Sentencia CIVIL Nº 285/2018, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 47/2018 de 31 de Julio de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
BURGOS
SENTENCIA: 00285/2018
Modelo: N10250
PALACIO DE JUSTICIA-PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10
-
Tfno.: 947 25 99 30 Fax: 947 25 99 33
N.I.G. 09059 42 1 2017 0005799
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000047 /2018
Juzgado de procedencia: JDO.DE 1A.INSTANCIA N.2 de BURGOS
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000546 /2017
Recurrente: Justo
Procurador: MIGUEL ANGEL ESTEBAN RUIZ
Abogado: OSCAR MOLINUEVO DIEZ
Recurrido: (SAREB) SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA
REESTRUCTURACION BANCARIA S.A.
Procurador: ELENA MEDINA CUADROS
Abogado: MARIA CONCEPCION MONTALVO MORENO
S E N T E N C I A Nº 285
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS
ILMOS/AS SRES/AS:
PRESIDENTE:
DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ
MAGISTRADOS/AS:
DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA
DON FRANCISCO JAVIER CARRANZA CANTERA
SIENDO PONENTE: DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA

SOBRE: DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA Y RECLAMACIÓN DE RENTAS
ADEUDADAS
LUGAR: BURGOS
FECHA: TREINTA Y UNO DE JULIO DE DOS MIL DIECIOCHO
En el Rollo de Apelación nº 47 de 2018, dimanante de Juicio Verbal de Desahucio nº 546/2017, del
Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia
de fecha 13 de Noviembre de 2.017, siendo parte, como demandado apelante D. Justo , representado ante
este Tribunal por el Procurador D. Miguel Angel Esteban Ruiz y defendido por el Letrado D. Oscar Molinuevo
Díez; y como parte demandante apelada SAREB, representada ante este Tribunal por la Procuradora Dª Elena
Media Cuadros y defendida por la Letrada Dª Mª Concepción Montalvo Moreno.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Estimar la demanda de desahucio presentada por la Procuradora Sra.

Medina Cuadros, en nombre y representación de SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA S.A., contra DON Justo y en consecuencia debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que une a las partes y que recae sobre la vivienda sita en Buniel , provincia de Burgos C) TRAVESIA000 nº NUM000 , NUM001 , decretando el desahucio de la parte demandada, a quien se condena a desalojar el citado inmueble, dejándole libre y a la entera disposición de la parte actora, con apercibimiento que de no proceder a verificarlo se procederá a su lanzamiento, conforme en el decreto de admisión del juicio , el próximo Día 19 de enero de 2018 y horas de las 9,15 de su mañana , requiriendo a la parte demandada para que antes de la fecha fijada para el lanzamiento retire a su costa todos los bienes y enseres, de su propiedad, que se encuentren en el interior del inmueble arrendado y que no sean objeto de arrendamiento, con el apercibimiento que de no verificarlo, podrán considerarse abandonados a todos los efectos. Con expresa imposición de las costas a la parte demandada.

Debo de estimar y estimo la acción acumulada de reclamación de rentas y en consecuencia condenar y condeno a la parte demandada a abonar a la actora en concepto de rentas vencidas y demás cantidades debidas por razón de lo pactado en el contrato ,a la fecha de la celebración de la vista, la cantidad de TRECE MIL QUINIENTOS CINCO EUROS ( 13.505 euros) y así mismo debo de condenar y condeno a la parte demandada a abonar a la actora las rentas y demás cantidades debidas por razón de lo pactado en el contrato, que se devenguen desde la fecha de la celebración de la vista, hasta el lanzamiento o entrega de posesión de la finca. Todo ello con expresa imposición de las costas causadas.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Justo , se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.



TERCERO- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 29 de mayo de dos mil dieciocho.

Fundamentos

PRIMERO.- Formula recurso de apelación el demandado contra la Sentencia dictada en Juicio Verbal de Desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de rentas, que estimando la demanda formulada por SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA S.A.

(SAREB), declara resuelto el contrato de arrendamiento que une a las partes y que recae sobre la vivienda sita en Buniel, provincia de Burgos C/ TRAVESIA000 nº NUM000 , NUM001 , decretando el desahucio de la parte demandada, a quien se condena a desalojar el citado inmueble, dejándolo libre y a la entera disposición de la parte actora, con apercibimiento que de no proceder a verificarlo se procederá a su lanzamiento; y se condena al demandado a abonar a la actora en concepto de rentas vencidas y demás cantidades debidas por razón de lo pactado en el contrato ,a la fecha de la celebración de la vista, la cantidad de TRECE MIL QUINIENTOS CINCO EUROS ( 13.505 euros), así como a abonar a la actora las rentas y demás cantidades debidas por razón de lo pactado en el contrato, que se devenguen desde la fecha de la celebración de la vista, hasta el lanzamiento o entrega de posesión de la finca.

Solicita el recurrente la revocación de la Sentencia recurrida y que se declare que no puede seguirse el proceso referido en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sino el proceso común establecido para los juicios verbales, en el Título III del Libro II de la Ley (artículos 437 y siguientes), siendo así mismo de aplicación las Disposiciones Comunes a los Procesos Declarativos previstas en el Título I de dicho Libro (artículos 248 y siguientes), ya que por no existir contrato de arrendamiento entre las partes, la ocupación del inmueble por el demandado es en precario.

Subsidiariamente, solicita se estime parcialmente la demanda en el sentido de reconocer descontar las rentas de junio y julio de 2017, así como las rentas que continúen devengando desde la interposición de la demanda y hasta la entrega efectiva de la vivienda.



SEGUNDO.- La parte apelante alega como motivo principal de su recurso que no ha existido arrendamiento alguno entre las partes litigantes; pues afirma que el único contrato de arrendamiento que existe es el contrato con opción de compra suscrito entre D. Justo y la Mercantil Jesval Building S.L., de fecha 18 de Marzo de 2.010; y habiendo adquirido la actora el 15 de Octubre de 2.015 la vivienda, y no constando inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad no existe subrogación de la actora en el contrato de arrendamiento, citando el artículo 14 LAU, redacción del año 2013, y que por tanto, se trataría de una situación de precario, que no permite a la actora cobrar renta alguna.

En primer lugar, se ha de señalar que la redacción del artículo 14 de la LAU, de aplicación al caso de autos (conforme a la Disposición Transitoria Primera de la Ley 4/2013 de 4 de Junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercando del alquiler de viviendas) es la vigente en la fecha de suscripción del contrato, que no es la que se transcribe por la recurrente en su recurso de apelación, sino la siguiente: Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada. El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria .

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria . En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

Cuando la demandante adquiere el inmueble, el 18 de Septiembre de 2.015, el contrato se encontraba vigente por razón de la prórroga forzosa de conformidad con lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción vigente en la fecha de suscripción del contrato, al no haber manifestado el arrendatario su voluntad de no renovarlo.

Tampoco aporta el recurrente la más mínima prueba de que hubiera ejercitado su derecho de opción de compra, pues a tal efecto se limita a aportar un escrito de fecha 3 de Junio de 2.014 firmado por él mismo (doc.

nº 4 de la contestación a la demanda) que no consta se hubiera remitido por conducto alguno a la mercantil arrendadora, ni recibido por esta; fecha en la que como el mismo señala en la contestación a la demanda, no se encontraba al corriente del pago de la renta (requisito exigido en el contrato para ejercitar la opción de compra), ya que afirma 'a finales de 2.012 dejó de pagar la renta'. Y ello sin perjuicio de que el precio de compra ofertado tampoco se corresponde con el precio pactado en la opción de compra.

Que la adquirente del inmueble, SAREB, en la fecha de compra de la vivienda arrendada (18 de Septiembre de 2.015, que no 15 de Octubre de 2.015 como alega el recurrente) no tuviera obligación legal de asumir o soportar el contrato de arrendamiento, no quiere decir que no pudiera hacerlo.

Y, de hecho, lo asumió, conforme resulta del documento aportado con la contestación a la demanda de fecha 18 de Septiembre de 2.015 en el que consta se comunica al arrendatario recurrente por JESVAL BUILDING S.L. y por la SAREB, la transmisión del inmueble arrendado, y la subsistencia del arrendamiento, en los mismos términos pactados, con la adquirente 'SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTE DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA' (SAREB), indicándose el nuevo número de cuenta bancaria donde el Sr. Justo debía hacer los pagos de la renta y demás cantidades asimiladas a la nueva arrendadora.

A la recepción de este escrito, según documento de 9 de Octubre de 2.015 aportado por el recurrente como doc. nº 5 de la contestación a la demanda, el Sr. Justo manifiesta ejercitar la opción de compra (no estaba al corriente de pago de la renta), sin manifestar discrepancia u oposición a la continuación del arrendamiento con la nueva arrendadora y continuando disfrutando de la vivienda arrendada.

Además, procede el ingreso de cantidades por importe total de 1300 € en la cuenta indicada para el pago de la renta a la SAREB, y procediendo a indicar (a excepción del primer ingreso por importe de 300 € realizado el día 10 de Febrero de 2016 en el que nada se dice) en todos los ingresos mensuales por importe de 100 € realizados de Marzo de 2016 a Diciembre de 2016 como concepto 'Alquiler Buniel' o 'SAREB, RENTA ALQUILER OPCION COMPRA TRAVESIA000 NUM000 NUM001 '.

La parte arrendataria ninguna oposición hace a la subrogación de la SAREB en la posición de arrendadora en el contrato del arrendamiento suscrito con la anterior propietaria, cuando por la adquiriente se le notifica la voluntad de mantener subsistente el arrendamiento. Además realizó pagos mensuales durante varios meses en concepto de 'renta alquiler opción de copara', pagos que le actora en su demanda ha deducido de las mensualidades de renta devengadas de Octubre de 2015 a Mayo de 2017.

La condición de parte arrendadora, ha de entenderse admitida extrajudicialmente por la arrendataria.

Conforme tiene declarado el Tribunal Supreno, STS de 25 de Octubre de 1962, de 13 de Abril de 2004, de 29 de Octubre de 2.004 y 7 de Mayo de 2001, no cabe cuestionar judicialmente una condición y/o legitimación que ha sido reconocida extrajudicialmente.

Que la parte demandante, en el Burofax de 17 de Octubre de 2017, haya comunicado que la finalización del contrato de arrendamiento, por vencimiento del mismo, se produce el día 17 de Marzo de 2018, no es sino la consecuencia de la finalización del plazo contractual pactado y de las prórrogas legales previstas en el artículo 8 y 9 de la LAU, conforme a la redacción vigente en la fecha de suscripción del contrato (17 de Marzo de 2010) de aplicación al caso.



TERCERO: A tenor de lo ya expuesto el contrato de arrendamiento subsistió con el nuevo propietario del inmueble, en los mismos términos y condiciones que con el anterior. El hecho de que unilateralmente el arrendatario haya abonado 100 € mensuales, carece de virtualidad para alterar los términos del contrato de arrendamiento, pues en la carta que aporta el arrendatario al contestar a la demanda, que le remiten vendedora y compradora del inmueble arrendado en fecha 18 de Septiembre de 2.015, se deja claro que el arrendamiento permanece subsistente en los mismos términos pactados en el contrato de arrendamiento suscrito con la vendedora.



CUARTO: Por último, se alega por la parte recurrente la existencia de pluspetición por considerar que la actualización de la renta desde Marzo de 2016 y desde Marzo de 2017 que se reclama por la actora no es correcta, considerando que no se adeuda la cantidad de 10.485,37 €, sino la de 10.027,29 €..

No consta que con anterioridad a la presentación de la demanda el arrendador haya notificado la actualización de la renta que se reclama al arrendatario, por lo que habiéndose opuesto a las actualizaciones señaladas al contestar a la demanda; acreditando, con los cálculos de actualización de renta elaborados en la Web del INE que aporta, la errónea actualización reclamada, no procede consideración que haya sido aceptada y, consecuentemente, tal y como el arrendatario señala la renta a partir de Marzo de 2.016 sería de 583,25 € mensuales y no 586,19 €; y a partir de Marzo de 2017, 596,18 € y no 603,78 €.

Consecuentemente las rentas adeudadas por el arrendatario de Octubre de 2015 a Mayo de 2017, tal y como el mismo propone subsidiariamente, (deducidos los 1300 € pagados) ascienden a 10.027,29 €.



QUINTO; En la demanda fechada el 21 de Julio de 2017 se reclaman 10.485,37 € en concepto de renta adeudadas ( de Octubre de 2015 a Mayo de 2017), ' así como el pago de las rentas que se devenguen durante la tramitación de este procedimiento y no sean abonadas, hasta la efectiva entrega de posesión de la finca de la que es propietaria mi mandante'.

La demanda de fecha 21 de julio de 2017, se presentó telemáticamente en los Juzgados el día 8 de Agosto de 2017 a las 17:24:26.

Si bien en la demanda, con toda claridad se solicita el pago de las rentas que se continúen devengadas desde la interposición de la demanda hasta que se haga entrega efectiva de la vivienda a la actora, lo cierto es que la actora no ha reclamado las rentas de Junio y Julio de 2017 ya devengadas cuando se presenta la demanda, esto es con anterioridad al inicio de la tramitación del juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas. Y si bien ha podido obedecer a una omisión de la parte actora, alegada tal circunstancia por la demandada al contestar la demanda, no ha sido oportunamente corregido por la actora en la vista; ni siquiera ha realizado el más mínimo comentario en trámite de apelación, habiendo dejado la parte actora transcurrir el plazo para oponerse al recurso sin hacer alegación alguna, pues se ha limitado a solicitar la inadmisión del recurso de apelación, previamente a la resolución del Juzgado de Primera Instancia acordando la admisión a trámite del mismo, alegando (con manifiesto error) que la parte demandada no había dado cumplimiento a lo determinado en el artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

No resulta procedente, por tanto la condena al pago de las rentas de los meses de Junio y Julio no reclamadas en la demanda.



SEXTO.- La estimación parcial del recurso de apelación y también de la demanda determina que no se haga imposición de las costas de ambas instancias ( artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Fallo

Se estima parcialmente el Recurso de Apelación formulado por D. Justo contra la Sentencia de fecha 13 de Noviembre de 2.017 dictada por la Ilma. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Burgos, que se revoca parcialmente, quedando como sigue: Se estima parcialmente la demanda formulada por la entidad Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria S.A. contra D. Justo y 1º.- Se declara la resolución del contrato de arrendamiento que une a las partes y que recae sobre la vivienda sita en Buniel (Burgos) C/ TRAVESIA000 nº NUM000 NUM001 , acordando el desahucio de la parte demandada, a quien se condena a desalojar el citado inmueble, dejándolo libre y a la entera disposición de la parte actora, con apercibimiento que de no proceder a verificarlo en los plazos legales establecidos se procederá a su lanzamiento, requiriendo a la parte demandada para que antes de la fecha fijada para el lanzamiento retire a su costa todos los bienes y enseres, de su propiedad, que se encuentren en el interior del inmueble arrendado y que no sean objeto de arrendamiento, con el apercibimiento que de no verificarlo, podrán considerarse abandonados a todos los efectos.

2º.- Se condena al demandado a abonar a la actora en concepto de rentas las vencidas con anterioridad a la presentación de la demanda, la cantidad de 10.027,29 €, así como a abonar a la actora las rentas y demás cantidades debidas por razón de lo pactado en el contrato, que se devenguen desde el mes de Agosto de 2.017, en que se presentó la demanda, hasta el lanzamiento o entrega de posesión de la finca.

3º.- No se hace imposición de las costas de ambas instancias.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por la Ilma. Sra. Magistrado Ponente Dª. ARABELA GARCÍA ESPINA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.