo declarar y declaro que no existió incumplimiento contractual alguno de la citada demandada arrendadora que justificara la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes que fue pretendida por el actor, habiéndose producido un mero desistimiento unilateral de éste que fue aceptado por la referida demandada, y en consecuencia, y en virtud del instituto de la compensación de créditos, debo condenar y condeno a la citada demandada a devolver únicamente al actor el importe de 832,25 euros en concepto de fianza, así como el aval bancario que le fue entregado, devengando aquella cantidad el interés del artículo 576 LEC , ello sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes'.

SEGUNDO.Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación el demandante, don Romeo .

TERCERO.Las actuaciones se registraron en esta Audiencia Provincial el 24 de julio del pasado año. Correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Se señaló para la DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el día 2 de julio de este año y dicho día fue examinada y decidida la apelación por este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.El Tribunal acepta en lo sustancial los Fundamentos Jurídicos Primero y Segundo de la sentencia recurrida.

También el Tercero, salvo en lo referido a las rentas del 9 al 23 de noviembre de 2011 (párrafos cuarto y quinto; desde 'Junto a lo anterior consideramos que la parte arrendataria debe abonar a la arrendadora la renta correspondiente al período comprendido entre los días 8 y 23 de noviembre...'hasta 'Por este concepto la demandada reconviniente tiene derecho a un importe de 1.317,75 euros').

Se acepta el Fundamento Jurídico Cuarto, con las correcciones de cuentas pertinentes, al reducirse el tiempo a partir del 9 de noviembre de 2011 que debe abonarse por el actor. Y se acepta el Quinto, sobre las costas de la primera instancia.

SEGUNDO. [-Uno.-]Don Romeo ocupó, como arrendatario, desde el 3 de abril de 2009 hasta el 11 de noviembre de 2011 la oficina designada como '1ª planta, número 1' en la finca número 33 de la calle Santa Cruz de Marcenado, en Madrid, propiedad de la arrendadora, doña Antonieta , de unos 184,72 metros cuadrados, con repercusión de elementos comunes, aproximadamente. La oficina fue destinada a despacho de abogados.

[-Dos.-]Extinguido el arrendamiento, don Romeo formuló demanda contra la arrendadora, interesando una sentencia por la que:

(-A.-) Se declarase incumplido el contrato de arrendamiento de la oficina por parte de la demandada.

Tal incumplimiento lo fundaba el actor en deficiencias del inmueble o irregularidades en el cumplimiento de la obligación de la arrendataria de haberle procurado el disfrute pacífico del local cuales fueron:

-a.- entrega de un local con superficie inferior a la publicada por el Registro de la Propiedad y Catastro, por haberse segregado físicamente (sin traslado a los registros públicos) parte de la finca registral, constituida la parte segregada en oficina independiente, arrendada a un tercero;

-b.- existencia de humedades derivadas de fugas en la red de calefacción y en la red de evacuación de aguas residuales;

-c.- falta en el local de agua caliente sanitaria;

-d.- ausencia de llave de corte de red de agua, ni en los servicios ni en el interior de la oficina;

-e.- calefacción insuficiente;

-f.- el pavimento presentaba abrasiones y un hundimiento en el despacho multifuncional;

-g.- humedades en la zona de la terraza por falta de estanqueidad de las jardineras situadas en el piso superior;

-h.- haber tenido que soportar el arrendatario, durante varios meses de 2010, obras relativas al cambio de las tuberías comunitarias.

(-B.-) Se condenase a la demandada a devolver al actor la fianza de 5.000 euros constituida en su día.

(-C.-) Se condenase a la demandada a indemnizar al actor en la cantidad de 5.833,75 euros (la cantidad se elevaría en la audiencia previa a 6.405,99 euros: los 5.833,75 euros inicialmente instados más 572,24 euros añadidos en la audiencia previa) por gastos de aval bancario a favor de la arrendadora, de informes periciales, comisión satisfecha por el actor a la agencia que medió en la celebración del arrendamiento, acta notarial sobre el estado del inmueble el 8 de noviembre de 2011 y acta notarial de depósito y requerimiento del 21 del mismo mes, todo ello como gastos asociados al incumplimiento contractual de la demandada.

(-D.-) Se condenase a la demandada a indemnizar al actor en la cantidad de 19.423,80 euros, que se corresponden con las rentas cobradas a partir del 1 de abril del 2011 hasta el 8 de noviembre de 2011.

(-E.-) Subsidiariamente, caso de no estimarse la anterior petición del apartado (-D.-), se declarase el enriquecimiento injusto de la demandada en relación con el estado físico y jurídico de la oficina objeto del contrato y se condenase a la demandada a indemnizar al actor en la cuantía de 32.042,29 euros, que se corresponde a la parte proporcional de la oficina que la demandada no puso a disposición del actor, así como por los defectos y vicios ocultos existentes en dicha oficina, sin perjuicio de la atemperación de la indemnización que pueda acordar el Juzgado por aplicación de las reglas de la sana crítica.

(-F.-) Se condenase a la demandada a devolver al actor el aval bancario contratado por el demandante que aún mantenía en su poder.

(-G.-) Se condenase a la demandada al pago de los intereses legales, a partir de la interposición de la demanda, y costas.

[-Tres.-]La demandada, doña Antonieta , se opuso a la demanda y formuló reconvención contra don Romeo , interesando fuese condenado este al pago de las siguientes cantidades:

-1.317,75 euros por renta devengada desde el 9 al 23 de de noviembre de 2011, toda vez que hasta esa última fecha no se devolvió la posesión de la oficina a la propietaria.

-2.667,74 euros por gastos limpieza, revisión del local y de acta notarial levantada el 23 de noviembre sobre estado del local.

-5.000 euros correspondientes a la fianza entregada, cantidad que haría suya la propietaria, para responder del desistimiento unilateral del contrato, de conformidad con la cláusula duodécima del mismo.

En el escrito de contestación a la demanda y reconvención se pedía, además, la condena del reconvenido a pagar 2.899,11 euros más 917,59 euros por costas de procedimiento de desahucio por falta de pago que se siguió a instancia de doña Antonieta contra el arrendatario en el Juzgado de Primera Instancia Once de Madrid, petición de la que desistió la parte reconviniente en la audiencia previa.

[-Cuatro.-]La sentencia de la primera instancia rechazó que la arrendadora hubiese incurrido en incumplimiento contractual, acordó la devolución del aval por la demandada al actor, estimó el derecho de la propietaria a hacer suya parte de la fianza, por desistimiento anticipado del arrendatario, como cláusula penal pactada en el contrato, moderando la cuantía de la pena, dejándola en 2.850 euros, reconoció también el derecho de la demandada y reconviniente a percibir del actor los 1.317,75 euros reclamados por rentas del 9 al 23 de noviembre de 2011, y desestimó los restantes pedimentos tanto de la demanda como de la reconvención. Al mantener la propietaria en su poder la fianza constituida de 5.000 euros, el magistrado a quocompensó los créditos recíprocos de los litigantes, resultando condenada doña Antonieta a pagar al actor 832,25 euros (5.000 menos 2.850 menos 1.317,75) más el interés del artículo 576 de la ley procesal civil .

[-Cinco.-]Recurre en apelación la anterior sentencia el demandante reconvenido, don Romeo , a través de las alegaciones siguientes:

[-Primera.-] Error en la valoración de la prueba acerca de las deficiencias del inmueble arrendado.

[-Segunda.-] Error en la valoración de la prueba en relación al punto D del suplico de la demanda (condena a la demandada a indemnizar al actor en la cantidad de 19.423,80 euros, que se corresponden con las rentas cobradas a partir del 1 de abril del 2011 hasta el 8 de noviembre de 2011).

[-Tercera.-] Error en la valoración de la prueba acerca de la oficina realmente contratada en el contrato de 3 de abril de 2009.

[-Tercera.- Con repetición del ordinal]. Error en la valoración de la prueba acerca de las rentas devengadas del 9 al 23 de noviembre de 2011, que lleva aparejada la desestimación íntegra de la demanda reconvencional. Mora accipiendi. Fraude procesal.

[-Cuarta.-] Error en la valoración de la prueba acerca de las facturas de electricidad devengadas.

[-Quinta.-] Error en la valoración de la prueba acerca de los gastos generados por culpa de la demandada arrendadora (gastos de aval bancario a favor de la arrendadora, de informes periciales, comisión satisfecha por el actor a la agencia que medió en la celebración del arrendamiento, acta notarial sobre el estado del inmueble el 8 de noviembre de 2011 y acta notarial de depósito y requerimiento del 21 del mismo mes), debiéndose sumar 337,50 euros por gastos de mantenimiento del aval posteriores al 9 de noviembre de 2011 y 250 euros correspondientes al informe de detective presentado con la contestación a la reconvención.

[-Sexta.-] Error en la valoración de la prueba en relación a la devolución de la fianza. Inexistente desistimiento unilateral.

TERCERO. [-Uno.- Sobre la alegación primera del recurso. Deficiencias del inmueble arrendado.]El actor y apelante inicia la exposición de su primera alegación manifestando que en la valoración conjunta de la prueba que hace el juzgador a quose ha omitido un reconocimiento de incumplimiento contractual que realizó la demandada a través de su representante en mensaje de correo electrónico cursado el 24 de mayo de 2011 (documento 17 de los de la demanda, según el recurso, tratándose, en realidad, del 16). A dicho mensaje de don Samuel , hijo de la propietaria, dirigido a don Romeo , se adjunta un borrador de acuerdo de resolución del arrendamiento, que no fue aceptado por el arrendatario, sin que en la oferta hecha por la propiedad hallemos ningún reconocimiento de incumplimiento contractual por su parte.

El borrador fue de este tenor:

'(...)

'EXPONEN que en el día de hoy han decidido extinguir la vigencia del contrato de arrendamiento indicado, resolviendo el mismo y obligándose el arrendatario a verificar la entrega del local de acuerdo con la Ley.

'CONVIENEN la resolución de dicho contrato al amparo de las siguientes CLÁUSULAS:

'I. Las partes resuelven el contrato de arrendamiento del local expresado, de 03.04.2011. A este efecto, el arrendatario entregará libre y expedito el local arrendado a la propiedad entre el 31 de este mes y el 17 de próximo mes de junio, en el estado en que se hallaba en la visita que el hijo de la propietaria, Samuel y el abogado de la misma, Xoán Antón Pérez-Lema López verificaron a la finca el pasado 18.05.2011 asistidos del arquitecto superior D. Juan Pedro .

'II. El arrendatario abonará a la propiedad las rentas devengadas hasta el día de entrega efectiva del inmueble, con sus llaves, así como 1450 € adicionales en concepto de compensación por resolución anticipada. Dichas sumas se abonarán con cargo a la fianza depositada y, en lo que excediere de ella, en efectivo metálico en unidad de acto con la entrega de llaves y local.

'III. Con el cumplimiento de lo aquí pactado las partes considerarán resuelto el contrato y extinguido sus efectos, sin perjuicio de las acciones de la propiedad por daños o desperfectos causados por el arrendatario que no hubieran sido advertidos en la visita del 18 de mayo de 2011 o se hayan producido, generado o manifestado con posterioridad.

'(...)'

Como ya hemos dicho, la anterior propuesta no fue aceptada por el señor Romeo y en la misma, en cuanto tiene de manifestación de voluntad de la propietaria, no se reconoce ningún incumplimiento por parte de la última. Solo un determinado estado de conservación de la oficina visto el día 18 de mayo precedente que no se concreta, que se entiende que ambas partes conocen y que se emplea para establecer el estado en que debía ser devuelto el inmueble. El proyecto de resolución de mutuo acuerdo procede de la reunión habida en la oficina arrendada el 18 de mayo de 2011 entre el demandante arrendatario, el hijo de la demandada, don Samuel , el letrado de esta, señor Pérez-Lema, y el arquitecto señor Juan Pedro , cuyos términos precisos se desconocen, si bien, por los mensajes posteriores de correo electrónico (documentos 15 al 17 de los de la demanda) se infiere que existió un compromiso por parte de la propiedad para reparar las deficiencias apreciadas, sin perjuicio de convenir, si se llegaba a un acuerdo, sobre una resolución del arrendamiento. De ningún modo consta que la propia demandada haya considerado en la reunión del 18 de mayo de 2011 que los desperfectos manifestados en la oficina (ha de entenderse que constatados aquel día 18) eran más que suficientes para resolver el contrato (lo que se dice en la alegación primera del recurso, párrafo noveno).

[-Dos.- Se continúa el estudio de la alegación primera. Deficiencias del inmueble arrendado.]En lo que a las carencias de la oficina, deficiencias del estado de conservación del inmueble y averías y daños manifestados se refiere (humedades por fugas en tuberías ocultas por el falso techo, humedades en terraza cubierta, incumplimiento de normativa -falta de agua caliente, falta de llaves de cierre del agua-, estado envejecido y gastado del solado, con abrasión en algunas zonas, obras en todo el edificio durante los siete primeros meses del año 2010), el Tribunal, analizada la prueba documental del proceso y la personal del juicio, a través de la grabación audiovisual del acto, ha de mostrar su conformidad, en lo sustancial, con lo expuesto por el magistrado de la primera instancia en el Fundamento Jurídico Segundo de su sentencia. La primera queja por escrito del actor a la propiedad se contiene en el burofaxde 15 de septiembre de 2010 (documento 7 de los de la demanda) y en la misma se hacía referencia a goteras y manchas en el techo aparecidas ya hacía algunos meses (en marzo del mismo año, se concreta en el hecho cuarto de la demanda, esto es, al año de haberse concertado el alquiler) y que el hijo de la propietaria se había comprometido a reparar. Es de constatar que doña Antonieta contestó el 27 de septiembre siguiente a la anterior queja del arrendatario (documento 8 de los de la demanda) recordándole que, en cuanto al aire acondicionado como en lo relativo a humedades en el techo, había sido autorizado para contratar las reparaciones correspondientes y cargar su importe a la propiedad. Y se manifiesta en la demanda que en octubre del mismo año fue enviado (se supone que por la propiedad) un operario que efectuó reparaciones (en la tubería de aguas fecales y en el techo de la sala de juntas), si bien las mismas se hicieron defectuosamente y las fugas no tardaron en aparecer, y también que durante un par de meses otros operarios 'desfilaron' por el despacho y que estos nuevos trabajadores rehicieron lo mal hecho por el primer operario ('...el trabajador extranjero que 'supuestamente' habría reparado las averías [...] no se ocupó de rehacer sus trabajos, sino que fueron otras personas...', se escribe en el párrafo tercero del hecho sexto de la demanda) y que, a medida de que se producían más fugas, se llamó por el actor a un fontanero cualificado para taponarlas, tratándose de don Leonardo , que testificó en el juicio y reconoció la factura del folio 64 del anexo documental del informe del arquitecto don Remigio (documento 11 de los de la demanda, sobre

'Aviso urgente goteras en hall, despacho izquierda y despacho fondo derecha, los días 8 de Octubre, 18 de Noviembre y 23 de Diciembre.

'Aplicar masilla epoxi y reparar',

cuyo importe descontó el actor de la renta de enero de 2011.

En noviembre de 2010, además, doña Antonieta había enviado un faxal administrador de la comunidad comunicándole la existencia de humedades en las terrazas de la oficina provenientes del piso segundo del mismo edificio (documento 2 de los de la contestación a la demanda) Por lo demás, las fotografías del documento 6 de los de la demanda, tomadas por el actor y datadas en octubre de 2010 -recepción, viéndose el puesto de trabajo de la secretaria doña Sara - y bidón que recogía el agua de una fuga, oculto por el falso techo de la sala de juntas- dan idea de la escasa entidad de la fuga de aguas residuales en el techo del pasillo-recibidor: dos manchas de reducidas dimensiones.

[-Tres.- Sobre las humedades a partir de abril de 2011. Sigue el examen de la primera alegación del recurso.]Y desde ahí se hace un salto en el relato de la demanda hasta abril de 2011, que es cuando el arquitecto señor Remigio es reclamado por el actor para emitir su informe con arreglo al resultado de visita girada el 13 del indicado mes (documento 11 de los de la demanda, informe ratificado y explicado en el juicio). Las humedades en el falso techo por conducción de instalación de calefacción (sala de juntas) que, en principio, habían quedado reparadas en diciembre del año anterior, se manifestaron de nuevo y también subsisten las humedades en el despacho ubicado en terraza cubierta, por falta de estanqueidad de la jardinera de planta superior (fotografías de las páginas 10 y 35 del informe). En cuanto a la conducción de aguas residuales, sobre el pasillo, se halla en muy mal estado.

Viene luego la reunión del 18 de mayo, a la que ya se ha aludido, propiciada por la propiedad, ante las nuevas quejas formuladas por el arrendatario (documentos 12 al 17 de los de la demanda). La reunión entre el arrendatario, el hijo y el letrado de la propietaria y el arquitecto señor Juan Pedro , contratado por la propiedad, se celebró y de ella resultó un compromiso por parte de la propiedad de efectuar reparaciones y también la apertura de negociaciones sobre los términos de un posible acuerdo de resolución del contrato, especialmente interesado por don Romeo .

Lo cierto es que se efectuaron reparaciones, conforme a constatación del perito don Remigio en la adenda de su informe, hecha en julio de 2011 (documento 21 de los de la demanda), unas aceptables para este perito (humedades por la conducción de evacuación de aguas residuales con fuga en el pasillo, zona de recepción), otras mal ejecutadas (humedades por conducción de calefacción en sala de juntas), habiendo aparecido otra avería nueva en uno de los aseos, y perdurando las humedades en el despacho ubicado en la terraza, con manchas de humedad en los techos suspendidos por penetración de aguas desde la jardinera del piso superior.

De otra parte, es de apreciar que se personó en la oficina arrendada el 25 de mayo el fontanero de Seguros Ocaso, sin que ese día hubiese nadie en el despacho, lo que el conserje del edificio comunicó al arrendatario, facilitándole el número de teléfono del fontanero (documento 19 de los de la demanda, en poder del actor cuando su interposición), y que se anunció al actor para el siguiente día 27 la personación de dos operarios para realizar trabajos de albañilería y pintura en la oficina (documento 20 de los de la demanda, también en poder del actor al formularse esta), remitiendo en julio de 2011 doña Antonieta a don Romeo un burofaxparticipándole que

'estamos procediendo a efectuar las reparaciones de las que precisa el local (...) No obstante, me informan los fontaneros y pintores contratados por esta propiedad que les ha impedido usted la entrada para continuar con los trabajos pretextando que no le valen las reparaciones proyectadas por exigir la total sustitución de la terraza y del pavimento del despacho (...)'

(documento 22 de los de la demanda y 3 de la contestación). Y el 18 de octubre siguiente, comunicación por burofaxde la demandada al actor:

'...el contratista de la Comunidad de Propietarios reparó las deficiencias de la red de fecales que mi hijo había comprobado con Vd. en mayo pasado y el resto de las deficiencias fue reparado por el mismo contratista, a mi costa'

(documento 5 de los de la contestación a la demanda).

Del el acta levantada por notario el 8 de noviembre de 2011 (documento 32 de los de la demanda), cuando don Romeo se hallaba a punto de abandonar el local, lo que había ya tratado de advertir a la arrendadora (un burofaxel 28 de octubre, que no fue entregado, y otro cursado aquel mismo día 8) lo más relevante es una humedad, próxima a la pared, en un plafondde los del falso techo, junto a la pared, en la zona de entrada (fotografía 1), manchas de humedad pequeñas en techo del recibidor o puesto de recepción (fotografías, 2, 3 y 4), suelo en malas condiciones, una mancha de humedad en una esquina del techo en la estancia que el notario designa como 'sala 1', que es, probablemente, la de juntas (fotografía 9), humedad en techo de un baño (fotografía 11), así como estado deplorable de la terraza abierta sin acceso desde la oficina (fotografías 15, 16 y 17) y humedades en el despacho ubicado en la terraza cubierta (fotografías 18 y 19).

[-Cuatro.- Primera alegación del recurso. Últimas consideraciones sobre las humedades.]En suma, y en primer lugar en lo que se refiere a las humedades en el distribuidor, recepción y sala de juntas, se trata de daños puntuales, localizados, propios de un edificio con saneamiento original, de construcción, deficientemente instalado y acaso con materiales inapropiados, datando la edificación de 1979, susceptibles de reparación inmediata sencilla (con facultad legal a favor del arrendatario para realizar por sí las reparaciones, si estas fuesen urgentes, y exigir su importe al arrendador, artículos 21 y 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), no generalizados en la totalidad de la oficina (acta notarial del 8 de noviembre de 2011, documento 32 de los de la demanda), cuyas distintas dependencias, en su conjunto, ofrecían un aspecto normal, perfectamente habitable, apto para la finalidad a que fue dedicada y para la que fue arrendada, como resulta de las fotografías de las páginas 11 a 13 del primer informe pericial de don Remigio (documento 11 de los de la demanda), desprendiéndose de lo actuado que la caída de agua fue un acontecimiento aislado (testimonio en el juicio de don Luciano , abogado que trabajó en la oficina durante todo el tiempo del arriendo -'la sala de juntas no quedó clausurada nunca, pero había veces que quedaba el techo al descubierto, cuando venían técnicos para reparar'-), siendo averías que no impidieron el ordinario uso de la oficina durante todo el tiempo de vigencia del arriendo, respondiendo las humedades en el despacho ubicado en la terraza cubierta a penetración de aguas desde la jardinera del piso superior, esto es, una cuestión comunitaria que consta que intentó solucionar la arrendadora (documento 2 de los de la contestación a la demanda), sin que conste desinterés o inactividad por parte de la propiedad en la resolución de los problemas. Por lo demás, en lo que al bidón sobre el falso techo de la sala de juntas como solución inaceptable al problema de fugas de agua (fotografías del documento 6 de los de la demanda) se refiere, no es una irregularidad en la red de saneamiento que implique incumplimiento de la arrendadora, no constando que respondiese a actuación directa de la propiedad, contraria a las obligaciones del arrendador del artículo 1554, tercero, del Código Civil , siendo de toda probabilidad que esta ignoraba que alguien hubiese llegado a adoptar semejante solución. Tal anomalía fue descubierta al abrir el falso techo (operación fácil al componerse este de piezas de plafondindependientes) cuando se manifestó una gotera y fue resuelta. El estado deplorable de la terraza abierta sin acceso desde la oficina obedece manifiestamente a una cuestión de mantenimiento.

En lo que a las humedades se refiere, ensombrecida que queda la valoración de la prueba por la evidente voluntad del actor en resolver el contrato por pretendido incumplimiento de la arrendadora, ya desde la primera queja formal de septiembre de 2010 (documento 7 de los de la demanda), la conclusión a la que llega este Tribunal, tras apreciación de los documentos, testimonios, manifestaciones de las partes, informe pericial presentado por la parte actora, redactado por el arquitecto señor Remigio , explicaciones dadas en el juicio por los dos peritos y acta notarial del 8 de noviembre de 2011, coincide con la minuciosamente explicada por el magistrado de la primera instancia: no consideramos que exista un auténtico incumplimiento contractual por la parte arrendadora que pudiera justificar la resolución del contrato pretendida por la parte arrendataria.

[-Cinco.- Primera alegación del recurso. Restantes deficiencias invocadas en la alegación. Conclusión.]En orden al incumplimiento de normativa -falta de agua caliente, falta de llaves de cierre del agua-, estado envejecido y gastado del solado, con abrasión en algunas zonas y obras en todo el edificio durante los siete primeros meses del año 2010, diremos que la ejecución en el edificio durante siete meses de obras de sustitución de bajantes y conductos de saneamiento -que afectaron a la planta primera directamente un mes como máximo, conforme a los testimonios de don Eusebio ('iban por plantas') y don Belarmino ('en la primera planta, entre tres semanas y un mes, lo que duraban en todas las plantas')-, sin que las obras se produjesen en el interior de la oficina (testigos doña Sara y don Belarmino ), tratándose de obras acordadas por la comunidad de propietarios y tenidas por imprescindibles, sin que haya razones para afirmar que el arrendatario se hubiese visto privado del uso de la oficina y sin que hubiese llegado a reclamar formalmente la disminución o exención de la renta a los 20 días de obra, conforme a los artículos 21 y 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , de ninguna manera pueden constituir la ejecución de tales obras incumplimiento contractual de la arrendadora, por tratarse de obras no dispuestas por la arrendadora, necesarias y contempladas por la ley con el efecto de disminución o exención de renta, solo en el caso de superar límites determinados de duración y exclusión del uso del inmueble, sin reproche jurídico de incumplimiento.

En cuanto al resto de deficiencias, nos remitimos íntegramente a lo expresado por el magistrado a quoen el Fundamento Jurídico Segundo de su sentencia, que, en su integridad sustancial, hacemos nuestro y damos por reproducido.

En la alegación primera del recurso no se hace mención alguna al defecto de calefacción insuficiente, denunciado en la primera instancia.

Por último, es procedente señalar que el hecho de que la arrendataria, a través de su hijo, hubiese participado al arrendatario una propuesta de resolución el 24 de mayo de 2011, cuando don Romeo sufría un doloroso trance familiar, o que, con la negociación sobre la resolución todavía abierta, la demandada hubiese interpuesto contra el arrendatario demanda de desahucio por falta de pago de las rentas desde la mensualidad de abril de 2011, en nada influyen en la decisión jurídica de las cuestiones planteadas en esta primera alegación. Cuyos motivos han de ser rechazados.

[-Seis.- Alegación segunda del recurso. La reclamación de las rentas pagadas desde el 1 de abril hasta el 8 de noviembre de 2011.]Si, como hemos visto, no incurrió la arrendadora en incumplimiento que facultase al arrendatario para resolver el contrato, no procede la restitución de las mencionadas rentas, que corresponden a un tiempo en el que el actor, como arrendatario, estuvo haciendo uso de la oficina. Se desestimará el motivo comprendido en tal alegación.

[-Siete. Alegación tercera del recurso. La oficina realmente arrendada en el contrato de 3 de abril de 2009.]Aunque no se emplease en el contrato la expresión cuerpo cierto y la oficina alquilada, según el contrato, fuese denominada '1ª planta, número 1', sin expresión de cabida ni identificación registral o catastral (documento 1 de los de la demanda), es indudable que, cualquiera que pudiese ser la descripción registral o catastral de una oficina en el edificio con tal designación, el local arrendado no puede ser otro que el de linderos inequívocos ofrecido al arrendatario y visto por este, antes del contrato, en dos ocasiones al menos, en el edificio número 33 de la calle Santa Cruz de Marcenado, primera planta, en Madrid, que, según el plano de la página 15 del informe pericial del arquitecto don Remigio (documento 11 de los de la demanda) comprendía, entrando hacia el fondo pasillo, a la izquierda sala de juntas, a la derecha acceso a armario ropero y aseos (dos), siguiendo el pasillo despacho principal a la izquierda, al final ventana que da a terraza descubierta, sin acceso a la misma -tendría que hacerse por la ventana, no hay puerta-, y a la derecha pequeño distribuidor por el que se accede a dos despachos menores -uno ocupando la terraza cubierta- y a una sala sin calefacción ni ventana, con segunda estancia a través de aquella.

Este es el local, con la superficie comprendida entre sus linderos, conocido previamente al contrato por don Romeo , en cuyo arriendo consintió el mismo y que fue el objeto del contrato de autos, sin que afecte en nada, en cuanto al contenido de las obligaciones contraídas en el mencionado contrato en el orden civil, que la finca registral fuese mayor y que no hubiese sido objeto de segregación formal, puesto que el objeto del contrato era cierto, determinado, esto es, inequívocamente entendido en cuanto a su contenido físico por los contratantes ( artículos 1261 y 1271 del Código Civil ) y por ello el actor no tiene derecho a exigir una disminución de la renta por la superficie de la finca registral no comprendida en la finca efectivamente arrendada.

El contrato no se refería a la finca registral designada en los libros como número 1 de la planta primera del edificio, sino a la oficina efectivamente visitada y que fue entregada al actor en virtud del contrato, que es la que antes se ha descrito, con ayuda del plano alzado por el perito señor Remigio y no otra mayor. Con independencia de cómo se designase en el inmueble a la oficina colindante segregada de la original registral.

El artículo 38 de la Ley Hipotecaria (eficacia defensiva de la inscripción registral) no es contravenido por lo expuesto hasta ahora y lo razonado en la sentencia apelada al respecto. Porque en nada afecta a lo dicho que la ley presuma que el derecho de propiedad sobre la finca registral pertenece al titular inscrito (que es doña Antonieta .

No puede acogerse la pretensión subsidiaria del actor referida a que se declare el enriquecimiento injusto de la demandada en relación con el estado físico y jurídico de la oficina objeto del contrato y se condene a la demandada a indemnizar al actor en la cuantía de 32.042,29 euros, que se corresponde a la parte proporcional de la oficina que la demandada no puso a disposición del actor.

[-Ocho.- La segunda alegación tercera. La condena al actor al pago de las rentas devengadas del 9 al 23 de noviembre de 2011.]El demandante ya había anunciado su intención de resolver el contrato y puso de su parte lo necesario para que la arrendadora supiese, a efectos de entrega de las llaves, que abandonaría el local el 8 de noviembre de 2011 (intento frustrado, puesto que el burofaxno llegó a ser entregado, documento 30 de los de la demanda) y luego el día 11 siguiente (documento 31 de los de la demanda, burofaxentregado a la hija de doña Antonieta el 9 de noviembre), fecha en que, efectivamente, desalojó la oficina (reconocimiento del propio demandante). Luego, equitativamente, puesto que el actor pagó la renta del 1 al 8 de noviembre (acta notarial de depósito y requerimiento, documento 33 de los de la demanda) debe ser condenado el demandante exclusivamente al pago de la renta correspondiente a los días 9, 10 y 11 de noviembre (263,55 euros, en lugar de los 1.317,75 euros a cuyo pago se le condena en la primera instancia). En estos términos será estimado el motivo comprendido en la presente alegación.

[-Nueve.- Alegación cuarta. Las facturas de electricidad.]Los importes de las facturas de Iberdrola referidas a la finca arrendada, de los documentos 6, 7 y 9 de los de la contestación a la reconvención, fueron reclamados por primera vez en la audiencia previa y en dicho acto fueron inadmitidos como petición adicional por el magistrado de la primera instancia, en uso de las facultades que le confería el artículo 426, apartado tres, de la Ley de Enjuiciamiento Civil (se solicitaron como pretensiones adicionales o añadidas por el actor los importes de las facturas de electricidad, de los honorarios de detective privado y 572,24 euros como gastos de mantenimiento de aval posteriores a la demanda y sólo se admitió el ingreso en el juicio como petición añadida de los últimos 572,24 euros, tiempo 16,06'' de la grabación). No procede el examen de la pretensión que se hace ahora.

[-Diez.- Alegación quinta del recurso. Los gastos de aval bancario a favor de la arrendadora, de informes periciales, comisión satisfecha a la agencia inmobiliaria, actas notariales y honorarios de detective privado.]Sobre los gastos de mantenimiento del aval, como se dice en la sentencia recurrida, no puede obligarse a la arrendadora a soportar esos gastos, pues ha sido necesario sustanciar el presente proceso, en el que se ha cuantificado la indemnización a que tenía derecho la referida arrendadora, a la vista del desistimiento unilateral del contrato realizado por el actor, para concluirse que era innecesaria la retención del citado aval por parte de aquella.

En lo atinente a los informes periciales, dada la falta de incumplimiento de la arrendataria, no puede ser condenada la demandada al pago de los honorarios del perito cuando no va a poder tampoco ser condenada al pago del mismo concepto como costas procesales. Las actas notariales no han sido un gasto injustamente soportado por el actor a causa de una actuación antijurídica de la actora anterior al proceso, y ha de tenerse en cuenta que estos gastos se reclaman en la demanda como asociados al incumplimiento contractual de la demandada sostenido en el proceso por el actor.

La comisión devengada por la agencia inmobiliaria por su actuación de intermediación en el alquiler, satisfecha por el demandante en su día, no debe ser reintegrada por la demandada, que no ha incurrido en incumplimiento contractual que hubiese hecho inútil para el demandante tal dispendio.

Y, por último, en cuanto a los honorarios de detective (para justificar que la arrendataria reconviniente no gastó en limpieza del local los 1.500 euros reclamados en la reconvención por tal concepto), habrán de rechazarse, por cuanto estos honorarios fueron reclamados por primera vez en la audiencia previa y en dicho acto fueron inadmitidos como petición adicional por el magistrado de la primera instancia, al igual que los importes de las facturas de electricidad (véase en este Fundamento el anterior apartado [-Nueve.-]).

[-Once.- Alegación sexta. Error en la valoración de la prueba en relación a la devolución de la fianza.]Estimamos irreprochable jurídicamente la forma de proceder del magistrado a quoen lo referido a la petición del actor de restitución de la fianza (e implícita de la demandada de hacer suyo su importe), conforme a los párrafos segundo y tercero del Fundamento Jurídico Tercero de su sentencia. Las partes pactaron en la estipulación duodécima del contrato que no procedería la devolución de la fianza al terminarse el arriendo en el supuesto de que el arrendatario procediese unilateralmente a su resolución antes de la fecha establecida para su vencimiento. En este caso, ha existido desistimiento injustificado del contrato por parte del actor y la arrendadora tiene derecho a exigir el pago del importe de la cláusula penal concertada ( articulo 1152 del Código Civil ). Se estima correcta la moderación de la pena hecha al amparo del artículo 1154 en consideración al tiempo cumplido de contrato en relación con tiempo incumplido (considerando también que la demandada no ha podido alquilar nuevamente el local, según se expresa en la sentencia).

La solución no contraviene la propuesta de acuerdo de resolución ofrecida por la demandada al actor el 24 de mayo de 2011 (documento 16 de los de la demanda), que no llegó a ser aceptada por el señor Romeo .

Por lo que se confirma que la actora debe retener 2.850 euros de la fianza y, consecuentemente, devolver al actor 2.150 euros.

[-Doce.- Conclusión.]De manera que, atendidos los créditos concurrentes, la demandada deberá abonar al actor la cantidad de 1.886,45 euros (5.000 menos 2.850 menos 263,55), en lugar de los 832,25 euros que se recogen en la sentencia apelada. Debiéndose confirmar esta resolución en todo lo demás, si bien los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en lo que se refiere a la cantidad que debe pagarse y que excede de la condena de la primera instancia, se devengarán solo desde la fecha de esta sentencia.

CUARTO.Se estimará parcialmente el recurso del demandante solo en cuanto a la cantidad que la demandada deberá pagarle, que ascenderá a 1.886,45 euros, en sustitución de la de 832,25 euros fijada en la sentencia recurrida. Con la precisión sobre intereses hecha en el apartado [-Doce.-]del anterior Fundamento.

QUINTO.Y estimando que en el escrito de interposición del recurso se han podido verter manifestaciones desconsideradas y desdeñosas dirigidas tanto al magistrado de la primera instancia como al letrado de la parte demandada, don Xoán Antón Pérez-Lema López, previamente a remitir certificación de tal escrito al Ilustre Colegio de Abogados de Madrid por si procediese alguna actuación referida al letrado firmante de tal escrito, con independencia de la firmeza de esta sentencia, se requerirá al procurador de los tribunales don Ignacio Bayo Ripoll para que en cinco días manifieste a este Tribunal el nombre del letrado firmante del escrito de interposición de la apelación.

SEXTO.Puesto que estimaremos parcialmente el recurso, no haremos pronunciamiento sobre las costas de esta instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398, apartado dos, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Y mandaremos restituir el depósito constituido, según lo dispuesto en el apartado ocho de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Fallo

Que debemos ESTIMAR y ESTIMAMOS parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 22 de marzo de 2013 del Juzgado de Primera Instancia número Noventa y Uno de los de Madrid , dictada en el procedimiento del que dimana este rollo, CONFIRMANDO dicha resolución con la única salvedad de fijar, por esta sentencia, en 1.886,45 euros (mil ochocientos ochenta y seis euros con cuarenta y cinco céntimos) la cantidad que la demandada, doña Antonieta , debe pagar al demandante, don Romeo , en sustitución de la de 832,25 euros establecida en la sentencia recurrida. Con mantenimiento de la sentencia en todo lo demás.

Los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en lo que se refiere a la cantidad que debe pagarse y que excede de la condena de la primera instancia, se devengarán solo desde la fecha de esta sentencia.

No hacemos pronunciamiento sobre las costas de la apelación.

Con devolución del depósito constituido para recurrir.

Y, con independencia de la firmeza de esta sentencia, requiérase al procurador de los tribunales don Ignacio Bayo Ripoll para que en cinco días manifieste a este Tribunal el nombre del letrado firmante del escrito de interposición de la apelación.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 1036 de Banesto, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 501/13, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe