Sentencia Civil Nº 271/2015, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 456/2015 de 08 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

RECURSO Nº 456/2015

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 17 DE GRANADA

ASUNTO: JUICIO VERBAL Nº 246/2015

PONENTE SR. JOSÉ LUIS LÓPEZ FUENTES.

S E N T E N C I A Nº 271

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ LUIS LÓPEZ FUENTES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

Granada, a 9 de diciembre de 2015

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial ha visto el recurso de apelación nº 456/2015, en los autos de Juicio Verbal nº 246/2015, del Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Granada, seguidos en virtud de demanda de D. Roberto , D. Jose Enrique , Dª Inés , D. Adrian (INTEGRANTES DE LA COMUNIDAD DE BIENES ' DIRECCION000 , C.B.') , representados por la procuradora Dª Mª Pilar Fariza Roríguez y defendidos por el letrado D. Luis E. Pérez Vilchez; contra Dª Yolanda , representada por el procurador D. Miguel Angel García de Gracia y defendida por el letrado D. Rafael Alonso Ramírez.

Antecedentes

PRIMERO:Por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 16 de junio 2015 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'ESTIMANDO la demanda interpuesta por Roberto , Jose Enrique , Inés Y Adrian , integrantes de la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 contra Dña. Yolanda se declara resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes de fecha 1 de noviembre de 1961 por extinción del plazo de duración, condenando a la demandada a desalojar los inmuebles arrendados y dejarlos a la libre disposición de los demandantes; todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada '.

SEGUNDO:Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso al mismo, una vez remitidas las actuaciones a la Audiencia Provincial, fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 25 de septiembre 2015, y formado rollo se señaló para votación y fallo el día 9 de noviembre 2015.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ LUIS LÓPEZ FUENTES.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la sentencia de instancia que, estimando la demanda interpuesta por la actora, declara resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes de fecha 1 de Noviembre de 1961, por extinción del plazo de duración y condenando a la demandada a desalojar el inmueble, se alza la parte demandada-apelante alegando el error en cuanto a la interpretación jurídica de la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 .

La parte apelada solicita la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-De la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 debemos traer a colación las siguientes reglas:

'1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.

3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local............

4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:

1.ª. Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en veinte años.........

5. Los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no haya transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4, el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.

C) Actualización de la renta.

6. A partir de la entrada en vigor de la presente ley, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatariode acuerdo con las siguientes reglas:

1.ª. La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el Indice General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.

En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado texto refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.

2.ª. De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera cobrando sin la actualización.

3.ª. En los arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de cinco o diez años, la revisión de renta se hará de acuerdo con la tabla siguiente: Actualización a partir de la entrada en vigor de la Ley. Porcentaje exigible de la renta actualizada 1.º10 % 2.º 20 % 3.º35 % 4.º 60 % 5.º 100 %.

4.ª. En los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aquéllos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de quince o veinte años, la revisión de renta se hará con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9.ª a), del apartado 11 de la disposición transitoria segunda.

5.ª. La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107 del citado texto legal .

6.ª. A partir del año en que se alcance el 100 por 100 de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.

7.ª. Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de locales de negocio en el número 1 del artículo 100 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

8.ª. Para determinar a estos efectos la fecha de celebración del contrato, se atenderá a aquélla en que se suscribió, con independencia de que el arrendatario actual sea el originario o la persona subrogada en su posición.

7. El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1.ª, 5.ª y 6.ª del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia.

En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco años.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7.

8. La revisión de renta prevista para los contratos a que se refiere el apartado 3 y para aquellos de los contemplados en el apartado 4 que tengan señalado un período de extinción de quince o veinte años, no procederá cuando el arrendatario opte por la no aplicación de la misma.

Para ello, el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador su voluntad en un plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste para la revisión de la renta.

Los contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la opción de no revisión de la renta, se extinguirán cuando venza la quinta anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la presente ley.

En el caso de autos la cuestión se centra en determinar si la extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio se produjo, como dice la parte actora, a los veinte años de entrada en vigor de la LAU de 1994, o sea, el día 31 de Diciembre de 2014, o si por el contrario no debe extinguirse sino hasta el 31 de Diciembre de 2019, por haberse procedido a la revisión de la renta y aplicarse la prórroga de cinco años más prevista en el apartado 7 de las DT 3ª.

El Pleno de la Sala Primera del TS en sentencia de fecha 12 de marzo de 2015 declaró, pese a la existencia de un voto particular minoritario, con valor de doctrina jurisprudencial que:

'La aplicabilidad de la d.t. 3ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964, ya que además, por un lado, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro, el criterio favorable a la duración indefinida de estos arrendamientos que podría deducirse de la STS 31-10-2008 , citada en uno de los escritos de oposición al recurso, debe entenderse modificado por la STS 9-9-2009 , referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 pero que traían causa de los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2/1985'.

Tal y como dice la sentencia dictada por la sección 3ª de Badajoz de 30 de Septiembre de 2015 , '"hemos de partir del Preámbulo de la ley 29/ 1994 , en el que, entre otras, se recogen las siguientes afirmaciones, 'Los principios que inspiraron la reforma de la legislación arrendaticia llevada a cabo en 1964...fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegó a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citado texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto «inter vivos» como «mortis causa», favorable a los intereses del arrendatario.

"Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio.

"Ante estas circunstancias, el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica , introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.

"El Real Decreto-Ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de la década de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los precios en el mercado inmobiliario.

"En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985, que representan aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar como ineconómicas.

"Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda. En este sentido, sólo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de alquiler.

"Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

"La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes , y aunque es evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se produzca.

"La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.

"En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes......

"La ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquéllos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y, arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos.

"Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas .

"Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil.

"Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones «mortis causa», aunque limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad......

"Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985......... Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una solución que intenta conjugar el máximo de sencillez posible con un trato equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran . Por ello, se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando condiciones más suaves de modificación del arrendatario de vivienda que al de local de negocio......

"En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resolución temporal de estos contratos , aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquéllos en los que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el entramado organizativo sea más complejo.

"Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación «mortis causa» en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local'.

"Es decir, con dicha reforma se persiguió coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos, establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes y en concreto, en un supuesto como el que nos ocupa, un contrato de arrendamiento de local de negocio anterior a 1985, buscando conjugar con un trato equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran, equilibrio del que no se puede hablar en el caso de autos donde familiares del demandado, al menos uno, y al menos, desde antes de 1964, y posteriormente, éste, disfrutan de un local, por el que el demandado abona una renta ridícula e inéconómica, de 10,33 euros/mes, por un local en un lugar tan céntrico como es la Plaza de España de Mérida.

"La Disposición Transitoria Tercera de dicha ley, cuya interpretación centra el objeto del debate, regula el régimen jurídico de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, es decir, de los contratos sujetos a prórroga forzosa (el famoso artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ), y es del tenor que sigue:

'A) Régimen normativo aplicable.

1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

B) Extinción y subrogación.

2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.

3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento , salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos . La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar, cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60...'

"Esta Disposición Transitoria 3ª , en su apartado primero, establece que estos contratos con prórroga forzosa seguirán rigiéndose por la Ley de 1964, pero con las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la propia disposición; el apartado segundo prevé que estos contratos quedarán extinguidos conforme con lo dispuesto en los apartados tercero y cuarto, es decir, el legislador pone fin, con ello, a la prórroga forzosa de tales contratos; y el apartado tercero desarrolla el modo de extinción de los contratos cuyo arrendatario fuera una persona física.

"Pues bien, este apartado tercero, en principio, dispone que el arrendamiento se extinguirá por la jubilación o el fallecimiento del arrendatario. No obstante, como excepción, contempla la posibilidad de que el arrendamiento continúe por subrogación del cónyuge y, en su defecto, por subrogación de un descendiente. Pero, en ambos casos, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años, a contar desde la entrada en vigor de la ley, es decir, hasta el 1 de enero de 2015; cabe, incluso, que a la jubilación o fallecimiento del cónyuge se subrogue un descendiente, siempre y cuando dicha subrogación tenga lugar antes del 1 de enero de 2015, durando el arrendamiento el lapso de tiempo que va desde la subrogación a esa fecha, que hace de límite máximo. Y es más, estas dos subrogaciones tienen a su vez sus respectivas condiciones: la primera subrogación no es posible si a lo largo de todo el arrendamiento se hubieran producido ya dos transmisiones (en los términos del artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que aluden a herederos o socios); y la segunda subrogación tampoco cabe cuando ya se hubiera producido una transmisión; estas condiciones hay que ponerlas en relación con el mencionado artículo 60, cuyo apartado tercero limitaba a dos las transmisiones, siendo lógico que las posibilidades de subrogación de la norma transitoria de la Ley de 1994 se acomoden a las previsiones de la Ley de 1964, pues, justamente, el primer apartado de la disposición transitoria tercera transcrito mantiene como régimen jurídico de estos contratos la ley anterior .

"También regula este apartado tercero de la disposición transitoria tercera la posibilidad de traspaso del contrato, que no es el caso que aquí nos ocupa, pero las previsiones de la norma ayudan también a esclarecer su alcance, pues, el traspaso se reserva al arrendatario y, en su caso, a su cónyuge por subrogación, traspaso que lo será por un mínimo de diez años desde su realización o por el número de años pendientes desde el traspaso hasta el 1 de enero de 2015 y a modo de excepción, si ese traspaso hubiera ocurrido entre el 1 de enero de 1984 y el 1 de enero de 1995, los plazos citados de diez años y el referido hasta el 1 de enero de 2015 se incrementarían en otros cincos años.

"Pues bien, el Tribunal Supremo, en su reciente sentencia número 234/2015, de 28 de abril , aborda precisamente un supuesto de hecho muy parecido al presente, se trataba en concreto de la extinción de un contrato de arrendamiento de local de negocio concertado en 1961, en el que se produjo una primera cesión en enero de 1985 a favor del hijo y luego otra posterior, en 1995, también de padre a hijo. En este contexto, tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial después convinieron en que el contrato expiraba el 1 de enero de 2015, el Tribunal Supremo se limitó a refrendar tal criterio, no acogiendo la pretensión del demandado de prolongar el arrendamiento cinco años más por un supuesto traspaso operado entre padre e hijo en 1985, es decir, dentro de los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ; esta sentencia sirve de ilustración para poner de manifiesto que la previsión contenida al inicio del apartado tercero de la disposición transitoria tercera , cuando dice que 'los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento', es alusiva ineludiblemente al arrendatario original, no a los sucesores, una cosa es el arrendatario y otra muy distinta son los subrogados o traspasados. La propia Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, a lo largo de su articulado, hablaba del tercero que sucede, del subrogado, del sustituto del arrendatario, etcétera. Y esto es así también porque los incisos posteriores del apartado tercero de la disposición transitoria tercera regulan precisamente los derechos arrendaticios de los subrogados y traspasados, dejando claro que, respecto de éstos, la duración del contrato tiene concretos límites temporales, con independencia de su jubilación o fallecimiento.

"Es más, el espíritu o finalidad de la norma, de la disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , es tan preponderante que el propio Tribunal Supremo ha extendido dicha disposición a los contratos de arrendamiento con prórroga forzosa convencional, que no legal ( sentencia de 12 de marzo de 2015 ). Fluye en la norma y la jurisprudencia es receptiva ese propósito de poner fin a los largos arrendamientos de local que, en muchas ocasiones, no solo han provocado un importante desequilibrio de las prestaciones, - recordemos el preámbulo de la ley-, sino que se conjugan mal con el carácter esencialmente temporal del arrendamiento . De ahí que, en todo caso, las dudas que pudiera suscitar la norma transitoria se deban resolver en el sentido de procurar la extinción , máxime, en supuestos como éste, donde el arrendamiento se ha prolongado, mínimo, más de medio siglo . No podemos olvidar tampoco la jurisprudencia del Tribunal Supremo que, para los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, con pacto de sumisión a prórroga forzosa y celebrados tras la entrada en vigor de la Ley de 1994, ha acotado su duración al plazo de 30 años, por aplicación analógica de las reglas del usufructo ( sentencias del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2010 y de 14 de noviembre de 2012 ).

"En fin, los criterios jurisprudenciales en esta materia no dejan duda sobre el alcance e interpretación que debe darse a la comentada disposición transitoria tercera de la LAU de 1994 ..

"Concluyendo, esta Sala entiende que visto el espíritu de la ley, poner fin a estos contratos de tan larga duración, con una renta tan baja e ineconómica, como dice el Preámbulo, la interpretación que debe darse a la aludida Disposición Transitoria 3º de la LAU de 1994 , y en línea de con los criterios jurisprudenciales, el contrato de arrendamiento que nos ocupa se extingue por el plazo de 20 años, desde la entrada en vigor de la LAU de 1994 , plazo que ya ha transcurrido, de ahí que proceda estimar el recurso interpuesto, revocar la sentencia dictada y estimando la demanda formulada se declara resuelto el contrato de arrendamiento existente sobre el local de negocio propiedad del actor, sito en la Plaza de España, número 9, por expiración del plazo legal, y en consecuencia, deberá decretarse el desahucio del demandado de dicho inmueble, condenándole a dejar libre, vacío y expedito el local arrendado, poniéndolo a disposición del actor, con el apercibimiento expreso de lanzamiento, si no lo desalojare en el plazo que le señale el Juzgado, con imposición de las costas de la primera instancia al demandado, de conformidad con el articulo 394.1 de la Lec '" .

TERCERO.-Sentadas las consideraciones anteriores, debe reiterarse que el apartado 7 de la Disposición Transitoria 3ª, letra B, de la LAU 1994 , prevé que el arrendatario pueda revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1ª, 5ª y 6ª del apartado 6, en la primera renta que corresponda pagar a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia, disponiéndose seguidamente que en este supuesto se incrementarán en cinco años el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el apartado 4, entre los cuales se prevé la extinción en cinco años a partir de la entrada en vigor de la Ley de los Arrendamientos de Locales en los que se desarrollen actividades distintas de las comerciales a las que se refiere su regla 1a 1ª a las que correspondan cuotas de más de 190.000 ptas. según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas.

Se refiere, por tanto, la norma al caso en que el arrendatario renuncia a su derecho a diferir la actualización de la renta, esto es, al escalonamiento que para ella contemplan las reglas 3ª y 4ª del apartado 6, decidiendo revisarla de una vez y abonar el importe íntegro de la renta actualizada en la primera renta que le corresponda pagar. Lo que, tal y como prevé el precepto, podrá realizar a iniciativa propia, sin esperar a que el arrendador comience el proceso actualizador.

En el caso de autos no se ha acreditado la concurrencia de los supuestos contemplados en el citado apartado 7 de la DT 3ª, letra B, de las LAU , y ello a pesar de la alegación de la recurrente de haber procedido a la actualización de la renta en el año 2000 tras las obras que se realizaron en el local, no habiendo aportado los documentos necesarios acreditativos de haber optado y ejercitado la revisión de la renta en la forma recogida en dicho apartado, sin que el recibo correspondiente al mes de Diciembre de 2014 acredite la pretendida revisión.

Debe resaltarse esta última consideración que la propia apelante admite: que la subida de la renta fue a consecuencia de la ejecución de unas obras en el local. Por tanto, queda claro que la citada subida de renta no fue por aplicación de lo establecido en el apartado 7 de la DT 3ª de la LAU de 1994 .

La citada disposición exige que el arrendatario actualice la renta de una sola vez, en la primera renta, conforme a lo establecido en las reglas 1ª, 5ª y 6ª, optando por la actualización al 100 % de la renta que resulte de la aplicación de las citadas reglas de una sola vez, excluyendo las otras reglas establecidas en el apartado 6 que establecen actualizaciones escalonadas. Y esto no ha sido lo realizado por la arrendataria.

Por todo ello, procede la desestimación del recurso interpuesto.

CUARTO.-Que al desestimarse el recurso procede imponer las costas al apelante, conforme a lo establecido en el artículo 398.1 de la L.E.Civil .

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Yolanda contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Granada, con fecha de 16 de Junio de 2.015 , en los autos de Juicio Verbal 246/15, a que dicho recurso se refiere, debíamos confirmar y confirmábamos íntegramente la citada resolución, imponiendo al apelante el pago de las costas de la presente alzada.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Se les informa que contra la sentencia puede proceder interponerrecurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, a interponer ante este Tribunal en el plazo deVEINTE DÍAS , a contar desde el siguiente a su notificación, siendo resuelto por la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo.