Sentencia CIVIL Nº 262/2020, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 892/2019 de 15 de Mayo de 2020

Encabezamiento

ROLLO Nº 892/19
SENTENCIA Nº 000262/2020
SECCIÓN OCTAVA =========================== Iltmos/as. Sres/as.: Presidente D. PEDRO LUIS
VIGUER SOLER Magistrados/as Dª. Mª FE ORTEGA MIFSUD D. RAFAEL JUAN JUAN SANJOSÉ
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En la ciudad de VALENCIA, a quince de mayo de dos mil veinte.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. PEDRO LUIS VIGUER
SOLER, los autos de Juicio Ordinario [ORD], promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de VALENCIA,
con el nº 000429/2018, por Desiderio representado en esta alzada por la Procuradora Dª. MARÍA DE LOS
LLANOS PLAZA OROZCO y dirigido por el Letrado D. VICENTE MARTÍNEZ FERRER contra GESVALT -GESTIÓN
DE VALORACIONES Y TASACIONES S.A.- representada en esta alzada por la Procuradora Dª. MARGARITA
SANCHÍS MENDOZA y dirigida por el Letrado D. JOSÉ SALVADOR CRESPO ARAIX, pendientes ante la misma
en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Desiderio .

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 11 de VALENCIA, en fecha 30-07-2019, contiene el siguiente: 'FALLO: DESESTIMO la demanda formulada por Desiderio contra GESVALT Gestión de Valoraciones y Tasaciones SA y ABSUELVO a GESVALT Gestión de Valoraciones y Tasaciones SA ; con condena en costas a la parte actora...'

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Desiderio , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 27 de abril de 2020.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Desiderio formuló demanda contra la sociedad de tasación GESTIÓN DE VALORACIONES Y TASACIONES S.A. (GESVALT S.A.) ejercitando acción de reclamación de cantidad alegando que la misma incurrió en un evidente error en la tasación realizada en fecha 6 de octubre 2005 relativa a la vivienda de su propiedad sita en el piso NUM000 del edificio sito en la CALLE000 nº NUM000 de Valencia para la solicitud de un préstamo hipotecario con el que financiar la adquisición de la misma, al atribuir a la indicada vivienda una antigüedad de 50 años en lugar de los 115 años de antigüedad que tiene en realidad, lo que le determinó que finalmente adquiriera la misma en virtud de escritura pública de fecha 26 de octubre de 2005 por precio de 93.290 € formalizándose el mismo día escritura pública de préstamo hipotecario para financiar su adquisición por importe de 83.000 €, desconociendo el actor que la vivienda y la finca en la que se halla adolecían de graves defectos que se evidenciaron a principios del año 2007 y determinaron la ruina del edificio y finalmente su demolición en el año 2014, por lo que solicita que se condene a la mercantil demandada al pago de la cantidad de 137.914,63 € (que comprende el capital, intereses y gastos del préstamo hipotecario, gastos de comunidad, IBI y tributos municipales, seguros y suministros, así como las rentas por el alquiler de otra vivienda y gastos de derribo a cargo del demandante), más los intereses legales, y las costas procesales.

La sociedad mercantil demandada contestó a la demanda oponiendo la prescripción de la acción por responsabilidad extracontractual, y alegó en síntesis que la tasación no se realizó a instancia del actor sino del banco; que el demandante antes del informe de tasación ya había tomado la decisión de adquirir la vivienda como lo evidencia el contrato de arras celebrado con los vendedores el 30 de septiembre de 2005, unos días antes del informe; que el actor suscribió un seguro por un importe muy inferior al precio de venta que más tarde canceló; que la ruina no era tan evidente en dichos momentos ya que se declaró en 2014, nueve años después de la adquisición de la vivienda; que la finalidad de la tasación era exclusivamente la eventual concesión del crédito hipotecario; que en el informe de tasación cuestionado se hizo constar expresamente que el mismo no respondía de los vicios ocultos y que el estado del inmueble era malo, lo cual era evidente y que no se ha dirigido reclamación alguna contra los vendedores. Así mismo la parte demandada se opuso a la suma reclamada en la demanda ya que el actor pretende que se le devuelva el precio íntegro más los gastos del préstamo hipotecario, así como los suministros, gastos de comunidad y tributos, cuando el actor ocupó la vivienda al menos hasta octubre de 2009 y conserva la parte alícuota del solar tras la demolición, por lo que solicitaba la desestimación de la demanda con imposición de costas a la parte actora.

La sentencia de instancia rechazó la excepción de prescripción estimando que la responsabilidad reclamada es de índole contractual, y desestimó la demanda al no considerar que el informe de tasación fuera determinante de los daños y perjuicios, pues su finalidad era valorar la vivienda a efectos del crédito hipotecario y la ruina se declaró nueve años después, excluyendo relación de causalidad entre el error en la tasación y los daños y perjuicios reclamados, absolviendo a la mercantil demandada con imposición de costas a la parte actora.

Contra dicha sentencia interpone recurso el actor alegando que el contrato de arras penitenciales no era definitivo y estaba sujeto a posible rescisión por lo que no es cierto que el actor tuviera un firme propósito de adquirir la finca antes de la tasación; que la misma contiene un evidente error al atribuir a la vivienda una antigüedad de 50 años cuando supera los 100; que se incumplieron los requisitos que para las tasaciones recoge la Orden ECO/805/2003; que al año y dos meses ya se hablaba de rehabilitación del edificio, que tenía un deterioro físico patente ya antes de la tasación, sin que nada se hiciera constar en el informe, invoca jurisprudencia menor y en cuanto a la indemnización solicitada defiende la cuantificación realizada en la demanda y solicita en definitiva la estimación del recurso y la revocación de la sentencia con la consiguiente estimación de la demanda e imposición de costas a la parte demandada en ambas instancias.

Conferido traslado a la mercantil demandada se opuso al recurso alegando que el actor estuvo debidamente asesorado por un agente de la propiedad inmobiliaria; que en el propio informe de tasación consta que se encontraba en mal estado y que el actor tenía ya decidida la compra como lo evidencia el contrato de arras que no eran penitenciales por lo que el contrato privado ya era irrevocable; que en la propia escritura que se acompaña al informe consta que la compra anterior tuvo lugar en 1932 luego el título de los transmitentes tenía al menos 70 años; que lo relevante no era tanto la antigüedad del edificio sino los posibles vicios ocultos del mismo; que el demandante conocía el estado del inmueble y aun así lo adquirió y por tanto la tasación no tuvo nada que ver con su decisión de comprar; que la ruina no era inminente, ya que la demolición no tuvo lugar hasta 2014, nueve años después de la compra, y la propiedad incumplió los requerimientos y órdenes de reparación que realizó el Ayuntamiento; que no se ha demandado a los vendedores a pesar de que el inmueble tenía vicios constructivos evidentes; que se contrató un seguro valorándose la vivienda en 32.440 € (infraseguro) que luego se canceló; se invocaban diversas sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales y la mercantil apelada reiteró su oposición a la cuantía de la indemnización reclamada ya que a su juico la parte actora pretende cobrar partidas improcedentes devengadas por el uso de la vivienda y además cobrar el importe de la indemnización y el precio pagado pero manteniendo la parte alícuota del suelo, siendo que conforme al informe pericial aportado la cantidad máxima reclamable en concepto de daños y perjuicios ascendería a su juicio a 29.398,58 €, y en consecuencia solicita la desestimación del recurso, la confirmación de la sentencia impugnada y la imposición de costas a la parte apelante.



SEGUNDO.- La resolución del recurso pasa necesariamente por establecer el marco jurisprudencial en el que ha de resolverse la litis y por ende el presente recuso, ya que aunque no son numerosas sí que existen algunas sentencias que constituyen un importante precedente a tener en cuenta, si bien es necesario dejar sentado, desde este mismo momento, que la cuestión sometida a la consideración de esta Sala en esta alzada es eminentemente circunstancial, lo que requiere ponderar las concretas circunstancias concurrentes en el caso concreto, pues ello precisamente es lo que ha determinado que existan precedentes jurisprudenciales tanto en sentido absolutorio como condenatorio frente a este tipo de acciones fundamentadas en la negligencia profesional de empresas dedicadas a la tasación inmobiliaria, ya por vía de responsabilidad contractual como extracontractual, pero siempre y en todo caso condicionados por las circunstancias del caso concreto.

Sentado lo anterior, necesario es traer a colación la reciente STS nº 14/2020 de 16 de enero, por su relevancia y proximidad temporal, que analizó un supuesto similar -aunque no idéntico- al presente en el que el informe de tasación realizado como consecuencia de la solicitud de un préstamo hipotecario para la adquisición de dos naves industriales incurrió en evidentes errores. No obstante concurren circunstancias diferentes a las aquí enjuiciadas, como veremos, ya que a diferencia de lo acontecido en el supuesto analizado en el presente juicio, en el caso enjuiciado en dicha sentencia el actor ejercitó acción de nulidad por error-vicio en el consentimiento (aquí no ejercitada) al haber ocultado el vendedor dolosamente datos relevantes en la compra de dos naves industriales como lo era la ausencia de suministro eléctrico individualizado, a pesar de que le constaba, y haber incurrido además la tasación de la finca en un evidente error al no haber reflejado dicha circunstancia, que no conocía ni tenía porqué conocer el demandante y que determinó la anulación del contrato por error en el consentimiento, y la indemnización de daños y perjuicios con responsabilidad conjunta del vendedor, del banco y de la sociedad de tasación codemandada en este caso por responsabilidad contractual ex arts. 1544 y 1101 Cc, situación determinante de error que en el caso, según expondremos, no se da. Cabe citar así mismo la STS nº 478/2013 de 18 de julio, que cita la anterior, y que analizó un supuesto en que la entidad bancaria demandó a una sociedad de tasación por la sobrevaloración de determinados inmuebles en connivencia con un empleado de la propia entidad bancaria Por otro lado la SAP Madrid sec. 11ª nº 50/2018 de 26 de febrero -citada por la parte demandante en su escrito de interposición del recurso- condenó a la sociedad de tasación por responsabilidad contractual derivada de un contrato de arrendamiento de servicios al haber incurrido en error en la calificación urbanística de la finca omitiendo que estaba sujeta a expropiación, por lo que la tasación cuadruplicaba su valor real. Esta misma sección de la AP Madrid dictó sentencia nº 414/2006 de 23 de noviembre, que desestimó el recurso interpuesto contra la sentencia del juzgado que a su vez desestimó la demanda formulada como consecuencia del error en la identificación de la finca en que se había incurrido en la tasación, ya que no se probó el nexo causal entre dicho error ya la celebración de la compraventa, sentencia que subraya la necesidad de probar el daño y su cuantía y que el mismo sea 'consecuencia necesaria' del incumplimiento (con cita de STS 29 marzo 2001).

En similares términos se pronuncia la SAP Madrid sec. 19ª nº 491/2007 de 5 de octubre, también relativa a un supuesto error en la tasación que no era tal, pues la sociedad de tasaciones demandada no podía responder del imprevisible cambio de calificación de suelo urbano residencial a urbanizable no especializado, por lo que se confirma la sentencia desestimatoria dictada en la instancia.

También se pronuncia en un caso similar al presente la SAP Barcelona sec. 19ª nº 293/2014 de 19 de junio -que esta vez cita la parte demandada en su contestación así como en el escrito de oposición al recurso- que absolvió a la sociedad de tasación demandada frente al ejercicio de una acción por responsabilidad - en este caso extracontractual- y confirmó la sentencia de instancia al no estar -de nuevo- acreditado el nexo causal entre el error sufrido en el informe de tasación en lo relativo a la calificación urbanística de la finca y su posterior adquisición, y en similares términos, también en sentido absolutorio y por un error en la calificación urbanística se pronunció la SAP Las Palmas sec. 3ª nº 574/2015 de 16 de octubre si bien en este caso el actor demandó por responsabilidad contractual ex arts. 1544 y 1101 Cc, considerando la Sala que el demandante estuvo debidamente asistido por agente inmobiliario, que el error no fue determinante de la compra y que la tasación no tenía por objeto asesorarle sobre las limitaciones urbanísticas del inmueble sino simplemente llevar a cabo su valoración a los solos fines de la concesión de un crédito hipotecario. Por su parte la SAP Santa Cruz de Tenerife sec. 3ª nº 37/2007 de 26 de enero, desestimó el recurso contra la sentencia desestimatoria de la demanda de responsabilidad extracontractual contra una sociedad de tasaciones por prescripción al aplicar el art. 1968.2º Cc.

Finalmente, esta misma Sala en sentencia nº 430/2012 de 26 de julio resolvió un supuesto de ejercicio de acción directa del art. 76 LCS contra una compañía aseguradora en reclamación de los daños y perjuicios sufridos por una determinada mercantil como consecuencia de una tasación convenida con una entidad bancaria para fijar el precio de venta de dos fincas a los que se atribuyó erróneamente menor edificabilidad de la que les correspondía.

Son todos ellos supuestos más o menos similares al de autos pero en todo caso modulados como es lógico por las circunstancias concurrentes en el caso concreto, siempre contingentes y variables, pero en las que suele haber un hilo conductor en el caso de sentencias condenatorias, cual es que se trata generalmente de actuaciones dolosas o fraudulentas (caso de la STS nº 15/2020, o la STS nº 478/2013) o bien con ocultación vicios o defectos ocultos o aspectos de índole urbanística que el perjudicado no conocía ni tenía porqué conocer (caso de la STS nº 14/2020, SAP Madrid sec. 11ª nº 50/2018) y que determinaron la existencia de un error invalidante del contrato o bien la causación de daños y perjuicios.

Como veremos, ninguna de dichas circunstancias se da en el caso de autos.



TERCERO.- Sentado el marco jurisprudencial en el que debe desenvolverse la resolución del presente recurso, en primer término conviene aclarar que dada la unidad de culpa civil y la consiguiente yuxtaposición de la responsabilidad civil contractual y extracontractual, ( SSTS nº 108/1997 de 18 de febrero, nº 667/1998 de 18 de junio, nº 280/1999 de 8 de abril y nº 661/2017 de 12 de diciembre, entre otras) la responsabilidad civil profesional pueda ser exigida tanto por una vía ( art. 1544 CC) como por la otra ( art. 1902 CC); y en el presente caso, examinada la demanda y la cita de preceptos que la misma contiene, se deduce que se ejercitan en realidad ambas acciones, siendo de destacar que aunque la sociedad de tasaciones fue designada por el banco, es indudable que fue el actor el que satisfizo los honorarios del informe de tasación tal y como consta en la propia demanda (documento nº 25, pag. 14 de la demanda), lo que implica la existencia de una relación contractual, por lo que nada se opone a la exigencia de responsabilidad contractual al amparo de los arts.

1544, 1101 y 1104 Cc. No obstante dicha cuestión ha perdido relevancia al haber quedado firme en la instancia el pronunciamiento relativo a la prescripción de la acción.

Aclarado lo anterior, la resolución del recurso requiere obviamente analizar la prueba practicada en la instancia en orden a determinar si la valoración de la misma realizada en la sentencia impugnada puede tildarse de errónea, ilógica o arbitraria, pues como ha señalado en reiteradas ocasiones esta Sala, si bien es cierto que la apelación autoriza al juez o tribunal 'ad quem' a revisar la efectuada por el juez de instancia, el hecho de que la apreciación por éste lo sea de las practicadas a su presencia y con respeto a los principios de inmediación, publicidad y contradicción, determina, por lo general que la misma deba respetarse, con la única excepción de que la conclusión fáctica a la que así se llegue carezca de todo apoyo en el conjunto probatorio traído a su presencia, o se demuestre manifiesto error, o cuando se alcancen conclusiones arbitrarias o absurdas ( SS.

del T.C. 169/1990, 211/1991 y 283/1993, entre otras muchas), ya que como tiene dicho el TS (SS de 18 mayo 1990, 4 mayo 1993, 9 octubre 1996, 7 octubre 1997, 29 julio 1998, 24 julio 2001, 20 noviembre 2002, 23 marzo 2006 y 5 diciembre 2006, entre otras), esa valoración es facultad que corresponde única y exclusivamente al juez 'a quo' y no a las partes litigantes.

También es preciso señalar que el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los jueces por el suyo propio, dada la subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses, además de que, dentro de las facultades concedidas al efecto a jueces y tribunales, éstos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador a quo, lo que no sucede cuando la valoración que efectúa el juez a quo resulta correcta en relación al resultado de la prueba practicada y motivada en la argumentación de la sentencia que evidencie el análisis detallado y exhaustivo llevado a cabo, por lo que inicialmente cabrá entender que lo pretendido por el recurrente no es sino sustituir la apreciación imparcial y objetiva del juez por la suya propia que, como es lógico, resulta parcial e interesada y a la vista de la fundamentación de la resolución combatida, entiende que, en estas circunstancias, es de aplicación la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional ( SS. del T.C. 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/1997, 231/1997, 36/1998, 116/1998, 181/1998, 187/2000, 171/2002 y 196/2005), como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (SS. del T. S. de 5 octubre1998, 19 octubre 1999, 3 febrero, 23, 28 y 30 marzo, 9 junio y 21 julio 2000, 2 y 23 noviembre 2001, 30 abril y 20 diciembre 2002, 24 febrero y 2 octubre 2003, 9 febrero y 3 marzo 2004 y 27 junio 2006).

En suma, las partes no pueden pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional ( SSTS de 17 de diciembre de 1994, RC n.º 1618/1992 , 16 de mayo de 1995, RC n.º 696/1992, 31 de mayo de 1994, RC n.º 2840/1991 , 22 de julio de 2003, RC n.º 32845/1997, 25 de noviembre de 2005, RC n.º 1560/1999). El hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte recurrente carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada o se haya incurrido en error en su valoración.

Ello sentado, y analizada la prueba practicada en la instancia, especialmente la prueba documental y los informes periciales aportados por ambas partes, ratificados en juicio por la perito Arquitecto Sra. Paula designada por la parte actora y por el perito Sr. Laureano , Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, designado por la demandada, cuya grabación audiovisual ha visionado esta Sala, no cabe sino concluir que la valoración efectuada en la instancia es correcta, pues aun siendo evidentes e inadmisibles los errores que se cometen en el informe de tasación de la vivienda de fecha 6 de octubre de 2005 objeto de autos, realizado por la sociedad de tasaciones demandada y aportado como documento nº 2 de la demanda y en particular el dato relativo a la antigüedad de la vivienda que dicho informe sitúa en 50 años cuando en realidad era de 115 años, lo cierto es que esta Sala no considera dicho error determinante de la adquisición de la vivienda ya que no alberga duda alguna de que el demandante conocía el estado en el que se encontraba el edificio y singularmente la vivienda en cuestión, pues difícilmente podía pasar inadvertido su manifiesto y evidente estado ruinoso, y en cualquier caso para constatar la exacta antigüedad del edificio -que obviamente no era el reflejado en el informe de tasación, sin que pueda pasar inadvertido un error nada menos que de 60 años- hubiera bastado una mínima diligencia que no se desplegó, a pesar del lamentable y evidente estado de abandono y deterioro del inmueble, por lo que no estamos ante un vicio o defecto oculto que pudiera pasar desapercibido al actor (como sucedió en el caso analizado en las sentencias antes analizadas particularmente la reciente STS nº 14/2020), que le habría llevado a adquirir la finca debido a su desconocimiento, sino antes al contrario, ante un error palmario en la tasación y unos defectos evidentes y manifiestos en la finca, que se hallaban a la vista de cualquier transeúnte, pues de hecho incluso se evidenciaban en la fachada del edificio desde la vía pública.

En efecto, los dictámenes e informes obrantes en autos, públicos y privados, son demoledores en cuanto al mal estado del edificio, algo que desde luego no puede pasar desapercibido, más para quien pretende adquirir una vivienda en el edificio. En este sentido en el informe del Sr. Maximo de fecha 2 de mayo de 2007, aportado como documento nº 6 de la demanda, hace constar que en la planta baja al menos la mitad de la construcción se hallaba en estado ruinoso, tanto el forjado superior como los muros perimetrales. Las bajantes se encontraban deterioradas o rotas mojando constantemente los elementos constructivos que la circundan; parte de los muros habían perdido el mortero de agarre; algunas piedras se habían salido del muro y se encontraban en tierra; el suelo estaba enfangado produciendo humedades en todos los elementos constructivos que configuran la base del edificio, y en cuanto a la vivienda de la tercera planta, el técnico apreció forjados con flechas excesivas y pavimentos próximos al colapso (folio 53 de autos).

También en el informe de Ramón García Brull Arquitecto S.L. (folio 58 y ss, documento nº 8 de la demanda) elaborado tras la visita realizada al edificio el día 27 de julio de 2007, se constató que desde el exterior y a simple vista, el inmueble se hallaba deteriorado fruto del paso del tiempo y debido a la ausencia de cualquier tipo de mantenimiento, los balcones se encontraban en mal estado, se apreciaban a simple vista grietas y desconchados en la fachada, y en el interior se observó en los bajos la presencia de agua estancada con restos de paredes y muros perimetrales y desprendimientos de techo, forjados con flechas excesivas, irrecuperables, y en concreto en el bajo derecha en el forjado que da a la vivienda nº 1 había un desprendimiento del mismo que dejaba a la vista el pavimento de la vivienda, con el consiguiente riesgo de hundimiento de dicho forjado.

Se constataron manchas de humedades por todo el local, en paredes y suelos con desprendimiento de cielo raso en algunos tramos, constando también en el informe que el zaguán es estrecho y estaba en mal estado, los peldaños de la escalera estaban inclinados en diferentes pendientes, no guardaban horizontalidad, eran desiguales en huella y contrahuella y estaban deteriorados, considerándose la escalera como peligrosa para su utilización. En cuanto a la vivienda nº 1 se encontraba en estado ruinoso, el forjado se hallaba inclinado en varias pendientes, no guardaba horizontalidad, existía un desprendimiento de parte del forjado en el tramo del pasillo y grietas verticales en algunas estancias, algunas superiores al centímetro, manchas de humedades, etc... estado ruinoso que afectaba también a las restantes viviendas.

Así mismo en el informe técnico del servicio de disciplina urbanística del Ayuntamiento de Valencia (folio 66 aunque incorporado también al informe pericial aportado como documento nº 12, folio 99) de fecha 22 de mayo de 2009, consta que el edificio, construido en 1890, presentaba una fachada con evidente estado de abandono y falta total de mantenimiento con la posibilidad de desprendimiento de cascotes del revestimiento continuo, humedades y agrietamientos, algunas de las carpinterías de exterior en mal estado, oxidación de elementos férricos y cerrajería exterior y perfilerías de los sofitos de los balcones, falta de enfoscado en algunas zonas de la fachada y ausencia de protección contra los agentes atmosféricos, con presencia de vegetación en el canalón de recogida de aguas pluviales lo que dificulta el desagüe y puede provocar daños en cubierta y fachada. Esta situación se evidencia a lo largo de todo el expediente administrativo de ruina aportado por la parte demandada.

Es más, la propia tasación objeto de autos, no obstante ser errónea en cuanto a la antigüedad del edificio, contiene fotografías (folios 42 y 43) en las que se aprecia su evidente antigüedad y su mal estado (al que de hecho se alude en el informe), circunstancia que no debió pasar inadvertida al actor al igual que el dato erróneo -manifiestamente erróneo- de su antigüedad; y lo mismo cabe decir de las fotografías obrantes en el informe pericial aportado por la parte actora como documento nº 12 suscrito por la perito Sra. Paula en representación de Folch-Jordá Arquitectos S.L.P., que abarcan un histórico del periodo comprendido entre 2008 y 2015, y que evidencian de forma muy clara el ruinoso estado del edificio.

Es de destacar que para el éxito de la acción entablada, no basta con acreditar el tantas veces aludido error que contiene el informe, sino que es necesario probar que fue determinante para la compra como así lo expresaron las SSAP Barcelona sec. 19ª nº 293/2014 de 19 de junio, la SAP Las Palmas sec. 3ª nº 574/2015 de 16 de octubre y la SAP Madrid sec. 11ª nº 414/2006 de 23 noviembre, antes citadas, señalando esta última que el error cometido en la tasación y en el presente caso es obvio que este estado de ruina no era algo oculto, y si bien se reflejó en los indicados informes emitidos después de la compra (años 2007-2009), obviamente el deterioro ya existía en 2005 cuando se adquirió la vivienda (de hecho así se reconoce expresamente en el escrito de interposición del recurso cuando se afirma que el estado de grave deterioro físico del edificio 'ya era patente un año antes, cuando se realizó la tasación'), lo cual es evidente, pues semejante deterioro no se produce en apenas un año sino durante los 115 años de larga vida del inmueble, siendo manifiesto para cualquiera (y el actor es una persona con formación, según consta en la demanda), que el edificio estaba en un manifiesto estado de abandono y deterioro, lo cual era patente, como también lo era que el edificio tenía mucha mayor antigüedad que la consignada en el informe -desde luego era obvio que no fue construido en 1955- pues basta con observar las fotografías citadas y las de los edificios 'comparables' que también se acompañan al informe de la Sra. Paula .

Con estos antecedentes, es contrario a toda lógica pensar que el error en la antigüedad del edificio fue determinante para la compra de la vivienda en cuanto que supuestamente generó un error en el actor sobre el estado del inmueble, cuando semejante estado de deterioro descrito en los citados informes es imposible que pudiera pasar desapercibido al demandante, siendo que por el contrario, la valoración conjunta de la prueba realizada con arreglo a la lógica y a la 'sana crítica' lleva a concluir que lógicamente el actor conocía la situación del inmueble, pues no puede pasarse por alto que lo compró asesorado y auxiliado por una agencia inmobiliaria tal y como resulta del contrato de arras (documento nº 3), lo que debe llevar a la lógica conclusión de que visitó el edificio antes de adquirirlo, por ser lo habitual en la práctica totalidad de los casos, máxime cuando el actor tiene su domicilio en la ciudad de Valencia.

En cuanto a las Juntas de Propietarios aportadas con la demanda, celebradas fecha 4 de enero y 13 de marzo de 2007 (documentos nº 5 y 5 bis de la demanda), corroboran el hecho anterior, pues es evidente que el mal estado del edificio era patente en los últimos años y por ello se estaban estudiando diversas alternativas para la rehabilitación integral del edificio, afrontando un problema que ya existía desde mucho antes. Es de destacar, finalmente, que las actuaciones del Ayuntamiento sobre el edificio y su seguimiento debido a su estado ruinoso se iniciaron a finales de 2006 pero obviamente dicho estado de deterioro del edificio era patente desde mucho antes, y en todo caso, la demolición no se produjo hasta 2014, nueve años después de la venta, agravado el estado del edificio después de que la comunidad de propietarios incumpliera los sucesivos requerimientos del Ayuntamiento para dar una solución a la situación existente lo que determinó incluso la imposición de multas coercitivas (documento nº 1 de la contestación).

Por otro lado, es evidente que el actor ya había decidido la compra del inmueble -es de suponer que después de haber visitado el mismo- cuando suscribió el contrato de arras obrante en autos (documento nº 3) por tanto antes de conocer la tasación, arras que en efecto son penitenciales ya que facultan a las partes para desistir del contrato ( art. 1454 Cc), aunque cabe señalar que según la citada STS nº 14/2020 de 16 de enero antes citada, este dato por sí solo no es determinante para hablar de una decisión en firme, ya que la venta, en efecto, no estaba consolidada y era reversible. Pero ello no obstante, no hay que olvidar que en el caso no se trata de un defecto oculto sino que se hallaba a la vista de todo el mundo y era constatable por cualquiera; y conocido su estado, como sin duda lo conocía el actor, lo indudable es que éste decidió comprar el piso y consideró adecuado el precio pactado, debiendo reiterarse que actuó asistido y asesorado por una agencia inmobiliaria, circunstancia ésta que no es irrelevante como así lo destaca y valora la SAP Las Palmas sec. 3ª nº 574/2015 de 16 de octubre antes citada.

Por otro lado, llama además la atención a esta Sala el hecho que el demandante no formulara queja ni reclamación alguna a los vendedores, que fueron en definitiva quienes transmitieron la vivienda, a los que no se menciona en la demanda y que ni siquiera han declarado en este pleito, al menos como testigos, siendo que su testimonio podría haber sido de extraordinario interés en un asunto como el de autos en el que se está hablando de la venta de un edificio en estado ruinoso con un posible incumplimiento contractual de fondo, reflexión que también realiza en un asunto similar al de autos la SAP Barcelona sec. 19ª nº 293/2014 de 19 de junio, también citada. Por otro lado, tampoco se ha aportado la copia de la escritura pública de la compraventa, que habría sido útil en orden a valorar su contenido y sobre todo las posibles referencias a títulos o transmisiones anteriores, constando en autos sólo la primera página de una escritura otorgado en fecha 7 de marzo de 1995, que obra en el informe de tasación realizado por la entidad demandada y aportado como documento nº 2 de la demanda (folio 45).

Otra circunstancia a valorar es que a pesar del lamentable y evidente estado del edificio, constatable a simple vista, el demandante no realizara ninguna comprobación en el Registro de la Propiedad, ni en el Catastro, ni tampoco en el Ayuntamiento, al menos para comprobar la antigüedad del inmueble así como posibles actuaciones administrativas en el ámbito de disciplina urbanística, lo que era relativamente sencillo y aconsejaba la mínima prudencia, máxime teniendo en cuenta el pésimo estado del edificio que era evidente según consta en los informes periciales y técnicos y verificable en las fotografías, incluso las obrantes en el informe de tasación cuestionado.

En suma, tras valorar en su conjunto la prueba esta Sala llega al convencimiento de que la tasación no fue determinante para que el actor tomara la decisión de adquirir la vivienda, como así lo consideró la juez de instancia, lo que rompe el nexo causal entre el hecho negligente y el pretendido daño, ya que el demandante conocía perfectamente el estado del inmueble -no ya de su vivienda, sino del edificio en sí- porque era evidente, constatable a simple vista y patente para cualquiera, de modo que realmente la antigüedad del edificio plasmada en la tasación inmobiliaria no es lo relevante, sino el evidente estado de ruina, en el caso apreciable a simple vista, lo que nos lleva a concluir que el actor sabía lo que compraba y el estado en el que se hallaba lo que compraba, asumiendo aun así la adquisición del inmueble, para lo que el informe de tasación (que contiene desde luego inaceptables errores de relevancia), poco o nada influyó, por lo que esta Sala considera que dicha tasación no fue determinante para la compra de la vivienda, nexo causal que no se desprende de los autos y cuya prueba incumbía a la parte demandante (art. 217.2º), máxime cuando la finalidad de dicha tasación no era informar o asesorar al demandante sobre la existencia de defectos constructivos o de mantenimiento sino servir de base para valorar la concesión de un préstamo hipotecario (en este sentido se pronuncian las SAP Barcelona sec. 19ª nº 293/2014 de 19 de junio y la SAP Las Palmas sec. 3ª nº 574/2015 de 16 de octubre, SAP Madrid sec. 11ª nº 414/2006 de 23 noviembre, antes citadas), estado del edificio que el actor conocía al haber estado además asesorado por una agencia inmobiliaria y tener decidida la compra antes de la fecha de la tasación, siendo evidente a simple vista el estado ruinoso del edificio y que la antigüedad del edificio era muy superior a los 50 años que se hicieron constar en el informe, sin que pueda hablarse en este caso de defectos ocultos que podrían haber pasado inadvertidos al demandante.

Por tanto, esta Sala coincide con la valoración de la prueba realizada en la instancia, por lo que procede la confirmación de la misma con la consiguiente desestimación del recurso.



CUARTO.- En cuanto a las costas de esta alzada, dada la desestimación del recurso, procede su expresa imposición a la parte apelante ( art. 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación esta Sala pronuncia el siguiente

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Desiderio contra la sentencia de fecha 30 de julio de 2019 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Valencia en autos de juicio ordinario nº 429/18, que confirmamos, con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Dése al depósito constituido para recurrir el destino legal ( DA 15ª LO 1/2009).

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la sentencia que antecede, estando celebrando audiencia pública la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia. Doy fe.