Sentencia Civil Nº 257/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 136/2011 de 02 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 136/2011-1ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 171/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 EL PRAT DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 257

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a dos de mayo de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 171/2009 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 5 de El Prat de Llobregat, a instancia de Araceli contra Vidal , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 4 de octubre de 2010 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. JORGE XIPELL SUAZO, en nombre y representación de Doña. Araceli contra Don. Vidal , representado en juicio por el Procurador de los Tribunales D. ANGEL MONTERO BRUSELL, absolviendo al mismo de todas las pretensiones deducidas contra él, con imposición a la parte demandante de las costas causadas en este procedimiento."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 24 de enero de 2012 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO. - En la demanda inicial la actora, arrendataria de una vivienda como primera subrogada en el contrato suscrito en 19.4.1972, alega que la vivienda arrendada se encuentra en pésimas condiciones de conservación, en concreto: (a) cuenta con una instalación eléctrica de más de 40 años de antigüedad sin las condiciones mínimas de garantía, (b) presenta numerosas grietas, algunas de dimensiones impresionantes, que atraviesan las paredes, y (c) sufre una plaga de ratas, todo lo cual conlleva que las condiciones de la vivienda sean insalubres y comporten un grave peligro para su integridad, sin que la propiedad haya atendido los continuos requerimientos que se le han dirigido, dejando a la actora con la angustia de vivir en un peligro y riesgo inminente. Afirma que el demandado viene obligado, ex art. 1554 CC , a realizar las reparaciones necesarias en la vivienda a fin de conservarla en estado de servir a su uso, así como a indemnizar, ex arts. 1101 y 1902 CC , a la actora por los daños morales -miedo permanente de que su casa se desmorone en cualquier momento- que ha sufrido, como consecuencia de la negligente conducta de la propiedad. Por todo ello, solicita se dicte sentencia por la que se le condene a: (1) La reparación urgente de las grietas y humedades así como de la instalación eléctrica y a la realización de las obras necesarias para la conservación y habitabilidad de la vivienda arrendada, incluida la eliminación del problema de las ratas que le afecta, y (2) La indemnización por los daños y perjuicios morales que cuantifica en 3000 euros, atendido el miedo y condiciones en las que se ve obligada a vivir por la actuación dolosa del demandado.

El demandado se opone a tal pretensión alegando, en esencia: (a) que en el contrato suscrito se pactó que las obras de reparación correrían a cargo del arrendatario, lo que ha sido incumplido por éste, siendo el estado actual de la vivienda consecuencia de su dejadez, (b) que la arrendataria se subrogó en el contrato en el año 2007 sin manifestar queja ni requerimiento alguno al arrendador y que ha incumplido la obligación que le impone el art. 1559 CC , ya que nunca con anterioridad había puesto en conocimiento del arrendador la necesidad de hacer obras, y (c) que en la demanda ni se indica cuáles son las deficiencias que ; en definitiva, alega que mientras la propiedad ha realizado en los últimos años una importante inversión para la conservación y rehabilitación de la vivienda, la arrendataria ha mantenido una actitud de total pasividad y desidia en su conservación. Asimismo sostiene la improcedencia de la indemnización por daño moral, alegando, de una parte que, al incumplir la arrendataria la obligación de comunicar al arrendador la necesidad urgente de efectuar reparaciones, pierde el derecho a cualquier indemnización, y, por otra, que el presunto sufrimiento que se invoca, no sólo es inexistente sino que, de existir, sería injustificable y en ningún caso imputable al actor.

La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, alegando que la misma incurre en error en la apreciación de la prueba, y solicita la revocación de la sentencia y la íntegra estimación de la demanda.

En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio, al haber sido inadmitida la prueba propuesta en esta alzada.

SEGUNDO. - La sentencia objeto de recurso ha de ser confirmada por sus propios fundamentos que este tribunal acepta y que no han sido desvirtuados por las alegaciones de la recurrente, en respuesta a las cuales han de efectuarse las consideraciones que siguen.

Como es sabido el contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral y generador por tanto de obligaciones recíprocas, de forma que si al arrendatario corresponde la de pagar la renta convenida, el arrendador debe, a cambio, procurarle el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato, obligación que se desenvuelve en tres distintas facetas, la primera consistente en la entrega del arrendatario de la cosa objeto del contrato ( art. 1554.1 CC ) como condición indispensable para proporcionarle el uso y disfrute de la misma; la segunda, de conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se destina y en consecuencia hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin (art. 1554.2) y la tercera, dirigida a mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (art. 1554.3) por lo que el arrendador tiene prohibida toda desatención en perjuicio del arrendatario del estado posesorio útil del objeto arrendado, así como la realización de cualquier acto, incluido el ejercicio de un derecho independiente de la relación arrendaticia, y ha de responder de los hechos propios o ajenos que impidan a desmerezcan el pacifico disfrute de la cosa arrendada y de los vicios de la misma que impidan o dificulten ese goce, en contrapartida el arrendatario viene obligado (respondiendo por ello en caso de incumplimiento) a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia .

Por ello, el contenido de la obligación del arrendador se inicia mediante la entrega al arrendatario del objeto del arriendo, para de esa forma propiciar el goce, y perpetuarse a través de su deber permanente de conservar el inmueble en condiciones para servir al uso convenido, o lo que es lo mismo, que no se agote aquella con la simple puesta a disposición de la cosa; sino que subsiste durante toda la existencia de la relación arrendaticia, merced a una serie de prestaciones sucesivas, de donde se configura, en suma, la obligación con un contenido positivo de hacer ( art. 1088) cual es la de mantener, mediante las obras y reparaciones necesarias, el inmueble en estado de aptitud objetiva plena para su destino, sin derecho alguno a elevar la renta en obtener compensación alguna por ello (con las únicas salvedades, respecto de arrendamientos regidos en por el TRLAU 1964 de aquello que disponen el art. 108 y la DT2 ª y 3ª LAU 29/1994, disposiciones transitorias que han de ser interpretadas de acuerdo con la STS de 21.5.2009 ).

En consecuencia, tanto el art. 107 del TRLAU de 1964 como el artículo 21 de la LAU de 1994 (al que se remite el art. 30 en el caso de arrendamientos para uso distinto del de vivienda) pone a cargo del arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1.563 y 1.564 del Código Civil ( art. 111 TR64 y 21.1 último párrafo LAU ). Aunque ninguno de los dos preceptos especifica lo que debe entenderse por «reparaciones necesarias» y tampoco se concreta en el art. 1554 C.C ., que impone la misma obligación al arrendador, la doctrina jurisprudencial ha venido considerando ( SAP Barcelona de 13 de septiembre de 2001 ) que, según señalaba la Exposición de Motivos de la LAU de 1964, son reparaciones necesarias la que por su naturaleza son indispensables para mantener la vivienda en uso, y las impuestas por la autoridad competente, entendiendo ( SAP Cantabria de 12 de junio de 1996 ) que dicha obligación alcanza a cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el contrato de arrendamiento , ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de sucesos con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor, o, como dice la SAP Salamanca de 9 de marzo de 1999 , se incluyen tanto las obras encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda como a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse.

En este sentido, debiendo interpretarse las normas según el sentido propio de sus palabras, de acuerdo con el artículo 3,1 del Código Civil , según el Diccionario de la Lengua Española (21ª Edición, 1992) se entiende por "reparación", la acción y efecto de reparar cosas materiales mal hechas o estropeadas; y se entiende por "conservar" mantener una cosa o cuidar de su permanencia; es decir que la reparación y conservación implican la idea de preexistencia en el inmueble arrendado de los elementos mal hechos o estropeados que es necesario que el arrendador repare para que dicho inmueble pueda seguir sirviendo al uso convenido, de manera que reparar es reintegrar la cosa a su condicionamiento anterior (podría afirmase que los conceptos de conservación y reparación se implican de manera recíproca, aún siendo tal vez más amplio el primero: se repara porque no se conservó, o se conserva para no verse precisado de reparar), y van referidas no solo a la propia vivienda (elemento privativo), sino también a los elementos comunes del edificio en que esté ubicada, alcanzando a los elementos o servicios inherentes que fueron entregados con la misma.

El dato de la necesariedad de la obra para la conservación del inmueble se exige tanto en la derogada ley arrendaticia como en la vigente y habrá de entenderse referido a aquellas que sean de absoluta precisión para que se pueda mantener el uso y disfrute pactados sobre la finca arrendada, excluyéndose toda obra que suponga mejora del inmueble, y quedando, en consecuencia, asimismo, excluidas aquellas otras que lo sean de reconstrucción o reedificación. Piénsese que reparación y reconstrucción son conceptos cuantificables en base a la distinción que apunta el párrafo 2º del apartado 1º del art. 21, que remite para la segunda idea a la regulación prevista en el art. 28. En suma, las obras que modifican el estado que la cosa presentaba cuando fue arrendada, introduciendo sensibles mejoras en ella, pierden el carácter de reparación para participar del de obras de mejora, quedando, pues, excluidas de tal concepto tanto las de mejora como las que suponen una auténtica rehabilitación, en consonancia tampoco podría exigirlas el arrendatario. Es decir, han de distinguirse, por un lado, las obras necesarias de las de mejora, comprendidas las primeras en el artículo 107 de la LAU de 1964 y 21 de la LAU de 1994 , entendiendo por tales aquellas que son de naturaleza indispensable para mantener la vivienda en el uso determinado en el contrato, y también las que son impuestas por la autoridad competente. Por el contrario, las obras de mejora han de definirse como las que contribuyen a la comodidad, recreo, embellecimiento o mayor valor de la vivienda.

Pero el problema vendrá planteado en la practica precisamente por la abundancia, variedad y dificultad de deslindar los matices cuantitativos, cual por ejemplo la necesidad de reconstrucción parcial. En definitiva, con los arts 107 TRLAU 64 y 21 LAU 94, en relación con el 1554 CC , se pretende dar adecuada finalidad al principio fundamental de conservar la cosa arrendada en estado de servir al uso a que ha sido destinada y, por tanto, a realizar en ella, mientras subsista el contrato, todas las reparaciones necesarias. Las características más significativas son, por tanto, las siguientes:

1ª) Configuran una obligación distinta de la que la propia ley impone al arrendador en el art. 1554-3 CC de "mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato", al referirse ésta a perturbaciones de hecho o de derecho que provengan de causas ajenas a las obras imputables a la conducta del arrendador, cuyo incumplimiento da lugar a causas también distintas de resolución del contrato, art.

2ª) Se refiere a las reparaciones necesarias entre las que se encuentran todas aquellas obras dirigidas a procurar una adecuada conservación de la finca o a corregir los desperfectos, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, del caso fortuito o de la fuerza mayor o desgaste natural de la cosa ( SSTS 3-2-62 y 9-3-64 ).

3ª) Se autoriza al arrendatario a ejercitarlas, en todo momento y previa comunicación al arrendador, siempre que se refiere a obras, que sean urgentes para evitar un daño o una incomodidad grave", con el consecuente derecho de exigir de inmediato su importe al arrendador.

4ª) La obligación de reparar no se detiene cuando la destrucción en la vivienda es imputable al arrendador. Lo que se pretende es hacer efectiva la exigencia impuesta al arrendador cuando en conducta omisiva, consciente y voluntaria, impide llevar a cabo aquellas obras de reparación y seguridad necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad propias al destino para el que se arrendó el inmueble, siempre que las obras estuvieran catalogadas como de reparación.

5ª) Pueden venir ordenadas por la autoridad competente, distinta de la judicial y referidas no solo a obras de conservación, sino a cualquiera, como resulta del art. 26, con el único limite impuesto por la destrucción de la vivienda.

Y por el contrario quedarán excluidas:

1º) Los deterioros causados en la vivienda por causa imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 CC . Debe recordarse que el art. 1563 establece una presunción de culpabilidad en contra del arrendatario, que le obligará acreditar que el daño o el deterioro no lo es imputable, respondiendo en caso contrario de todos los daños y perjuicios causados en la cosa arrendada, conforme a lo dispuesto en el art. 1566; presunción iuris tantum de culpabilidad que aparece recogida, entre otras, en STS. 9-11-93 , al imponer al arrendatario la obligación de acreditar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso.

2º) La destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador y, lógicamente, la perdida o la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente, en cuanto supone la extinción del contrato, conforme el art. 28.

3º) Pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Competen al arrendatario, si bien el hecho de que

En definitiva, no hay distinción, en terminología jurídicamente trascendente, entre obras de conservación y reparación ("reparaciones que sean necesarias para conservar...") . Todas las obras de mantenimiento y las que se lleven a cabo a los efectos de mantener el inmueble en condiciones de servir al uso convenido "serán de cuenta y cargo del arrendador". Por lo tanto, es el arrendador el obligado a realizar la obra siendo la misma de su exclusivo cargo, y debemos entender que se refiere a reparaciones de la vivienda o local arrendado, como de sus elementos o servicios con los que cuenta y son arrendados, como los elementos comunes del inmueble que puedan afectar a la entidad arrendada, obras necesarias que, tanto en uno como en otro texto legal, tienen un régimen claramente diferenciado de las obras de mejora.

TERCERO. - Las obras cuya realización se exige por los arrendatarios con la demanda se ciñen, en esencia, a cuatro grupos: a) instalación eléctrica antigua y sin las mínimas condiciones de garantía; b) importantes grietas que atraviesan las paredes; c) humedades Y d) existencia de una plaga de ratas.

Los dos últimos grupos quedaron ya fuera del debate en el acto de la audiencia previa, al manifestar la arrendataria que habían sido solventados, ciñéndose el debate en primera instancia respecto de los dos primeros, manteniéndose la pretensión respecto a ambos en esta alzada.

La aplicación de la doctrina expuesta al supuesto de autos lleva a la conclusión de que las obras cuya ejecución exige la arrendataria no son encuadrables en el supuesto del art. 107 del TRLAU (aplicable por razones de vigencia temporal), por lo que no pueden ser impuestas al arrendador. Así:

A) En lo que se refiere a las alegadas grietas, de la prueba pericial (informe emitido completado por la declaración vertida por el perito en el acto del juicio), resulta que se trata de meras fisuras con un simple efecto estético que hubieran desaparecido de haberse simplemente masillado en el momento de aplicar la pintura y la cláusula 4ª del contrato prevé expresamente que "el pintado de la casa" "correrá a cargo del arrendatario. La evidencia de que tales actuaciones no pueden ser incluidas en el concepto de reparaciones necesarias a cargo del arrendador examinado en el fundamento anterior es tal que huelgan más consideraciones, conclusión que se refuerza si tenemos en consideración la declaración de la propia demandante en prueba de interrogatorio de parte.

B) Por lo que respecta a la actualización de la instalación eléctrica, ha se resaltarse que en el dictamen del perito judicial Sr. Felicisimo (única prueba propuesta por la demandante a este respecto) se recoge que si bien la instalación eléctrica es antigua cumple todos los requisitos exigibles a la instalación para la potencia que tiene contratada, concluyendo que no existe ninguna necesidad urgente de realizar ningún tipo de reparación y que la finca cumple todos los requisitos de habitabilidad exigibles normativamente. Así, la instalación es correcta y no comporta ningún riesgo si es utilizada conforme a su potencia; por tanto, su reparación no tiene la característica de "necesariedad" exigida, ya que no es indispensable o de absoluta precisión para que se pueda mantener el uso y disfrute pactados sobre la finca arrendada, de tal manera que no puede predicarse que sin ella quedaría la cosa arrendada inservible para su uso ni mucho menos que pudiera llegar a destruirse. Del resultado de la prueba (pericial e interrogatorio de parte de la demandante) se concluye que, en realidad, el problema que presenta la instalación eléctrica es que la potencia contratada, que es la máxima que puede soportar la instalación, resulta insuficiente para el uso de determinados elementos, así hornos o calefación; pero a este respecto, ha de tenerse en cuenta que al arrendarse la vivienda ésta contaba con este servicio en estas condiciones, por lo que su renovación supondría una mejora, y no excluye esta calificación la insuficiencia reseñada, por cuanto lo dicho no pone en cuestión la habitabilidad ni el normal uso de la vivienda arrendada, de acuerdo con su destino, tanto más si tenemos en consideración que los electrodomésticos que no soportan aquella instalación pueden funcionar con otras fuentes de energía. Así pues, el cambio de instalación eléctrica constituiría una mejora que no puede ser impuesta al arrendador.

En definitiva, la impugnación no puede prosperar.

CUARTO.- La desestimación del recurso comporta la condena al apelante al pago de las costas devengadas en esta alzada ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ).

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dª. Araceli contra la sentencia de fecha 4 de octubre de 2010 dictada en el procedimiento ordinario núm. 171/09 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 5 de El Prat de Llobregat, SE CONFIRMA íntegramente dicha resolución, con expresa imposición a la recurrente de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.