Sentencia CIVIL Nº 269/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 524/2018 de 25 de Junio de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933872/73,3872
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0073772
Recurso de Apelación 524/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 13 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 406/2016
APELANTE: D./Dña. Paloma
PROCURADOR D./Dña. ARANTXA TORREALDAY GARCIA
APELANTE: D./Dña. Purificacion
PROCURADOR D./Dña. JESUS AGUILAR ESPAÑA
APELADO: D./Dña. Andrés
PROCURADOR D./Dña. ESTEBAN MANUEL GARCIA CASTELLANO
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos Sres.:
D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL
D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ
Dª. ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL
En Madrid, a veinticinco de junio de dos mil diecinueve. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia
Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de
apelación los autos de juicio ordinario número 406/2016 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número
13 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelantes-Demandados: Dña. Paloma y Dña. Purificacion
, y de otra, como Apelado-Demandante: D. Andrés .
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 13 de Madrid, en fecha 23 de abril de 2018, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Estimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Andrés , representada por el Procurador D. ESTEBAN MANUEL GARCIA CASTELLANO, contra DÑA. Paloma y DÑA. Purificacion , DECLARO NULO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE 11 DE NOVIEMBRE DE 2014 suscrito entre Don Jon y DÑA. Paloma y DÑA. Purificacion sobre la vivienda sita en la CALLE000 NUM000 - NUM001 -puerta NUM002 , y condeno a las demandadas a estar y pasar por esta declaración y a dejar libre y a disposición del demandante la citada vivienda con apercibimiento de lanzamiento. Todo ello con imposición de las costas de este juicio.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del que se dio traslado a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 15 de marzo de 2019, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día de 18 de junio de 2019.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Consta acreditado que el 6 de noviembre de 2013 se otorgó una escritura de arrendamiento de vivienda por D. Jon y Dña. Purificacion y Dña. Paloma , por la cual D. Jon arrendaba a Dña. Purificacion y Dña. Paloma el piso de su propiedad en planta NUM001 , puerta NUM002 , de la CALLE000 nº NUM000 de Madrid, con todos los muebles y enseres que se encontraban en el mismo, a partir de la fecha del fallecimiento del arrendatario, teniendo hasta ese momento éste la propiedad y disfrute del inmueble; arrendamiento convenido por un plazo de veinte años desde el fallecimiento del arrendador, por una renta de cien euros mensuales, quedando obligadas los arrendatarias desde el fallecimiento del arrendador al pago del Impuesto de Bienes Inmuebles, gastos de la Comunidad de Propietarios, impuesto de basuras, consumo de gas, agua, electricidad y teléfono de la casa, no teniendo que pagar por ningún otro concepto.

El 2 de julio de 2014 D. Jon otorgó testamento abierto instituyendo heredero universal en todos sus bienes, derechos, créditos y acciones, a su hijo D. Andrés .

D. Jon falleció el 11 de noviembre de 2014.

La finca NUM003 del Registro de la Propiedad nº 6 de Madrid se corresponde con la vivienda NUM001 número NUM002 , en planta NUM001 , de la casa en Madrid, CALLE000 número NUM000 , con una superficie de 81 metros 23 decímetros cuadrados, aproximadamente, de los que corresponden 73 metros 32 decímetros cuadrados a la vivienda propiamente dicha, y el resto a elementos comunes; finca registral de la que resulta titular el demandante D. Andrés por título de herencia testada en escritura de fecha 15 de enero de 2015.

En la demanda origen de este proceso se ejercitan contra las demandadas Dña. Purificacion y Dña.

Paloma dos concretas acciones. Por la primera se mantiene que el contrato de arrendamiento de vivienda es nulo de pleno derecho al constituir un pacto sucesorio contrario al artículo 1271.2 del Código Civil , de modo que, al entender del demandante, su causante solo podía disponer del inmueble a su fallecimiento en virtud de testamento, y a esta acción corresponde la solicitud de que se declare nulo e ineficaz el contrato de arrendamiento, condenando a las demandadas a dejar libre y expedito el inmueble y a disposición del actor, con apercibimiento del lanzamiento. La segunda acción es subsidiaria de la anterior, resolutoria del contrato de arrendamiento por causa de necesidad en aplicación del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , alegándose al efecto que el demandante residía con su madre en un piso propiedad de ésta en la AVENIDA000 nº NUM004 de Madrid, necesitando la vivienda al pretender contraer matrimonio con Dña.

María Rosa y fijar la residencia común en la vivienda arrendada, careciendo de cualquier otra de su propiedad; acción subsidiaria a la que se corresponde la petición de que se declare extinguido por razón de necesidad el contrato de arrendamiento de vivienda, condenando a las demandadas a dejar la misma libre y expedita a disposición del actor, bajo apercibimiento de lanzamiento.

A los efectos de la acción subsidiaria, el actor remitió burofax el 2 de febrero de 2016 a las demandadas comunicándoles la necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí, al carecer de cualquier otra en propiedad en la localidad, ejercitando el derecho reconocido en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y requiriendo a las demandadas la entrega de la vivienda antes del 10 de abril de 2016.

La sentencia dictada por el Juzgado rechazó la acción de nulidad de pleno derecho del contrato de arrendamiento de vivienda por constituir un pacto sucesorio, en contravención de lo dispuesto en el artículo 1271.2 del Código Civil , pero al entender que el contrato litigioso encubría una donación como negocio disimulado, lo considera radicalmente nulo por defecto de forma al no haberse otorgado en testamento, de forma que estima íntegramente la demanda y declara nulo el contrato de arrendamiento, condenando a las demandadas a dejar libre y a disposición del demandante la vivienda, con apercibimiento de lanzamiento.

La referida sentencia ha sido recurrida en apelación por ambas demandadas.



SEGUNDO.- La desestimación de la acción principal de la demanda, de nulidad de pleno derecho del contrato de arrendamiento de vivienda por constituir un pacto sucesorio, en contravención del artículo 1271.2 del Código Civil , ha quedado firme por indiscutida.

Tienen razón ambos apelantes en que la sentencia apelada incurre en el vicio procesal de incongruencia cuando aprecia que el contrato de arrendamiento de vivienda encubría una donación como negocio simulado, que se declara radicalmente nulo por defecto de forma al no haberse otorgado en testamento, pues esta acción de simulación contractual y de nulidad del negocio disimulado (una donación bajo la cobertura de un arrendamiento de vivienda como negocio simulado) no se había ejercitado en la demanda, por lo que no procedía examinarla en la sentencia.

Con lo que procede analizar en el recurso la acción subsidiaria de resolución del contrato de arrendamiento por causa de necesidad conforme al artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .



TERCERO.- El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 disponía, tanto al otorgamiento de la escritura de arrendamiento de vivienda como al fallecimiento de D. Jon : ' 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil . Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil , además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.' Y el artículo 10 de la misma ley , referido a la prórroga del contrato disponía: ' 1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria .

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.' Estos son los preceptos aplicables al caso por razones temporales.

Actualmente, el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone, en virtud de la reforma operada por Real Decreto ley 7/2019: ' 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.' Disponiendo el actual artículo 10, en virtud de la misma reforma legislativa: ' 1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.' Como hemos dicho, la legislación de arrendamientos aplicable es la vigente al otorgamiento de la escritura de arrendamiento de la vivienda y al fallecimiento de D. Jon .



CUARTO.- Pues bien, la facultad del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de poner fin al arrendamiento de vivienda viene vinculada a que el contrato se encuentre en situación de prórroga obligatoria, y lo estará aquel contrato pactado por plazo inferior a tres años, o el que se encuentre en la situación del artículo 10, para lo cual es necesario que haya llegado la fecha del vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurrido como mínimo tres años de duración de aquel.

Pero el contrato de arrendamiento de las demandadas no se halla en situación de prórroga obligatoria, sino en plazo contractual, que se estableció por un periodo de veinte años desde el fallecimiento de D. Jon , por lo que no cabe extinguirlo por necesidad del arrendador conforme al artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .



QUINTO.- Procede, en consecuencia, estimar los recursos de apelación formulados, revocar la sentencia recurrida, y desestimar la demanda.



SEXTO.- Debe significarse que este es el cuarto proceso que soportan las demandadas.

Primero promovió el actor un juicio verbal de desahucio por precario, cuya demanda fue desestimada por sentencia de 10 de diciembre de 2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 82 de Madrid .

Después promovió un juicio verbal acumulando la acción de desahucio por impago de rentas y reclamación de rentas debidas y futuras, recayendo decreto de 9 de junio de 2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 77 de Madrid declarando enervada la acción de desahucio.

Vuelve a interponer el demandante un juicio verbal acumulando la acción de desahucio por impago de rentas y reclamación de rentas debidas y futuras, dictando sentencia el Juzgado de Primera Instancia nº 33 de Madrid el 25 de noviembre de 2016 , estimatoria de la demanda, que fue revocada por sentencia de 5 de junio de 2017 de la Sección décima de esta Audiencia Provincial de Madrid , que estimó el recurso de apelación interpuesto por Dña. Purificacion y Dña. Paloma y desestimó la demanda formulada.

SÉPTIMO.- A tenor de lo establecido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de la primera instancia deben imponerse a la parte actora, sin que haya lugar a especial imposición de las causadas en este recurso ( artículo 398.2 de la citada ley procesal).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando los recursos de apelación interpuestos por Dña. Purificacion y Dña. Paloma contra la sentencia que con fecha veintitrés de abril de dos mil dieciocho pronunció la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia número trece de Madrid , y revocando la citada resolución, debemos desestimar y desestimamos la demanda presentada por D. Andrés contra Dña. Purificacion y Dña. Paloma , absolviendo a las demandadas de las peticiones formuladas contra las mismas en la demanda; con imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora, y sin especial imposición de las costas de este recurso a ninguna de las partes.

Devuélvase a las apelantes los depósitos constituidos para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de Casación por presentar la resolución del recurso interés casacional ( artículo 477.2-3 º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) y recurso extraordinario por infracción procesal en los supuestos previstos en el artículo 469 de la misma Ley en relación a su disposición final decimosexta, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.