Sentencia Civil Nº 260/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 540/2006 de 31 de Mayo de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00260/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7021685 /2006

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 540/2006

Autos: VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 120/2006

Órgano Procedencia: JDO. 1ª INSTCIA. E INSTRUC. Nº 3 DE GETAFE, MADRID

De: Jose Miguel

Procurador: LAURENTINO MATEOS GARCÍA

Contra: Cesar

Procurador: JORGE LUIS MIGUEL LÓPEZ

Ponente: ILMA. SRA. Dª ANA Mª OLALLA CAMARERO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. MARIANO ZAFORTEZA FORTUNY

Dª ANA Mª OLALLA CAMARERO

Dª Mª DE LOS ÁNGELES RODRÍGUEZ ALIQUE

En MADRID , a treinta y uno de mayo de dos mil siete .

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los Autos Nº 120/2006, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia Nº 3 de Getafe, Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandado DON Jose Miguel , representado por el Procurador Sr. Don Laurentino Mateos García y defendido por Letrado, y de otra como apelado demandante DON Cesar , representado por el Procurador Sr. Don Jorge Luis De Miguel López y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de Juicio Verbal por Desahucio.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª ANA Mª OLALLA CAMARERO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Getafe, Madrid, en fecha 25 de Abril de 2.006, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:

"Que estimando íntegramente la demanda presentada por la Procuradora Sra. Rodríguez Arroyo en nombre y representación de DON Cesar , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento del local de negocio existente entre aquél y DON Jose Miguel respecto del local de negocio sito en la Galería Comercial de la Calle DIRECCION000 nº NUM000 número NUM001 de la localidad de Getafe, condenando al demandado a que desaloje el referido local, con apercibimiento de lanzamiento en caso de no desalojarlo dentro del plazo legalmente establecido y ello imposición de las costas al demandadado."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso Recurso de Apelación por la parte demandada. Admitido el Recurso de Apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los Autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 20 de Marzo de 2.007, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 28 de mayo de 2.007.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan, y se dan por reproducidos, los fundamentos de derecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- El presente litigio trae causa de un juicio de desahucio por expiración de plazo, que finalizó con sentencia estimatoria de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento.

Se invoca como primer motivo del recurso de apelación error en la apreciación global de la prueba por la Juzgadora de Instancia, que según la conclusión de su recurso, conlleva al error en la apreciación de la vigencia del contrato, de tal manera que se firmó un contrato de duración indefinida, dado que no consta renuncia del arrendatario a su derecho a la prorroga forzosa.

TERCERO.- La polémica suscitada a propósito del sometimiento a la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos posteriores a la entrada en vigor de la L. 2/85, carece de sustento jurídico desde el momento que, con arreglo a lo dispuesto en el art. 1090 del C.C . las obligaciones derivadas de la ley no se presumen y solo son exigibles si están expresamente determinadas, rigiéndose por lo establecido en los preceptos de la ley que las hubiera creado y, en su defecto, por las disposiciones generales del Código. La prórroga forzosa de los arrendamientos urbanos era una obligación establecida en el art. 57 de la L.A.U. de 1964 , y, por tanto, de naturaleza estrictamente legal pues ni siquiera respondía al contenido temporal ordinario del arrendamiento, cuyos efectos más bien desnaturalizaba. Por ello, cuando la ley posterior con rango suficiente para extinguir los efectos de la anterior suprime la obligatoriedad de la prórroga, de ser una imposición ineludible e irrenunciable pasa a ser una facultad de los contratantes al convenir el contrato, pero, en cualquier caso, su exigibilidad requiere su voluntario reconocimiento y aceptación por la excepcionalidad de sus efectos en contraste con el contenido natural del contrato de arrendamiento.

Una cosa es la prórroga legal forzosa de los arrendamientos urbanos establecida en el art. 57 de la L.A.U. de 1964 y otra la prolongación de sus efectos por la voluntad expresa o presunta de los contratantes cuando aquella no está vigente, y que surta sus consecuencias por medio de la tácita reconducción o por otro mecanismo contractual, aunque los interesados lo designen expresamente como prórroga, pues la establecida en la ley es de naturaleza obligatoria e irrenunciable e impide la resolución del contrato fuera de las causas establecidas en ella. Por eso el contrato suscrito por los litigantes no perdió su naturaleza, eminentemente temporal, por el hecho de que hubieran prevenido su prolongación mas allá de la fecha pactada, estableciendo la actualización de la renta conforme al IPC, pues nunca se convino con carácter indefinido y siempre se vinculó a los simples efectos de la repetida actualización de la renta, prevención razonable en los contratos detracto sucesivo que en modo alguno supone el sometimiento voluntario al régimen de prórroga forzosa.

CUARTO.- En segundo lugar se interpone recurso por infracción del art. 1.285 del CC al entender que los términos del contrato locativo ofrecen dudas sobre la intención real de los contratantes, así se instituyo a favor del locatario un mecanismo de renovación automática ni se han sometido expresamente al Decreto Boyer ni existe referencia expresa la aplicación de la tacita reconducción, y además se ha establecido una cláusula de actualización anual de la renta.

Estos extremos ya han sido respondidos en el fundamento anterior, por lo que nos vamos a referir a las actuaciones de los contratantes que según el impugnante ofrecen dudas en la interpretación, consistentes en actos del arrendador como la repercusión de los gastos de servicios como luz y agua o del IBI. Nada significan estas repercusiones a efectos de la duración del contrato puesto que el pago por el arrendatario tanto de este impuesto como de los gastos de luz y agua, obedecen a pactos internos que implican un compromiso obligatorio para el arrendatario de asumir estas repercusiones durante la duración del contrato libremente pactada, sin evidenciar intención alguna de duración indefinida. Con lo cual el pacto sobre el tiempo contractual expresamente pactado, no se altera por que el arrendatario asuma el pago de una serie de gastos y cargas impositivas, durante la relación arrendaticia.

En cuanto a que en la condición Sexta del contrato se faculta al arrendatario para subarrendar o traspasar el local, basta el tenor literal de dicha cláusula que sienta "El local arrendado no se podrá subarrendar ni traspasar, sin autorización escrita del arrendador" para considerar excluida tal posibilidad por los contratantes, dado que al condicionarse a la autorización escrita que exige tal cláusula, no puede deducirse la voluntad de perdurabilidad del contrato, al depender de la decisión del arrendador.

Y ateniéndonos a los términos del contrato de fecha 1/12/94 la duración es muy clara de un año, folio 9 de las actuaciones, pactándose en la cláusula segunda "la duración de este contrato será obligatoria...", el documento es de una claridad meridiana y no cabe otra interpretación, siendo por ello muy correcta y acertada la aplicación de la norma que efectúa el juzgador al supuesto enjuiciado.

Consecuentemente cumplido el requerimiento previo a la resolución y vencido el plazo pactado debe confirmarse el pronunciamiento resolutorio de la relación locativa por expiración del término.

QUINTO.- Consecuentemente con lo hasta aquí expuesto, se desestima el presente recurso y se confirma la sentencia apelada, y, ello así, y de conformidad con lo dispuesto en el Art. 398 de la L.E.C ., se imponen a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el Recurso de Apelación interpuesto por el procurador Sr. Mateos García, en nombre y representación de DON Jose Miguel , frente a DON Cesar , representado por el Procurador Sr. De Miguel López, contra la Sentencia dictada en fecha 25 de Abril de 2.006, por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Getafe, Madrid, Juicio Verbal por Desahucio Nº 120/2006, de que dimana el presente rollo, procede:

1.º CONFIRMAR integramente la expresada resolución.

2.º IMPONER a la recurrente vencida las costas ocasionadas en la sustanciación de esta alzada.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.