Sentencia Civil Nº 290/2005, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 329/2003 de 31 de Mayo de 2005

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:290/2005
Número de Recurso:329/2003
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00290/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 913971838-39-41-42

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N.I.G. 28000 1 7004993 /2003

Rollo: RECURSO DE APELACION 329 /2003

Proc. Origen: VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 1147 /2002

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 45 de MADRID

Ponente: ILMA. Dª. ROSA MARÍA CARRASCO LÓPEZ

CM

De: RESTAURA,S.L.

Procurador: ENRIQUE MONTERROSO RODRIGUEZ

Contra: Eloy

Procurador: MARIA DEL PILAR MOYANO NUÑEZ

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Dª. ROSA MARÍA CARRASCO LÓPEZ

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

En Madrid, a treinta y uno de mayo de dos mil cinco.

La Sección Vigésimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio de desahucio por expiración de plazo número 1147/2002, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandante Restaura S.L., y de otra, como apelado-demandado don Eloy .

VISTO, siendo Magistrado Ponente la ILMA. Sra. Dª. ROSA MARÍA CARRASCO LÓPEZ.

FUNDAMENTO DE HECHO

PRIMERO.- Contra la sentencia de instancia que denegó la acción resolutoria del contrato de arrendamiento por expiración del plazo se alza el recurso de apelación interpuesto por la actora RESTAURA S.L quien solicita su revocación a fin de que se estime su demanda, en la que solicitaba que se declarara resuelto el contrato de arrendamiento del local de negocio "A" sito en la Calle Narciso Serra número 4 de esta capital, firmado el 1 de diciembre de 1986 por el demandado y D. Humberto .

La parte recurrente articula la apelación sobre dos consideraciones, la primera es la transcripción del fallo de la sentencia, contenido en el antecedentes de hecho primero de esta misma resolución, y la segunda, son, no el motivo de apelación aunque afirme la parte que basa la misma en haber incurrido el Juez en "error al valorar la prueba", sino los motivos en los que funda su recurso a fin de que se estime su acción resolutoria; que son varios motivos se evidencia de los diversos apartados a través de los que desarrolla la parte su discrepancia con lo resuelto por el Juez, pero que se concretan en tres, primero incorrecta aplicación de normas por parte del Juez, segundo, error al interpretar el contrato, y tercero, invalidez de la "cláusula de prórroga convencional unilateral y obligatoria sin fijar plazo". El resto de apartados son complemento de lo anterior y jurisprudencia que considera es aplicable al caso, y que en cierta forma considera infringida por el Juzgador de instancia.

SEGUNDO.- La cuestión objeto de debate es si el contrato de arrendamiento del local ocupado por el demandado está sujeto o no a prórroga forzosa pese a haberse suscrito estando en vigor el denominado Decreto Boyer de 1985.

La actora, RESTAURA S.L, interpuso demanda ejercitando acción de resolución del contrato por expiración del plazo pactado, dado que suscrito estando en vigor el RD 2/85, no estaba sujeto el mismo a la prórroga forzosa contemplada en el artículo 57 de la Ley de Arrendamiento de 1964, por lo que el mismo al no haberse resuelto a la fecha de la demanda, estaba en situación de tácita reconducción, la cual había sido denunciada por la parte en aplicación de lo Dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley de Arrendamiento de 1994.

El arrendatario se opuso a la pretensión resolutoria, tal y como había hecho extrajudicialmente, al indicarle a la actora que su contrato si bien era posterior a la reforma en materia de prórroga estaba sujeto a "prórroga forzosa" porque así se había pactado entre las partes; afirmación con la que discrepó la actora y así lo expresa ya en su demanda.

TERCERO.- El Juez tras exponer en la sentencia qué era lo solicitado y declarar la compatibilidad del régimen de prórroga forzosa tras la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985, entró a examinar el contrato a fin de determinar si se había pactado o no entre las partes contratantes aquélla, llegando a la conclusión, tras la lectura de la cláusula décima del contrato en relación con el resto de cláusulas, que en este caso concreto se pactó la prórroga forzosa por lo que no había lugar a la pretensión de la parte recurrente, y que no era aplicable la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por lo que desestimó la demanda.

La actora, tal y como ya se ha indicado, discrepa con lo razonado en la sentencia, porque afirma el Juez ha resuelto basándose "en una teoría hoy superada" según la cual para no estar sujetos los contratos a prórroga debían las partes de forma "expresa e inequívoca" manifestar que se sometían al denominado "Decreto Boyer" del año 1985. Este motivo no es de recibo porque es incierto que el Juez aplique tal criterio mantenido por alguna jurisprudencia. En ningún momento afirma el Juez, tal y como resulta de la lectura de la sentencia, que el contrato esté sujeto a prórroga forzosa porque las partes no pactaron su sometimiento a la reforma, lo que se afirma en la sentencia es que la reforma en materia de prórroga no impedía a las partes contratantes que pactaran que fuera "forzosa" la prórroga, siendo compatible la nueva legislación según la cual los contratos arrendaticios no estaban sujetos por disposición legal a "prórroga forzosa" con el pacto de "prórroga forzosa". Y lo que el Juez resuelve es que existió ese pacto, que es algo totalmente distinto a la afirmación de que resolvió en base a una "teoría superada". Por tanto este primer motivo no es de recibo.

El segundo motivo es haber interpretado el Juez de forma errónea el contrato. Según la entidad recurrente las partes no pactaron ninguna prórroga forzosa, sino que en la cláusula décima lo que acordaron fue la duración del contrato, siendo la misma un plazo concreto, más allá del cual no puede prorrogarse el arrendamiento, sin que se pueda llegar a tal conclusión porque se pactara la revisión de la renta o porque al vencimiento del primer año, o sucesivos no se denunciara por la propiedad el mismo, entendiendo que transcurrido el primer año pactado se produjo la táctica reconducción, contemplada en el artículo 1.566 Cc, por lo que denunciada por ella, no se podía continuar la relación arrendaticia más allá del 1 de diciembre de 2002.

El desarrollo de este motivo por la recurrente parte de dos errores que son olvidar qué dice la cláusula décima del contrato, y pretender que solo existe pacto de "prórroga forzosa" cuando se hace referencia en el contrato al artículo 57 de la LAU de 1964.

Lo primero que debe indicarse es que ninguna norma ni jurisprudencia dispone que la cláusula de "prórroga forzosa" deba tener una forma concreta, y ello porque pretenderlo sería ir contra el principio de autonomía de la voluntad de las partes, artículo 1.254 Cc. y contra el principio espiritualista de nuestro ordenamiento jurídico que no exige la forma como elemento esencial de los acuerdos, cualquiera que sean, artículo 1278 y siguientes del Código Civil. Por tanto lo que debe comprobarse es cuál es la cláusula de duración que se pactó.

La cláusula 10ª dice " El plazo de vigencia del presente contrato se establece en UN AÑO, prorrogándose después a voluntad de los arrendatarios, y obligatoriamente para el arrendador"; en esta cláusula se pactó un año de duración del contrato, lo que significa que no estamos ante un contrato sin plazo de duración, es decir, no es un contrato indefinido como en ocasiones ha venido afirmando la recurrente, quizás hablando de otras relaciones arrendaticias distintas a la que es objeto de este proceso, y en él, se pactó que había prórroga voluntaria para "los arrendatarios" y "obligatoriamente" para el arrendador, de esta dicción lo que se evidencia claramente, sin dudas, es el pacto de prórroga forzosa, porque si bien no se dice "nos sometemos al art. 57 LAU de 1964", el contenido trascrito es lo que dispone el referido precepto, es más, que forzoso es sinónimo de "obligatorio", por tanto el contrato se prorroga siempre que así lo estime la parte arrendataria.

No es preciso acudir al resto de cláusulas contractuales, ni comprobar si se denunció o no el contrato por el arrendador, y ello primero porque la cláusula es clara, no habiendo lugar a confusión, pero en todo caso, esa confusión no perjudicaría al arrendatario al haber sido puesta por la parte arrendadora, si es que fuera oscura o confusa, que no lo es; y es indiferente que la parte arrendadora hubiera denunciado o no el contrato, porque esa actuación no tenía ninguna finalidad, nada más que su discrepancia pero sin el efecto de extinción que se pretende esgrimir por la apelante.

El tercer motivo de apelación es "invalidez de la cláusula de prórroga convencional". Bajo este epígrafe parece pretender la parte que se declare nula la cláusula 10ª y ello como efecto del propio RD 2/85 y por aplicación de la libertad de pactos. Ninguno de estos motivos puede ser determinante para tal pronunciamiento, primero porque el R.D 2/85 no impidió que se pactara la prórroga forzosa, lo que dispuso fue que si no se pactaba la norma legal era la extinción a los plazos fijados en el contrato salvo los supuestos de tácita reconducción, pero en ningún momento prohibió acuerdos, es más esos acuerdos son expresión del principio de libertad de pactos.

Y ese pacto está perfectamente permitido por la norma y así ha sido declarado por el Tribunal Supremo ya en su sentencia de fecha 12 de mayo de 1989 en la que se indicaba que "la posibilidad de pacto que no se halla prohibida por el artículo 9º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril ...el cual se ha limitado a suprimir el mero automatismo legal u "ope legis" y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas...." , y tal afirmación la hacía en relación a un contrato en el que la cláusula era idéntica a la que es objeto de examen en este proceso; y en el mismo sentido la sentencia más reciente de 13 de junio de 2002, en la que se razona que las partes pueden pactar el tiempo de duración del contrato que estimen pertinente, pero que ello no es obstáculo para que "puedan someterse al régimen de prórrogas forzosas establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964", lo único que es preciso es que la cláusula o pacto sea claro y expreso, lo que no significa referencia al precepto, sino que el acuerdo de voluntades no genere ninguna duda en cuanto a cuál era esa voluntad de las contratantes, tal y como ocurre en este supuesto.

En consecuencia, examinada la cláusula y comprobado que lo pactado, entre las partes contratantes, fue la prórroga forzosa, debe desestimarse el recurso de apelación, al haber interpretado correctamente el Juzgador el contrato.

CUARTO.- El recurso debe ser desestimado y confirmada la sentencia de instancia, debiéndosele imponer a la parte apelante las costas de esta alzada, articulo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

La sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid, en fecha 26 de febrero de 2003, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda promovida por el Procurador D. Enrique Monterroso Rodríguez, en nombre y representación de RESTAURA, S.L, contra D. Eloy , representado por la Procuradora Dña. Pilar Moyano Núñez, debo absolver y absuelvo al demandado de todos los pedimentos contenidos en el escrito rector de esta litis, siendo de cuenta de la actora las costas causadas."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 18 de febrero de 2005, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 30 de mayo de 2005.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

FALLO

En virtud de lo expuesto, este Tribunal acuerda DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la demandante Restaura S.L. contra la sentencia dictada en el asunto a que se refiere el rollo de Sala por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 45 de Madrid, y confirmando la sentencia de instancia imponer a la recurrente las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.