Sentencia CIVIL Nº 282/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 918/2021 de 14 de Junio de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

Rollo número 918/2021

Órgano judicial de origen: Juzgado 1ª Instancia número 1 de Vic

Procedimiento: Juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas número 21/2021

S E N T E N C I A N Ú M E R O___282/2022

Magistrados/as:

MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA

FEDERICO HOLGADO MADRUGA

FRANCISCO DE PAULA PUIG BLANES

En Barcelona, a catorce de junio de dos mil veintidós.

Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas número 21/2021, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Vic, a instancia de BANCO SABADELL, S.A., representada en esta alzada por el procurador don Javier Cots Olóndriz, contra DON Teodoro, representado en esta alzada por la procuradora doña Sonia Almero Molina; autos que penden ante esta Sección en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Teodorocontra la sentencia dictada por dicho Juzgado en fecha 3 de mayo de 2021.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Vic dictó sentencia en fecha 3 de mayo de 2021, en los autos de juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas número 21/2021, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor:

'Que estimando la demanda interpuesta por el procurador Sr. Cots Olondriz, en nombre y representación de BANCO SABADELL S.A., contra D. Teodoro, debo declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes por falta de pago de las cantidades pactadas en concepto de renta, condenando al demandado a desalojar la vivienda sita en AVENIDA000 nº NUM000, planta NUM001 de Manlleu, así como al pago de la cantidad de 10.030,10 euros y de las rentas que se devenguen durante la tramitación de este procedimiento y no sean abonadas hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca, con los intereses legales desde la fecha de la presentación de la demanda, así como los intereses legales incrementados en dos puntos desde la fecha de la presente resolución, con expresa imposición en costas'.

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se formuló recurso de apelación por la representación de don Teodoro. Admitido el recurso, se dio traslado a la parte contraria, que se opuso. Seguidamente se elevaron las actuaciones a la Audiencia Provincial, donde, una vez turnadas a esta Sección, y tras los trámites correspondientes, quedaron pendientes para deliberación y decisión, que tuvieron efecto en fecha 9 de junio de 2022.

TERCERO.- En el procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el magistrado Federico Holgado Madruga.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Banco Sabadell, S.A. interpuso demanda contra don Teodoro en ejercicio acumulado de las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas en relación con un contrato de arrendamiento suscrito, en fecha 1 de febrero de 2012, sobre la vivienda sita en AVENIDA000, número NUM000, planta NUM001, de Manlleu (Barcelona).

Se aducía por la actora que había adquirido la propiedad de la finca arrendada mediante escritura de 29 de noviembre de 2018, y que el impago imputado al arrendatario demandado comprendía las rentas devengadas desde entonces hasta el mes de noviembre de 2020, lo que totalizaba una deuda acumulada de 10.030,10 euros.

II. La representación de don Teodoro se opuso a la acción así descrita al amparo de dos motivos concretos:

a) El contrato de arrendamiento fue suscrito el 1 de febrero de 2012 por el anterior propietario, don Pedro Enrique, y cuando Banco Sabadell, S.A. adquirió la propiedad del inmueble no cumplió con su obligación de comunicar al inquilino aquel cambio de titularidad.

b) En la demanda presentada por Banco Sabadell, S.A. se reclaman las rentas devengadas desde el mes de noviembre de 2018, pero lo cierto es que el cambio de titularidad a favor de la actora fue inscrito en el Registro de la Propiedad en fecha 18 de febrero de 2019, por lo que los recibos anteriores a esta fecha no son exigibles al arrendatario.

III. La jueza de primera instancia argumentaba inicialmente que en el contexto de los juicios de desahucio el artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil únicamente permite al arrendatario alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, y que ninguna de las defensas esgrimidas por la representación de don Teodoro era incardinable en aquella previsión.

Agregaba que, en todo caso, el arrendatario no había acreditado hechos extintivos o impeditivos de las pretensiones de la actora, y, especialmente, que hubiera satisfecho las rentas reclamadas, por todo lo cual estimó íntegramente la demanda, declaró resuelto por falta de pago el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes y condenó a don Teodoro a abonar a Banco Sabadell, S.A. la suma de 10.030,10 euros, correspondiente a las rentas adeudadas, más el importe de las rentas que se devengasen con posterioridad y hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca.

IV. La representación de don Teodoro se alza en apelación frente a la sentencia de primera instancia y aduce que:

a) La jueza de primera instancia incurre en incongruencia omisiva por cuanto no se pronuncia sobre la petición complementaria deducida por la parte demandada en relación con la improcedencia de la condena al pago de los importes reclamados por la entidad actora en concepto de IBI y tasa de basura, por cuantías respectivas de 554,84 euros y 147,04 euros.

b) Resulta igualmente inexigible la actualización de la renta conforme a la variación del IPC, ya que la arrendadora nunca notificó tal incremento al arrendatario.

c) En consonancia con lo anterior, la suma objeto de condena en concepto de rentas pendientes habría de ascender como máximo a 8.876,56 euros, y no a los 10.030,10 euros pretendidos por la contraparte.

d) La sentencia de primera instancia tampoco valora que la actora no cumplió su obligación de comunicar al arrendatario el cambio de titularidad sobre el inmueble.

e) Finalmente, la juzgadora a quono ha analizado la manifestación vertida por la dirección técnica de la demandada durante el acto de la vista en relación con la impugnación de los documentos que reflejan los recibos pendientes de pago.

SEGUNDO.- Inexistencia de la incongruencia omisiva que se imputa a la sentencia de primera instancia

I. Ya se expuso que en el escrito de apelación se tacha de incongruente la sentencia de primera instancia porque, a juicio del recurrente, la jueza de primera instancia no se ha pronunciado sobre dos aspectos concretos del litigio, a saber:

(i) improcedencia de la condena al pago de las sumas pretendidas por la entidad actora en concepto de IBI y tasa de basura, por importes respectivos de 554,84 euros y 147,04 euros;

(ii) inexigibilidad de la actualización de la renta conforme a la variación del IPC, ya que la arrendadora nunca notificó tal incremento al arrendatario.

II. Debe ya anticiparse que aquellos alegatos deben ser rechazados por extemporáneos y por no haber sido planteados en el trámite de contestación, ni haberse incorporado al círculo de hechos controvertidos.

Ha de recordarse que el art. 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que en virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación.

Es decir, aunque el recurso de apelación permite al tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio ni autoriza al órgano ad quema resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados oportuna, formal y tempestivamente en la primera instancia, dado que a ello se opone el principio pendente apellatione nihil innovetur( SSTS de 6 de marzo y 23 de junio de 1984, 20 de mayo de 1986, 21 de abril y 4 de junio de 1993, entre otras), por tratarse de aspectos novedosos cuyo examen se encuentra vedado al tribunal revisor o de segundo grado. (...)

Y se reitera que ninguna de las cuestiones a las que se ha hecho referencia fue propuesta ni sugerida por la representación del demandado apelante en su escrito de contestación, trámite durante el que dicha parte no impugnó en ningún momento la petición cuantitativa deducida en la demanda por la contraparte ni propugnó la práctica de deducción alguna por razón de IBI, tasas de residuos o incremento presuntamente indebido por aplicación del IPC, como ahora pretende.

Únicamente durante el acto del juicio la dirección técnica del demandado aludió de forma abstracta, al abrigo de una improcedente 'petición complementaria', a partidas hipotéticamente inexigibles, pero ni las identificó, ni mucho menos, obviamente, fueron objeto de cuantificación, por lo que difícilmente podrían ser objeto de análisis en la sentencia de primera instancia.

La imposibilidad de ampliar el elenco de alegatos defensivos más allá del trámite natural de contestación a la demanda se asocia directamente con el principio que proscribe la indefensión, pues no es discutible que la incorporación, durante una fase procesal posterior, de novedades de aquel calibre priva a la parte actora de la posibilidad no solo de planificar la prueba apropiada para demostrar su eventual impertinencia, sino incluso de combatirlas dialécticamente con todas las garantías.

De ahí que resulte inviable el análisis de otros motivos de defensa distintos de los reflejados en el trámite de contestación. Si la parte demandada consideraba que concurrían otras causas para oponerse a las pretensiones actoras, debió haberlo aducido en el plazo o en el trámite establecidos legalmente.

Se reitera que constituye doctrina reiterada y constante del Tribunal Supremo la que proclama que el principio general de derecho pende apellatione nihil innoveturimpide que se puedan tomar en cuenta, a fin de decidir sobre ellas, las pretensiones formuladas en el recurso que constituyan problemas o cuestiones distintas de los planteados en la primera instancia ( SSTS 28 de noviembre y 2 de diciembre de 1983, 6 de marzo de 1984 y 7 de julio de 1986, entre otras), so pena de provocar en la parte contraria una situación de indefensión, al no poder desvirtuar tales alegaciones por medio probatorio alguno.

III. Se concluye, pues, que la sentencia de primera instancia no adolece de incongruencia, y que los motivos del recurso a los que se hace referencia encarnan cuestiones nuevas cuyo examen y análisis en apelación devienen inviables por ser contrarios a la naturaleza revisora de la segunda instancia ( art. 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y al derecho de defensa de la parte actora.

TERCERO.- Sobre la supuesta falta de notificación al arrendatario del cambio de titularidad sobre la vivienda arrendada

I. Objetaba el demandado en el trámite de contestación, y reitera ahora en apelación, que el contrato de arrendamiento fue suscrito el 1 de febrero de 2012 por el anterior propietario, don Pedro Enrique, y que cuando Banco Sabadell, S.A. adquirió la propiedad del inmueble no cumplió con su obligación de comunicar al inquilino aquel cambio de titularidad.

Tampoco puede aceptarse el argumento porque, tras la enajenación de la vivienda, Banco Sabadell, S.A. quedó subrogado automáticamente en la posición jurídica del arrendador conforme a lo dispuesto en el artículo 14 LAU. Disponía dicha norma en su redacción vigente al tiempo de suscripción del contrato -anterior a la modificación de 2013-:

'El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria .

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria . En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años'.

En consonancia con aquellas previsiones, la sentencia de esta sección de 26 de julio de 2021 declaraba:

'CUARTO.- Derecho a percibir las rentas anteriores a la adquisición de la finca

El apelante aduce que la actora no se limita a reclamar las rentas devengadas desde que adquirió la propiedad de la finca, sino que reclama también la de enero de 2017, que no le corresponde, aparte de que dicha mensualidad se había pagado a la anterior propietaria (...). En sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 9 de junio de 2020 , se señala al respecto lo siguiente:

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , desde el momento de la enajenación de la vivienda arrendada, la demandante adquirente quedó subrogada en los derechos y obligaciones del arrendador, de modo que, en este caso, la demandante se encuentra plenamente legitimada, al tiempo de la presentación de la demanda, en junio de 2016, para el ejercicio de las acciones de resolución del contrato por falta de pago de las rentas, y para la reclamación de las rentas devengadas, al menos, desde la mensualidad de mayo de 2016.

Por el contrario, carece de legitimación activa la demandante para la reclamación de las rentas devengadas antes de su subrogación en los derechos y obligaciones del arrendador, es decir de las rentas devengadas hasta la mensualidad de abril de 2016 (...).

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2015 ), que así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso, que en principio está unido al dominio, por precio; de ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior, resultando asimismo de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del Código Civil , cuando establece que 'el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada>.

En este caso la entrega de la vivienda arrendada al nuevo propietario se produjo en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, de 18 de abril de 2016, que el artículo 1462 del Código Civil equipara a la entrega de la cosa vendida, momento a partir del cual el comprador adquiere el derecho a los frutos, y entre ellos las rentas del arrendamiento, no habiendo tampoco constancia, en el presente caso, de una cesión del anterior al actual propietario del crédito por las rentas devengadas con anterioridad a la compraventa, en los términos autorizados por los artículos 1526 y ss del Código Civil , no habiendo constancia de ninguna referencia a una posible cesión del crédito por rentas anteriores en la escritura de compraventa, de 18 de abril de 2016 (doc 3 de la demanda), en la que pudo hacerse la cesión, por cuanto se hace referencia expresa a la existencia del arrendamiento sobre la vivienda enajenada; pero no consta la cesión del crédito por rentas'.

La misma resolución apuntaba categóricamente: 'La notificación de la subrogación en la posición de arrendador no es requisito para que opere, puesto que no precisa del consentimiento del arrendatario'.

II. Así pues, el derecho de la nueva titular de la vivienda a ejercer las facultades propias del contrato de arrendamiento -y, específicamente, las relativas a las acciones de resolución del contrato y de reclamación de las rentas adeudadas- nace de su subrogación en la posición jurídica del anterior arrendador, subrogación determinada automáticamente, sin necesidad de notificación al arrendatario, por la adquisición de la finca arrendada.

En todo caso, no resulta ocioso significar que en fecha 2 de octubre de 2020 don Teodoro recibió un burofax en el que se le reclamaba el pago de las deudas pendientes en nombre de Banco Sabadell, S.A. y se identificaban con suficiencia los elementos objetivos y subjetivos del contrato de arrendamiento relacionado con el mencionado requerimiento de pago; y, pese a ello, el inquilino no formuló objeción alguna ni consta que contestara oponiéndose a aquella intimación.

III. Tampoco puede prosperar, en consecuencia, este motivo de oposición.

CUARTO.- Análisis de los demás motivos de discrepancia expuestos por el apelante

I. Con el fin de apurar el estudio de la totalidad de los alegatos que componen la estrategia defensiva del apelante -aunque alguno de ellos no se haya reproducido en segunda instancia-, se introducen dos consideraciones finales a propósito de otros tantos argumentos invocados, siquiera de forma tangencial, por la representación de dicha parte:

a) No puede reprocharse a la juzgadora a quoque, tal como se subraya en el escrito de apelación, no haya analizado la manifestación vertida por la dirección técnica de la demandada durante el acto de la vista en relación con la impugnación de los documentos que reflejan los recibos pendientes de pago.

Se significa al respecto que el ahora apelante no impugnó formalmente aquellos documentos, es decir, no puso en entredicho en ningún momento su autenticidad, sino que se limitó a cuestionar abstractamente su valor probatorio. Ello, obviamente, no impide que el valor atribuido en la sentencia a la repetida documentación no coincida con el propugnado por el demandado, aparte de que tampoco por dicha parte se ha acreditado que haya satisfecho ninguno de los conceptos reclamados.

b) No se ajusta a la realidad que Banco Sabadell, S.A. esté reclamando rentas devengadas con anterioridad a la adquisición de la propiedad de la vivienda arrendada. La transmisión de la propiedad a su favor trae razón del otorgamiento de la escritura pública de dación de pago de fecha 29 de noviembre de 2018 -escritura que instrumenta y encarna la entrega de la cosa vendida ( artículo 1462 del Código civil común)-, y en la demanda se reclama exclusivamente la parte proporcional de dicho mes de noviembre y las rentas correspondientes a las mensualidades siguientes, con lo que la petición se circunscribe temporalmente a las rentas devengadas desde la adquisición de la propiedad de la vivienda arrendada por parte de Banco Sabadell, S.A.

II. La sentencia de primera instancia, en consecuencia, debe ser íntegramente respaldada.

QUINTO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición al apelante de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,

Fallo

Desestimar el recurso de apelacióninterpuesto por don Teodoro, representado en esta alzada por la procuradora doña Sonia Almero Molina, y, consiguientemente, confirmarla sentencia dictada en fecha 3 de mayo de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Vic en los autos de juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas número 21/2021, promovidos a instancias de Banco Sabadell, S.A., representada en esta alzada por el procurador don Javier Cots Olóndriz.

Se imponen al apelante las costas devengadas en esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido por el apelante de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ.

Contra la presente sentencia cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2, 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya. El recurso deberá, en su caso, ser interpuesto por escrito y presentado ante este tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la presente resolución.

Firme esta resolución, expídase testimonio de la misma, el cual, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta nuestra resolución, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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