Sentencia CIVIL Nº 292/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1409/2017 de 05 de Abril de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1409/2017 -4
Materia: Juicio verbal
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Vic
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 506/2016
Parte recurrente/Solicitante: Jesús
Procurador/a: Gracia Soler Garcia
Abogado/a: MIQUEL VILA SOLA
Parte recurrida: SISTEMES CAN SERRA, SL.
Procurador/a: Joana Mª Miquel Fageda
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 292/2019
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 05 de abril de 2019.

Antecedentes

Primero . En fecha 22 de noviembre de 2017 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 506/2016 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Vic a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aGracia Soler Garcia, en nombre y representación de Jesús contra la Sentencia de 19/06/2017 , y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Joana Mª Miquel Fageda, en nombre y representación de SISTEMES CAN SERRA, S.L.

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Desestimo la demanda interpuesta por Jesús contra SISTEMES CAN SERRA, S.L., con expresa condena en costas a la parte actora.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos, quedando señalado para su votación y fallo el día 06/03/19.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO. La demanda rectora, formulada en 22.7.2016, va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad SISTEMAS CAN SERRA SL a pagar a D. Jesús la suma de 42.075#40 €, por las rentas (desde julio 2014 a abril 2016, y los incrementos por IPC desde octubre 2011 a junio 2014), cantidades asimiladas devengadas e impagadas y gastos referidos al contrato de arrendamiento suscrito el 1.10.2010 sobre la nave industrial sita en la C/Maragall, 28 de S.Pere de Torelló. A dicha pretensión se opuso la entidad demandada, alegando (1) falta de legitimación activa, pues al formular la demanda, el actor no era propietario de la referida finca, adjudicada al BBVA en 15.4.2016, que se subrogó en el arrendamiento, ex art. 29 LAU , y al que corresponde cualquier derecho de crédito anterior a la adjudicación, no constando acuerdo o expresa reserva del referido crédito (rentas, IPC, IBI, tasa de basuras) a favor del anterior propietario ( art. 1212 CC ), (2) subsidiariamente, ocupando la finca en concepto de arrendatario, con anterioridad, según contrato de 1.10.2000 concertado con la madre del actor, ya fallecida, y no obstante constar en el contrato la actualización conforme al IPC y la asunción del IBI (f. 107 y ss), nunca se realizó por acuerdo tácito entre las partes, y lo mismo ocurrió con un posterior documento de prórroga (f. 113) hasta el 1.10.2010, (3) subsidiariamente, sólo adeudaría 1414#52 € por IBIs y 482#88 € por tasas de basuras (no adeuda rentas por la falta de legitimación activa, ni los IBIs de 2011 hasta 2014, y que respecto de la mayoría, no se justifica su previa liquidación), cuya suma ha de ser compensada con la fianza.

La sentencia de instancia desestima la demanda al apreciar la falta de legitimación activa, con expresa imposición de las costas al actor. Frente a dicha resolución se alza ésta en base a que su legitimación deriva del arrendamiento, no de la propiedad de la finca (si bien era propietario cuando reclamó extrajudicialmente la deuda), y no se trata de una transmisión voluntaria, sino de una transmisión 'forzosa' (adjudicación), donde no cabe 'reserva de crédito' al carecer de poder de disposición, en base a lo cual reitera su pretensión inicial, cuya reclamación abarca hasta la adjudicación por el BBVA. Prácticamente se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.



SEGUNDO. Conviene partir de una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) D. Jesús era propietario en 2010 de la nave industrial sita en la C/Maragall, 28 de S. Pere de Torelló, entonces afectada por dos hipotecas (f. fechada en 24.9.2015 ).

2) En 1.10.2010 concertó su arrendamiento con la entidad SISTEMAS CAN SERRA SL, por un año, tras el cual operaría la tácita reconducción por períodos de 1 año hasta un máximo de tres, y una renta inicial de 1227 €/mes, asumiendo la arrendataria el pago del IBI, tasa municipal de recogida de basuras y 'cualquier nuevo impuesto', el IVA; pactándose la revisión de la renta anualmente conforme al IPC; renta, a abonar dentro de los 5 primeros días de cada mes; por la arrendataria se entregaron 2454 € en concepto de fianza; conforme al pacto 3º, párrafo 3º: ' En el cas de posible venda de la propietat, es faculta expresament al arrendadorperquè aquest pugui rescindir el contracte abans del términi pactat, sempre que notifiqui fefaentment a l#arrendataria aquesta resolución amb un preavís de dos mesos' .

Se da la circunstancia de que dicho arrendatario ocupaba la finca en concepto de tal, con anterioridad, según contrato de 1.10.2000 concertado con la madre del actor, ya fallecida, no constando que se abonase actualización conforme al IPC ni el IBI (f. 107 y ss) y lo mismo ocurrió con un posterior documento de prórroga (f. 113).

3) En 20.11.2013 la arrendataria remitió comunicación al arrendador, vía burofax, sobre la necesidad de reparar deficiencias estructurales (cubierta), adjuntando copia de informe del arquitecto Sr. Jesus Miguel (f. 114 y ss).

4) En 18.9.2014, la abogada de la actora, remitió a la arrendataria una carta-burofax reclamando los importes por incremento de IPC sobre las rentas, que no habían sido abonados desde el 1.10.2011, por un total de 2.052#04 €, así como los IBI desde 2011 a 2013, por importe de 3.704#76 €, recordando que adeudaba la renta de julio 2014 ; asimismo, contestaba a la arrendataria que las obras requeridas le correspondían a la misma (f. 55 y ss).

5) En 2.6.2015 la referida letrada remitió burofax a la demandada, comunicando su voluntad de resolver el contrato, al amparo del pacto 3º al vencimiento de la anualidad de la prórroga, en 1.102015, así como de pago de 5.706#80 €, por los conceptos del burofax de 18.9.2014, y 14.364#86 € por las rentas de julio 2014 a mayo 2015, y el IBI de 2014 y 2015 y alcantarillado de los mismos años (f. 65 y ss).

6) La arrendataria abonó 12.336#40 €, en 19.5.2014, remitiendo una carta burofax al actor, comunicando que habían efectuado el referido ingreso (f. 78 y ss), referido a las rentas e IVA, menos IRPF, sin incrementos por IPC, desde agosto 2013 a mayo 2014, interesando las correspondientes facturas por dichas rentas (f. 120).

7) En el procedimiento de ejecución hipotecaria 733/2012 seguido en el Juzgado de 1ª Instancia 3 de Vic (referido a un préstamo hipotecario de 28.2.2008), se dictó Decreto en 15.4.2016 de adjudicación de la referida finca a favor del BBVA (f. 73 y ss); consta requerimiento de pago de octubre 2012, así como que en los edictos de subasta se hizo constar la situación posesoria de la finca.

8) El BBVA comunicó en 14.9.2016 a la Comunidad ser la nueva propietaria (f. 123).



TERCERO. Siendo para uso distinto, se regulan en primer lugar por los pactos y acuerdos de las partes que aparezcan en el contrato de arrendamiento, conforme al art. 4.3 LAU .

En el contrato nada se pacta para los supuestos de transmisión, salvo el referido pacto 3º, párrafo 3º, que no alude a reserva alguna (que, en todo caso debía ser con el nuevo adquirente).

Ciertamente, conforme al art. 29 LAU ('enajenación de la finca arrendada'), ' el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria .' En el mismo sentido, conforme al Art. 1212 del Código Civil , 'La subrogación transfiere al subrogado el crédito con los derechos a él anexos, ya contra el deudor, ya contra los terceros, sean fiadores o poseedores de las hipotecas.

Dice aquel precepto 'el adquirente ', sin distinguir, por lo que, en principio, puede serlo por enajenación voluntaria (a título oneroso por compraventa lo ha comprado o a título gratuito por herencia) o por transmisión forzosa (ejecución hipotecaria), y s in especificar respecto de si se trata de rentas anteriores a la adquisición , por lo tanto, todas, tanto las ya devengadas y no satisfechas como las posteriores.

Así, el adjudicatario, en principio, quedaría subrogado en la posición del arrendador (sin derecho, por tanto, a que termine el arrendamiento), incluso respecto de arrendamientos concertados tras la inscripción de la hipoteca, y aún los no inscritos, salvo que el adjudicatario tenga la condición de tercero hipotecario de buena fe del artículo 34 de la LH .

Pero claro, salvo la existencia de un acuerdo o pacto de reserva para el primitivo arrendador (anterior propietario) de las rentas (e IPC, IBI, alcantarillado) anteriores a la adquisición, lo que no consta en absoluto (reserva pactada con el adquirente, lo que difícilmente puede ocurrir en caso de venta forzosa).

El precepto, da por hecho, como norma general, que el comprador del inmueble tiene que respetar el contrato de arrendamiento existente, es decir, el nuevo adquirente del local, se convierte en el nuevo arrendador , subrogándose en los mismos derechos y obligaciones derivadas del contrato de alquiler. Por tanto, el inquilino podrá continuar en el arrendamiento durante el tiempo que le falte si el local se transmite.

Ese es el alcance que debe darse al precepto, de considerarse aplicable al supuesto de enajenación forzosa.



CUARTO. Esta Sala tiene dicho (SAP. Sección 13 de 7.11.2017, Roj: SAP B 10027/2017 ) que por 'no haber efectuado dicha reserva el crédito de conformidad con lo dispuesto en el artículo 29 de la LAU la compradora del local (anterior arrendataria) se subrogó en rodos los derechos arrendaticios incluido el de reclamación de rentas pendientes '.



QUINTO. Planteada la cuestión litigiosa en el modo expuesto, la controversia en esta alzada se plantea en los mismos términos que en la primera instancia siendo dos las cuestiones principales que se plantean.

La primera de ella radica en establecer si la actora tiene legitimación para reclamar las rentas y cantidades asimiladas pendientes de pago devengadas antes de la extinción del contrato de arrendamiento y, aún más precisamente, si la posibilidad de reclamar estaría condicionada a haberse reservado tal crédito al transmitir el local (nave) objeto de arriendo.

La segunda cuestión se contrae a determinar la subsistencia de la deuda reclamada, esto es, si esas rentas y cantidades asimiladas debidas deben entenderse comprendidas en el precio de adquisición por parte de quien fuera arrendataria del local litigioso.

Pues bien, planteado el debate en la forma expuesta, para la resolución de la primera de las cuestiones enunciadas se debe partir por recalcar, como hemos tenido ocasión de exponer en resoluciones precedentes, que conforme a doctrina jurisprudencial consolidada, la legitimación ad causam se determina en función de la relación existente entre una persona determinada y la situación jurídica en litigio, ya que consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina la aptitud para actuar en el mismo como parte ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 1993 y 28 de febrero de 2002 ; RJA 2027/1993 , y 3513/2002 ).

Siendo el pago de la renta y cantidades asimiladas la contraprestación propia a la que tiene derecho el arrendador por razón de la cesión de uso que comporta el arrendamiento, el derecho a cobrar las rentas arrendaticias es un derecho de crédito personal que el arrendador tiene por su condición de parte del contrato mientras se mantenga como tal . En el caso de autos es cierto que la actora ha dejado de ser arrendadora al vender la propiedad y pasar la compradora, que venía siendo la arrendataria, a ostentar la propiedad del local con todo el haz de facultades que ello supone. Pero de ahí no se deriva la falta de legitimación ad causam invocada por la representación de A.P. PENEDÈS, puesto que la acción ejercitada descansa, precisamente, en la relación contractual que hubo entre las hoy actora y demandada. Es evidente que el fin de la relación entre ellas no comporta per se la extinción de las obligaciones pendientes derivadas de dicha relación y en este sentido es clara la legitimación de la actora para ejercitar la acción que nos ocupa.

De hecho, la juzgadora de primer grado admite que tal extinción no se produce y no niega en sentido estricto la legitimación de la actora pero, al entender que se ha producido una subrogación en el contrato de arrendamiento y considerar de aplicación lo dispuesto en el art. 29 LAU , la condiciona a que la misma hubiere hecho una reserva de crédito.

No podemos suscribir este razonamiento pues el mismo solo sería aplicable a aquellos supuestos, distintos del de autos, en donde el cambio derivado del contrato traslativo del dominio afecta únicamente al arrendador, pero subsistiendo el arrendamiento, lo que podría comportar, efectivamente, que fuera el nuevo arrendador el que, salvo reserva, por razón de la subrogación operada dispusiera las acciones dimanantes del contrato vigente.

Pero este requisito no es aplicable a los supuestos en que no tiene sentido hablar de subrogación pues, al reunirse en la misma persona las condiciones de arrendador y arrendatario, no hay contrato en el que subrogarse, no se produce subrogación alguna puesto que el contrato se extingue, lo que es un dato de la realidad con independencia de que así lo declaren las partes, subsistiendo el derecho del antiguo arrendador de reclamar el importe de las sumas debidas en concepto de renta y cantidades asimiladas sin necesidad de reserva alguna....'.

.Aún cuando se trata de un supuesto diferente al de autos, puede servir de punto de partida. En todo caso, es más que dudosa la aplicabilidad del art. 29 de la LAU a la ejecución hipotecaria, y más bien parece sólo aplicable a la transmisión voluntaria, donde sí tiene sentido hablar de la posibilidad de un acuerdo o pacto de reserva (e incluso de su inscripción) para el primitivo arrendador (anterior propietario) de las rentas (e IPC, IBI, alcantarillado) anteriores a la adquisición, lo que no consta en absoluto (reserva pactada con el adquirente, lo que difícilmente puede ocurrir en caso de venta forzosa).

Ello supone que el adquirente adjudicatario, es el 'nuevo' arrendador, a partir de la adjudicación (no antes), y a partir de (desde) entonces se subroga, por ejemplo en la percepción de la renta, pero no en las rentas que devengadas (vigente el arrendamiento con el anterior propietario), no fueron abonadas al anterior arrendador (pensemos que pudieron haber sido abonadas a ésta, en cuyo caso le hubieran sido legítima y naturalmente abonadas a quien tenía derecho a las mismas y no podría plantearse cuestión alguna en este sentido); el nuevo arrendador, no puede tener derecho a rentas que, devengadas con anterioridad a la adjudicación, eran debidas al anterior.

Como se ha dicho, la acción ejercitada descansa, precisamente, en la relación contractual que hubo entre las hoy actora y demandada. Es evidente que el fin de la relación entre ellas no comporta per se la extinción de las obligaciones pendientes derivadas de dicha relación y en este sentido es clara la legitimación de la actora para ejercitar la acción que nos ocupa.



SEXTO. Es más, no existen respecto de las adquisiciones de fincas arrendadas para uso distinto las prevenciones de los arts. 13 y 14 LAU ; y el art. 13, no es aplicable por analogía, pues conforme al art. 4.3 de la LAU , los arrendamientos para uso distinto quedan regulados en primer término por la voluntad de las partes; asimismo, en éstos no se persigue la protección de una duración mínima del contrato (principio que inspira el artículo 13 y justifica la clara inversión del principio de prioridad registral que de él resulta).

De entenderse la subrogación tal y como se hace en la resolución recurrida (en créditos cuyo titular solo puede ser el anterior arrendatario) se llegaría a la paradoja de que merece mayor protección el arrendatario de uso distinto de vivienda no inscrito (pero cuya existencia se ponga de relieve al adjudicatario) con contrato a diez anños, que el arrendatario de vivienda no inscrito con idéntico plazo (pues, con base al artículo 13.1 LAU , el contrato de este último se resolverá si ya han transcurrido los cinco primeros anños), cuando, justamente, según la propia Exposición de Motivos de la LAU, la intención del legislador era la contraria (se estarían imponiendo al adjudicatario de local de negocio arrendado a plazo superior a cinco anños mayores exigencias para desconocer el derecho del arrendatario de uso distinto del de vivienda que los que se imponen, conforme al 13 LAU, al adjudicatario de vivienda arrendada a plazo mayor de cinco anños).

SÉPTIMO. Dicho lo cual procede entrar en el fondo de la reclamación, partiendo de que: a) el Arrendamiento 1.10.2010 y el Decreto de adjudicación de 15.4.2016.; b) de que dicho arrendatario ocupaba la finca en concepto de tal, con anterioridad, según contrato de 1.10.2000 concertado con la madre del actor, ya fallecida, y apareciendo las mismas oigaciones, no consta que se abonase actualización conforme al IPC ni el IBI (f. 107 y ss) y lo mismo ocurrió con un posterior documento de prórroga (f. 113); c) de que no es sino hasta 18.9.2014,cuando la abogada de la actora, remitió a la arrendataria una carta-burofax reclamando los importes por incremento de IPC sobre las rentas, que no habían sido abonados desde el 1.10.2011, por un total de 2.052#04 €, así como los IBI desde 2011 a 2013, por importe de 3.704#76 €, recordando que adeudaba la renta de julio 2014; d) que, de nuevo, en 2.6.2015 la referida letrada remitió burofax a la demandada, comunicando su voluntad de resolver el contrato, al amparo del pacto 3º al vencimiento de la anualidad de la prórroga, en 1.102015, así como de pago de 5.706#80 €, por los conceptos del burofax de 18.9.2014, y 14.364#86 € por las rentas de julio 2014 a mayo 2015, y el IBI de 2014 y 2015 y alcantarillado de los mismos años (f. 65 y ss); e) que la arrendataria abonó 12.336#40 €, en 19.5.2014 , remitiendo una carta burofax al actor, comunicando que habían efectuado el referido ingreso (f. 78 y ss), referido a las rentas e IVA, menos IRPF, sin incrementos por IPC, desde agosto 2013 a mayo 2014, interesando las correspondientes facturas por dichas rentas (f.

120); f) en la demanda se reclaman las rentas desde julio 2014 a abril 2016.

OCTAVO. Ahora bien, no obstante los términos del contrato, persistió en el tiempo (durante la vigencia del contrato anterior y hasta el primer burofax de 18.9.2014) la aceptación de un pago temporal o formalmente distinto de lo pactado con regularidad y permanencia en el tiempo, lo que supuso la creación de una confianza en el arrendatario en la aceptación de la situación, sin que hasta el referido burofax, existiese un requerimiento del arrendador para poner fin a esta situación persistente y tolerada y 'volver' al contrato; ciertamente, no hay novación contractual, pero si una situación fáctica que, atendidas las circunstancias, podrían excluir la causa resolutoria, por cuanto podría ser contrario a la buena fe contractual acabar con una situación tolerada y mantenida en el tiempo sin un previo aviso. La propia doctrina del TS contempla la aplicación de la expresada doctrina ' sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual ' y que 'no abusa del derecho quién lo ejercita y el que pretende la aplicación del art. 7 del C.C . ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias existentes que hagan reprochable la conducta objetivamente adecuada a la norma' ; en consecuencia, en tales supuestos será preciso atender en cada caso concreto a las circunstancias concretas debidamente alegadas y probadas.

NOVENO. En atención a lo expuesto, procede el pago de las rentas desde julio 1014 hasta abril 2016 (19 mensualidades), es decir, desde el 18.9.2014, a razón de 1227 €/mes los meses de julio, agosto y septiembre, y las posteriores, conforme a lo establecido en la demanda (1347#15 octubre, noviembre y diciembre de 2014; 1359#26 €, de enero a junio 2015; 1365#99 € de julio 2015 a diciembre 2015; 1368#60 €, de enero a abril 2016); ello supone un total de 29.728#35 €.

En orden a la reclamación de IBI desde octubre 2011 a junio 2014, cierto que no se paga desde el inicio del contrato y se reclama por primera vez en septiembre 2014, no obstante asumirse contractualmente por el arrendatario (para eximir del total pago, no puede servir la relación contractual anterior, con los padres del actor), sin que conste pacto alguno, expreso ni tácito, para no abonarlo, por lo que, siendo el arrendamiento de 2010, afectando la precripción de tres años, procede la deuda por tales conceptos desde el 1.10.2011.

Respecto de la tasa de alcantarillado, se reclama por primera vez en junio de 2015, ergo, por razón de la prescripción, proceden las tasas correspondientes a 2014 y 2015. Efectivamente, Se reclaman por primera vez, en 18.9.2014 la abogada de la actora, remitió a la arrendataria una carta- burofax reclamando los importes por incremento de IPC sobre las rentas, que no habían sido abonados desde el 1.10.2011, por un total de 2.052#04 €, así como los IBI desde 2011 a 2013, por importe de 3.704#76 €; en dicho burofax no se reclama la tasa de alcantarillado.

Después 2.6.2015 la referida letrada remitió burofax a la demandada, requiriendo de pago de 5.706#80 €, por los conceptos del burofax de 18.9.2014, y 14.364#86 € por las rentas de julio 2014 a mayo 2015, y el IBI de 2014 y 2015 y alcantarillado de los mismos años (esta última por primara vez) No procede la compensación con la fianza, pues, en todo caso, el contrato de arrendamiento subsiste, y el adquirente se subroga en la posición del actor, manteniendo las garantías.

DÉCIMO. Consecuentemente, con estimación parcial del recurso formulado por D. Jesús contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos dicha resolución y, en su lugar, estimando parcialmente la demanda formulada por aquél, condenamos a la entidad SISTEMAS CAN SERRA SL a pagar a aquél, la suma de 33.433#11 € más las tasas de alcantarillado de 2014 y 2015, sin declaración sobre las costas causadas en esta alzada.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso formulado por D. Jesús contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos dicha resolución y, en su lugar, estimando parcialmente la demanda formulada por aquél, condenamos a la entidad SISTEMAS CAN SERRA S.L. a pagar a aquél, la suma de 33.433#11 € más las tasas de alcantarillado de 2014 y 2015, sin declaración sobre las costas causadas en esta alzada.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :