Sentencia Civil Nº 285/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 396/2003 de 23 de Marzo de 2004

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 3971921 Fax: 3971998

N.I.G. 28000 1 7005813 /2003

Rollo: RECURSO DE APELACION 396 /2003

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 777 /2001

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 56 de MADRID

De: DIRECCION000 DE MADRID

Procurador: MARIA ISABEL RODA MARTIN

Contra: INSTITUTO DE LA VIVIENDA DE MADRID

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Ponente: ILMO. SR. D. VICTORIANO JESÚS NAVARRO CASTILLO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. VICTORIANO JESÚS NAVARRO CASTILLO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a veintitrés de marzo de dos mil cuatro. La Sección Decimotercera de la

Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 56 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante JUNTA ADMINISTRADORA DE DIRECCION000, y de otra, como demandado-apelado INSTITUTO DE LA VIVIENDA DE MADRID.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 56, de los de Madrid, en fecha veintitrés de enero de dos mil tres, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Dª Maria Isabel Roda Martin, en nombre y representación de JUNTA ADMINISTRADORA DE LA DIRECCION000 DE MADRID, frente a INSTITUTO DE LA VIVIENDA DE MADRID, representada por el Letrado de la Comunidad de Madrid, debo de absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos formulados en su contra al acoger la excepción de falta de legitimación pasiva ad caussam, con imposición de las costas causadas en el presente procedimiento a la parte demandante".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día dieciocho de marzo de dos mil cuatro.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- La Junta administradora de la DIRECCION000 de Madrid promovió juicio ordinario contra el Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima), en reclamación de 805.262 pesetas, más intereses legales y costas, en concepto de cuotas impagadas correspondientes a los pisos que actualmente se encuentran desocupadas o cuyas deudas no corresponden a sus actuales usuarios: portal NUM000 piso NUM001; portal NUM002 piso NUM003; portal NUM004 piso NUM001; portal NUM005 piso NUM006; portal NUM007 piso NUM008.

El Instituto de la Vivienda de Madrid se opuso y seguido el juicio por sus trámites, el Juzgado dictó sentencia desestimando la demanda, frente a la cual interpuso recurso de apelación la parte actora. El Juzgado dio traslado del recurso a la otra parte que se opuso al mismo solicitando la confirmación de la sentencia.

Recibidas las actuaciones el Tribunal señaló el día 18 del corriente mes para deliberación votación y fallo del recurso, en cuya fecha ha tenido lugar.

SEGUNDO.- De las actuaciones resulta acreditado lo siguiente: El Instituto de la Vivienda de Madrid dueño del grupo de viviendas correspondientes a la parcela NUM009, dentro del ámbito denominado Madrid Sur, Madrid, hoy CALLE000, NUM000 de Madrid, otorgó escritura de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal el día 18 de febrero de 1998, ante el Notario Don Ramón Corral Beneyto (copia de la escritura aportada por el Ivima a los fs. 70 y ss.).

Las viviendas fueron adjudicadas en régimen de alquiler por el Ivima a diversos arrendatarios y para administración del inmueble el Ivima constituyó la llamada Junta de Administración de la Finca y redactó sus estatutos (doc. aportado por el Ivima, fs. 240 y ss.). El art. 4 otorga a la Junta los siguientes fines: 1º) Ejercer con carácter general la administración de la finca; 4º) Exigir a los titulares de las viviendas el pago de los gastos de administración, mantenimiento y servicios de la finca con arreglo a las cuotas de participación fijadas contractual, estatutariamente, o por acuerdo de la propia Junta.

TERCERO.- En uso de las facultades estatutarias la Junta reclama del Ivima las cantidades en descubierto correspondientes a las cuotas de las viviendas desocupadas, o cuyas deudas no corresponden a sus actuales usuarios, a lo que se opuso el Ivima, alegando en esencia: no existe piso NUM001 en el portal NUM000; ni NUM008 en el portal NUM007; y en el portal NUM004 no existe NUM001; en el portal NUM005, piso NUM006, el arrendatario durante el tiempo que se devenga la deuda es D. Jorge, y actualmente D. Juan Manuel. Dice asimismo que todas las viviendas se encuentran cedidas en régimen de arrendamiento y hay constituida Junta Administradora que tiene facultad para exigir de los arrendatario el pago de las cantidades que correspondan. Y concluye afirmando que la obligación de pago corresponde a quien era arrendatario cuando se devenga la deuda.

Hemos de señalar la falta de rigor con que se conduce el Ivima al negar que existan las viviendas antes dichas; actitud que resulta difícilmente explicable en un organismo público donde el principio de defensa de los propios intereses no debe afectar a la objetividad con que deben conducirse los órganos y servicios de la administración.

Las cuotas reclamadas corresponden a los pisos:

- 1) Portal NUM000, piso NUM001

- 2) Portal NUM005, piso NUM006.

- 3) Portal NUM002, piso NUM003

- 4) Portal NUM007, piso NUM008

- 5) Portal NUM004, piso NUM001,

de los cuales el Ivima dice que no existen los siguientes, lo cual no es cierto, según resulta de la escritura de división horizontal aportada por el propio organismo:

- 1) Portal NUM000, piso NUM001. En el portal NUM000, la planta NUM010 o NUM011NUM005, consta de 3 viviendas. No tiene explicación que el Ivima niegue que exista el piso NUM001 cuando lo establece así la propia escritura de división horizontal.

- 4) Portal NUM007, piso NUM008. En la CALLE000, portal NUM000-NUM007, la planta NUM012 o NUM011NUM000, consta de 3 viviendas. Es evidente que la tercera será el NUM008.

- 5) Portal NUM004, piso NUM001. En el portal NUM000-NUM004 de la CALLE000, la planta NUM010 o NUM011NUM005, consta de 2 viviendas. Es evidente que la primera de ella es el NUM001.

- 2) En cuanto al Portal NUM005, piso NUM006: El contrato de arrendamiento con D. Juan Manuel (aportado por el Ivima) está fechado el 18 de julio de 2000 (fs. 44 y ss.). Y las cuotas que le son reclamadas corresponden al periodo 1/11/1998 a 1/03/2000; y del 1/04/2000 al 1/07/2000. No tiene sentido, por tanto, tratar de crear confusión y de negar lo evidente, pues se le reclaman cuotas anteriores a ese arriendo.

CUARTO.- El Juzgado desestima la demanda apreciando la excepción de falta de legitimación pasiva, frente a cuya resolución se alza el recurso, que debe acogerse considerando lo siguiente: el dueño único del inmueble lo ha dividido en propiedad horizontal y lo dedica a alquiler, si bien deja en manos de los inquilinos lo concerniente a la administración y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones constituyendo una Junta de Administración, conforme a lo dispuesto en el art. 55 b) del R.D. 3148/1978 de 10 de noviembre por el que se desarrolla el R.D.L. 31/1978, sobre política de viviendas de protección oficial.

En nuestro caso, el Ivima guarda silencio sobre algunas de las viviendas cuyas cuotas le son reclamadas. No dice si están alquiladas o no. Respecto de otras, dice que no existen, lo cual es incierto como antes dijimos. Y respecto de una de ellas dice que está alquilada a determinada persona. Pero el arriendo es posterior al periodo que se le está reclamando.

Constituida la Junta de Administración está legitimada para exigir a los titulares de las viviendas el pago de los gastos de administración, mantenimiento y servicios de la finca con arreglo a las cuotas de participación fijadas contractual, estatutariamente, o por acuerdo de la propia Junta (art. 4.4º de los estatutos). Es decir lo que en el lenguaje común se conoce como gastos de comunidad.

El hecho de que el Ivima haya encomendado a la Junta de Administración la gestión de los servicios comunes no le libera de la obligación de pago, considerando que, de no haber delegado la gestión en la Junta, debería ser él mismo como arrendador y dueño único del bloque de viviendas quien gestione los servicios, sin perjuicio de repercutir el coste a los inquilinos. Y si los inquilinos, a través de la Junta, han sufragado los gastos y han suplido con su dinero la parte correspondiente a estas viviendas están en el derecho de reclamar su importe conforme al art. 1158 del código civil.

Esto no excluye del pago al Ivima como titular de las viviendas. Le corresponde, incluso, soportar las consecuencias del impago de los gastos comunes por parte de sus arrendatarios, como ha declarado la sentencia de esta Sala de 11 de enero de 2004 (rollo 250/2003) en la que decimos: "De los artículos 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1.554 del Código Civil resulta la obligación del arrendador de mantener el estado de la vivienda en condiciones de servir para el uso a que ha sido destinada, esto es, se responsabiliza de la habitabilidad de la vivienda, salvo deficiencias producidas por el propio inquilino. Asociada a la habitabilidad de las viviendas que tienen en arrendamiento los integrantes de la Junta Administradora demandante se encuentra el funcionamiento y posibilidad de normal utilización de los servicios comunes, más el privativo o particular de agua, cuyos importes deben ser satisfechos proporcionalmente, o en razón del consumo efectivo (caso del agua) por los arrendatarios (artículo 5 del Decreto 100/1986 de la Comunidad de Madrid). Los arrendatarios del inmueble, a excepción de D..., hacen frente al pago de esos servicios y, además, suplieron, en el período reclamado, el impago de los gastos correspondientes a la citada D..., dado el carácter inescindible del coste de los servicios. Ese desembolso suplementario de los arrendatarios resulta imprescindible para poder seguir disfrutando de servicios precisos para la habitabilidad de sus viviendas, mas es claro que ese desembolso suplementario no constituye una obligación a su cargo, conforme al artículo 5 del mencionado Decreto, sino que es al de D... y, por insolvencia de ésta, cual es el caso, al del propietario de la vivienda arrendada a dicha señora, esto es, al Instituto demandado, responsable de que las viviendas arrendadas se mantengan en condiciones de habitabilidad. De otra parte, es el Instituto de la Vivienda de Madrid quien debería correr con tales gastos en el caso de que la casa arrendada a D... estuviese desocupada y es responsable de la prolongación en el tiempo de la situación de impago al no haber ejercitado oportunamente la acción de desahucio por impago de cuotas de agua y servicios comunes, a lo que estaba facultado por el Decreto de 1986 citado, habilitación en cuya virtud el Instituto accionado ya requirió ?con anuncio de desahucio? a D... en julio de 2000 a fin de que satisfaciese la deuda entonces existente con la Junta Administradora actora (folio 86 de las actuaciones del Juzgado de Primera Instancia). La obligación que se impone a la entidad pública propietaria y arrendadora es efecto propio de los contratos que mantiene con los arrendatarios integrados en la Junta Administradora demandante como consecuencia, según su naturaleza, conforme a la buena fe, al uso y a la ley (artículo 1.258 del Código Civil). Sin perjuicio del derecho del Instituto de la Vivienda de Madrid de repetir contra la deudora principal. Por lo expuesto, se estimará el recurso."

QUINTO.- Además de lo anterior cabe citar el art. 20.1 de la ley de arrendamientos urbanos. Dispone: "Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario". A contra sensu se desprende del precepto la obligación del arrendador de atender el coste de los servicios comunes, sin perjuicio de que pueda luego repetir contra sus inquilinos, si así lo tiene pactado.

Por otro lado, el pago es una exigencia del principio de reciprocidad contractual establecido en el art. 1256 del código civil, a cuyo tenor el cumplimiento del contrato no puede quedar al arbitrio de una de las partes. No cabe duda de que el Ivima ha convenido con cada uno de sus inquilinos unas condiciones determinadas de arrendamiento. Entre ellas, los gastos de comunidad a cargo del inquilino pero con arreglo a un coeficiente en relación al gasto total del conjunto del edificio, lo cual constituye una base objetiva de imputación que dejaría de serlo y pasaría a ser subjetiva y de modificación unilateral (y por ello prohibida como arbitraria por el art. 1256), si el Ivima pudiera excusar unilateralmente el pago de determinados pisos, cuyo coste habría que distribuir en el resto de los inquilinos que tendrían que asumir así un gasto mayor sin que corresponda a sus cuotas, y por ello sin base objetiva. Por todo ello procede acoger el recurso y estimar la demanda.

SEXTO.- Las costas de la primera instancia se deben imponer a la parte demandada al estimar la demanda completamente, conforme a lo dispuesto en el art. 394 de la ley de enjuiciamiento civil. Sobre las del recurso no cabe hacer pronunciamiento al acogerse según el art. 398 de la misma ley.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por la Junta administradora de la DIRECCION000 de Madrid, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Madrid en el procedimiento civil de que dimana este rollo de apelación, cuya resolución revocamos y dejamos sin efecto.

En su lugar estimamos la demanda formulada por la Junta administradora de la DIRECCION000 de Madrid contra el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA) y condenamos al Instituto demandado a pagar a la parte actora el equivalente en euros a la suma de 805.262 pesetas, más el interés legal desde la interpelación judicial, condenándole también al pago de las costas de la primera instancia.

Y no hacemos pronunciamiento sobre las costas del recurso.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 396/03 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico