Sentencia CIVIL Nº 275/2022, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 767/2021 de 20 de Junio de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO QUINCE DE MÁLAGA.

JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR PRECARIO.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 767/021.

SENTENCIA NÚM. 275/2022.

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

Dª María Teresa Sáez Martínez

Dª María del Pilar Ramírez Balboteo

En Málaga, a 20 de junio de dos mil veintidós.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Quince de Málaga, sobre desahucio por precario, seguidos a instancia de la entidad 'Buildingcenter S.A.' contra Don Everardo e ignorados ocupantes de la vivienda en puerta NUM000 de la planta NUM001 del bloque NUM002 del número NUM003, de la AVENIDA000 en Málaga; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por el citado demandado contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Quince de Málaga dictó sentencia de fecha 18 de febrero de 2020 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

' QUE ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTEla demanda presentada por la entidad Buildingcenter S.A.U., representada por el Procurador D. Mauricio Gordillo Alcalá y asistida del Letrado D. Rafael Miguel Sánchez contra como parte demandada D. Everardo, representados por el Procurador D. Francisco M. Bernal Maté y asistido del Letrado D. Luis Diego Cobas, y demás ignorados ocupantes del inmueble sito en AVENIDA000 número NUM003, bloque NUM002, planta NUM001, puerta NUM000 de Málaga, 29013 (finca registral número NUM004 del Registro de la Propiedad número 8 de Málaga):

1) DEBO DECLARAR Y DECLARO haber lugar al desahucio de D. Everardo y demás ignorados ocupantes del inmueble sito en AVENIDA000 número NUM003, bloque NUM002, planta NUM001, puerta NUM000 de Málaga, 29013 (finca registral número NUM004 del Registro de la Propiedad número 8 de Málaga).

2) DEBO CONDENAR Y CONDENO a D. Everardo y demás ignorados ocupantes del citado inmueble a dejar libre y expedita la vivienda de autos (inmueble identificado como sito en AVENIDA000 número NUM003, bloque NUM002, planta NUM001, puerta NUM000 de Málaga, 29013 (finca registral número NUM004 del Registro de la Propiedad número 8 de Málaga) a disposición de la parte actora bajo apercibimiento de que si así no lo hiciere se producirá el lanzamiento y a su costa.

3) DEBO CONDENAR Y CONDENO a la parte demandada al pago solidario de las costas de este procedimiento.'

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación del citado demandado, Sr. Everardo, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 14 de junio de 2022.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que estimase íntegramente el presente recurso de apelación, estimando íntegramente los pedimentos aducidos por esta representación, con los pronunciamientos que les son inherentes. Alegó que en fecha 4 de enero de 2016 el Sr. Everardo formalizó contrato de arrendamiento con Doña Amparo, cumpliendo escrupulosamente las obligaciones contractuales de todo arrendatario, contrato que se aportó como documento uno en el escrito de contestación y oposición a la demanda interpuesta. Igualmente se presentó copia del contrato de arrendamiento, por el que esta parte ocupa la vivienda en virtud de dicho título, en el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido contra tal propiedad y que la mercantil, ahora actora, reconoce en el momento en que solicita el archivo de la ejecución hipotecaria seguida contra la vivienda. La mercantil actora abraza la ficción jurídica de dirigir su acción de desahucio por precario frente a 'ignorados ocupantes de la vivienda...', cuando es perfectamente conocedora de que el Sr. Everardo es quien ocupa la vivienda, y en base a justo título como es el contrato de arrendamiento presentado en el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Málaga. Sorpresivamente, el día 3 de abril de 2019, la víspera del día señalado para el lanzamiento del ocupante de la vivienda, se solicita por la mercantil actora el archivo del procedimiento de ejecución hipotecaría y, así, no interesarse por las facultades contenidas en el artículo 675 de la LEC, con la escondida intención de dar apariencia de que la posesión de la vivienda era tolerada por el propietario, obviando la existencia de justo título como es el contrato de arrendamiento celebrado entre el Sr. Everardo y los anteriores propietarios de la vivienda, y así superar el requisito de posesión tolerada por el propietario. Tras el transcurso de unos pocos días, el día 16 de abril de 2019, la mercantil actora formula demanda de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de la vivienda. La posesión en precario exige la concurrencia de unos requisitos que son: posesión tolerada por el propietario de un bien ajeno; inexistencia de título habilitante de esa ocupación; y sin pago de renta o merced. Igualmente, nuestro Tribunal Supremo, en su sentencia 134/2017, de 28 de febrero, define el precario como 'una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posición jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido, se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho'. Queda de manifiesto, por tanto, que la ocupación por parte del Sr. Everardo no es en precario, ya que no es una concesión graciosa del propietario o titular de la vivienda, lo hace en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado con el anterior titular y no es una ocupación gratuita, ya que en el citado contrato se establece el pago de una renta mensual de 350 euros. El juzgadora de instancia, en la sentencia ahora apelada, declara que el arrendamiento queda extinguido como consecuencia de la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, manifestación que consideramos errónea ya que lo que ha acontecido es la subrogación de la mercantil actora en lugar de los anteriores titulares en un contrato de arrendamiento, situación reconocida por la actora cuando solicita el archivo de la ejecución hipotecaria 2012/2015, seguida ante el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Málaga, tras conocer la existencia del demandado, ahora apelante, como ocupante de la vivienda. La Audiencia Provincial de Málaga, Sección Cuarta, en su sentencia 509/2019, de 19 de julio, resuelve en un caso similar al que nos ocupa que 'no se discute la legitimación de la mercantil actora como propietaria de la finca; tampoco se cuestiona la existencia de un contrato celebrado entre el demandado y los anteriores propietarios de la vivienda; ni siquiera se discute que la mercantil se subrogó en la posición de arrendadora. Por lo tanto, de lo que no cabe duda es de la existencia de un contrato de arrendamiento que vincula a las partes. Lo que impide la existencia de la figura de precario por falta del segundo de los requisitos expuestos, esto es, la situación de precarista del demandado, que existirá cuando posea el inmueble por concesión gratuita del actor sin pagar renta o merced, bien sin título alguno o con título que haya perdido su validez'. Atendiendo a lo preceptuado en el artículo 458.2 de la LEC, esta parte apelante, una vez expuestas las alegaciones en que se basa la impugnación de la recurrida sentencia, procede a citar los pronunciamientos que se impugnan, es decir, los tres puntos de la parte dispositiva, pidiendo la libre absolución y entendiendo que procede la imposición de las costas del procedimiento a la parte demandante, conforme al artículo 394 de la LEC.

SEGUNDO.-Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación íntegra del recurso de apelación interpuesto de contrario y con expresa condena en costas a la parte apelante, añadiendo que, con carácter previo, el apelante intenta, en el escrito de formalización del recurso de apelación, subvertir el imparcial y objetivo criterio del juzgador por el suyo propio, obviamente subjetivo y parcial. Y ello por cuanto que las alegaciones vertidas en el mismo no consiguen desvirtuar el acertado razonamiento esgrimido por el juzgador en la sentencia recurrida. En primer lugar se referencia de contrario un defecto en el modo de proponer la demanda, así como error en la valoración de la prueba, y nada más lejos de la realidad. En el presente supuesto, se inició por esta parte demandante un procedimiento de desahucio por precario del artículo 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que se encuentra plenamente amparado por la normativa procesal civil así como por la jurisprudencia existente en la materia. En este sentido, se dan todos los requisitos previstos por la jurisprudencia para entender que nos encontramos ante un supuesto de demanda de desahucio de precario, y en consecuencia que se proceda al lanzamiento de los ocupantes que carecen de título para ocupar el inmueble. En el asunto de referencia se aprecia claramente y sin lugar a dudas que se dan los requisitos establecidos jurisprudencialmente pues, en primer lugar, consta legitimada activamente plenamente la entidad demandante ya que se ha aportado a las presentes actuaciones nota simple acreditativa de la propiedad y titularidad registral del inmueble, hecho que no ha sido discutido en las presentes actuaciones. Seguidamente consta perfectamente determinado el inmueble objeto de la presente Litis, y, finalmente, los demandados se encuentran legitimados pasivamente puesto que, tal como se desprende de la prueba practicada, vienen ocupando el mismo sin título y sin pagar renta o merced alguna que justifique su ocupación, no puede más que prosperar, tal como lo ha hecho en primera instancia, la pretensión esgrimida y plasmada en el petitum de la demanda iniciadora del procedimiento. Tampoco puede manifestarse en modo alguno que exista fraude de ley, puesto que el procedimiento verbal de desahucio en el que nos encontramos es mucho más garantista que el procedimiento de lanzamiento y toma de posesión contenido en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, máxime cuando en este supuesto nos encontramos con una ocupante distinta del ejecutado, estando someramente limitada la prueba en el acto de la vista regulada en el referido artículo en concordancia con el artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, amén de carecer el auto que se hubiera dictado de efectos de cosa juzgada, por lo que inevitablemente nos hubiéramos visto en el presente procedimiento, se hubiera celebrado el trámite ocupacional en la ejecución hipotecaria o no. Sobre dicha cuestión ha tenido ocasión de pronunciarse la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección Quinta, en su auto de 2 de marzo de 2020. No existe por tanto fraude de ley, ni óbice procesal o legal alguno para acudir a la presente vía para recuperar la posesión de la finca de la que la demandante es la legítima propietaria, siendo tal como hemos indicado, el procedimiento en el que nos encontramos mucho más garantista y teniendo la parte demandada muchas más armas procesales y probatorias que en el incidente regulado para la ejecución hipotecaria. Amén de lo anterior, hemos de reiterar que la toma de posesión en el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria no deja de ser una facultad de la adjudicataria, no siendo obligado que inste la misma, pudiendo solicitarla con posterioridad por el procedimiento declarativo oportuno como en el que nos encontramos. Además de lo anterior se pretende por la parte demandada apelante esgrimir un contrato de arrendamiento celebrado entre la parte demandada y la anterior propietaria que fue objeto de ejecución hipotecaria. A este respecto, no podemos más que hacer referencia a la muy reciente sentencia del Tribunal Supremo 109/2021, de 1 de marzo, por la que se trata asunto muy similar al que nos ocupa y se pronuncia el Alto Tribunal sobre la validez de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la ejecución hipotecaria. Los requisitos fácticos que se recogen en la sentencia indicada, suceden en el procedimiento de referencia, en el que nos encontramos ante una supuesta arrendataria que concertó un contrato de arrendamiento con el anterior propietario, siendo la finca objeto de ejecución hipotecaria, quedando extinto dicho contrato de arrendamiento al no estar inscrito en el Registro de la Propiedad y no ser oponible frente a terceros, amén de no acreditar en modo alguno el pago de la renta pactada, que por otro lado resulta irrisoria, ya que asciende a la cantidad de 350'00 euros mensuales, por un inmueble de 116 metros cuadrados construidos ,sito en la AVENIDA000 en la ciudad de Málaga; cuanto menos resulta inverosímil. Por todo ello, hemos de interesar el dictado de una sentencia desestimatoria del recurso de apelación y confirmatoria de la sentencia dictada por el juzgador al concurrir todos los requisitos para entender que nos encontramos ante un supuesto de desahucio por precario, como es la legitimación activa, la legitimación pasiva, una ocupante que carece de título por haber quedado el mismo extinguido, así como por permanecer en el mismo sin pagar renta o merced alguna.

TERCERO.-Considerando que el Juez 'a quo' señala que presenta la parte actora una demanda de juicio verbal, ejercitando pretensión declarativa y de condena contra la parte demandada, ignorados ocupantes del inmueble sito en AVENIDA000 número NUM003, bloque NUM002, planta NUM001, puerta NUM000, de Málaga (finca registral número NUM004 del Registro de la Propiedad número 8 de Málaga). Alega la actora que es propietaria de la referida vivienda y acompaña como documento 2 nota simple registral. Y que, según ha tenido conocimiento, el inmueble objeto del procedimiento está ocupado por los demandados sin título alguno y sin pagar renta ni obtener por ello la demandante ningún tipo de beneficio por ello. Al derecho de esta parte interesa que se proceda al lanzamiento de los ocupantes demandados, toda vez que se encuentran en precario y la demandante es justa titular del bien inmueble objeto de esta demanda. Añade el juez que compareció como parte demandada D. Everardo, quien se opuso a la demanda reconociendo que, conforme refiere la demanda, en virtud del procedimiento de ejecución hipotecaria 2012/2015, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Málaga, a instancia de 'Caixabank S.A.' contra D. Horacio, 'Grupo Alordi S.L.', Doña Amparo y Doña Lorena, se dictó decreto de 5 de noviembre de 2018 por el que se acuerda adjudicar a la entidad hoy actora el bien objeto del presente procedimiento tras la cesión del remate. Al amparo del referido procedimiento de ejecución hipotecaria 2012/2015, seguido ante el Juzgado de Primera instancia 9 de Málaga, el Sr. Everardo comunicó que ostentaba la posesión del inmueble sito en AVENIDA000 NUM003, bloque NUM002, NUM001, NUM000, de Málaga, aportando copia del contrato de arrendamiento y escrito de aportación al procedimiento de ejecución hipotecaria, interesando que se actuara conforme al artículo 675 de la LEC, acordándose por diligencia de 1 de abril de 2019 señalar comparecencia de apoderamiento apud-acta así como suspensión del lanzamiento de la finca de autos, previsto para el 4 de abril de 2019 (documento 2). Tras lo anterior, con fecha 3 de abril de 2019, la mercantil 'Buildingcenter' remite escrito solicitando el archivo de la presente ejecución hipotecaria, por no ser de su interés hacer uso de la facultad prevista en el art. 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (documento 3), procediéndose en tal sentido por el Juzgado número 9 (documento 4). Por lo que no es cierto, como se afirma de contrario, que 'el inmueble objeto del procedimiento está ocupado por los demandados sin título alguno y sin pagar renta ni obtener mi mandante ningún tipo de beneficio por ello'. No nos encontrarnos ante posesión meramente tolerada cedida en precario, como se pretende de contrario, al existir un contrato de arrendamiento con el anterior titular del inmueble en base al cual esta parte demandada posee la finca cuya recuperación pretende la actora, de conformidad con el artículo 217.2 y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De contrario no se aporta elemento alguno que haga llegar a la conclusión de la producción del desalojo de la vivienda pretendido por este motivo: no existe concesión graciosa, la vivienda se ocupó por la existencia de un contrato de arrendamiento y no existe falta de título; habría primero que debatir la vigencia del título. Ello tendría que dilucidarse mediante un procedimiento declarativo que excede del ámbito del juicio por precario, pese a la reforma de los artículos y 250 y 447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Razona seguidamente el Juez que ejercita la parte actora una acción de desahucio por precario ante la ocupación por la parte demandada de la vivienda sita en AVENIDA000, que formula frente a los ignorados posibles ocupantes de la misma, respecto a los que se sostiene que ocupan dicha vivienda sin pagar renta o merced alguna y contra la voluntad de dicha propietaria. Para la prosperabilidad de esta acción de desahucio por precario se exige el cumplimiento de los siguientes requisitos: que el actor ostente la posesión real de la finca reclamada (legitimación activa); que el demandado disfrute la finca sin título, porque nunca lo haya tenido o porque, teniendo en un tiempo virtualidad, la haya perdido, y sin pagar renta, precio o merced, aunque haya satisfecho alguna cantidad por otro concepto (legitimación pasiva); y, en tercer lugar, identidad del inmueble objeto de desahucio. Se ha acreditado por la actora la titularidad del inmueble en cuestión (documento 2), así como la posesión actual del inmueble por terceros, en tanto ha comparecido D. Everardo como poseedor de la vivienda, oponiéndose al precario ejercitado. Alega dicho demandado comparecido, y lo sustenta documentalmente, que se siguió ejecución hipotecaria contra dicha vivienda y que ya en la misma, tras el decreto de adjudicación a favor de la entidad hoy demandante, compareció el Sr. Everardo para manifestar que ocupaba la vivienda en virtud de contrato de arrendamiento suscrito con los ejecutados, anteriores propietarios del inmueble. En el seno de dicho procedimiento se interesó por la entidad 'Buildingcenter' el archivo, no solicitando se resolviera sobre el derecho a poseer la vivienda por el citado ocupante. procediéndose en tal sentido en abril de 2019. En ese mismo mes de abril la entidad 'Buildingcenter' plantea el presente procedimiento de precario frente a los 'ignorados ocupantes' del inmueble. De inicio debe destacarse que la entidad 'Buildingcenter' presentó la demanda ocultando el conocimiento de la identidad del ocupante del inmueble lo que evidentemente conocía por el procedimiento de ejecución hipotecaria, según se evidencia de la documental presentada por el demandado. Así, en el mismo mes en que la entidad hoy actora presenta la demanda de precario, había reconocido previamente ante el Juzgado de primera instancia número 9 la ocupación del Sr. Everardo y de hecho renuncia al incidente relativo a su derecho a poseer, así como al lanzamiento del mismo de la finca cuya adjudicación había recibido. El demandado ha aportado (documento 1) contrato de alquiler suscrito con el anterior propietario en fecha de 4 de enero de 2016 por un plazo de duración de 10 años. Con cita del art. 13 de la LAU, según la redacción vigente a la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento aportado (4 de enero de 2016) y de la adjudicación de la finca a favor de la hoy actora (11 de diciembre de 2018), entiende el Juez que, en este caso, no consta que el arrendamiento que invoca el demandado estuviere inscrito en el Registro de la Propiedad. De este modo y en cumplimiento del invocado precepto, al que ha de someterse el contrato de alquiler que el demandado aporta, debe considerarse el arrendamiento extinguido por expreso imperativo legal. De este modo no puede esgrimirse como título válido a los efectos de ser respetado en el presente procedimiento. En tal sentido invoca el Juez lo recogido en la sentencia de la AP de Málaga, Sección 4ª, de fecha 8 de mayo de 2019, 'de lo anterior se extraen dos consecuencias: a) la parte arrendataria no podía obtener la protección judicial de su derecho de arrendamiento en el marco del proceso de ejecución hipotecaria, conforme a lo previsto en el art. 675 LEC, al extinguirse el contrato de arrendamiento en virtud de la enajenación forzosa de la vivienda; y b) la mercantil adjudicataria de la vivienda podía solicitar la entrega de la posesión material de la misma, con lanzamiento de su ocupante, la mercantil arrendataria'. Ninguna controversia se ha suscitado sobre la identificación de la vivienda objeto de litis, y lo expuesto determina la prosperabilidad de la pretensión actora procediendo el dictado de sentencia en los términos solicitados en la demanda. En orden a las costas y conforme a lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dada la íntegra estimación de la demanda, procede su solidaria imposición a la parte demandada. En definitiva, estima la demanda presentada por la entidad 'Buildingcenter S.A.U.' contra D. Everardo y demás ignorados ocupantes del inmueble sito en AVENIDA000 número NUM003, bloque NUM002, planta NUM001, puerta NUM000, de Málaga, 29013, finca registral número NUM004 del Registro de la Propiedad número 8 de Málaga. Y declara haber lugar al desahucio de D. Everardo y demás ignorados ocupantes de dicho inmueble. Así como condena a D. Everardo y demás ignorados ocupantes del citado inmueble a dejar libre y expedita la vivienda de autos a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de que si así no lo hicieren se producirá el lanzamiento y a su costa. Y condena a la parte demandada al pago solidario de las costas de este procedimiento.

CUARTO.-Considerando que la sentencia del Tribunal Supremo 109/2021, de 1 de marzo de 2021, que cita la parte apelada, entiende el artículo 13.1 de la vigente LAU, en su redacción dada por la Ley 1/2013, como 'un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable facultativamente por el adjudicatario del inmueble en la ejecución hipotecaria, quien podría en uso de tal facultad decidir subrogarse en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento, o dar por resuelto éste. Pero esta interpretación se opone a la doctrina jurisprudencial que hemos fijado, conforme a la cual en los supuestos previstos en el artículo 13.1, párrafo primero, LAU, durante la vigencia de la redacción citada, lo que se produce es un supuesto de extinción ope legis de la relación arrendaticia. Esta situación no comporta una desprotección de los derechos del nuevo propietario quien, ante la ineficacia sobrevenida del título arrendaticio, podría instar, si concurren los demás presupuestos legales para ello, el desalojo de la finca precisamente por encontrarse el ocupante, antiguo arrendatario, en situación de precario. Como antes se dijo, tampoco impide esta situación de ineficacia sobrevenida del título de ocupación la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento entre el nuevo propietario y el anterior arrendatario, si ello conviene a ambos. Lo que no cabe es que, ante el impago de la renta arrendaticia iniciado con el cambio de propietario, por la adjudicación de la finca en ejecución hipotecaria y el aquietamiento durante un periodo de más de dos años y medio (entre octubre de 2014 y mayo de 2017) del nuevo propietario sin instar el desahucio ni reclamar las rentas atrasadas, se pretenda que reviva una relación arrendaticia que feneció automáticamente por ministerio de la ley al consumarse la enajenación forzosa de la finca'. Añade el alto tribunal que, 'Por todo lo anteriormente expuesto, debemos concluir afirmando que no cabe fundar la demanda de reclamación de las rentas en un contrato de arrendamiento extinguido, sin que, por lo tanto, existan vínculos contractuales arrendaticios entre la sociedad demandante y los anteriores arrendatarios demandados, sin perjuicio de las otras alternativas con las que contaba la sociedad accionante para reclamar los perjuicios sufridos por la ocupación del inmueble. En consecuencia, estimamos el recurso de casación y, al asumir la instancia, revocamos en parte la sentencia de la Audiencia, que dejamos sin efecto en los pronunciamientos relativos a la condena al pago de las rentas arrendaticias impagadas y a la declaración de resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por falta de pago de las rentas pactadas desde la enajenación forzosa de la finca por la demandante, y confirmamos dicha sentencia en cuanto a la condena a los demandados al desalojo de la finca, al haberse extinguido el arrendamiento por su enajenación forzosa'. Vista la anterior doctrina y los términos del recurso por esta Sala de apelación, no cabe sino adelantar que en modo alguno puede ser estimado, y ello por los acertados argumentos y razonamientos que el juzgador de instancia recoge en la sentencia dictada, ahora revisada, razonamientos que esta Sala comparte en su integridad, trayendo a colación, como es sabido como evitación de innecesarias reiteraciones, que bastaría con dar por reproducida la fundamentación que se contiene en la sentencia apelada para desestimar la cuestión que se plantea en el recurso de apelación; debiéndose recordarse que la jurisprudencia viene afirmando que es motivación suficiente de las sentencias la remisión hecha por el Tribunal superior a la sentencia de instancia que era impugnada, precisando la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1998 que: 'Si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma no tiene porque repetir o reproducir los argumentos de aquélla, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión'. No obstante, se debe partir, a la hora de resolver la cuestión planteada, del concepto amplio de precario en los términos del Tribunal Supremo, esto es, que nunca se haya tenido título o que, habiéndolo tenido, se pierda, o bien que el acceso a la finca se produjese por medio de un título que devino insuficiente. Y en el supuesto que nos ocupa se dan todos los requisitos exigidos para que pueda prosperar la acción de desahucio por precario pues no resulta hecho controvertido que la entidad actora ostenta la posesión real de la finca reclamada en virtud de adjudicación en ejecución hipotecaria y subsiguiente inscrpción en el Registro de la Propiedad, como se desprende del documento número dos de los aportados con el escrito de demanda. La controversia se centra, por tanto, en la existencia o no de título del demandado para la ocupación de la finca. Es cierto que la parte demandada comparecida, con su escrito de contestación a la demanda tras su personación, aporta documentación que entiende justifica el titulo que le ampara en la posesión, concretamente un contrato privado de arrendamiento, al parecer suscrito con los anteriores propietarios del inmueble. Insiste la parte demandada en el recurso, como ya hiciera en la contestación a la demanda, en la suficiencia y vigencia del título. Y esta Sala disiente de la argumentación del apelante por cuanto es claro que no puede estarse a la certeza de la fecha que aparece en dicho documento privado suscrito, ni tampoco a su contenido, y ello en virtud de lo establecido en el artículo 1227 del Código Civil, toda vez que dicho contrato privado no ha sido incorporado o inscrito en Registro Público alguno, y no puede oponerse a terceros al no constar, ni acreditar el demandado de otro modo, tal y como le incumbía, la existencia del mismo con anterioridad a la entrega del testimonio del decreto de adjudicación, ni siguiera con anterioridad a la inscripción del decreto en el Registro de la Propiedad, ello sin perjuicio de la facultad de la adquirente - que se demuestra con la interposición de la demanda - de tener por expirada la supuesta relación arrendaticia; y por tanto el referido arrendamiento no constituye título suficiente que pueda desvirtuar la situación de precarista del recurrente, quien se encuentra ocupando la finca sin abonar renta ni merced de ningún tipo a la entidad propietaria - ni a sus arrendadores -, pues nada acredita al respecto el demandado hoy apelante. Es más, la sentencia de la Sala Primera del TS 414/2015, de 14 de julio, señala que 'De la normativa que se cita, especialmente del artículo 13.1 de la LAU de 1994, se desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento, según los casos, pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario. En consecuencia, carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo'. Añade el alto Tribunal que 'Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso - que en principio está unido al dominio - por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior'. En consecuencia, bajo el anterior régimen jurídico resultaba claro que la enajenación forzosa de la finca arrendada, en caso de que la ejecución hubiera tenido lugar durante los cinco primeros años de su vigencia, no determinaba la extinción del contrato de arrendamiento, sino la subrogación del adjudicatario de la finca en la posición del arrendador hasta el vencimiento del citado plazo. Pero en el régimen vigente en el momento de adjudicarse a la entidad actora la finca litigiosa en un procedimiento de ejecución hipotecaria, el citado artículo 13 de la LAU, redactado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019 (precepto que fue de nuevo modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) establece '1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada. Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9'. En la exposición de motivos de la Ley 4/2013, se justificaba esta reforma de la siguiente manera: 'Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario'. Por tanto, a tenor de la correcta interpretación de este precepto, conviene tener presente que, en la redacción dada al artículo 13 de la LAU por la Ley 4/2013, la norma es que 'si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento'. Solo se exceptuarían los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. Solo en este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada. En interpretación de esta norma el Tribunal Supremo ha dictado tres importantes sentencias, la 109/2021, de 1 de marzo, que a su vez invoca la solución adoptada por la 577/2020, de 4 de noviembre, y la 212/2021, de 19 de abril, en las que expone la evolución del tratamiento jurisprudencial relativo a los efectos provocados en la relación arrendaticia por la enajenación forzosa de la finca arrendada derivada de una ejecución hipotecaria, sin que conste el arrendamiento inscrito con anterioridad a la hipoteca ejecutada. En ellas concluye, en síntesis, que una vez ejecutada la finca cuyo arrendamiento no estaba inscrito, este se extingue 'ipso iure' y los inquilinos pasan a la situación de precario. Lo expuesto nos lleva a concluir que concurre en el demandado ahora apelante la condición de precarista, al utilizar la posesión de un inmueble sin pagar renta y en virtud de título que, de haberla tenido, ha perdido su vigencia, siendo por ello ineficaz para enervar el dominical que ostenta la mercantil que ejercita la acción de desahucio, siendo la actora propietaria del inmueble. Procede, en consecuencia, la desestimación del recurso y la confirmación íntegra de la sentencia dictada en la primera instancia.

QUINTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Everardo contra la sentencia dictada en fecha dieciocho de febrero de 2020 por el Juzgado de Primera Instancia número Quince de los de Málaga en sus autos civiles 702/2019, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.