Sentencia CIVIL Nº 268/2021, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 135/2021 de 14 de Junio de 2021

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTESECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

Rollo de apelación nº 000135/2021

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ORIHUELA

Autos de Juicio Ordinario - 000284/2019

SENTENCIA Nº 268/2021

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Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Edmundo Tomás García Ruiz

Magistrado: D. José Manuel Calle de la Fuente

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En ELCHE, a catorce de junio de dos mil veintiuno

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario 284/2019, seguidos ante el Juzgado de primera instancia nº 4 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante, D. Nazario y Dª Rosalia, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Constantino Manuel Gutierrez Sarmiento y dirigida por el Letrado Sr. Manuel Almarcha Marcos, y como apelada Dª Salvadora y D. Pio, representada por la Procuradora Sra. María Virtudes Valero Mora y dirigida por el Letrado Sr. Francisco Javier Ferrández Pina.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de primera instancia nº 4 de Orihuela en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 29 de junio de 2020 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Gutiérrez Sarmiento en nombre y representación de DON Nazario y DOÑA Rosalia, contra D. Pio y DOÑA Salvadora, se absuelve a estos de las pretensiones deducidas en su contra, sin verificar expresa condena en costas.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, D. Nazario y Dª Rosalia en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 135/2021, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 10 de junio de 2021.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Calle de la Fuente.

Fundamentos

PRIMERO.-En relación a la caducidad de la acción.

Se argumenta el respecto en la sentencia recurrida lo siguiente: 'En consecuencia, ha de concluirse que hasta el momento en que los adquirentes toman posesión de las fincas, existía un contrato de arrendamiento rústico en vigor. Siendo ello así, el artículo 86 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 disponía que 'en toda enajenación intervivos de fincas rústicas arrendadas..., el arrendatario tendrá derecho de tanteo y retracto, o de adquisición preferente con arreglo a lo que se dispone en los artículos siguientes'. Para ello, el transmitente notificaría de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar, indicando las condiciones de la enajenación, así como el precio, en su caso, y el nombre circunstancias del adquirente (artículo 87). El arrendatario tendría un plazo de sesenta días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones. En defecto de dicha notificación, el arrendatario tendría derecho de retracto durante sesenta días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, hubiera tenido conocimiento de la transmisión ( artículo 88). No resulta, pues de aplicación a este caso, lo dispuesto en el artículo 1524 del Código Civil, como pretenden los demandados, al existir una normativa especial (en similar sentido, sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 7ª, de 2 de julio de 2002 , con referencia a la del Tribunal Constitucional 54/94 ).

En el presente supuesto, no consta una notificación fehaciente por parte del arrendador, por lo que ha de determinarse cuándo tuvieron conocimiento los arrendatarios de la enajenación. Pues bien, pese a que los mismos vengan a sostener que no se enteran hasta el 2 de octubre de2018 de dicha transmisión, cuando obtienen certificación del Registrador de la Propiedad de Callosa de Segura, habiendo ejercitado la acción de retracto en plazo, ello no se compadece con la realidad. En primer lugar, se considera probado por la declaración del testigo D. Victorino, propietario de las fincas, en su condición de arrendador, que el mismo comunicó en marzo de 2017, al Sr. Nazario, al que le unía una gran amistad, su voluntad de vender los fundos por 72.000 euros a los demandados, y como quiera que este no estaba interesado, pero ya había ingresado la renta correspondiente hasta el año 2018, convino con el mismo que se mantuviera en el arrendamiento hasta que culminara el año pagado, momento en el cual dejaría la posesión de las tierras. Es cierto que los demandantes niegan dicho extremo, pero de las pruebas practicadas se infiere que ello fue lo que aconteció. En concreto, D. Nazario reconoció en el acto del juicio que D. Victorino lo citó en la Jefatura de la Policía Local en marzo de 2017, ofreciéndole comprar la tierra por 90.000 euros, lo que le pareció carísimo, y en caso de no estar interesado, dejarla, así como que el arrendador se presentó en su caso muy alterado recriminándoles que hubieran pagado de nuevo el rento, lo que es ciertamente significativo de que ya hubieran hablado sobre el particular, porque de lo contrario no tendría sentido alguno, como tampoco el burofax que les hizo llegar a los arrendatarios inmediatamente después. Además, en la contestación a dicho burofax, por el Sr. Nazario se reconoce expresamente que de adverso se le había requerido para que abandonase la finca en enero de 2018. Por su parte, la Sra. Pio, en el interrogatorio, reconoció que se habían enterado de la venta cuatro, cinco o seis meses antes de que D. Victorino fuese a su casa (lo que aconteció después de que ellos le ingresaran la renta en febrero de 2018). De igual modo, D. Nazario, en una declaración plagada de contradicciones, reconoció que sus hijos habían hablado con sus primos (hijos de los adquirentes) y les habían dicho que habían comprado la parcela, lo cual le fue comunicado al actor, no recordando si fue en abril de 2018. Además, pese a que el mismo viniera a sostener que tuvo conocimiento de la venta cuando lo echaron de la tierra, ello contradice su propia versión de su demanda, dado que la misma se interpuso tras obtener la certificación registral y antes de que fuera desposeído por la entrada en el fundo de los compradores, y lo mantenido por el mismo a renglón seguido, cuando mantiene que se enteró de que el comprador era su cuñado cuando los yernos del Sr. Pio se lo dijeron a su hijo. El testigo D. Victorino sostuvo que le ofreció la finca a D. Nazario, pero no estaba interesado porque según le dijo ya tenía mucha tierra. Por su parte, el también testigo, Sr. Armando, a la sazón yerno de los demandados, mantuvo como el resto de testigos que el cartel de 'Se vende' se quitó precisamente cuando se materializó la venta, así como que comunicó al hijo de los actores en abril de 2018 que cuando transcurriera el año tendrían que dejar la tierra. De otro lado, Dª. Pio, hija de los demandados reconoció que habló con su tía en enero o febrero de 2018 y le dijo que en marzo iban a tomar posesión de la tierra, sin ponerle pega alguna, pero los actores pagaron de nuevo el rento. También habló con su primo, que estaba al tanto de la situación. Pues bien, a pesar de ser cierto que en la escritura de venta se dispuso que las fincas estaban libres de arrendamientos, cuando todos los comparecientes conocían que no era así, no lo es menos que la acción de retracto ejercitada por los demandantes está caducada al tiempo de interposición de la demanda. Como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 1/10/2007 , la previsión legal de que en defecto de notificación del arrendador el arrendatario tendrá derecho de retracto durante sesenta días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión 'ha de entenderse en el sentido que propugna la doctrina de esta Sala, recogida, entre otras, en Sentencia de19 de enero de 2007 (recurso núm. 1031/2000 ), siendo tal momento aquél en el cual se ha tenido conocimiento completo y exacto de las circunstancias de la transmisión de la finca objeto del retracto, de los aspectos y condiciones en que tuvo lugar, que conforma el término inicial del cómputo del plazo de caducidad de la acción ejercitada, o, como declara la Sentencia de 13 de diciembre de 2006 (recurso núm. 515/2000 ),el conocimiento al que se supedita el ejercicio de la acción de retracto abarca 'no solo al del hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc., pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción ( STS de 14 de noviembre de 2002 )'. En este caso, es un hecho evidente que los actores conocieron de la venta, así como del precio convenido durante el año 2017 y en el mejor de los casos para ellos, al tiempo de ingresar la renta en febrero de 2018, lo que motivó la intervención del Sr. Victorino y la remisión de un burofax, por lo que cuando interpusieron la demanda, la acción había caducado.

A mayor abundamiento, si se entendiera que en dichas fechas no fueron conocedores de todos los pormenores de la venta, bien podrían haber acudido entonces al Registro de la Propiedad y no dejar dicho trámite para una fecha en la que dicen que llega a sus oídos la posible transmisión y que en modo alguno prueban, al tiempo que contradice abiertamente lo razonado hasta ahora. De otro modo, se dejaría al albur de la parte demandante el inicio del plazo de la acción de retracto, lo que no se compadece con el tenor de la ley (en similar sentido, sentencia del Tribunal Supremo de 28 de enero de 1996 ).

Por la parte recurrente, en cuanto dicho extremo, se alega, en esencia, que el juzgado de instancia no ha valorado adecuadamente la prueba, y que ha infringido la normativa legal y jurisprudencial que resulta de aplicación, habiendo otorgado credibilidad a determinados testigos, cuando en su opinión no la tienen, y declarada caducado el derecho de retracto sin fijar el día de inicio para su computo, todo ello en los términos que constan en su escrito.

Por el contrario, la parte demandada apelada, se opone al recurso de apelación planteado alegando, en esencia, que la valoración de la prueba que hace la sentencia es correcta, y que la aplicación de la doctrina y normativa resulta adecuada a la vista del resultado de la prueba proceda en este pleito, manteniendo que la valoración que efectúa la recurrente de la prueba practicada es ajustada a sus intereses y no se ajusta a lo acontecido en el pleito. En ese mismo escrito, la parte demandada impugna además la sentencia, interesando la condena en las costas del proceso a la parte actora, todo ello en los términos que constan en su escrito.

Por la contraparte se opone al recurso planteado por la parte demandada, interesando la estimación del recurso por ella interpuesto inicialmente, y la condena en costas de la demandada, todo ello en los términos que constan en su escrito.

SEGUNDO.-Retracto arrendaticio. Cómputo del plazo. Dies a quo.

En relación al error en la valoración de la prueba alegado, debemos recordar que si bien los litigantes evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no pueden tratar de imponerla a los juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgador de instancia realiza de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador y no a las partes, habiendo entendido igualmente la jurisprudencia, que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero teniendo en cuenta, como recuerda la STS de 14 de octubre de 2009 que 'el principio de inmediación tiene una presencia más limitada en la segunda instancia -lógicamente referida a la práctica de nuevas pruebas y celebración de vista- y el tribunal de apelación examina las actuaciones probatorias llevadas a cabo ante el Juzgado sin plena inmediación, si bien teniendo a su disposición las mismas mediante la grabación efectuada sobre su desarrollo.'

Además de lo anterior, en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, debe respetarse el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o valoración en conciencia de las pruebas practicadas, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia. Salvo que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, porque prescindir de lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente.

La doctrina referida a la valoración de la prueba en la segunda instancia establece que cuando de valoraciones probatorias se trata, debe prevalecer, en virtud del principio de inmediación, la valoración de la prueba realizada por el Juzgador de instancia, debiéndose reducir su examen en esta sede a problemas de infracción en concreto de una regla de valoración, al error patente y a la interdicción de la arbitrariedad o irrazonabilidad.

En consecuencia, a lo anteriormente expuesto debe mantenerse la valoración de la prueba efectuada por el juzgador, constituyendo doctrina reiterada que al constituir el objeto del motivo de apelación interpuesto, una cuestión meramente valorativa de la prueba practicada en la instancia, la cual, en virtud de los principios de inmediación y de libre valoración ( arts. 137, 289, 316, 376...de la L.E.C.), es una función de la exclusiva y excluyente competencia del Juzgador 'a quo', y sólo puede ser revisada por la Audiencia, en el recurso de apelación, cuando resulte que no existe motivación o que las razones utilizadas por la Juez son ilógicas, absurdas o contrarias al criterio del razonar humano,de manera que, si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez 'a quo' de manera racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una solución razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quién impugna la expresada valoración.

La STSupremo 770/12, de 26 de diciembre de 2012, resolvió ' esta exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de s los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla'

La STSupremo 243/12, de 27 de abril de 2012, resolvió ' La exigencia constitucional de motivación no impone una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de los litigantes, sino que la respuesta judicial esté fundada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate( STC 101/92, de 25 de junio ), de manera que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantaría el artículo 24 de la Constitución '

Igualmente, la sentencia dictada por esta Sección de 16 de junio de 2018, resolvió ' Es decir, este tribunal en apelación puede valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, más si el criterio del tribunal a quo es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicaday convencen suficientemente al tribunal de alzada, cual aquí sucede,no debe acogerse el punto de vista del apelante, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable'.

Por su parte, el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 789/2010 de 25 Nov. 2010, Rec. 305/2007, también nos recuerda que: '...el hecho de que en la sentencia impugnada no se tome en consideración determinados elementos de prueba relevante a juicio de la recurrente carece de trascendenciaen relación con el cumplimiento del requisito de motivación y es suficiente que el tribunal razone sobre aquellos elementos a partir de los cuales obtiene sus conclusiones, sin necesidad de que se refiera de manera exhaustiva a s los medios de prueba obrantes en los autos ( STS de 8 de julio de 2009, RC n.º 13 / 2004 ).'

Por último, como resolvió la STS de 30 de julio de 2008 : 'La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992 ); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez 'ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla'.

Por último, cabe citar, la reciente STS 541/2019 de 16 de octubre citando la STS de 25 de junio de 2014 Rc. 3013/2012 que resume perfectamente la doctrina jurisprudencial en materia de valoración conjunta de la prueba en los siguientes términos:

'Descendiendo a respuestas singulares viene declarando la jurisprudencia, en síntesis, lo siguiente: ( STS 25 de junio de 2014; Rc. 3013/2012 ):

(i) que no es posible atacar la valoración conjunta de la prueba, o lo que es igual, que la parte no puede pretender una nueva valoración conjunta distinta a la del tribunal de instancia a quien corresponde esta función soberana ( SSTS de 13 de noviembre de 2013, Rc. n.o 2123/2011 ; de octubre de 2013, Rc. 778/2011 ; 30 de junio de 2009, Rc. 1889/2006 y 29 de septiembre de 2009, Rc. 1417/2005 );

(ii) que tampoco puede atacar esa valoración conjunta mediante la impugnación de pruebas concretas ni pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional ( STS de 11 de diciembre de 2013, Rc. 1853/2011 ; 14 de noviembre de 2013, Rc. 1770/2010 ; 13 de noviembre de 2013, Rc. 2123/2011 y 15 de noviembre de 2010, Rc. 610/2007 , que cita las de 17 de diciembre de 1994, Rc. 1618/1992 ; 16 de mayo de 1995, Rc. 696/1992 ; 31 de mayo de 1994, Rc. nº 2840/1991 ; 22 de julio de 2003, Rc. 32845/1997 ; 25 de noviembre de 2005, Rc. 1560/1999 ) pues 'el hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte actora carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada, sin que las exigencias de motivación obliguen a expresar este juicio ( STS de 8 de julio de 2009, RC n.o 13/2004 ) a no ser que se ponga de manifiesto la arbitrariedad o error manifiesto' ( SSTS de 15 de noviembre de 2010, Rc. nº 610/2007 y 26 de marzo de 2012, Rc nº 1185/2009 )'.

Asimismo, no debemos olvidar que como señala el Auto del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2018 , entre los medios de prueba admitidos en la Ley, se encuentra la presunción judicial regulada en el art. 387LEC , indicando que ' Este precepto regula cómo el tribunal, a partir de unos hechos admitidos o probados, puede 'presumir la certeza, a los efectos del proceso, de otro hecho, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano'

Así las cosas, en primer lugar, hemos de indicar que, como se puede ver en la sentencia recurrida, puesta la misma en relación con los escritos de apelación y oposición a dicha apelación presentados por las partes, la valoración que efectúan las partes de las pruebas practicadas en estos autos discrepa, en mayor o menor medida, de la valoración que efectúa de las mismas la sentencia recurrida.

Dicho esto, de un examen de las actuaciones se observa, que las partes litigantes de este proceso, y parte de los testigos que han depuesto, mantienen lazos familiares entre sí, que no consta la existencia de tacha alguno de los testigos que han depuesto en el acto de la misma, incluso aun existiendo tacha, de conformidad con los dispuesto en los arts. 344, 379 y 376 de la lec y preceptos con ellos concordantes, permiten la valoración al juez de sus testimonios con arreglo a las reglas de la sana critica.

Partiendo de dichas premisas, si observamos la valoración que se hace en la sentencia mencionada de la prueba practicada, se constata que se analizan con detalle las manifestaciones de las declaraciones de testigos y partes que intervinieron en el proceso, así como de la prueba documental aportada. Resulta relevante a estos efectos, los burofax que se aporta por la actora como documentos 15 y 16 de la demanda, de fecha 9 de marzo de 2018 y 23 de abril de 2018( folios 49 y 50 de los presente autos) de los que se desprende que en dichas fechas ya habían existido conversaciones entre el antiguo propietario de las fincas que hoy nos ocupan, Sr Victorino, y la parte actora en relaciona la finalización del arrendamiento que les unía en el año 2017. De hecho en el documento 16 de la demandada cuando el sr Nazario, responde al burofax que le había remitido el sr Victorino, si bien niega la existencia de acuerdo alguno sobre la resolución del arrendamiento en el año 2017, sí que reconoce que el sr Nazario que el sr Victorino le requirió para que abonase las fincas en enero de 2018, y que por ello ingreso el arrendamiento relativo en el año 2018, y además, pese a que en el requerimiento inicial del sr Victorino, solo se refirió a la extinción de la relación arrendaticia, el sr Nazario al responder, alude de forma expresa al derecho de ejercer tanteo y retracto, tal y como le comentó, lo que revela que, tal y como deduce con acierto la sentencia de instancia, que ya en 2017 hubo conversaciones entre el sr Victorino y el sr Nazario sobre las ventas de las fincas que nos ocupan.

En línea con lo expuesto, en la sentencia recurrida se analizan las manifestaciones de todos los testigos intervinientes en el proceso, y las manifestaciones de los actores en su interrogatorio, de las cuales se infiere que en todo caso antes de abril del año 2018 los actores eran conocedores de la transmisión de las fincas que hoy nos ocupan, y no existe prueba que desvirtúe las conclusiones probatorias que a tales efecto establece la sentencia recurrida, sin que las manifestaciones efectuadas por la recurrente en su recurso de apelación tengan el soporte probatorio suficiente para poder tener por desvirtuadas las conclusiones que se recogen en la sentencia recurrida; debiéndose reseñar además, que las manifestaciones efectuadas por la parte actora en su demanda inicial en relación al hecho de que tuvo conocimiento de la posible venta en septiembre de 2018, no resultan debidamente corroboradas de la prueba practicada en estas actuaciones.

Expuesto cuanto antecede, hemos de tener en cuenta que el derecho de retracto, derecho de configuración legal, en cuanto que supone un límite a la libre transmisión de la propiedad debe ser objeto de interpretación restrictiva, así se infiere de la STS de 17/10/2018 en la que se hace referencia a la STS de 04/02/2008 en la que se indica en relación al retracto que 'puede ser definido como el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador'.Es un límite al derecho de propiedad, en cuanto impone al propietario una restricción a su libre disponibilidad y, como añade esta misma sentencia, supone 'una venta forzosa por parte del comprador al retrayente'

En la misma línea, recordaba la SAP Madrid, sección 9ª, de 12.05.10, ( ECLI:ES:APM:2010:7331 ), que en esta materia no caben interpretaciones extensivas, por razones de seguridad jurídica, al ser los retractos legales una limitación a las facultades de libre disposición del propietario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1953, 4 de mayo de 1956, 8 de junio de 1979, 30 de septiembre de 1992, 25 de octubre de 1999, 6 de febrero de 1991, etc...).

Partiendo de dichos parámetros interpretativos, cabe reseñar que de la sentencia del TS de 21/10/2009 se infiere que es obligación del transmitente notificar al arrendatario su propósito de enajenar, con la indicación de las condiciones de la enajenación, así como el precio y el nombre y circunstancias del adquirente; el arrendatario tendrá un plazo de sesenta días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar sus derechos de adquisición de la finca en el mismo precio y condiciones, lo que notificará así al enajenante también de un modo fehaciente, y, en defecto de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho al retracto dentro de los sesenta días hábiles siguientes a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión. En este caso el recurrente ha actuado con negligencia para conseguir los datos concernientes a las condiciones de la enajenación, su precio, el nombre y circunstancias del adquirente y cualesquiera otras que considerara oportunas, para cuyo conocimiento sólo era necesario acudir al Registro de la Propiedad en tiempo correcto. La sentencia de la Audiencia no ha vulnerado la doctrina jurisprudencial de esta Sala, ni se opone a lo ordenado sobre de caducidad en materia de arrendamientos.

En la misma línea interpretativa antes expuesta, se pronuncia la Sap de Huelva de 11 de mayo de 2020 que dice al respecto: ' Finalmente, la Sala considera que, en todo caso, habría pasado el plazo para hacer ejercicio de ese derecho, aplicando la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la suficiencia de la inscripción registral de la operación como momento para computar dicho plazo. La escritura de compraventa es de 11 de julio de 2018, y el propio demandante reseña que a mediados de ese mes tuvo conocimiento de que la finca podría haber sido vendida. Añade en el hecho segundo de su demanda que se dirigió al párroco de Galaroza que le confirmó la venta e incluso le dio el nombre del adquirente, aunque no el precio ni que hubiera participado su esposa en la compra, teniendo desde entonces datos determinantes. Consta aportado el certificado registral de inscripción de la mencionada venta, sin que desde luego pueda aceptarse el alegato del recurrente de que la nota registral únicamente daría cuenta de dicha venta pero no de sus condiciones, en aplicación de la doctrina ya referida; de manera tal que habría podido ejercitarse el derecho de retraer consignando una determinada cantidad que se entendiera como precio, sin perjuicio después de sanar la carencia y elevarla o de ver restituido el exceso si el precio fuera menor. El demandante interesó el 31 de julio de 2018 diligencias preliminares, identificando al demandado adquirente, y el 10 de diciembre de 2018 el demandado hizo entrega de la escritura de compraventa en ese proceso. Lo cierto es que la inscripción de la adquisición del dominio lleva la misma fecha de la escritura, liquidada de Impuesto de Transmisiones en ese mismo día, y presentada igualmente entonces, dando lugar al asiento 1456 del diario. Lo cual significa que desde esa inscripción el plazo de 60 días que fija el artículo 22.2 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, como el de la norma precedente, había transcurrido cuando se interpone la demanda. Las dudas que puedan suscitarse sobre la pendencia del procedimiento de diligencias preliminares son escasas ya que, en definitiva, podía haber conocido la realidad de la operación el demandante con una mera petición de nota simple registral, y no sin motivo ya que el mismo reseña que tenía datos sobre la existencia de esa operación y solo así se explica que pudiera dirigir la demanda de diligencias preliminares reclamando específicamente del comprador la aportación de la escritura. Y aunque pudiera plantearse si es equivalente al ejercicio de ese derecho de retracto la presentación de la solicitud de diligencias preliminares, no consta que con ella, como pudo hacerse, se ofreciera o consignara cantidad alguna, más allá de la genérica caución de 50 euros propia de ese tipo de proceso, faltando así a las exigencias a que se refieren los artículos 1525y 1518 del Código civil, aplicables a todo retracto. Es la doctrina que se deduce de la STS, Civil sección 1 del 21 de octubre de 2009 (ROJ: STS 5976/2009 - ECLI:ES:TS:2009:5976 ) y de las que cita'.

Siguiendo la línea jurisprudencial expuesta, se ha de indicar que la naturaleza sustantiva del plazo, comporta que transcurrido el mismo no puede ser ejercitado ya el derecho que alberga, nota característica que diferencia la caducidad de la prescripción. Asimismo, la caducidad apreciada en la sentencia recurrida tiene por finalidad la extinción de un derecho ante la razón objetiva de su no ejercicio por el titular dentro del plazo legalmente previsto, a fin de evitar la inseguridad jurídica, es por ello que en la caducidad se atiende sólo al hecho objetivo de la falta de ejercicio dentro del plazo prefijado, hasta el punto de que puede sostenerse que, en realidad, es de índole preclusiva, al tratarse de un plazo dentro del cual, y únicamente dentro de él, puede realizarse un acto con eficacia jurídica. Transcurrido el mismo, sin ejercitarlo, se impone la decadencia fatal y automática de tal derecho por la razón meramente objetiva de su no utilización. A esto se puede añadir la posibilidad de su apreciación de oficio y la imposibilidad de su interrupción en atención a la seguridad jurídica.

Por todo ello, y teniendo en cuenta las alegaciones de las partes, puestas en relación con la sentencia recurrida, y con la interpretación restrictiva que debe darse al ejercicio de este derecho, conforme a la doctrina jurisprudencial antes indicada, no se puede sino llegar a la conclusión de que al menos desde principios del año 2018, la parte actora, que ejercita el derecho de retracto, era conocedora de que se había producido la venta de las fincas litigiosas, así se infiere de la documental aportada, puesta en relación con las declaraciones de testigos y partes en el proceso, de lo que se infiere que la venta de produjo el 6 de abril de 2017 por escritura pública y que la misma quedo inscrita el 13 de abril de 2018, es por ello que, con esos antecedentes, la parte actora, siendo conocedora de la existencia de la venta desde principios del año 2018, al menos desde abril de 2018, fecha en que ya constaba inscrita la venta, podía haber accedido al registro de la propiedad y ser conocedora de las condiciones de la venta, y sin embargo, no pide tal certificación del registro de la propiedad, que es la base de su demanda, hasta octubre de 2018, porque dice que no se enteró de la posible venta hasta septiembre de 2018, sin embargo, como se ha expuesto, no existe prueba que avale su postura de que tuvo conocimiento de la posible venta en septiembre de 2018. En definitiva, tal y como recoge la sentencia de instancia, de lo actuado se desprende que ya a principios del año 2018 la actora fue conocedora de la venta que se había producido, y por tanto estando inscrita la venta desde el 13 de abril de 2018, la parte tuvo o pudo tener conocimiento de esa venta y de sus condiciones desde dicha fecha, y pese a ello no solicita certificación del registro hasta octubre de 2018 y presenta la demandada en noviembre de 2019, una vez transcurrido por tanto el plazo de caducidad de 60 días legalmente previsto, caducidad que a diferencia de la prescripción no admite posible interrupción, por lo que no cabe sino concluir como hace la sentencia recurrida de que cuando se presentó la demanda inicial de estos autos el derecho de retracto ejercido en la misma había caducado, por lo que la sentencia debe ser confirmada en este punto y el recurso planteado por la parte actora desestimado (en la misma línea y en un supuesto similar SAp de Madrid de 18 de julio del año 2011).

TERCERO.- Costas procesales de primera instancia

En la sentencia recurrida no se hace imposición de las costas a ninguna de las partes, sobre la base de ciertas dudas de hecho y de derecho derivadas de la actuación que habían tenido las partes, extremo que impugna la parte demandada en su recurso y al que se opone la parte actora al impugnar el mismo.

A este respecto cabe indicar que conforme señalábamos en la SAP Alicante (Sección 9ª) de 29 de mayo de 2015 (nº 210/15. Ponente Sr. Larrosa Amante), ' el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece una regla general en materia de costas, proclamando la vigencia del principio de vencimiento objetivo cuando las pretensiones de una de las partes hayan sido totalmente desestimadas. Junto a este régimen general se fija un criterio excepcional de no imposición cuando concurran serias dudas de hecho o de derecho, único supuesto en el que no será preceptiva la imposición de costas en casos de estimación o desestimación íntegra de la demanda. Para poder aplicar este régimen excepcional es preciso que la parte que ha visto desestimada su pretensión acredite debidamente la existencia de tales dudas de hecho o bien de la propia complejidad jurídica de la materia objeto del procedimiento o en las posiciones encontradas de la jurisprudencia se pueda apreciar las dudas de derecho que justificarían la no imposición de las costas'.

Para la aplicación de una decisión excepcional al principio del vencimiento objetivo resultaría imprescindible que pudiéramos apreciar motivos que justificasen, de modo suficiente y ajustado a la previsión legal, el que nos apartáramos de la regla general en una materia trascendente como lo son las costas procesales, las cuales suponen una consecuencia económica del proceso relevante para las partes implicadas en él. Hasta el punto de que el éxito obtenido en el litigio puede verse menoscabado si no hay posibilidad de repetir en el contrario el esfuerzo económico que supone el seguimiento del proceso (fundamentalmente los honorarios de los profesionales que de modo preceptivo deben intervenir en la defensa y representación en juicio, peritajes, coste de publicaciones oficiales, etc.). Si alguien ha sido obligado sin razón a acudir a la vía judicial es justo que deba posibilitársele que repercuta el coste que entraña en el causante de ello.

En el presente supuesto, aplicando los parámetros antes indicados, y puestos en relación con lo dispuesto en el fundamento precedente, es el parecer de esta sala que no concurren las dudas fácticas y jurídicas a las que alude la sentencia de instancia para justificar la no imposición de costas, por lo que al desestimarse la demandada por haber caducado la acción ejercitada, las costas de primera instancia se deben imponer a la parte actora, y por tanto se ha de estimar el recurso de apelación interpuesto en este apartado por la parte demandada.

CUARTO.- En materia de costas de esta alzada, de conformidad con lo dispuesto en el art 398 de la lec al haber sido desestimado el recurso planteado por la representación procesal DON Nazario y DOÑA Rosalia , las costas del recurso por ellos interpuestos en esta alzada, se han de imponer a los mismos, con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Que, de conformidad con el precepto antes citado, al haber sido estimado el recurso planteado por la presentación procesal de D. Pio y DOÑA Salvadora, no procede hacer imposición de las costas del mismo a ninguna de las partes, con devolución del depósito constituido por los mismo para recurrir.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto por la representación procesal de DON Nazario y DOÑA Rosalia, y estimando el recurso interpuesto por la representación procesal D. Pio y DOÑA Salvadora, frente a la sentencia nº 180/2020, de 29 de julio de 2020 del Juzgado de primera instancia número 4 de Orihuela, en el juicio ordinario nº 284/2019, debemos revocar parcialmente la misma, en el único sentido de que las costas de primera instancia deben ser impuestas a la parte actora de ese proceso DON Nazario y DOÑA Rosalia, confirmando en su integridad el resto de la sentencia mencionada.

Se imponen las costas del recurso interpuesto por la representación procesal de DON Nazario y DOÑA Rosalia a dicha parte recurrente, con pérdida del depósito constituido por dicha parte para recurrir.

En cuanto a las costas del recurso interpuesto por la representación procesal de D. Pio y DOÑA Salvadora, no se imponen a ninguna de las partes las costas del mismo, al haber sido estimado, con devolución del depósito constituido por dicha parte para recurrir Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación, sin el cual no se admitirán a trámite.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.