Sentencia Civil Nº 263/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 734/2014 de 25 de Julio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CATORCE

ROLLO 734/2014

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 22 BARCELONA

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 262/2013

S E N T E N C I A Nº 263/2016

ILMOS. SRES./AS.

PRESIDENTE

D. AGUSTÍN VIGO MORANCHO

MAGISTRADOS

D. RAMÓN VIDAL CAROU

D. ESTEVE HOSTA SOLDEVILA

En la ciudad de Barcelona, a 25 de julio de 2016

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Catorce de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO, seguidos por el JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 22 BARCELONA, a instancias de Dª Belinda representada por el Procurador D. Juan Alvaro Ferrer Pons, contra Dª Carlota representada por la Procuradora Dª Montserrat Montal Gibert los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día treinta de abril de dos mil catorce, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimo integridad la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª Belinda contra Doña Carlota y en su virtud:

Declaro resuelto el contrato de arras de 07.09.12 y sus sucesivas prórrogas.

Condeno a la demandada, a pagar a la actora la suma de 44.000 euros en concepto de arras penitenciarias, más el interes legal devengado por dicha suma desde el día 25-2-13 hasta hoy, momento a partir del cual dicha suma queda sujeta al devengo del interes legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente sentencia hasta la de su total cumplimiento y con imposición a la demandada de las costas procesales.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día diecisiete de marzo de dos mil dieciséis.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. AGUSTÍN VIGO MORANCHO de esta Sección Catorce.

Fundamentos

PRIMERO. -El recurso de apelación, interpuesto por la demandada Doña Carlota , se funda en los siguientes motivos: 1) Error en la valoración de la prueba. La prueba debe valorarse de forma aséptica y objetiva, lo que no se hace en la Sentencia, donde se valora de forma subjetivas las declaraciones de la testigo (Agente de la Propiedad Inmobiliaria). 2) La actora conocía la existencia de la cláusula resolutoria. 3) No es responsabilidad de la demandada que se vendiera la vivienda a una tercera persona. Error en la valoración y apreciación de la prueba al afirmar la Sentencia que la demandada frustró la venta a la actora; y 4) Imposibilidad de cumplimiento de la condición resolutoria. El Administrador de la sociedad no puede comparecer ante el Registro de la Propiedad con certificación notarial de abono de las letras de cambio porque tiene su cargo caducado y como la sociedad no presentó las cuantas anuales desde el año 1989 ya no tiene acceso al Registro Mercantil.

Respecto al tema de las arras debe señalarse que en el derecho moderno esta institución reviste varias modalidades, pudiendo cumplir una triple función: a) la de ser prueba o señal de la celebración del contrato (arras confirmatorias); b) la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras o su devolución doblada en caso de incumplimiento (arras penales); y c) la de constituir un medio de desligarse las partes del contrate, mediante ese mismo abono, de las arras por quien las entregó o la restitución doblada por quien las recibió (arras penitencialesode desistimiento). Esta última modalidad es la recogida por el Código Civil, conforme lo ha expresado la doctrina y la jurisprudencia, pero la norma del artículo 1454 del C.C . es meramente interpretativa de la voluntad de las partes, y puede resultar de los términos del contrato de las circunstancias que lo acompañen que la entrega de arras se hizo con algún otro carácter, como el de medio de prueba o anticipo del precio. La jurisprudencia ha venido deslindando reiteradamente las distintas clases de arras o señal y asimismo ha destacado el carácter supletorio de la norma referida, pudiendo citarse, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1978 , 17 de febrero de 1982 , 10 de marzo de 1986 , 12 de julio de 1986 , 9 de marzo de 1988 , 25 de marzo de 1995 , 20 de febrero de 1996 , 4 de marzo de 1996 , 28 de marzo de 1996 y 10 de febrero de 1997 , declarando la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1982 que la expresión arras oseñalconsiste 'en las arras propiamente dichas, oarras confirmatorias, que consisten en la entrega de una cosa o cantidad por una parte a la otra, en señal de confirmación del contrato, una vez perfeccionado éste, en lasarras penitencialeso arras de arrepentimiento, consistentes en la misma entrega hecha en previsión de un posible desistimiento o retractación, que se autoriza de antemano, mediante la pérdida de lo entregado, o la devolución del doble, yarras penales, derivadas de igual entrega hecha en garantía de la indemnización que pudiera originar el incumplimiento pero que no lo autoriza, por lo que la parte a quien se entregaron podrá exigir el cumplimiento en la forma ordinaria, así como que dichas arras o señal, que como medio o garantía del contrato de compraventa permite el artículo 1454 del C.C ., tiene un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, en que se establezca, de las que resulte que la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido ( sentencias, entre otras, de 5 de junio de 1945 , 22 de octubre de 1948 , 22 de octubre de 1956 , 1 de abril de 1958 , 20 de mayo de 1967 y 14 de noviembre de 1970 ), y que la normativa contenida en el referido artículo 1454 del C.C . es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener en consecuencia alcance alguno imperativo o prohibitivo, habiendo de acudirse a las normas interpretativas de los artículos 1281 a 1289 del C.C . cuando la expresión de voluntad no aparece clara, sea por la parquedad o confusión ( sentencia de 20 de mayo de 1967 )' - (vid. en el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 1994 ). Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2006 , al distinguir las arras penitenciales de las penales, claramente matizó: 'en el contrato de compraventa no se pactaron las arras de desistimiento o penitenciales que prevé dicha norma, que tiene carácter excepcional, sino que, como dice la recurrente literalmente: «las partes han establecido, tanto en el Estipulación Sexta, como en la Séptima, cláusulas penales para el supuesto caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato por cada una de las partes y solo en caso de incumplimiento, añadiéndose además para el supuesto de incumplimiento de la vendedora, la facultad de la compradora de exigir la ejecución de lo pactado'.

En el presente caso la actora Doña Belinda contactó con la INMOBILIARIA VICTORY GESTIONS POBLENOU, SL, que ofrecía a la venta la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 - NUM002 de la localidad de Barcelona. La Inmobiliaria actuaba en representación de la demandada Doña Carlota . En fecha de 7 de septiembre de 2012 firmaron el precontrato, que denominaron contrato de Arras, por el que la que entregó la cantidad de 22.000 €, estableciendo en el pacto segundo (Arras penitenciales) que ''dará lugar a la resolución del presente contrato de compra-venta perdiendo las arras el comprador o devolviéndoselas por duplicado el propietario, según lo establecido en el artículo 1.484 del CC '. En el contrato, asimismo, respecto a las cargas del inmueble consta: 'Cualquier carga será cancelada previamente o en el mismo acto de la firma de escritura por la parte vendedora. Vivienda VPO la parte vendedora entregará la finca descalificada, siendo todos los gastos o cargos del vendedor'. Aparta de la carga de ser una vivienda de protección oficial, de la que quedó liberado, en la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad existía una condición resolutoria. En todo caso, se convino que la compraventa se formalizaría lo más tarde el día 29 de octubre de 2012, debiendo estar libre de cargas para que la compradora pudiera obtener la financiación, ya que la entidad bancaria a la que acudió no le concedía el préstamo hipotecario si no se levantaban todas las cargas y gravámenes, incluyendo la conducción resolutoria consistente en la condición resolutoria inscrita a favor de la sociedad RESIDENCIAL PUEBLO NUEVO, SA, que se cancelaría cuando estuvieran pagadas todas las letras de cambio allí referidas. El día 29 de octubre no se había levantado la carga, por lo que se prorrogó el acto de formalización el día 30 de noviembre de 2012; posteriormente se pacta una segunda prórroga datando la elevación del documento a escritura pública el día 28 de diciembre de 2012 (docs. 3, 4, y 5), sin embargo, tampoco se había cancelado la condición resolutoria referida el citado día, por lo que concretó la nueva fecha de 31 de enero de 2013. En fecha de 24 de enero de 2013 Doña Carlota requirió a Doña Belinda pidiendo que le comunicaran día y hora para la formalización del contrato (doc. 7 demanda), sin embargo la actora a través del Despacho LEGEX ABOGADOS contestó por medio de un escrito, firmado por el Abogado D. PEDRO E. NILO NILLO, de fecha de 28 de enero de 2013, requiriendo a la vendedora para que remita la certificación actual extendida por el Registrador de la Propiedad que dé cuenta de la cancelación de la referida condición resolutoria; y asimismo le requieren para que, con acreditación de la cancelación de la referida carga, acuda a la Notaría de D. Raúl Cillero Raposo a las 11 horas a fin de proceder al otorgamiento de la escritura de compraventa (doc. 8 demanda). El día 31 de enero de 2013 comparecen ante la Notaría ambas partes, extendiéndose acta de manifestaciones, por la que la compradora indica que no se ha cumplido la estipulación de entregar la finca libre de cargas y gravámenes y por la vendedora se expone que ha llevado a cabo todos los trámites que el propuso el Registro de la Propiedad, pero que no se ha podido cancelar (doc. 9 demanda), constatándose por la Nota Informativa del RP la vigencia de la condición resolutoria y, entre otros particulares, se indica 'sin documentación de despacho' (doc. 10 demanda).

Al no poder comprarse la vivienda por falta de cancelación de la condición resolutoria, la actora optó por pedir la indemnización derivada de las arras penitenciales pactadas y que se le entregara la suma de 44.000 €. La demandada alegó que no ha podido cancelar la condición resolutoria, ya que el Administrador de la sociedad no puede comparecer ante el Registro de la Propiedad, con certificación notarial de abono de las letras de cambio, porque tiene su cargo caducado y, por otro lado, la sociedad no presenta cuentas anuales desde hace años, por lo que no tiene acceso al Registro de la propiedad.

En el recurso se combate, en primer lugar, la declaración testifical de la Agente de la Propiedad Inmobiliaria, alegando la valoración subjetiva de la juzgadora en cuanto a esta prueba. No obstante, dados los términos del objeto de este litigio, la cuestión es eminentemente jurídica y puede resolverse por medio de las pruebas documentales aportadas, sin tener en consideración en apoyo de unas u otras pretensiones las declaraciones de la testigo referida.

Todo depende de la eficacia que deba darse al mantenimiento de una condición resolutoria, que realmente debería haberse extinguido, dado que el precio a que se vinculaba la misma (a pagar mediante letras de cambio), ya se abonó en su día. También debe tenerse en cuenta que la vivienda ya no podía venderse a la actora, pues la demandada la vendió a un tercero, sin que conste que éste tuviera problemas de financiación por la vigencia de la condición resolutoria.

SEGUNDO. -La condición resolutoria explícita o expresa es aquella que, mediante su inclusión en el contrato de compraventa e inscripción registral, faculta al vendedor para dar por resuelto el contrato de compraventa de un bien inmueble cuando no se cumpla la obligación de pago del precio aplazado por el comprador. A partir del momento de la inscripción de la condición resolutoria en el Registro de la Propiedad, queda protegido el vendedor de las posibles transmisiones del bien inmueble efectuadas por el comprador, así como de la constitución de otros derechos reales sobre el inmueble o de cualquier clase de gravámenes. Si se cumple la condición resolutoria, es decir, si no se satisface el precio de la compraventa del inmueble en el plazo pactado, el vendedor podrá promover la resolución del contrato. Por el contrario, en el supuesto de haberse pagado el precio en su totalidad, la garantía queda extinguida, pero es preciso proceder a la cancelación de la respectiva inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que se logrará con la extensión de la nota marginal correspondiente.

No obstante, la inclusión de la condición resolutoria expresa o explícita como medio para garantizar el pago del precio aplazado en la compraventa de bines inmuebles presenta varios inconvenientes:

- La falta de eficacia automática de la resolución del contrato de compraventa, en el caso de mostrar su disconformidad el comprador en el momento del requerimiento resolutorio, que obligará a acudir a la vía judicial alegando y probando la concurrencia de la causa de resolución correspondiente.

- El problema suscitado por tener que acudir a un largo procedimiento declarativo para lanzar al comprador que no abandona voluntariamente el inmueble objeto del contrato, aun habiéndose resuelto éste y una vez realizada la reinscripción en favor del vendedor.

- Si el medio de pago utilizado es una letra de cambio, y ésta se hace circular por el vendedor, se puede producir una situación originadora de conflictos, en cuanto las personas titulares de la garantía que supone la condición resolutoria explícita y las interesadas en el cobro de la letra o letras de cambio son distintas. Para que se produzca la transmisión de la citada garantía ha de darse un acto de transferencia autónomo a la cesión de la letra, con los respectivos gastos que conlleva.

Como ventaja fundamental de esta figura, se ha de apuntar el que puede garantizar los intereses derivados del contrato al que se refiera sin limitación alguna, de acuerdo con la reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 10 de octubre de 1.991, 4 de mayo de 1.992 y 20 de julio de 1.994.

Ahora bien, en el supuesto como el presente de la venta de un inmueble a tercera persona, en el que el precio ya se pagó totalmente, pero por circunstancias externas al propio vendedor (titular real y registral del inmueble) no se puede cancelar, la solución debe consistir en delimitar si existe responsabilidad de la vendedora en la vigencia de la condición resolutoria, que data del año 1975 y que, aun no se ha podido cancelar, pese que en la Certificación de la Propiedad 21 de Barcelona, obrante en el folio 200, consta que compareció un posible legal representante de la sociedad, que tiene la condición resolutoria a su favor, para cancelar la carga, aunque posteriormente se retiró la documentación presentada, quedando intacta la situación registral.

Al respecto debe indicarse que en nuestro sistema inmobiliario la inscribilidad de las condiciones suspensivas y resolutorias juntamente con el acto supeditado a su actuación está consagrada por varios preceptos de la legislación inmobiliaria registral:

El artículo 9-2 de la Ley Hipotecaria dispone que en toda inscripción se expresarán las circunstancias consistentes en las condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscribe.

El artículo 51-6º del Reglamento Hipotecario también preceptúa que se copiarán en la inscripción literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias, o de otro orden, establecidas en el título que se inscriba, a fin de dar a conocer la extensión del derecho correspondiente.

El artículo 23 de la LH viene a confirmar la entrada registral de las condiciones suspensivas o resolutorias de los actos inscritos en el en Registro, pues al ocuparse de las operaciones a realizar en los libros al tiempo de cumplirse las mismas, presupone que ellas fueron registradas. También encontramos estas previsiones en los artículos 11 , 107-10 de la Ley Hipotecaria .

En todo caso se requiere que la condición suspensiva o resolutoria influya directamente en el acto inscribible. Así pues, si el cumplimiento de la condición no originade iurey automáticamente la adquisición o transmisión del derecho (condición suspensiva) o su reversión o transmisión (condición resolutoria), sino que tan sólo produce una obligación de transmitir o de retransmitir, en este caso no podrá hablarse propiamente de condición registrable, y, en general, ni siquiera existirá acto inscribible alguno.

En cuanto a la repercusión registral de la condición resolutoria, en tanto sea de posible cumplimiento, su inscripción hace que en el Registro también se publiquen en plena coexistenciados titularidades, generalmente en un mismo asiente, o bien en asientos diferentes: la del titular registral que ha adquirido el derecho inscrito, si bien afecto a la posibilidad resolutoria de la condición de esta índole de posible cumplimiento, y la otra titularidad de expectativa del transferente o, en actos mortis causa, de los que hayan de suceder a éste, es decir, de aquellos que pueden devenir propietarios definitivos de cumplirse la condición resolutoria pendiente, y cuya titularidad tiene entre tanto carácter condicionado o preventivo.

Los efectos de la inscripción de un acto sujeto a condición resolutoria pendiente, de cumplimiento posible, son los generales de toda inscripción normal, si bien con la limitación que supone la contingencia de dicha condición, lo cual opera a modo de carga o gravamen afectante, por tanto, a los subadquirentes del titular del dominio o derecho real inscrito con tal condición. Si la condición resolutoria se cumple el titular registral deja de estar sujeto al peligro de la resolución, consolidándose en consecuencia tal derecho y, en consecuencia, también quedan firmes los actos dispositivos entre tanto realizados por él.

Ahora bien, cuando no se puede acreditar que se ha cumplido la condición, como ocurre en el presente caso, debe estarse a si la imposibilidad de cancelación es imputable al que figura como adquirente del derecho o a quien favorecía la inscripción de la anotación preventiva. En el presente caso, de la documentación obrante en las actuaciones de primera instancia, se desprende que la demandada, pese al deseo de vender su vivienda, se encontró con el obstáculo de que no podía cancelar la condición resolutoria, cuando el precio del inmueble, adquirido mediante el pago de letras de cambio, se había satisfecho desde hacía años. Se ha constado documentalmente que la propietaria deseaba cancelar la inscripción y así lo expresó en el Acta de Manifestaciones de 31 de enero de 2013; asimismo se ha acreditado que la persona obligada a cancelar la condición resolutoria no logró realizarlo, pese a que si se intentó dejar sin efecto dicho asiento. En definitiva, si bien la vendedora podía haber obrado con mayor diligencia en el momento de ofrecer la venta de la vivienda, lo cierto es que no se puede imputar a la misma la falta de cancelación de la condición resolutoria, máxime cuando ha intentado dicha cancelación, que le frustraba la posibilidad de venta de la vivienda. Realmente nos encontramos ante una situación jurídica, que no refleja la realidad jurídica, pues la venta en su día a la demandada ya se consumó. Por otro lado, si fue posible que la demandada vendiera el inmueble a otra persona, sin que se cancelara la condición resolutoria, lo que tiene sentido a tenor de lo dispuesto en el párrafo último del artículo 37 de la Ley Hipotecaria , pues independientemente de que la condición desplegara o no sus efectos entre partes (no debe olvidarse que también puede caducar el asiento), no puede perjudicar a terceros, sin que ello afecte a las expectativas de los beneficiarios de condición resolutoria, pues siempre podrán ejercitar entre las partes las acciones personales.

En conclusión, la dificultad o imposibilidad de cancelar la condición resolutoria no es imputable a la demandada, si bien tampoco se puede perfeccionar el contrato de compraventa en su día pactado por ambas partes en el contrato de 7 de septiembre de 2012, pero ello no puede implicar la devolución duplicad del importe de 22.000 €, pues no fue imputable a la vendedora el incumplimiento contractual por las razones expuestas. En conclusión, debe estimarse parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la demandada Carlota contra la Sentencia de 30 de abril de 2014 , dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 22 de Barcelona, revocándose parcialmente la misma en el sentido de reducir el importe a percibir por arras a la cantidad de 22.000 €, así como al interés legal devengado por dicha suma desde el 25 de febrero de 2013 hasta la fecha de la Sentencia de primera instancia, confirmándose los demás pronunciamientos de la resolución recurrida.

TERCERO. -Al estimarse parcialmente el recurso de apelación ( art. 398-2 Ley de Enjuiciamiento Civil ) y la demanda ( artículo 394-2 mismo Texto Legal ) no procede efectuar especial pronunciamiento de las costas causadas en ambas instancias.

VISTOSlos artículos 1088 , 1089 , 1091 , 1281 a 1289 , 1445 y 1454 del Código Civil , los citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QueDEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS PARCIALMENTEel recurso de apelación interpuesto por la demandada Carlota contra la Sentencia de 30 de abril de 2014 , dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 22 de Barcelona, y, por ende,DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTEla misma en el sentido de reducir el importe a percibir por arras a la cantidad de 22.000 €, así como al interés legal devengado por dicha suma desde el 25 de febrero de 2013 hasta la fecha de la Sentencia de primera instancia, confirmándose los demás pronunciamientos de la resolución recurrida.

No se efectúa especial pronunciamientode las costas de ambas instancias.

Así, por esta Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.