Sentencia CIVIL Nº 273/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 604/2019 de 09 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0810142120188132038

Recurso de apelación 604/2019 -4

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de L'Hospitalet de Llobregat

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 617/2018

Parte recurrente/Solicitante: PROMOCIONES PIEDRALOPEZ SL

Procurador/a: Jose Luis Aguado Baños

Abogado/a: D. ANTONIO ALCAIDE ALTET

Parte recurrida: FALCONETTI S.L.

Procurador/a: Anna Blancafort Camprodon

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 273/2020

Magistrados:

Belen Zambrana Eliso Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 9 de junio de 2020

Ponente: Belen Zambrana Eliso

Antecedentes

Primero. En fecha 6 de junio de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 617/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de L'Hospitalet de Llobregat a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aJose Luis Aguado Baños, en nombre y representación de PROMOCIONES PIEDRALOPEZ SL contra y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Anna Blancafort Camprodon, en nombre y representación de FALCONETTI S.L..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Que se desestima la demanda presentada por PROMOCIONES PIEDRALOPEZ S.L.

contra FALCONETTI S.L. con imposición de costas a la actora.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 27/05/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Belen Zambrana Eliso .

Fundamentos

PRIMERO.- Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda interpuesta por la representación procesal de PROMOCIONES PIEDRALOPEZ SL, quien actuaba en su condición de propietaria del inmueble sito en la Calle Comercio nº 53, bajos local comercial de L' Hospitalet de Llobregat; mediante la que se ejercitaba la acción de desahucio del local de negocio por expiración del plazo legal del contrato de arrendamiento de fecha 6 de mayo de 1988, contra la arrendataria, la también mercantil FALCONETTI SL.

A tal pretensión se opuso la demandada. Así, tras reconocer la relación arrendaticia que unía a las partes, en virtud del contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 6 de mayo de 1988 invocado por la actora y adjuntado a la demanda (documentos nº 2), alegó, en síntesis; que al contrato de autos (de local de negocio, y celebrado con posterioridad al 9 de mayo de 1985) le era de aplicación la Disposición Transitoria Primera apartado segundo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (y no la Disposición Transitoria Tercera alegada por la demandante), según la cual 'Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda'; por lo que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se hallaba en vigor, por aplicación del régimen de duración contractual previsto en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ('Cualquiera que sea la fecha de ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114, casu 12').

Seguido el juicio por sus trámites, en fecha 29 de noviembre de 2018 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de L' Hospitalet de Llobregat, por la que se desestimó íntegramente la demanda, declarando vigente el contrato de arrendamiento de autos (por aplicación del régimen establecido en la Disposición Transitoria Primera apartado Segundo de la LAU 1994, atendiendo a la voluntad de las partes de someterse a la prórroga forzosa de la LAU 1964) y todo ello, con imposición de las costas a la parte demandante.

Frente a esta sentencia se alza la demandante PROMOCIONES PIEDRALOPEZ SL, quien reitera ante esta alzada los argumentos expuestos en su escrito de demanda, y en particular, la doctrina jurisprudencial sentada por la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 12 de marzo de 2015 ( STS 137/2015), previamente iniciada con la STS de 17 de noviembre de 2011, que establece que; 'Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994 pero celebrados a partir del Decreto Ley de 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la DT3ª de dicha ley del 94'.

Solicita así la arrendadora apelante, que, con estimación del recurso, se revoque la resolución recurrida y en esta alzada se estime en su integridad la demanda inicial de las actuaciones con expresa condena en costas a la parte demandada.

La demandada, FALCONETTI SL, aquí apelada, solicita la confirmación de la sentencia recurrida mostrando, en síntesis, su conformidad con los argumentos expuestos por el juzgador de primer grado.

SEGUNDO.- Planteada la controversia en la forma expuesta en el ordinal anterior, nos encontramos ante una cuestión jurídica, no fáctica, que se ciñe a establecer el régimen jurídico aplicable en relación con la duración del contrato de arrendamiento que nos ocupa.

Son hechos incontrovertidos, admitidos por ambas partes, que la relación arrendaticia que examinamos trae causa del contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado por las partes en las cualidades antes reseñadas, el 6 de mayo de 1988, habiéndose pactado expresamente la sumisión a la prórroga forzosa (Pacto D de las condiciones anexas, sobre la duración del contrato).

Conviene precisar y recalcar, por tanto, que el núcleo de la controversia reside, no tanto en si efectivamente se produjo esa sumisión convencional al régimen de prórroga forzosa, que consideramos sobradamente probada, sino en la determinación del régimen jurídico relativo a la duración de la relación arrendaticia en el supuesto de un contrato, como el presente, sobre un local de negocio, formalizado en 1988, bajo la vigencia del RDL 2/1985 (el llamado 'Decreto Boyer'), en el que se pactó la sumisión a la prórroga forzosa; o, dicho de otra manera, la incidencia del régimen transitorio introducido por la LAU 1994 en el contrato objeto de litigio.

Sentado lo anterior, en nuestra sentencia de 3 de junio de 2015 (Pte. Sra. Gomis) abordamos dicha cuestión, examinando la evolución jurisprudencial al respecto, que denota no pocas vacilaciones, con argumentos que debemos reproducir.

Decíamos que, conforme a las primeras interpretaciones, en el caso de arrendamientos de local de negocio o asimilados en que las partes contratantes hubieran pactado la sumisión al art. 57 del TRLAU, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogaría obligatoriamente por el arrendador y potestativamente por el inquilino o arrendatario.

Por lo tanto, en principio, conforme a una primera interpretación jurisprudencial, estos contratos se regirían durante toda su vigencia por las normas del TRLAU (recordamos que es una 'prórroga' del contrato) y, consecuentemente, sólo se extinguirían (salvo caso de resolución) por las causas previstas en aquel texto legal; así lo preveía la Disposición Transitoria 1ª apartado 2º, entendiéndose que no les resultaba de aplicación, por razón de la fecha de contratación, la Disposición Transitoria Tercera. Esta afirmación resultaba de la dicción legal y era generalmente compartida, no sin críticas, por la doctrina y la jurisprudencia; a modo de ejemplo cabe citar las SSTS de 31.10.2008, 10.3.2010, 18.3.2010 en las que el Tribunal Supremo había declarado expresamente y reiteradamente la validez y eficacia de las cláusulas de sumisión expresa a la prórroga forzosa en contratos posteriores al tan repetido RD 2/1985 (incluso en supuestos de arrendamiento de local de negocio en que el arrendatario es una persona jurídica), que se mantiene a la entrada en vigor de la LAU 29/1994 y se rige por los artículos 57 y concordantes del TRLAU 1964, por lo cual no resulta de aplicación la D.T.3ª de la LAU .

El legislador entendió que prevalecía la voluntad de las partes que se quisieron someter a la regulación del TR64, por lo que no adoptó las modificaciones que por la vía de las disposiciones transitorias introduce en los contratos anteriores con la finalidad de restablecer o recuperar de alguna manera un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes. Así el Preámbulo de la LAU 29/94 indica: 'Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste del libre pacto entre las partes'.

Esta situación quedó trastocada tras la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011, que ciertamente introdujo una dosis de incertidumbre en la cuestión relativa a la duración de estos contratos.

Ante un contrato celebrado bajo la vigencia del RDL 2/1985 en el que las partes decidieron someterse al régimen de prórroga forzosa previsto en el art. 57 TRLAU , el TS se plantea si en la resolución del conflicto planteado resulta aplicable la D. T. 3ª de la LAU 1994; cuestión que resuelve en sentido positivo, afirmando que 'para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, las resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994'.

Las razones en las cuales apoya esta conclusión son las siguientes:

- No resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características esenciales es la temporalidad (se remite a los razonamientos en que se basó la STS. 9.9.09 referida a un supuesto en que se pactó la prórroga forzosa en un contrato celebrado bajo la vigencia de la LAU 94).

- El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994 , permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados después de la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente tenían que estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, todavía más tiene que estar previsto para aquellos en que se fijó convencionalmente, bajo pena de eliminar la esencia del arrendamiento.

- En definitiva, la DT Primera LAU 1994 remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se tiene que entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse sumisión alguna a la prórroga forzosa en cuanto a su duración (hace una doble remisión).

Hemos de partir de que la sentencia resuelve una contienda en que el arrendatario es, como en el caso que ahora nos ocupa, una persona jurídica, y dejó en el aire la duda de si la misma podía también extenderse a los supuestos en que el arrendatario es una persona física.

En este punto hemos de hacer necesariamente referencia a la STS de 12 de noviembre de 2012 que, como la anterior, no crea jurisprudencia y, además, el razonamiento se hace obiter dicta , razonando como sigue:

'Con referencia a los efectos del pacto de duración indefinida en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, en relación con los sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, en sentencia de 9 de septiembre de 2009 , dictada tras Sala de Pleno celebrada el 14 de julio de 2009 , se ha declarado que una parte de la doctrina científica se inclina por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que la duración máxima a imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil , lo que es aceptado en esta sede; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguido en este momento un contrato de arrendamiento sobre local de negocio celebrado el 1 de abril de 1987 ' (en el caso, concluido por arrendatario persona física con pacto de prórroga forzosa implícito).

Ciertamente, teniendo en cuenta, de una parte, lo que era una doctrina jurisprudencial asentada y consolidada en el tiempo, y, de otra, los razonamientos contenidos en las citadas sentencias de 17 de noviembre de 2011 y 12 de noviembre de 2012 , costaba establecer con certeza el régimen jurídico por el que se regulaba la extinción de los contratos de arrendamiento a los que nos venimos refiriendo, bien es cierto que la incertidumbre era más acusada en los casos en que el arrendatario fuera persona física que en aquellos otros, como el presente, en que se trata de una persona jurídica.

Pero, en todo caso, esta situación de duda o incertidumbre fue sin lugar a dudas despejada por la repetida sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015 ( STS 137/2015 ), que es la que invoca la apelante en su recurso (ya lo hacía en su demanda), doctrina que este tribunal ha asumido y aplicado en procesos precedentes y que, también aquí debemos ratificar, revocando por ello el pronunciamiento dictado en la primera instancia.

Esta resolución del Pleno del TS ( Sala Civil) que, hemos de advertir, cuenta con un voto particular suscrito por dos magistrados que mantienen la procedencia de la aplicación de la DT1ª en los términos que venía siendo aplicada desde la aprobación de la LAU 29/94, acuerda en su Parte Dispositiva:

'3º.- Fijar la siguiente doctrina jurisprudencial: 'Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición transitoria tercera de dicha ley'.

La cuestión jurídica planteada en esta sentencia es si un arrendamiento de local de negocio celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 pero sujeto por expresa voluntad de las partes al régimen de prórroga establecido en el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se rige, en cuanto a su duración tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por la disposición transitoria primera, apartado 2, de la LAU 1994 o, por el contrario, por su disposición transitoria tercera, que es, exactamente, la cuestión jurídica debatida en este litigio.

Para fundar su decisión el Tribunal Supremo acude a los razonamientos en lo que se basó su anterior sentencia de 17 de noviembre de 2011 (más arriba citada), por lo tanto no resulta una decisión carente de motivación, y concluye:

'Pues bien, esta Sala, reunida en pleno, ha decidido reiterar dicho criterio (se refiere al apartado C) del fundamento de derecho 4º de la STS 17.11.11) , asumiendo íntegramente el razonamiento anteriormente transcrito, y fijar como doctrina jurisprudencial la aplicabilidad de la D. T. 3 ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964, ya que además, por un lado, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro, el criterio favorable a la duración indefinida de estos arrendamientos que podría deducirse de la STS 31-10-2008 , citada en uno de los escritos de oposición al recurso, debe entenderse modificado por la STS 9-9-2009 , referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 pero que traían causa de los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2/1985'.

Debe ponerse de relieve también que en las fecha en que se presentó la contestación a la demanda (julio de 2018) y, obviamente el recurso que examinamos, ya se había dictado la repetida Sentencia del Pleno fijando la doctrina expuesta, que, por lo tanto, no podía ser desconocida por la demandada.

Además, dicha doctrina no se ha ceñido al caso concreto sino que ha sido reiterada por la STS 324/ 2015 de 8 de junio y aún más recientemente -y específicamente en un caso, como el que nos ocupa, en que el arrendatario es persona jurídica- en la STS 239/2016 de 12 de abril , que consolida el criterio.

En aplicación de la antes señalada doctrina del Tribunal Supremo, el contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito entre las partes en fecha 6 de mayo de 1988, sometido voluntariamente al régimen de la prórroga forzosa, y dedicado a actividades comerciales, se extingue, en aplicación del apartado 4 de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, a los veinte años a contar desde su entrada en vigor que, según su Disposición Final Segunda, se produjo el 1 de enero de 1995, con lo que el plazo legal del contrato de autos expiró, en efecto, el 1 de enero de 2015.

Desde esa fecha, como bien dice la parte apelante, el contrato se prorrogó, por tácita reconducción, mes a mes (de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1566 y 1581 del Código Civil, dado que la renta pactada siempre fue de naturaleza mensual, pagadera por meses anticipados), hasta que en fecha 13 de marzo de 2018 la demandante PROMOCIONES PIEDRALOPEZ SL remitió burofax a la demandada, en el que le informaba de manera clara y expresa, de su voluntad de no renovar el contrato y de tenerlo por finalizado al vencimiento de la prórroga, esto es, el 6 de mayo de 2018, y le requería para el desalojo de la finca arrendada.

La aplicación al caso de autos de la doctrina jurisprudencial expresamente declarada por el Tribunal Supremo, ha de comportar necesariamente la estimación del recurso interpuesto y la revocación íntegra de la sentencia dictada en la primera instancia, con estimación de la demanda inicial de estas actuaciones, interpuesta por la representación procesal de PROMOCIONES PIEDRALOPEZ SL, sin que procedan otras consideraciones por parte de este tribunal.

TERCERO.- Atendiendo a la plena estimación de la demanda, procede la condena en costas en la primera instancia a la parte demandada, ex artículo 394.1 de la LEC.

CUARTO.- La estimación del recurso de apelación interpuesto por la actora PROMOCIONES PIEDRALOPEZ SL, conlleva la no imposición de las costas causadas por dicha apelación a ninguna de las partes, de conformidad con los artículos 394.1Legislación citadaLEC art. 394.1 y 398.1 LECLegislación citadaLEC art. 398.1.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de PROMOCIONES PIEDRALOPEZ SL contra la sentencia de fecha 29 de noviembre de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de L' Hospitalet de LlobregatSentencias relacionadasSJPI, Barcelona, núm. 47, 30-07-2015 en autos de juicio verbal nº 617/2018, REVOCAMOS la indicada resolución y, estimando la demanda interpuesta por la citada apelante frente a la arrendataria FALCONETTI SL, DECLARAMOS extinguido, por expiración del término, el contrato de arrendamiento existente entre las partes de fecha 6 de mayo de 1988 que tiene por objeto el local sito en la Calle Comercio nº 53 Bajos de L' Hospitalet de Llobregat, y CONDENAMOS a la referida demandada a dejarlo libre, vacuo, expedito y a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento a su costa en caso de no hacerlo así en el plazo que al efecto se señale en ejecución de esta sentencia.

Todo ello con imposición de las costas causadas en la primera instancia a la parte demandada, y sin imposición de costas en la segunda instancia.

Devuélvase a la apelante el depósito constituido para recurrir.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello, que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D. A. 15ª de la LOPJLegislación citadaLOPJ art. DA 15 .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo

Lo acordamos y firmamos.