Sentencia Civil Nº 287/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 654/2010 de 31 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 654/2010

Procedencia: Juicio Ordinario nº 659/2007 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Rubí

S E N T E N C I A Nº 287/2011

Ilmos/as. Sre/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a treinta y uno de mayo de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 659/2007, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 1 Rubí, a instancia de Dª. Lidia , contra INVERSORA FREE, S.L., y D. Esteban , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud de los recursos de apelación interpuestos por las partes actora y codemandada D. Esteban contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 30 de marzo de 2010.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: " FALLO:

Que estimando sustancialmente la demanda formulada por la representación de Doña Lidia frente a INVERSORA FREE, S.L., debo declarar y declaro el incumplimiento de la sociedad codemandada del contrato de opción de compra suscrito por las partes en fecha 6 de junio de 1994 -documento nº 7 de la demanda- relativo a la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Sant Cugat del Vallès y, en consecuencia, debo condenar y condeno a la sociedad INVERSORA FREE, S.L., a indemnizar a la actora por los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento, remitiendo a las partes para su liquidación al procedimiento del art. 712 y ss de la LEC en fase de ejecución de sentencia; con expresa imposición de las costas procesales devengadas en el procedimiento principal a la codemandada sociedad INVERSORA FREE, S.L., según se argumenta en el FJ 6º de la presente resolución.

Asimismo, debo absolver y absuelvo a la parte codemandada Don. Esteban de las pretensiones contra él deducidas en el procedimiento principal; con expresa imposición a la parte actora de las costas procesales devengadas en el procedimiento principal.

Que desestimando la demanda interpuesta por Don. Esteban frente a Doña. Lidia , debo absolver y absuelvo a la actora reconvenida de las pretensiones contra ella deducidas, con expresa imposición a la parte reconviniente de las costas procesales causadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpusieron recurso de apelación las partes actora y la codemandada D. Esteban mediante sus escritos motivados, de los que se dio traslado a la contraria, que se opusieron respectivamente. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 31 de mayo de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora, Dª Lidia , ejercita acción frente a Inversora Free SL y D. Esteban pidiendo: a) que se declare que el contrato de arrendamiento de 5 de mayo de 1994 y el contrato de opción de compra de 6 de junio de 1994 suscrito entre la actora e Inversora Free SL conforman un contrato de compraventa entre ambas partes por el precio de 119.120'60 euros, de los que ya se han recibido a cuenta 91.492'07 euros; b) que se declare la nulidad de la compraventa celebrada entre los dos demandados el día 18 de octubre de 2000; c) que se condene al Sr. Esteban a consentir las anteriores declaraciones y a la codemandada a otorgar a la actora escritura en que se haga constar la compraventa conformada por ambos contratos. De forma subsidiaria pide que: a) se declare la eficacia del derecho de opción de compra; b) se declare el incumplimiento de Inversora Free SL de la obligación de no vender mientras dura la opción; c) se declare la nulidad de la compraventa entre los demandados; d) se declare la ineficacia de la condición de arrendador del Sr. Esteban . Por otra parte pide que se adelante el plazo para la opción a julio de 2011 y si todo lo anterior fuera imposible, que se condene a los demandados a indemnizar a la actora en los perjuicios que se deriven por la pérdida de su vivienda.

Dice la actora que era propietaria de la vivienda sita en Sant Cugat del Vallès, CALLE000 , NUM000 , NUM001 NUM002 y que por dificultades económicas se vio abocada a vender la vivienda a la sociedad demandada, lo que hizo el 10 de septiembre de 1991. Simultáneamente se otorgó contrato de arrendamiento a su favor por 5 años y renta anual de 540.000 pesetas. Añade que en el proceso 494/03 seguido ante el juzgado nº 1 de Rubí se interesa la nulidad de la anterior compraventa por considerar que encubre un préstamo. La decisión está pendiente, dice, de recurso de casación y extraordinario por infracción procesal.

El 5 de mayo de 1994 las partes otorgan nuevo contrato de arrendamiento por 20 años y renta anual de 996.000 pesetas y el 6 de junio del mismo año suscriben contrato de opción de compra fijando un precio de 19.820.000 pesetas, así como que la opción debe ejercitarse el mes de abril de 2014, pero no antes. Se fija un precio de 100.000 pesetas por la opción y se prevé que en caso de ejercicio de la opción se aplicará el precio pagado como renta al precio de la compraventa. Y la concedente de la opción se compromete a 'transmitirle en aquel momento, es decir, abril de 2014, la vivienda libre de cargas y gravámenes'.

Infringiendo la obligación contraída, Inversora Free SL vende al codemandado la finca de autos el 18 de octubre de 2000, y al tener noticia de ello la actora se opone notarialmente a la venta, no reconociendo al Sr. Esteban la cualidad de arrendador, lo que motiva varios litigios entre ellos, el último de los cuales (verbal 877/05 juzgado 2 de Rubí) ha desembocado en la estimación de la acción de desahucio ejercitada por el adquirente Sr. Esteban contra la aquí actora.

En base a esta compleja situación jurídica, se ejercita la acción actual dirigida a hacer valer la voluntad de las partes.

SEGUNDO.- El Sr. Esteban contesta la demanda y reconviene. En primer lugar destaca que la sentencia dictada por este mismo tribunal en el rollo dimanante del proceso de 1ª Instancia 494/03 a que antes aludimos, ya es firme al haber sido inadmitidos los recursos contra ella interpuestos. Esto supone que hay cosa juzgada (artículo 405 Lec ) respecto de los siguientes puntos de debate planteados en la actual demanda:

a) petición de nulidad del contrato de compraventa entre los demandados celebrado el 18 de octubre de 2000 así como la de la inscripción registral derivada.

b) petición de que se condene al Sr. Esteban a estar y pasar por la anterior declaración.

c) petición de que se otorgue a la actora escritura en la que se haga constar el negocio jurídico de compraventa conformado por el contrato de arrendamiento y opción de compra otorgados en 1994.

Estas cuestiones ya han sido resueltas en el anterior proceso, por lo que no cabe nuevo pronunciamiento sobre las mismas.

Pasando a contestar los demás extremos de la demanda, el Sr. Esteban dice que la venta celebrada entre actora (y su difunto marido) y la codemandada es plenamente válida y eficaz, según la sentencia a que acabamos de referirnos. Seguidamente destaca que no puede entenderse que el contrato de arrendamiento y el de opción constituyan una compraventa, y ello porque se otorgan en fechas claramente diferenciadas, a petición el segundo de la actora. Son contratos diferenciados y distintos, cada uno con los requisitos y obligaciones y derechos en ellos establecidos.

Seguidamente dice el demandado que adquirió la vivienda en el año 2000 con pleno conocimiento de la existencia del arrendamiento y del derecho de opción a favor de la Sra. Lidia , notificándosele la compraventa por si convenía a su derecho ejercitar el derecho de retracto, a la vez que se ha reconocido en sede judicial el conocimiento de dicho derecho de opción. Lo que hay que destacar, dice el demandado, es que en el contrato de opción no se pactó la prohibición de disponer de la finca.

Finalmente, el demandado se refiere a las incidencias judiciales habidas entre ellos, para concluir pidiendo que se desestime la demanda.

Seguidamente, y como ya anunciamos, el Sr. Esteban reconviene. Tras constatar que el contrato de arrendamiento de 1994 ha quedado extinguido por sentencia en el juicio verbal 877/05 en que se acordó su resolución por falta de pago de la renta, el demandado se refiere en su reconvención al contrato de opción, en el que se subrogó al comprar la vivienda a Inversiones Free SL. Entiende que el derecho de opción se ha extinguido porque uno de los requisitos del mismo era que las rentas del arrendamiento preexistente se satisficieran 'con absoluta puntualidad'. Y ello ni ha ocurrido ni ocurre al tiempo de reconvenir, pues la Sra. Lidia se ha negado a pagar, dando lugar a tres desahucios, el último de los cuales prosperó, a la vez que en ese momento se deben las rentas de octubre a diciembre de 2007.

La demandada reconvencional contesta y dice: a) que los contratos de arrendamiento y opción de 1994 forman un todo contractual según la voluntad de los contratantes (artículo 1982 CC ); b) que el contrato de arrendamiento aún no ha sido resuelto por sentencia firme, pues pende de recurso de queja ante el Tribunal Supremo, interpuesto contra la denegación de la preparación de la casación por parte de la Audiencia, y que, en todo caso y sea cual sea el resultado de este proceso, conforme al artículo 447.2 Lec , ese juicio no produce efecto de cosa juzgada; c) que el contrato de opción está plenamente vigente porque los impagos no han sido tales sino simple exteriorización y manifestación de la voluntad notarialmente expresada de la Sra. Lidia de no reconocer la compraventa del año 2000. En cualquier caso, dice, no se habría tratado de verdadero incumplimiento sino de la expresada manifestación de la existencia de un litigio mucho más complejo de lo que trasluce en un juicio de desahucio. Y, además, se está al corriente en el pago de las cantidades pactadas.

TERCERO.- La demandada Inversora Free SL también contesta la demanda. Incide, en primer lugar, y al igual que hacía el codemandado, en la excepción de cosa juzgada en relación con el juicio ordinario nº 494/03 seguido ante el juzgado nº 1 de Rubí. En ese juicio se pedía:

a) la nulidad de la compraventa por la que Inversora Free SL adquirió la propiedad de la vivienda de autos el 10 de septiembre de 1991;

b) la nulidad del contrato de compraventa entre las codemandadas celebrado el 18 de octubre de 2000;

c) la reinstauración de la actora en la titularidad dominical de la vivienda de autos;

d) la obligación de la Sra. Lidia de satisfacer a Inversora Free SL el importe del capital del préstamo que en ejecución de sentencia se determine;

e) la obligación de Inversora Free SL de restituir a la actora la titularidad formal de la finca con los frutos y rentas que se concreten en ejecución de sentencia.

Estas pretensiones han sido totalmente desestimadas, por lo que, en relación con la actual demanda se ven afectadas por la excepción de cosa juzgada las siguientes pretensiones:

a) el contrato de 1991 es plenamente válido y eficaz;

b) el contrato de compraventa de 2000 entre las codemandadas es igualmente válido y eficaz;

c) las cantidades que la Sra. Lidia entregó no lo eran en calidad de devolución de préstamo sino de rentas derivadas de los arrendamientos pactados;

d) Inversiones Free SL no ha de devolver la titularidad formal de la finca con sus frutos y rentas por cuanto la adquisición de propiedad por parte de Inversiones Free SL se ha declarado válida y eficaz.

Y, al igual que hace la otra codemandada, pone de relieve que no puede estimarse la petición de que el arrendamiento de 1994 y la opción del mismo año conforman un único contrato de compraventa, simulado bajo esa doble forma contractual. Ello es así porque: a) así resulta de los contratos, temporalmente separados; y b) porque lo contrario chocaría frontalmente con la declaración del anterior procedimiento de que la venta entre las codemandadas fue válida; si aquellos contratos hubieran conformado una compraventa, Inversiones Free SL no habría podido vender al Sr. Esteban , contra lo que declara la sentencia del anterior proceso.

Finalmente, en cuanto al pretendido incumplimiento de la demandada por vender al Sr. Esteban , dice que en la opción no se contemplaba la prohibición de vender mientras el contrato de opción estuviera en vigor, habiendo quedado de manifiesto la voluntad del Sr. Esteban de respetar la opción cuando llegue el momento, siempre que se cumplan los requisitos necesarios para ello.

La juez dicta auto de fecha 5 de noviembre de 2008, tras la audiencia previa, acordando estimar la excepción de cosa juzgada en cuanto se refiere a la petición de ineficacia e invalidez de la compraventa celebrada entre los demandados el 18 de octubre de 2000, pero es revocado por el de 27 de julio de 2009 dictado por la Sección 17 de esta Audiencia.

CUARTO.- El juez dicta sentencia estimando parcialmente la demanda al declarar el incumplimiento de Inversiones Free SL del contrato de opción de compra de 6 de junio de 1994, condenándola a indemnizar a la actora en los perjuicios causados, lo que se hará en ejecución de sentencia conforme al artículo 712 ss Lec .

Por otra parte, absuelve al codemandado Sr. Esteban de las pretensiones contra él deducidas y desestima la demanda reconvencional.

Todas las partes preparan recurso de apelación frente a la sentencia, si bien sólo llegan a interponerlo la actora y el Sr. Esteban .

El juez entiende que lo que realmente existió entre actora e Inversiones Free SL fue un doble contrato de arrendamiento e, independientemente, una opción de compra, desechando la tesis de que arrendamiento y opción integraban un negocio jurídico de compraventa con precio aplazado. Partiendo de esta premisa, entiende el juez que el contrato de arrendamiento con opción articulado a través de los dos documentos de mayo y junio de 1994 obligaba al promitente a no realizar ningún acto lesivo a los intereses de la parte optante, incumpliendo con esa obligación al vender la vivienda el 18 de octubre de 2000 al Sr. Esteban .

Tras señalar que el derecho de opción es de naturaleza personal, quedando reducido su ámbito de eficacia sólo a las partes contratantes, salvo que se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso vinculará a los terceros adquirentes de la finca ( STS 6.11.89 , 24.10.90 , 11.4.00 ), el juez dice que como en nuestro caso no se inscribió en el Registro de la Propiedad el derecho de opción pactado en 1994, la venta del año 2000 al Sr. Esteban fue válida (aunque tuviera conocimiento de la opción, pues es un pacto ajeno a él). Ante la imposibilidad de la sociedad demandada de cumplir con lo pactado, debe hacer frente a la indemnización por daños y perjuicios, absolviendo al Sr. Esteban de la pretensión frente a él ejercitada.

En cuanto a la reconvención, se remite a lo ya dicho. Considera que es ajeno a la opción y que en cuanto al pretendido incumplimiento por retraso en el pago de rentas, entiende que éste no fue sino respuesta a la previa actuación dolosa del promitente de la opción.

QUINTO.- Ya hemos adelantado que tanto la actora como el Sr. Esteban interponen recurso de apelación frente a la sentencia de primera instancia. Por el contrario, Inversiones Free SL si bien prepara el recurso, finalmente no lo interpone, lo cual comporta su aquietamiento ante la sentencia de la primera instancia y la condena que contiene. Este pronunciamiento no puede verse alterado, pues, por los razonamientos de esta sentencia de apelación.

Dicho lo anterior, analizaremos, en primer lugar, el recurso de la actora. Ya está conforme, obviamente, con la condena a la promitente, pero cuestiona la absolución del Sr. Esteban , del que dice que no le ampara el artículo 34 LH . El Sr. Esteban tenía conocimiento de la existencia de la opción, como el mismo admite, por lo que la compraventa por su parte de la vivienda se ve afectada por la existencia conocida de dicha opción, especialmente cuando se confabuló con el promitente con la finalidad de sacar la finca de la disponibilidad del mismo. De hecho, dice, la compraventa entre éstos fue simulada y carente de causa. Así lo viene a ratificar la STS 13.2.97 , 24.10.90 y otras.

Considera la recurrente que el Sr. Esteban no es tercero hipotecario ni tercero civil de buena fe y que, aún en el caso de reputar válida la compraventa de 2000, el mismo se vería obligado por la opción, como sucesor en la relación jurídica. Por eso, debería haberse acogido la petición subsidiaria de la demanda y haber condenado a los dos demandados al cumplimiento específico de las obligaciones del contrato de opción, dejando la indemnización de daños y perjuicios por el cumplimiento imposible sólo para el caso de que realmente se diera esta imposibilidad. Y en consecuencia, dice la recurrente, debería conformarse el fallo en la siguiente forma:

a) declaración de eficacia del derecho de opción.

b) declaración de ineficacia de la compraventa de 2000 y de la condición de arrendador del Sr. Esteban .

c) declaración del derecho de la actora a la posesión de la vivienda con la modificación del plazo para su ejercicio, reconduciéndolo a agosto de 2011.

d) condena a los demandados a permitir el cumplimiento del derecho de opción con otorgamiento de las escrituras oportunas.

En realidad la última argumentación del apelante, recogida en el párrafo anterior, no es coherente con lo que reitera pedir. Una cosa es pedir, en síntesis, que el Sr. Esteban quede vinculado por el contrato de opción, y otra que se declare la nulidad de la compraventa y la anticipación de la consumación del derecho de opción.

La parte apelada admite, de nuevo, que al tiempo de comprar tuvo conocimiento de la existencia de un arrendamiento y una opción de compra, por más que ésta no constara en el Registro de la Propiedad. Pero en ningún momento tuvo noticia de que hubiera una prohibición de disponer durante el tiempo de la opción. De hecho, dice el apelado, las STS 9.6.90 y 23.7.05 vienen a reconocer el derecho del promitente a transmitir la finca, si bien, en el caso de inscripción de la opción, el adquirente de la finca vendrá obligado a otorgar la compraventa en caso de que el optante decida ejercitar su derecho.

Por último, y en relación con la regulación positiva del derecho de opción, destaca que el artículo 568-9 CCC admite la transmisión de la finca sujeta a opción.

SEXTO.- Dice con razón la apelante que la STS 13.2.97 declara la extensión de los efectos de la opción al adquirente que conoce su existencia. Dice, en efecto, esa sentencia que 'Lo que se deja expuesto priva de toda justificación al motivo segundo que contiene infracción del artículo 1257 del Código Civil , en cuanto a los efectos personales que produce el contrato de opción de referencia y su proyección a la recurrente, que no fue parte en el contrato de arrendamiento que incluyó la cláusula opcional debatida. El principio de la relatividad de los contratos, en cuanto a sus límites subjetivos, ha sido mitigado en sus rigidez por la doctrina de esta Sala, al admitir que las obligaciones y los derechos dimanantes de los mismos trasciende a los causahabientes de uno de los contratantes a título particular por actos inter vivos que se introducen en la relación jurídica creada, mediante negocio posterior celebrado con el primitivo contratante ( sentencias de 14-5-1928 , 20-2-1981 , 2-11 -1981 y 27-5-1989 ).- Durante la vigencia de la opción el optatario debe de mantener la oferta y dada su vinculación, facilitar su ejecución cuando se ejercita, con lo que se le prohíbe hacer todo aquello que puede frustrar su efectividad ( sentencias de 22-12-1992 , 21-7-1993 y 24-4-1995 ). Existiendo un contrato de opción vigente y conocido por la recurrente -conforme hecho probado firme- en el momento de la incorporación de las dos fincas a su haber social no le asiste condición blindada de tercero de buena fe, ajeno a la relación de opción, la que le afecta, así como sus consecuencias en cuanto a su cumplida ejecución ( sentencias de 17-12-1959 , 9-2 y 5-10-1965 , 24-10-1990 y 24-2-1993 ), pues aplicando la doctrina del levantamiento del velo de las personas jurídicas entre DECSA y ARIDCAL S.A., se da coincidencia de intereses y actuación que hacen que esta última no se la repute como tercero totalmente ajeno, pues se burlarían los efectos de una opción ejercitada en forma eficaz y vinculante, por lo que ha de soportar las consecuencias del contrato celebrado con anterioridad por el causante de la transmisión, y contribuir a su ejecución, sin perder su propia naturaleza personal.'.

Pero esa doctrina se ha visto alterada por sentencias ulteriores del mismo Alto Tribunal, como ocurre con la reciente de 12 de marzo de 2008 . En ella se contempla un supuesto de hecho idéntico, en lo que interesa, al que ahora nos ocupa, y se dice: "La responsabilidad a que hipotéticamente hubiera quedado sujeta la compradora Dª María Luisa hubiera sido la derivada del art. 1902 CC , al no ser parte en el contrato de opción de compra vulnerado y si ello hubiera sido así, podría habérsele impuesto la responsabilidad por un hipotético lucro cesante, pero nada de ello ha ocurrido en el presente supuesto. El incumplimiento del contrato de opción de compra no puede serle imputable, puesto que si bien conoció la existencia del referido contrato por habérselo comunicado los herederos del concedente de la opción, no se ha probado que su conducta haya producido el denunciado incumplimiento. Hay que tener en cuenta, además, que la concesión de una opción de compra no elimina la facultad de disposición de los concedentes (en este sentido, SSTS de 30 septiembre 1989 , 7 mayo 1996 y 5 junio 2006 , relativas todas ellas al incumplimiento de la opción por parte del cedente), ni determina, por eso mismo, la nulidad del contrato efectuado vulnerando el derecho de opción de modo semejante a lo que establece el Art. 568-9.1 del Código civil de Cataluña.".

Tenemos, pues, por una parte la claridad de la reciente sentencia transcrita y por otra, la previsión normativa del CCC, no aplicable al caso por ser anterior el supuesto de hecho a la norma, pero sí valorable como pauta interpretativa por el tribunal.

SÉPTIMO.- Seguidamente la apelante utiliza un nuevo argumento para justificar su pretensión revocatoria. Dice que se han infringido los artículos 1091 CC , jurisprudencia sobre el derecho de opción y artículos 1127 y 1129 CC .

Dice el artículo 1091 CC que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse al tenor de los mismos. Pues bien, precisamente al amparo de este precepto la recurrente pretende que se altere a su conveniencia el plazo de ejercicio de la opción y que se anticipe a agosto de 2011 en vez de, tal y como está pactado, posponerse hasta abril de 2014. Ese mismo respeto que la actora invoca a los términos del contrato obliga a mantener lo convenido entre las partes. Precisamente el hecho de que el precio ya fuera fijado en el contrato de opción, y que en el mismo se estableciera el plazo ('Dicha opción de compra deberá ser ejercitada dentro del mes de abril del 2014, en ningún modo con anterioridad') concreto de 2014 obliga a estar y pasar por dicha previsión contractual, no pudiendo modificarse unilateralmente por la actora.

Los motivos que llevaron a las partes a ese pacto no son relevantes, pero no es ocioso recordar que en la sentencia dictada en el anterior juicio declarativo por este mismo tribunal ya se puso de relieve que la opción apareció como algo nuevo e independiente de la situación posesoria que se instauró a partir de la venta de 1991 a Inversiones Free SL. No se trata ya del contrato de mayo de 1994, relativamente cercano a la opción de junio de ese año, sino del arrendamiento vigente desde 1991. Por lo tanto, ajena la situación de la opción a cualquier actuación fraudulenta, hay que respetar la voluntad de las partes y mantener la opción hasta 2014.

Pensemos que, además de la venta que comporta el ejercicio de la opción, los intereses económicos de las partes han de ser respetados. Mientras dura la pendencia de la opción, la actora está pagando una renta a la propiedad, que tiene una inversión a plazo que, en sí misma, no tiene nada por la que deba censurarse. Y hay una contraprestación clara: la ocupación de la finca. La propietaria a la sazón pudo conceder o no la opción; lo hizo, pero para un tiempo concreto que debe respetarse.

La siguiente alegación debe decaer por la misma razón. Ni el artículo 1127 CC ni el 7.103 PECL permiten la modificación del plazo taxativamente establecido en el contrato. Es claro que el mantenimiento del plazo tiene un claro interés económico para el propietario, que percibe una renta mientras dura el contrato de arrendamiento. Y siendo lícito ese interés, no puede alterarse unilateralmente por voluntad del arrendatario.

Y hay otro motivo que fácilmente se alcanza al tribunal (y sin duda a las partes) que es que mientras dura la opción cabe la posibilidad de que el arrendatario incumpla con la obligación de pago puntual, lo que produce la extinción del derecho de opción. De hecho, esta cuestión es motivo de recurso por parte del Sr. Esteban como más adelante veremos.

Seguidamente dice la apelante que se ha infringido el artículo 1129 CC al haber quedado imposibilitada la concedente para consumar la opción por transmisión de la finca. Esto va íntimamente relacionado con lo que planteamos en el anterior fundamento de derecho y, en definitiva, con lo que es la esencia de este recurso: si el concedente puede vender o no la finca sujeta a opción.

OCTAVO.- Seguidamente la recurrente dice que se han infringido genéricamente las reglas del CC sobre interpretación de los contratos (artículo 1281 ss) pues la interpretación racional del conjunto de los contratos habidos entre las partes sólo conduce a la conclusión de que lo que desde el primer momento hubo fue un préstamo con pacto de retroventa, articulado a través de distintos negocios y a lo largo de un tiempo, con intervención posteriormente del Sr. Esteban . Ya sabemos que, como antes se puso de relieve, por parte de la Sección 17 de la Audiencia se decidió que no hay cosa juzgada en relación con lo resuelto por este mismo tribunal en el rollo 608/06 dimanante del juicio ordinario nº 494/03. Pero lo que decía la Sección 17 es que no se daba la cosa juzgada porque la causa de pedir era diferente.

Lo que de ninguna manera puede hacerse ahora es incidir de nuevo en lo que fue resuelto por nuestra anterior sentencia por el mismo motivo. El auto de la Sección 17 deja bien claro que si no hay cosa juzgada es porque la causa petendi en ambos procesos es diferente: en el de 2003 se pedía la nulidad de la compraventa producida en 2000 entre los dos codemandados porque Inversora Free SL (la vendedora) no era propietaria al no haberse celebrado en 1991 una verdadera compraventa sino un préstamo con pacto comisorio entre aquélla como compradora formal y el esposo hoy fallecido de la actora; y en el proceso actual se pide la nulidad del contrato de compraventa del año 2000 (partiendo de la validez del contrato de compraventa de 1991) por no haberse respetado la prohibición de venta por parte del concedente de la opción.

Lo que ahora pretende en su recurso la apelante es volver a cuestionar la validez y naturaleza de la venta producida en 1991. Y eso sí es cosa juzgada por efecto de nuestra sentencia de fecha 28.2.07 .

Por lo tanto, las alegaciones en este sentido se rechazan sin más.

NOVENO.- Por último, la apelante dice que se ha infringido el artículo 1261.3 CC y concordantes sobre la causa de los contratos al carecer de ella la compraventa celebrada entre las partes demandadas en el año 2000. La causa última de las partes en los contratos permanece frecuentemente opaca frente a terceros y, por supuesto, frente a los tribunales.

Ello no quiere decir que no exista. Lo que no puede hacer el tribunal es entrar en elucubraciones sobre la motivación económica que determinara a los demandados a otorgar la compraventa. Ya hemos apuntado antes que cabe la posibilidad de que la arrendataria no cumpla con los requisitos de la opción, lo que determinaría la imposibilidad de ejercicio de la misma y la propiedad definitiva para el Sr. Esteban , adquirente de la finca.

Podía darse el caso también de que la optante finalmente no pudiera hacer frente al pago de las cantidades convenidas, con el mismo efecto.

O podía darse el caso de que la arrendataria hubiera ejercitado el derecho de adquisición preferente cuando le fue comunicada la venta, con lo que el comprador no habría perdida nada.

Se trata, en definitiva, de motivos y razones más o menos especulativos y aleatorios que no pueden llevarnos a la conclusión postulada por la actora de nulidad por falta de causa. No olvidemos que el artículo 1277 CC presume la realidad y licitud de la causa.

Resumen de todo lo expuesto es la estimación parcial del recurso en el sentido que apuntábamos en el Fundamento quinto de esta resolución; es decir, haciendo extensivo al Sr. Esteban el ámbito obligacional del derecho de opción contraído en su día por su causante, Inversiones Free SL. El Sr. Esteban ha reconocido en este proceso y en el anterior, por activa y por pasiva, que era conocedor de la opción y que asumía la obligación de respetarla llegado el momento de su ejercicio. Pues bien, ese obligatoriedad contractual entendemos que debe plasmarse judicialmente, quedando obligado personalmente al cumplimiento de la opción, si la actora la ejercita en tiempo y forma.

DÉCIMO.- Resuelto el recurso de la actora, debemos ocuparnos ahora del interpuesto por el Sr. Esteban . Como recordamos, éste reconvino pidiendo la extinción de la opción (asumiendo, por cierto y en línea con el pronunciamiento que acabamos de hacer, su condición de obligado por la opción) por haber incumplido la optante con una de sus obligaciones, concretamente la de pagar con toda puntualidad las rentas a que venía obligada a lo largo de todo el período de vigencia de la opción.

El juez rechaza la reconvención por considerar que el incumplimiento de la actora viene motivado por el previo y esencial incumplimiento del concedente de la opción al vender la finca a un tercero.

El apelante entiende que la claridad con que está redactado el contrato de opción en orden a ese requisito de puntualidad en los pagos obliga a estimar su recurso.

Es cierto que la parte actora ha tensado la cuerda hasta extremos realmente peligrosos al no reconocer la titularidad arrendaticia del Sr. Esteban y dar lugar a tres desahucios por falta de pago. Es cierto también que este último ha prosperado (si bien la ejecución de la sentencia está suspendida). Pero no es menos cierto que los diversos procesos se han ido superponiendo en el tiempo, gravitando sobre los juicios sumarios en que se ejercitaba la acción de desahucio por falta de pago (pago que se ofrecía al concedente de la opción) la complejidad de los juicios declarativos actual y anterior.

De lo que se ha expuesto hasta aquí queda claro que la relación que se estableció con la opción se vio alterada por la enajenación de la finca en el año 2000, siendo a partir de ahí cuando empiezan los problemas sobre el pago de la renta. Por eso, porque la resolución de los contratos exige un auténtico incumplimiento y no una mera incidencia en la relación, en el caso concreto hemos de entender que la contumacia en el impago por parte de la actora viene explicada, como dice el juez, por la previa conducta del concedente de la opción.

Por ello entendemos que no ha habido auténtico incumplimiento, si bien la actora deberá tener en cuenta que la titularidad del Sr. Esteban viene amparada por la sentencia anterior, por la presente y por el artículo 38 Ley Hipotecaria , por lo que deberá atender puntualmente los pagos sucesivos a partir de este momento si no quiere incurrir en el incumplimiento que le atribuye la parte recurrente.

Lo anterior conduce a que, en cuanto a la reconvención se refiere, no se haga pronunciamiento sobre costas en ninguna de las instancias, por las dudas de hecho que plantea la situación en que se ha colocado la arrendataria con su impago.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso interpuesto por la representación de Dª Consuelo frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario número 659/07 seguido ante el juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Rubí, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia en el sentido de declarar que D. Esteban queda vinculado por el derecho de opción del que es titular la actora principal, siempre que el mismo se ejercite en el plazo pactado y con cumplimiento de las condiciones convenidas, condenando al demandado a estar y pasar por la anterior declaración.

No se hace pronunciamiento en cuanto a las costas de la primera instancia referidas a la reclamación frente al Sr. Esteban ni en cuanto a las del recurso.

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Esteban frente a la referida sentencia, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia en el pronunciamiento referido a la reconvención, sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas en ninguna de las instancias.

Devuélvanse los depósitos constituidos por los apelantes.

Contra esta sentencia no cabe recurso.

Notifíquese, y firme que sea esta sentencia devuélvanse las actuaciones al juzgado de origen con testimonio de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.